สารบัญ
- ข้อมูลพื้นฐานไม่ถูกต้อง
- ความผิดพลาดในรูปกุญแจ
- การอัปเกรดอยู่ที่ไหน
- อัตราการหมุนเวียนที่อยู่อาศัย
- อัพเดทอัลกอริทึมของ Zillow
- บรรทัดล่าง
Zillow เป็นหนึ่งในฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ยอดนิยมออนไลน์ ก่อตั้งขึ้นในปี 2549 โดยอดีตผู้บริหาร Microsoft Rich Barton และ Lloyd Frink, Zillow ซึ่งตั้งอยู่ในซีแอตเทิลแสดงข้อมูลเกี่ยวกับบ้านหลายล้านหลังเพื่อขายและให้เช่าทั่วทั้งสหรัฐอเมริกาและแคนาดา ผู้ใช้สามารถค้นหาบ้านในพื้นที่เฉพาะโดยใช้เกณฑ์ที่แตกต่างกัน ได้แก่ - แต่ไม่ จำกัด เฉพาะ - ราคา, จำนวนห้องนอนและห้องน้ำ, วิดีโอสแควร์, ประเภทของบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ
หนึ่งในคุณสมบัติหลักของ Zillow คือ Zestimates ซึ่งเป็นเครื่องมือสำหรับผู้บริโภคที่ได้รับความนิยมในการดูว่าบ้านมีมูลค่าเท่าไร การประมาณการเหล่านี้อ้างอิงข้อมูลจากแหล่งต่าง ๆ เช่นยอดขายเทียบเคียงและข้อมูลสาธารณะ Zestimates เปิดตัวในปี 2554 โดยมีข้อมูลเกี่ยวกับบ้านเรือนประมาณ 90 ล้านหลังได้ขยายขอบเขตการเข้าถึงให้ผู้ใช้มีข้อมูลมากกว่า 100 ล้านหลังคาเรือนทั่วสหรัฐอเมริกา
ไม่ว่าคุณกำลังมองหาว่ามูลค่าบ้านของคุณมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรถ้าราคาประเมินบ้านของคุณสูงพอที่จะให้คุณรีไฟแนนซ์หรืออยากรู้ว่าเพื่อนร่วมงานของคุณใช้เวลาไปกับบ้านใหม่ของเขามากแค่ไหน Zestimates ให้จุดเริ่มต้นในการประเมินราคาบ้าน.
แต่มีหลายสาเหตุที่ตัวเลขเหล่านี้อาจไม่ถูกต้องเท่าที่คุณต้องการ
ประเด็นที่สำคัญ
- Zestimates ของ Zillow ช่วยให้ผู้ใช้เห็นว่าบ้านมีมูลค่าเท่าไหร่ตัวเลขเหล่านี้มาจากแหล่งข้อมูลเช่นยอดขายเทียบเคียงและข้อมูลสาธารณะ Zestimates นั้นมีความแม่นยำเท่ากับข้อมูลที่อยู่เบื้องหลังซึ่งหมายความว่าพวกเขาอาจจะล้าสมัยหรือไม่ถูกต้อง ภาษีทรัพย์สินที่จ่ายหรือการประเมินภาษีและ Zestimates อาจไม่รวมถึงการอัพเกรดหรือการปรับปรุงที่ทำโดยเจ้าของบ้าน Zillow ยังบัญชีสำหรับอัตราการหมุนเวียนดังนั้นพื้นที่ที่ผู้คนรักษาบ้านของพวกเขาเป็นระยะเวลานานอาจไม่ถูกต้อง
ข้อมูลพื้นฐานไม่ถูกต้อง
อัลกอริธึมที่เป็นเอกลักษณ์ของ Zillow จะอัปเดตการรวบรวมค่าคุณสมบัติสามครั้งต่อสัปดาห์ตามข้อมูลจากข้อมูลสาธารณะและข้อมูลที่ผู้ใช้ส่ง ตาม Zillow“ ส่วนใหญ่ของ Zestimates อยู่ภายในร้อยละ 10 ของราคาขายของบ้าน.” แต่ Zestimates เป็นเพียงความถูกต้องเป็นข้อมูลหลังพวกเขาดังนั้นหากจำนวนห้องนอนหรือห้องน้ำในบ้านเป็นตารางฟุตของมัน หรือขนาดล็อตไม่ถูกต้องบน Zillow, Zestimate จะถูกปิด
ผู้ใช้สามารถแก้ไขข้อผิดพลาดเหล่านี้ อย่างไรก็ตาม Zillow เตือนว่าการอัพเดทรายละเอียดของสถานที่จะไม่ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงใน Zestimate ของบ้านทันทีและบางครั้งจะไม่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เลย ตัวอย่างเช่นการมีห้องน้ำที่สี่อาจไม่จำเป็นต้องทำอะไรมากสำหรับค่าบ้านในเมืองของคุณ ดังนั้นการป้อนข้อมูลนี้อาจไม่มีผลกระทบใด ๆ เลย
นอกเหนือจากการยอมรับข้อมูลที่ผู้ใช้ส่งไปแล้ว Zillow ยังจัดการกับปัญหาความไม่ถูกต้องด้วยการรายงานช่วงของค่าประมาณสำหรับคุณสมบัติแต่ละรายการ ยิ่งช่วงที่มีขนาดเล็กลงเท่าใดความน่าเชื่อถือของ Zestimate ก็จะยิ่งมากขึ้นเพราะมันหมายความว่า Zillow มีข้อมูลมากขึ้นในคุณสมบัตินั้น การมองไปที่จุดสูงสุดและจุดต่ำสุดของช่วงจะทำให้คุณมีความรู้สึกที่ดีขึ้นว่าบ้านมีค่า
Zillow เรียก Zestimates ว่าเป็นจุดเริ่มต้นในการกำหนดค่าบ้านดังนั้นผู้ใช้จึงไม่ควรถือว่าพวกเขาเป็นผู้ประเมินราคา แต่อย่างใด
ความผิดพลาดในรูปกุญแจ
Zillow พิจารณาวันที่และราคาของการขายล่าสุดตามการประมาณการ ในบางพื้นที่ข้อมูลนี้ประกอบขึ้นเป็นส่วนใหญ่ของตัวเลขนั้น แต่ถ้าข้อมูลนี้ไม่ถูกต้องก็สามารถสลัด Zestimate ออกไปได้ และเนื่องจากยอดขายเทียบเคียงส่งผลกระทบต่อ Zestimate ของบ้านความผิดพลาดในการบันทึกราคาขายบ้านหนึ่งอาจส่งผลกระทบต่อ Zestimates ของบ้านอื่น ๆ ในพื้นที่
Zestimate ยังคำนึงถึงภาษีทรัพย์สินที่จ่ายจริงยกเว้นการประเมินภาษีและข้อมูลภาษีทรัพย์สินอื่น ๆ แม้ว่ามูลค่าทรัพย์สินของผู้ประเมินภาษีอาจไม่ถูกต้อง ฐานข้อมูลของผู้ประเมินภาษีอาจมีข้อผิดพลาดเกี่ยวกับข้อมูลพื้นฐานของทรัพย์สินทำให้มูลค่าที่ประเมินสูงหรือต่ำเกินไป
เจ้าของบ้านที่เห็นความแตกต่างสามารถรายงานข้อมูลการขายที่ไม่ถูกต้องหรือบันทึกภาษีไปยัง Zillow ออนไลน์
การอัปเกรดอยู่ที่ไหน
บางครั้งเจ้าของบ้านทำการปรับปรุงหรืออัพเกรดทรัพย์สินซึ่งควรเพิ่มมูลค่าของบ้าน แต่ Zillow อาจไม่จำเป็นต้องตระหนักถึงปัจจัยเหล่านี้ นั่นคือเว้นแต่ผู้ประเมินภาษีทรัพย์สินในท้องที่จะมีข้อมูลนั้น หากเจ้าของบ้านนำใบอนุญาตออกจากเมืองเพื่อทำการอัปเกรดใด ๆ ข้อมูลนั้นอาจถูกส่งผ่านไปยังหน่วยงานสรรพากรและป้อนข้อมูลในบันทึกสาธารณะ Zillow สามารถอัปเดตรายชื่อได้เมื่อมีข้อมูลนี้เท่านั้น
ตัวอย่างเช่นหากคุณเพิ่มห้องนอนที่ห้าที่ได้รับอนุญาตให้กับบ้านของคุณและผู้ประเมินภาษีด้านอสังหาริมทรัพย์เห็นว่าการอัพเกรดเพิ่มมูลค่าบ้านของคุณข้อมูลนั้นน่าจะเป็นทางเข้าไปสู่ Zestimate ของบ้านคุณในบางจุด แต่ถ้าบ้านของคุณมีห้องครัวดีไซน์ใหม่เอี่ยมที่ไม่ต้องการใบอนุญาตที่สำคัญ แต่บ้านเพื่อนบ้านของคุณมีห้องครัวปี 1975 ดั้งเดิม Zillow จะให้ความสำคัญกับบ้านทั้งสองหลังเหมือนกันแม้ว่าบ้านของคุณจะมีราคาขายสูงขึ้น
การอัปเกรดอาจไม่ใช่สิ่งที่มีค่าอย่างที่คุณคิดเสมอไป ขึ้นอยู่กับสภาวะของตลาดที่อยู่อาศัยในท้องที่และโครงการที่คุณทำ ดังนั้นเพียงเพราะค่าบ้านของคุณใน Zillow ไม่ได้เปลี่ยนไปตั้งแต่คุณเพิ่มห้องนอนหรือปรับปรุงห้องครัวของคุณอย่าคิดว่าคุณสามารถเพิ่มเงิน $ 30, 000 ให้กับ Zestimate ได้ ในทางกลับกันถ้า Zillow กล่าวว่าบ้านของคุณมีมูลค่า $ 300, 000 แต่คุณรู้ว่าคุณไม่ได้อัปเดตบ้านที่คล้ายกันในละแวกบ้านของคุณก็อาจขายได้น้อยกว่าหรือใช้เวลานานกว่าในการหาผู้ซื้อที่สนใจ
อัตราการหมุนเวียนที่อยู่อาศัย
ยิ่งมียอดขายบ้านในพื้นที่ของคุณมากเท่าไหร่ข้อมูลของ Zillow ก็ยิ่งมีมากขึ้นเท่านั้นหากผู้ซื้อคิดว่าบ้านเหล่านั้นคุ้มค่า สิ่งนี้ทำให้ Zestimates แม่นยำยิ่งขึ้น ดังนั้นหากคุณอาศัยอยู่ในตลาดร้อนในบริเวณอ่าวซานฟรานซิสโก, Zestimate ของคุณอาจแม่นยำกว่าถ้าคุณอาศัยอยู่ในเมืองชนบทที่ผู้คนอาศัยอยู่ในบ้านของพวกเขามานานหลายทศวรรษและยอดขายหายาก
อัพเดทอัลกอริทึมของ Zillow
Zillow จะปรับปรุงอัลกอริทึมของมันเนื่องจากมันมีวิธีมากมายในการปรับปรุงความแม่นยำของมัน เมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้น Zestimates สามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างมีนัยสำคัญแม้ว่าจะไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับบ้านเหล่านั้นหรือตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในเดือนมกราคม 2019 Zillow ประกาศว่า บริษัท ได้รับสัญญามูลค่า 1 ล้านดอลลาร์แก่ทีมนักวิทยาศาสตร์ข้อมูลและวิศวกรเพื่อช่วยปรับปรุงความแม่นยำของ Zestimates ของไซต์ ทีมใช้ประโยชน์จากปัจจัยต่าง ๆ ที่มีผลต่อมูลค่าของบ้านรวมถึงข้อมูลสาธารณะเวลาเดินทางเสียงถนนและข้อมูลอื่น ๆ Zillow คาดว่าอัตราความผิดพลาดทั่วประเทศจะลดลงต่ำกว่า 4%
บริษัท เป็นเรื่องของการฟ้องร้องคดีความฟ้องร้องในชั้นเรียนโดยเจ้าของบ้านในชิคาโกได้ยื่นฟ้องในปี 2560 โดยอ้างว่าผู้ซื้อบ้านเข้าใจผิดโดยให้ตัวเลขที่ต่ำมาก โจทก์ยังกล่าวอีกว่าผู้ใช้ส่วนใหญ่ปฏิบัติกับ Zestimates เช่นผู้ประเมินราคา ตามรายงานของ Market Watch นาย Zillow กล่าวว่าคดีดังกล่าวไม่มีความดีใด ๆ ปฏิเสธว่า Zestimates เป็นผู้ประเมินราคา แต่จะเรียกว่าจุดอ้างอิงที่ผู้ใช้สามารถเริ่มค้นหาค่าโฮมได้
บรรทัดล่าง
Zillow ไม่ได้พยายามซ่อนความไม่สมบูรณ์ของ Zestimates จากผู้บริโภคและคุณไม่สามารถคาดหวังการประมาณการที่แม่นยำจากเว็บไซต์คู่แข่งได้อย่างสมบูรณ์เช่นกัน ประเด็นก็คือสำหรับเจ้าของบ้านที่จะใช้ราคาจาก Zestimates เป็นแนวทางที่กว้างและเปรียบเทียบตัวเลขเหล่านี้กับแหล่งอื่น ๆ ไม่ควรถือเป็นการประเมินราคา แต่อย่างใด การวิเคราะห์ตลาดเทียบเคียงจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นและการประเมินราคาบ้านอย่างมืออาชีพเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการเรียนรู้คุณค่าของมัน
แม้แต่เครื่องมือเหล่านี้ก็ยังไม่สมบูรณ์: บางครั้งไม่มีการขายบ้านที่คล้ายกันเมื่อเร็ว ๆ นี้และผู้ประเมินราคา - ซึ่งเป็นมนุษย์เท่านั้น - อาจเป็นอัตวิสัยในการประเมินของพวกเขา ในท้ายที่สุดไม่มีวิธีที่จะได้รับการประเมินที่สมบูรณ์แบบของมูลค่าบ้าน แต่มีเพียงแนวทางที่เรามีให้ปฏิบัติตามเมื่อมีการซื้อการขายการสมัครสินเชื่อและเมื่อเราจำเป็นต้องรู้มูลค่าของบ้าน
