คำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่ประกอบด้วยที่ดินและอาคารที่อยู่บนมันรวมถึงทรัพยากรธรรมชาติของที่ดินรวมถึงพืชและสัตว์ที่ไม่ได้รับการเพาะปลูกพืชผลทางการเกษตรและปศุสัตว์น้ำและการฝากแร่เพิ่มเติม

อสังหาริมทรัพย์

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีตัวตนและอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง ตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดินอาคารและการปรับปรุงอื่น ๆ รวมถึงสิทธิการใช้งานและความเพลิดเพลินของที่ดินนั้นและการปรับปรุงทั้งหมด ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจมีสิทธิในการอยู่อาศัยในที่ดินหรืออาคารที่ถือเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา แต่สิทธิเหล่านี้เองไม่ใช่การพูดอย่างเคร่งครัดถือเป็นอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สิ่งเดียวกันและไม่ควรสับสนกับทรัพย์สินส่วนตัว ทรัพย์สินส่วนบุคคลรวมถึงสินทรัพย์ที่ไม่มีตัวตนเช่นการลงทุนพร้อมกับสินทรัพย์ที่มีตัวตนเช่นเฟอร์นิเจอร์และติดตั้งเช่นเครื่องล้างจาน นอกจากนี้ผู้ให้เช่าอาจเรียกร้องบางส่วนของบ้านว่าเป็นทรัพย์สินส่วนตัวหากคุณซื้อและติดตั้งอสังหาริมทรัพย์โดยได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า

ประเด็นที่สำคัญ

• อสังหาริมทรัพย์เป็นของจริง - คือจับต้องได้ - ทรัพย์สินที่สร้างขึ้นจากที่ดินเช่นเดียวกับสิ่งใด ๆ ในนั้นรวมถึงอาคารพืชและสัตว์และทรัพยากรธรรมชาติอสังหาริมทรัพย์มีสามประเภทพื้นฐาน: ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมเมื่อมาถึง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีราคาไม่แพงและมีความเป็นไปได้มากกว่าสำหรับบุคคลในขณะที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีค่าและมีเสถียรภาพมากขึ้นในขณะที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้รายได้และการแข็งค่าของเงินทุนคุณสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หรือโดยอ้อมผ่านการซื้อหุ้นในทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หรือหลักทรัพย์ที่มีการจดจำนอง (MBS)

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าสื่อมักจะอ้างถึง "ตลาดอสังหาริมทรัพย์" ตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นสามประเภทกว้าง ๆ ตามการใช้งาน

• อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยรวมถึงที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาบ้านอาคารชุดและทาวน์เฮาส์ โครงสร้างอาจเป็นแบบบ้านเดี่ยวหรือหลายครอบครัวและอาจเป็นเจ้าของหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประกอบด้วยโครงสร้างที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเช่นอาคารสำนักงานโกดังและอาคารค้าปลีก อาคารเหล่านี้อาจเป็นที่ตั้งของอิสระหรือในห้างสรรพสินค้าอสังหาริมทรัพย์ในอุตสาหกรรม ได้แก่ โรงงานสวนธุรกิจเหมืองและฟาร์ม คุณสมบัติเหล่านี้มักมีขนาดใหญ่กว่าและสถานที่อาจรวมถึงการเข้าถึงศูนย์กลางการขนส่งเช่นทางรถไฟและท่าเรือ

ประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและการเป็นเจ้าของบ้าน

เจ้าของบ้านหรือที่รู้จักกันในนามการครอบครองเป็นประเภทที่พบมากที่สุดของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา ตามสภาที่อยู่อาศัยแห่งชาติ Multifamily (NMHC) ประมาณสองในสามของผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าของบ้านของพวกเขา บ่อยครั้งที่เจ้าของเหล่านี้ได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากการซื้อสินเชื่อจำนองซึ่งทรัพย์สินทำหน้าที่เป็นหลักประกันหนี้

ในปี 2019 ฉบับการวิเคราะห์มูลค่าบ้านประจำปีเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ Zillow ได้ประเมินมูลค่ารวมของที่อยู่อาศัยสหรัฐทั้งหมดในปี 2561 เป็น 33.3 ล้านล้านดอลลาร์ 71% สูงกว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ 19.4 ล้านล้านเหรียญในเวลานั้น

บุคคลที่ซื้อจำนองบ้านเพื่อช่วยให้พวกเขาตระหนักถึงความฝันในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ต้องเผชิญกับความหลากหลายของตัวเลือก การจำนองสามารถคิดอัตราดอกเบี้ยคงที่หรืออัตราผันแปรได้ โดยทั่วไปแล้วการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่มีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าการจำนองอัตราผันแปรซึ่งสามารถทำให้พวกเขามีราคาแพงกว่าในระยะสั้น เงินกู้ระยะสั้นมีต้นทุนสูงขึ้นในระยะสั้นเนื่องจากได้รับการคุ้มครองจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในอนาคต

ธนาคารเผยแพร่ตารางค่าตัดจำหน่ายที่แสดงจำนวนเงินที่ผู้กู้ชำระเป็นรายเดือนไปจ่ายดอกเบี้ยเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่ต้องชำระคืนเงินต้นของเงินกู้ สินเชื่อบอลลูนเป็นสินเชื่อที่ไม่ได้ตัดจำหน่ายอย่างสมบูรณ์ลดลงเป็นศูนย์เมื่อเวลาผ่านไป ตัวอย่างเช่นผู้กู้จะจ่ายดอกเบี้ยตามระยะเวลาที่กำหนดเช่นห้าปีจากนั้นจะต้องชำระส่วนที่เหลือของเงินกู้ในการชำระบอลลูนเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา

นอกจากนี้การจำนองอาจมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายจำนวนมากซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมและภาษี ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเหล่านี้มักถูกนำไปรีดเข้ากับเงินกู้ เมื่อเจ้าของบ้านที่มีศักยภาพได้พิสูจน์คุณสมบัติของพวกเขาและรักษาความปลอดภัยจำนองจากธนาคารหรือผู้ให้กู้อื่น ๆ พวกเขาจะต้องทำตามขั้นตอนเพิ่มเติมเพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินนั้นถูกต้องตามกฎหมายสำหรับการขายและอยู่ในสภาพดี

ประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ใช้เพื่อการค้าและรวมถึงสิ่งต่าง ๆ ตั้งแต่ห้างสรรพสินค้าเปลื้องผ้าและร้านอาหารยืนฟรีไปจนถึงอาคารสำนักงานและตึกระฟ้า มันมักจะแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมซึ่งเป็นพื้นที่ปฏิบัติที่ใช้ในการผลิตผลิตภัณฑ์

การซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้นแตกต่างจากการซื้อบ้านหรือแม้แต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์มักจะยาวกว่าสัญญาเช่า ผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขึ้นอยู่กับการทำกำไรของพวกเขาต่อตารางฟุตซึ่งแตกต่างจากโครงสร้างที่ตั้งใจจะเป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัว

นอกจากนี้ผู้ให้กู้อาจต้องชำระเงินดาวน์ขนาดใหญ่สำหรับการจำนองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แล้วสิ่งที่จำเป็นสำหรับการอยู่อาศัย

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงโดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือแปลงที่ดิน หรือโดยอ้อมโดยการซื้อหุ้นในทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หรือหลักทรัพย์ที่มีการจดจำนอง (MBS) การลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้เกิดผลกำไรหรือขาดทุนผ่านสองช่องทางซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงในหลายศตวรรษ: รายได้จากค่าเช่าหรือสัญญาเช่าและการแข็งค่าของอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างมากจากสภาพแวดล้อมและพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ทันที ดังนั้นที่รู้จักกันดีของอสังหาริมทรัพย์สูงสุด "สถานที่ตั้งสถานที่ตั้ง" ยกเว้นภาวะเศรษฐกิจถดถอยหรือความตกต่ำของประเทศอย่างรุนแรงค่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายในประเทศเป็นหลัก ปัจจัยดังกล่าวรวมถึงอัตราการจ้างงานของพื้นที่เศรษฐกิจท้องถิ่นอัตราอาชญากรรมสิ่งอำนวยความสะดวกการขนส่งคุณภาพของโรงเรียนบริการเทศบาลและภาษีทรัพย์สิน

ข้อดี

• เสนอรายได้ที่มั่นคง

• เสนอการแข็งค่าของเงินทุน

• กระจายพอร์ตโฟลิโอ

• สามารถซื้อโดยใช้ประโยชน์ได้

จุดด้อย

• มักจะมีสภาพคล่องต่ำ

• ได้รับอิทธิพลจากปัจจัยภายในประเทศ

• ต้องใช้เงินทุนเริ่มต้นใหญ่

• อาจต้องใช้การจัดการความเชี่ยวชาญ

มีความแตกต่างที่สำคัญในการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ ในอีกด้านหนึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมักจะมีราคาถูกและมีขนาดเล็กกว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ดังนั้นจึงมีราคาไม่แพงสำหรับนักลงทุนรายย่อย

ในทางกลับกันอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มักจะมีค่ามากกว่าต่อตารางฟุตและสัญญาเช่านั้นยาวกว่าซึ่งในทางทฤษฎีจะช่วยสร้างรายได้ที่คาดการณ์ได้มากขึ้น ด้วยรายได้ที่มากขึ้นมาพร้อมความรับผิดชอบที่มากขึ้น การเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นั้นมีการควบคุมอย่างเข้มงวดมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและกฎระเบียบเหล่านี้อาจแตกต่างกันไม่เฉพาะจากประเทศหนึ่งไปอีกประเทศและแต่ละรัฐโดยรัฐ แต่ยังแบ่งตามมณฑลและเมือง แม้แต่ในเมืองกฎเกณฑ์การแบ่งเขตยังเพิ่มความซับซ้อนที่ไม่พึงประสงค์สำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจากการหมุนเวียนของผู้เช่าในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ หากรูปแบบธุรกิจของผู้เช่าไม่ดีผลิตภัณฑ์ของพวกเขาไม่สวยหรือเป็นผู้จัดการที่ไม่ดีพวกเขาอาจประกาศล้มละลาย ความล้มเหลวทางธุรกิจสามารถหยุดยั้งการสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาแพงได้ทันที

ยิ่งกว่านั้นเช่นเดียวกับสถานที่ที่สามารถชื่นชมมันก็สามารถลดค่า ครั้งหนึ่งเคยเป็นที่ตั้งของร้านค้าปลีกร้อนแรงที่สลายตัวเป็นศูนย์การค้าเน่าและห้างสรรพสินค้า

จักษ์

การชื่นชมนั้นทำได้ด้วยวิธีการที่แตกต่างกัน แต่การเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินจะไม่ถูกรับรู้จนกว่าเจ้าของจะขายทรัพย์สินนั้น อีกวิธีในการรับรู้ผลกำไรคือการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน ที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาและไม่ได้รับการพัฒนาเช่นดินแดนที่อยู่นอกเขตเมืองมีศักยภาพที่ใหญ่ที่สุดสำหรับการก่อสร้างการเพิ่มประสิทธิภาพและผลกำไร การชื่นชมอาจมาจากการค้นพบวัสดุที่มีคุณค่าหรือทรัพยากรธรรมชาติบนที่ดินเช่นน้ำมันที่โดดเด่น นอกจากนี้การเพิ่มขึ้นของมูลค่าตลาดของพื้นที่รอบ ๆ ที่ดินที่คุณเป็นเจ้าของ

เมื่อพื้นที่ใกล้เคียงเติบโตและพัฒนาขึ้นค่าอสังหาริมทรัพย์มักจะปีนขึ้นไป การละทิ้งพื้นที่ใกล้เคียงในเขตเมืองในบางเมืองของอเมริกาในช่วงไม่กี่ทศวรรษที่ผ่านมามักส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมาก ความขาดแคลนยังสามารถมีบทบาทในมูลค่าของการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ถ้าล็อตนั้นเป็นขนาดหรือชนิดสุดท้ายในพื้นที่ที่มีชื่อเสียง - หรือบริเวณที่มีล็อตนั้นหายาก - มันจะเพิ่มความสามารถทางการตลาด

เงินได้

รายได้จากอสังหาริมทรัพย์มาในหลายรูปแบบ เครื่องกำเนิดไฟฟ้าที่ใหญ่ที่สุดคือค่าเช่าที่จ่ายในที่ดินที่พัฒนาแล้วไปเป็นที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม บริษัท ต่างๆจะต้องจ่ายค่าลิขสิทธิ์สำหรับการค้นพบทรัพยากรธรรมชาติบนที่ดินดิบ นอกจากนี้พวกเขาอาจจ่ายเงินเพื่อสร้างโครงสร้างบนเช่นเสาเซลล์หรือท่อ

รายได้อาจมาจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม ใน REIT เจ้าของทรัพย์สินหลายแห่งขายหุ้นให้กับนักลงทุนและผ่านรายได้ค่าเช่าในรูปแบบของการกระจาย ในทำนองเดียวกันใน MBS ดอกเบี้ยและเงินต้นจากกลุ่มของการจำนองจะถูกรวบรวมและส่งผ่านไปยังนักลงทุน

ทั้ง REITs และ MBS ผลิตภัณฑ์การลงทุนแลกเปลี่ยนเช่นหุ้นโดยอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่เป็นหลักทรัพย์อ้างอิง ดังนั้นพวกเขาอาจเสนอการแข็งค่าของทุนคือส่วนแบ่งกำไรในมูลค่าตลาด

ตัวอย่างโลกแห่งความจริงของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

หลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้รับแรงกดดันมากมายจากบทบาทที่พวกเขาเล่นในการล้มละลายซึ่งก่อให้เกิดวิกฤตการเงินโลกในปี 2550 อย่างไรก็ตามพวกเขายังคงมีอยู่และซื้อขายอยู่ วิธีที่เข้าถึงได้ง่ายที่สุดสำหรับนักลงทุนโดยเฉลี่ยในการซื้อผลิตภัณฑ์เหล่านี้คือผ่านกองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยน (ETF) เช่นเดียวกับการลงทุนทั้งหมดผลิตภัณฑ์เหล่านี้มีระดับความเสี่ยง อย่างไรก็ตามพวกเขาอาจเสนอผลงานหลากหลาย นักลงทุนจะต้องตรวจสอบการถือครองเพื่อให้มั่นใจว่ากองทุนมีความเชี่ยวชาญใน MBS เกรดการลงทุนไม่ใช่ความหลากหลายของซับไพรม์ที่คิดในช่วงวิกฤต

เมื่อวันที่เมษายน 2562 ยานพาหนะที่มีประสิทธิภาพสูงสุดของประเภทนี้รวมถึง:

• Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS) ซึ่งติดตามดัชนีปรับดัชนีหลักทรัพย์อ้างอิงดัชนี Bloomberg Barclays ของสหรัฐที่สร้างขึ้นจากหน่วย MBS ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลางซึ่งมีเงินขั้นต่ำ 250 ล้านดอลลาร์และครบกำหนดขั้นต่ำหนึ่งปี ราคาประมาณ $ 53 ต่อหุ้นกองทุนมีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่ 2.58% iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB) ซึ่งมุ่งเน้นไปที่หลักทรัพย์จำนองอัตราคงที่และปรับอัตราและติดตามดัชนี Bloomberg Barclays ดัชนี MBS สหรัฐ การถือครองรวมถึงพันธบัตรที่ออกหรือค้ำประกันโดยรัฐวิสาหกิจที่ได้รับการสนับสนุนเช่น Fannie Mae และ Freddie Mac ดังนั้นพวกเขาจึงติดอันดับ AAA ซื้อขายประมาณ $ 108 ต่อหุ้นให้ผลตอบแทน 2.48% SPDR Bloomberg Barclays Capital ETF (MBG) พันธบัตรจำนอง ที่ยังใช้ดัชนี MBS บาร์เคลย์ของสหรัฐเป็นมาตรฐาน แต่ใช้วิธีการเชิงรุกมากขึ้นเพื่อเพิ่มผลตอบแทน ราคาที่ $ 26 ต่อหุ้นมันให้ผลตอบแทน 3.15%