ไม่มีใครต้องการที่จะต้องจ่ายประกันจำนองส่วนตัว (PMI) ในการจำนอง มันไม่ถูกและเพิ่มต้นทุนรายเดือนของเงินกู้ การพิจารณาว่าคุณสามารถหลีกเลี่ยง PMI เริ่มต้นด้วยการทำความเข้าใจหรือไม่ว่าทำไมคุณถึงติดมันในตอนแรก
หนึ่งในมาตรการความเสี่ยงที่ผู้ให้กู้ใช้ในการรับประกันการจำนองคืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) ของการจำนอง นี่คือการคำนวณอย่างง่ายโดยการหารจำนวนเงินกู้ตามมูลค่าของบ้าน ยิ่งอัตราส่วน LTV สูงเท่าไหร่ก็จะยิ่งมีความเสี่ยงสูงขึ้นของการจำนอง การจำนองส่วนใหญ่ที่มีอัตราส่วน LTV มากกว่า 80% กำหนดให้ผู้กู้ต้องชำระค่าประกันสินเชื่อภาคเอกชน (PMI) นั่นเป็นเพราะผู้กู้ที่เป็นเจ้าของน้อยกว่า 20% ของมูลค่าทรัพย์สินจะถือว่ามีแนวโน้มที่จะผิดนัดชำระหนี้มากกว่า
ประเด็นที่สำคัญ
- การประกันจำนองภาคเอกชน (PMI) อาจเป็นข้อกำหนดที่มีราคาแพงสำหรับการขอสินเชื่อบ้านประกันจำนองส่วนบุคคลมีแนวโน้มที่จะต้องใช้ในการจำนองที่มีอัตราส่วน LTV มากกว่า 80% การหลีกเลี่ยง PMI สามารถลดการชำระเงินรายเดือนของคุณ ราคาไม่แพงค่านิยมของบ้านที่คาดว่าจะเป็นปัจจัยกำหนดที่สำคัญเมื่อเลือกเส้นทางไปสู่การหลีกเลี่ยง PMI
PMI ในระดับความลึก
ตัวอย่างเช่นสมมติว่าราคาของบ้านที่คุณซื้อคือ $ 300, 000 และจำนวนเงินกู้คือ $ 270, 000 (ซึ่งหมายความว่าคุณได้ชำระเงินดาวน์ $ 30, 000) สร้างอัตราส่วน LTV 90% การชำระเงิน PMI รายเดือนจะอยู่ระหว่าง $ 117 ถึง $ 150 ขึ้นอยู่กับประเภทของการจำนองที่คุณได้รับ (การจำนองอัตราแบบปรับได้หรือ ARMs ต้องการการชำระเงิน PMI สูงกว่าการจำนองอัตราคงที่)
อย่างไรก็ตาม PMI ไม่จำเป็นต้องเป็นข้อกำหนดถาวร ผู้ให้กู้จะต้องวาง PMI เมื่ออัตราส่วน LTV ของการจำนองถึง 78% ผ่านการรวมกันของการลดเงินต้นในการจำนองและการแข็งค่าของราคาบ้าน หากส่วนหนึ่งของการลดอัตราส่วน LTV เกิดจากการแข็งค่าของราคาบ้านโปรดจำไว้ว่าคุณจะต้องจ่ายค่าการประเมินใหม่เพื่อตรวจสอบปริมาณการแข็งค่า
อีกทางเลือกหนึ่งในการจ่าย PMI คือการใช้การจำนองครั้งที่สองหรือสิ่งที่เรียกว่าสินเชื่อลูกหมู นี่คือวิธีการทำงาน: คุณได้รับการจำนองครั้งแรกที่มีจำนวนเท่ากับ 80% ของมูลค่าบ้านซึ่งจะหลีกเลี่ยง PMI จากนั้นจึงทำการจำนองครั้งที่สองด้วยจำนวนเท่ากับราคาขายของบ้านลบด้วยจำนวน เงินดาวน์และจำนวนเงินจำนองแรก
เมื่อใช้ตัวเลขจากตัวอย่างด้านบนคุณจะได้จำนองครั้งแรกในราคา $ 240, 000 ชำระเงินดาวน์ $ 30, 000 และรับจำนองครั้งที่สองราคา $ 30, 000 สิ่งนี้ทำให้ไม่จำเป็นต้องจ่าย PMI เพราะอัตราส่วน LTV ของการจำนองครั้งแรกคือ 80%; อย่างไรก็ตามตอนนี้คุณมีการจำนองครั้งที่สองซึ่งเกือบจะแน่นอนจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าการจำนองครั้งแรกของคุณ แม้ว่าจะมีการจำนองที่สองหลายประเภทที่มีอยู่อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเป็นที่ตราไว้สำหรับหลักสูตร ยังคงการชำระเงินรวมสำหรับการจำนองครั้งแรกและครั้งที่สองมักจะน้อยกว่าการชำระเงินของการจำนองครั้งแรกพร้อม PMI
การแลกเปลี่ยน
ในการสรุปเมื่อพูดถึง PMI หากคุณมีราคาขายหรือมูลค่าบ้านที่จะใช้เป็นเงินดาวน์น้อยกว่า 20% คุณมีสองตัวเลือกพื้นฐาน:
- ใช้การจำนองครั้งแรก "แบบสแตนด์อโลน" และชำระ PMI จนกว่า LTV ของการจำนองจะถึง 78% ณ จุดนี้ PMI จะถูกตัดออกใช้การจำนองครั้งที่สอง ซึ่งน่าจะส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการจำนองเริ่มต้นต่ำกว่าการจ่าย PMI อย่างไรก็ตามการจำนองครั้งที่สองมักจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าการจำนองครั้งแรกและสามารถกำจัดได้โดยการจ่ายออกหรือการรีไฟแนนซ์การจำนองครั้งแรกและครั้งที่สองในการจำนองแบบสแตนด์อะโลนใหม่สันนิษฐานว่าเมื่อ LTV ถึง 80% หรือน้อยกว่า (ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องใช้ PMI)
ตัวแปรอื่น ๆ สามารถเล่นในการตัดสินใจนี้ ตัวอย่างเช่น:
- เปรียบเทียบการประหยัดภาษีที่เป็นไปได้ที่เกี่ยวข้องกับการจ่าย PMI กับการประหยัดภาษีที่เกี่ยวข้องกับการจ่ายดอกเบี้ยสำหรับการจำนองครั้งที่สอง กฎหมายภาษีปี 2017 มีการเปลี่ยนแปลงข้อ จำกัด ในการหักดอกเบี้ยจำนองดังนั้นให้ตรวจสอบกับนักบัญชีเกี่ยวกับสถานการณ์ทางการเงินของคุณเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายของการประเมินใหม่เพื่อกำจัด PMI เทียบกับค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์จำนองครั้งแรกและครั้งที่สอง จำนอง. สังเกตความเสี่ยงที่อัตราดอกเบี้ยอาจสูงขึ้นในช่วงเวลาของการตัดสินใจจำนองครั้งแรกและเวลาที่การจำนองครั้งแรกและครั้งที่สองจะได้รับการรีไฟแนนซ์ตรวจสอบอัตราต่าง ๆ ของการลดเงินต้นของสองตัวเลือกสังเกตค่าเวลาของเงิน คิดว่าเงินที่คุณใช้ไปในตอนนี้มีค่ามากกว่าจำนวนเดียวกันในอนาคต)
อย่างไรก็ตามตัวแปรที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจคืออัตราการแข็งค่าของราคาบ้าน หากคุณเลือกจำนองครั้งแรกแบบสแตนด์อโลนที่ต้องการให้คุณจ่าย PMI - แทนที่จะได้รับจำนองครั้งที่สองที่ไม่มี PMI - บ้านของคุณจะชื่นชมคุณค่าอย่างรวดเร็วจนถึงจุดที่ LTV อยู่ที่ 78% และ PMI จะถูกกำจัด ? นี่คือปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจดังนั้นสิ่งที่เราจะมุ่งเน้นในตอนนี้
การแข็งค่า: กุญแจสู่การตัดสินใจ
นี่คือปัจจัยการตัดสินใจที่สำคัญที่สุด: เมื่อ PMI ถูกตัดออกจากการจำนองครั้งแรกแบบสแตนด์อโลนการชำระเงินรายเดือนที่คุณจะค้างชำระจะน้อยกว่าการชำระเงินรวมในการจำนองครั้งแรกและครั้งที่สอง นี่ทำให้เกิดคำถามสองข้อ ครั้งแรกนานแค่ไหนก่อนที่ PMI จะถูกกำจัด? และประการที่สองอะไรคือการประหยัดที่เกี่ยวข้องกับแต่ละตัวเลือก?
ด้านล่างนี้เป็นสองตัวอย่างจากการประมาณอัตราการขึ้นราคาบ้านที่แตกต่างกัน
ตัวอย่างที่ 1: อัตราการแข็งค่าของราคาบ้านช้า
ตารางด้านล่างนี้เปรียบเทียบการชำระเงินรายเดือนของการจำนองแบบคงที่ 30 ปีอัตรา PMI เทียบกับการจำนองแรกอัตราคงที่ 30 ปีรวมกับการจำนองที่สอง 30 ปี / ครบกำหนด 15 ปี
การจำนองมีลักษณะดังต่อไปนี้:
ใน รูปที่ 2 ประมาณการอัตราการแข็งค่าของราคาบ้านประจำปี
โปรดสังเกตว่าการชำระเงิน PMI $ 120 นั้นลดลงจากการชำระเงินรายเดือนทั้งหมดของการจำนองครั้งแรกแบบสแตนด์อโลนในเดือนที่ 60 (ดู รูปที่ 3 ) เมื่อ LTV ถึง 78% ผ่านการรวมกันของการลดเงินต้นและการแข็งค่าของราคาบ้าน
ตารางใน รูปที่ 4 แสดงการชำระเงินรายเดือนแบบรวมของการจำนองครั้งที่หนึ่งและครั้งที่สอง ขอให้สังเกตว่าการชำระเงินรายเดือนคงที่ อัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก LTV เป็นเพียงการจำนองครั้งแรก
การใช้การจดจำนองครั้งแรกและครั้งที่สองสามารถประหยัดได้ $ 85 ดอลลาร์ต่อเดือนในช่วง 60 เดือนแรก ซึ่งเท่ากับการออมทั้งหมดที่ 5, 100 เหรียญ เริ่มต้นในเดือน 61 การจำนองครั้งแรกแบบสแตนด์อโลนได้รับประโยชน์จาก $ 35 ต่อเดือนสำหรับเงื่อนไขที่เหลือของการจำนอง หากเราแบ่ง $ 5, 100 โดย $ 35 เราจะได้ 145. ในคำอื่น ๆ ในสถานการณ์นี้ของการแข็งค่าของราคาบ้านที่เริ่มช้าในเดือนที่ 61 มันจะใช้เวลาอีก 145 เดือนก่อนที่จะได้รับประโยชน์จากการจำนองแบบเดี่ยว กลับมาเป็นข้อได้เปรียบครั้งแรกของการจำนองที่หนึ่งและสองรวมกัน (ช่วงเวลานี้จะยาวขึ้นหากพิจารณาถึงมูลค่าเวลาของเงิน)
ตัวอย่างที่ 2: อัตราการแข็งค่าของราคาบ้านอย่างรวดเร็ว
ตัวอย่างด้านล่างนี้ใช้การจำนองแบบเดียวกับที่แสดงไว้ด้านบน อย่างไรก็ตามมีการใช้การประมาณค่าการแข็งค่าของบ้านต่อไปนี้
ในตัวอย่างนี้เราจะแสดงตารางการชำระเงินรายเดือนสำหรับสองตัวเลือกเท่านั้น (ดู รูปที่ 6 ) โปรดสังเกตว่า PMI ลดลงในกรณีนี้ในเดือนที่ 13 เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านอย่างรวดเร็วซึ่งทำให้ LTV ลดลงถึง 78%
ด้วยการแข็งค่าของราคาบ้านอย่างรวดเร็ว PMI สามารถถูกกำจัดได้ค่อนข้างเร็ว
การจำนองแบบรวมจะมีความได้เปรียบในการชำระเงินเพียง $ 85 เป็นเวลา 12 เดือน ซึ่งเท่ากับการประหยัดทั้งหมดที่ $ 1, 020 เริ่มต้นในเดือนที่ 13 การจำนองแบบสแตนด์อโลนมีข้อได้เปรียบในการชำระเงิน $ 35 หากเราหาร $ 1, 020 ด้วย 35 เราสามารถตัดสินได้ว่าจะใช้เวลา 29 เดือนในการคำนวณเงินออมเริ่มแรกของการจำนองที่หนึ่งและสอง กล่าวอีกนัยหนึ่งเริ่มในเดือนที่ 41 ผู้กู้จะได้รับผลตอบแทนทางการเงินที่ดีขึ้นโดยการเลือกจำนองแรกแบบเอกเทศกับ PMI (ช่วงเวลานี้จะยาวขึ้นหากพิจารณาถึงมูลค่าเวลาของเงิน)
บรรทัดล่าง
- หากคุณเลือกที่จะจ่าย PMI ก็สามารถตัดผ่านการประเมินค่าเมื่อ LTV ถึง 78% หากคุณเลือกที่จะใช้การจำนองที่หนึ่งและสองร่วมกันคุณมีแนวโน้มที่จะประหยัดเงินเริ่มต้นได้ อย่างไรก็ตามวิธีเดียวที่จะกำจัดการจำนองครั้งที่สองซึ่งมีแนวโน้มว่าจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าการจำนองครั้งแรกคือการชำระหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อครั้งแรกและครั้งที่สองในการจำนองแบบสแตนด์อะโลนใหม่
