อัตราดอกเบี้ยคงที่และอัตราการจำนองที่ปรับได้: ภาพรวม
การจำนองอัตราคงที่และการจำนองอัตราการปรับ (ARMs) เป็นสองประเภทการจำนองหลัก ในขณะที่ตลาดให้บริการที่หลากหลายในสองประเภทนี้ขั้นตอนแรกเมื่อซื้อสินเชื่อเพื่อการจำนองคือการกำหนดประเภทของสินเชื่อหลักสองประเภทที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ
ประเด็นที่สำคัญ
- การจำนองอัตราคงที่จะเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงตลอดอายุของเงินกู้อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นสำหรับการจำนองอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ (ARM) ตั้งอยู่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยในตลาดสำหรับเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่และ จากนั้นอัตราจะเพิ่มขึ้น (หรืออาจลดลง) เมื่อเวลาผ่านไป ARM มักจะซับซ้อนกว่าการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่
จำนองอัตราคงที่
การจำนองอัตราคงที่จะเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงตลอดอายุของเงินกู้ แม้ว่าจำนวนเงินต้นและดอกเบี้ยที่จ่ายในแต่ละเดือนจะแตกต่างกันไปจากการชำระเงินจนถึงการชำระเงินการชำระเงินทั้งหมดยังคงเหมือนเดิมซึ่งทำให้การจัดทำงบประมาณง่ายสำหรับเจ้าของบ้าน
ตารางค่าตัดจำหน่ายบางส่วนด้านล่างแสดงให้เห็นถึงวิธีการที่จำนวนเงินที่ใส่ลงไปในเงินต้นและดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงตลอดอายุของการจำนอง ในตัวอย่างนี้ระยะเวลาการจำนองคือ 30 ปีเงินต้นคือ $ 100, 000 และอัตราดอกเบี้ยคือ 6%
| การชำระเงิน | หลัก | น่าสนใจ | ยอดเงินต้น |
| 1. $ 599.55 | $ 99.55 | $ 500.00 | $ 99, 900.45 |
| 2. $ 599.55 | $ 100.05 | $ 499.50 | $ 99, 800.40 |
| 3. $ 599.55 | $ 100.55 | $ 499.00 | $ 99, 699.85 |
อย่างที่คุณเห็นการชำระเงินในช่วงปีแรก ๆ ของการจำนองประกอบด้วยการชำระดอกเบี้ยเป็นหลัก
ข้อได้เปรียบหลักของเงินกู้อัตราคงที่คือผู้กู้ได้รับการคุ้มครองจากการเพิ่มขึ้นอย่างฉับพลันและอาจเกิดขึ้นอย่างมากในการชำระเงินจำนองรายเดือนหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่นั้นง่ายต่อการเข้าใจและแตกต่างกันเล็กน้อยจากผู้ให้กู้กับผู้ให้กู้ ข้อเสียของการจำนองอัตราคงที่คือเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงการมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อยากขึ้นเนื่องจากการชำระเงินมีราคาไม่แพง
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะคงที่ แต่จำนวนรวมของดอกเบี้ยที่คุณจ่ายจะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการจำนอง สถาบันสินเชื่อแบบดั้งเดิมเสนอการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับเงื่อนไขที่แตกต่างกันมากที่สุดคือ 30, 20 และ 15 ปี
การจำนอง 30 ปีเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมมากที่สุดเนื่องจากมีการชำระเงินรายเดือนต่ำสุด อย่างไรก็ตามการแลกเปลี่ยนสำหรับการชำระเงินที่ต่ำนั้นเป็นต้นทุนโดยรวมที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากทศวรรษที่ผ่านมาหรือมากกว่านั้นในระยะนั้นมีจุดประสงค์เพื่อชำระดอกเบี้ยเป็นหลัก การชำระเงินรายเดือนสำหรับการจำนองระยะสั้นจะสูงขึ้นเพื่อให้เงินต้นมีการชำระคืนในกรอบเวลาที่สั้นลง นอกจากนี้การจำนองระยะสั้นให้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าซึ่งช่วยให้สามารถชำระคืนเงินต้นจำนวนมากขึ้นในการชำระเงินจำนองแต่ละครั้ง ดังนั้นการจำนองระยะสั้นจึงมีค่าใช้จ่ายน้อยลงโดยรวม (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมให้ดูที่การ ทำความเข้าใจกับโครงสร้างการชำระเงินจำนอง )
การจำนอง: อัตราดอกเบี้ยคงที่และอัตราที่ปรับได้
การปรับอัตราการจำนอง
อัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองอัตราที่ปรับได้เป็นตัวแปรหนึ่ง อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของ ARM นั้นต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยในตลาดสำหรับเงินกู้แบบอัตราดอกเบี้ยคงที่และจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป หาก ARM มีการจัดเก็บไว้นานพออัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อคงที่
ARM มีช่วงเวลาที่แน่นอนในระหว่างที่อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นคงที่หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะปรับตามความถี่ที่กำหนดไว้ล่วงหน้า ระยะเวลาอัตราคงที่สามารถเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ - ที่ใดก็ได้จากหนึ่งเดือนถึง 10 ปี ระยะเวลาการปรับสั้นลงโดยทั่วไปจะมีอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นที่ต่ำกว่า หลังจากเทอมต้นเงินกู้จะถูกรีเซ็ตซึ่งหมายความว่าจะมีอัตราดอกเบี้ยใหม่ตามอัตราตลาดปัจจุบัน นี่คืออัตราจนถึงการรีเซ็ตครั้งถัดไปซึ่งอาจเป็นปีต่อไป
คำศัพท์ ARM
ARM นั้นซับซ้อนกว่าเงินกู้แบบมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ดังนั้นการสำรวจข้อดีและข้อเสียจึงจำเป็นต้องมีความเข้าใจในคำศัพท์พื้นฐานบางอย่าง นี่คือแนวคิดบางอย่างที่ผู้กู้จำเป็นต้องรู้ก่อนเลือก ARM:
- Adjustment Frequency: นี่หมายถึงระยะเวลาระหว่างการปรับอัตราดอกเบี้ย (เช่นรายเดือนรายปี ฯลฯ) ดัชนีการปรับค่าใช้จ่าย: การปรับอัตราดอกเบี้ยเชื่อมโยงกับเกณฑ์มาตรฐาน บางครั้งนี่เป็นอัตราดอกเบี้ยของสินทรัพย์ประเภทหนึ่งเช่นบัตรเงินฝากหรือตั๋วเงินคลัง มันอาจเป็นดัชนีเฉพาะเช่นดัชนีต้นทุนของกองทุนหรืออัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารในลอนดอน (LIBOR) มาร์จิ้น: เมื่อคุณลงนามสินเชื่อคุณตกลงที่จะจ่ายอัตราที่สูงกว่าดัชนีการปรับ ตัวอย่างเช่นอัตราที่ปรับได้ของคุณอาจเป็นอัตราของ T-bill หนึ่งปีบวก 2% 2% พิเศษนั้นเรียกว่ามาร์จิ้น หมวก: นี่หมายถึงขีด จำกัด ของจำนวนเงินที่อัตราดอกเบี้ยสามารถเพิ่มขึ้นในแต่ละช่วงเวลาการปรับ ARM บางแห่งยังมีตัวพิมพ์ใหญ่ในการชำระเงินรายเดือนทั้งหมด เงินให้สินเชื่อเหล่านี้หรือที่เรียกว่าเงินให้สินเชื่อตัดจำหน่ายเชิงลบให้การชำระเงินต่ำ; อย่างไรก็ตามการชำระเงินเหล่านี้อาจครอบคลุมเพียงบางส่วนของดอกเบี้ยเนื่องจาก ดอกเบี้ยค้างชำระกลายเป็นส่วนหนึ่งของเงินต้น หลังจากชำระเงินค่าจำนองไปหลายปีเงินต้นของคุณอาจมากกว่าจำนวนเงินที่คุณยืมในตอนแรก เพดาน: นี่เป็นอัตราสูงสุดที่อนุญาตให้ปรับอัตราดอกเบี้ยได้ตลอดอายุของเงินกู้
ข้อได้เปรียบที่ใหญ่ที่สุดของ ARM คือราคาถูกกว่าการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่อย่างน้อยในช่วงสามห้าหรือเจ็ดปีแรก ARM ก็น่าสนใจเช่นกันเนื่องจากการชำระเงินเริ่มต้นที่ต่ำมักทำให้ผู้กู้มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นและในสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงทำให้ผู้กู้ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง.
ผู้กู้ที่เลือกใช้ ARM อาจประหยัดเงินได้หลายร้อยดอลลาร์ต่อเดือนนานถึงเจ็ดปีหลังจากนั้นต้นทุนของเขาหรือเธอจะเพิ่มขึ้น อัตราใหม่จะขึ้นอยู่กับอัตราตลาดไม่ใช่อัตราเริ่มต้นต่ำกว่าตลาด หากคุณโชคดีมากมันอาจต่ำกว่านั้นขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยในตลาด ณ เวลาที่มีการรีเซ็ตอัตรา
อย่างไรก็ตาม ARM สามารถก่อให้เกิดข้อเสียที่สำคัญได้ ด้วย ARM การชำระเงินรายเดือนของคุณอาจเปลี่ยนไปตลอดอายุการใช้งานของสินเชื่อ และถ้าคุณใช้เงินกู้ขนาดใหญ่คุณอาจมีปัญหาเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น: ARM บางแห่งมีโครงสร้างเพื่อให้อัตราดอกเบี้ยสามารถเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในเวลาเพียงไม่กี่ปี (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดูการ จำนองอัตราที่ปรับได้: เกิดอะไรขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น )
แท้จริงแล้วการจำนองอัตราที่ปรับได้นั้นเป็นที่ชื่นชอบของนักวางแผนทางการเงินหลายคนหลังจากการล่มสลายของซับไพรม์ในปี 2008 ซึ่งนำไปสู่ยุคของการยึดสังหาริมทรัพย์และการขายระยะสั้น ผู้กู้ต้องเผชิญกับสติกเกอร์ช็อตเมื่อแขนของพวกเขาปรับและการจ่ายเงินของพวกเขาพุ่งสูงขึ้น โชคดีที่ตั้งแต่นั้นมากฎระเบียบและกฎหมายของรัฐบาลได้มีการจัดตั้งขึ้นเพื่อเพิ่มการกำกับดูแลที่เปลี่ยนฟองสบู่ที่อยู่อาศัยให้เป็นวิกฤตการณ์ทางการเงินทั่วโลก สำนักคุ้มครองทางการเงินของผู้บริโภค (CFPB) ได้ป้องกันการจำนองที่กินสัตว์อื่นที่ทำร้ายผู้บริโภค ผู้ให้กู้คือการให้กู้ยืมเงินแก่ผู้กู้ที่มีแนวโน้มที่จะชำระคืนเงินกู้ของพวกเขา
ARM มีราคาถูกกว่าการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่
เงินกู้ประเภทใดที่เหมาะกับคุณ
เมื่อเลือกการจำนองคุณต้องพิจารณาปัจจัยส่วนบุคคลที่หลากหลายและสร้างความสมดุลให้พวกเขาด้วยความเป็นจริงทางเศรษฐกิจของตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา การเงินส่วนบุคคลของแต่ละคนมักประสบกับช่วงเวลาของการล่วงหน้าและการลดลงอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นและลดลงและความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจและการเสื่อมถอย ในการเลือกการให้สินเชื่อของคุณเข้ากับบริบทของปัจจัยเหล่านี้ให้พิจารณาคำถามต่อไปนี้:
- คุณสามารถจ่ายค่าจำนองได้ในวันนี้เท่าไหร่คุณยังสามารถซื้อ ARM ได้หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นคุณตั้งใจจะอยู่กับอสังหาริมทรัพย์นานแค่ไหนอัตราดอกเบี้ยจะไปในทิศทางใดและคุณคาดหวังว่าแนวโน้มดังกล่าวจะดำเนินต่อไปหรือไม่
หากอัตราดอกเบี้ยสูงและคาดว่าจะลดลง ARM จะทำให้แน่ใจว่าคุณจะได้รับประโยชน์จากการลดลงเนื่องจากคุณไม่ได้ถูกล็อคในอัตราที่เฉพาะเจาะจง หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นหรือการจ่ายเงินที่มั่นคงการคาดการณ์เป็นสิ่งสำคัญสำหรับคุณการจำนองอัตราคงที่อาจเป็นหนทางไป
ผู้สมัครรับเลือกตั้ง
เจ้าของบ้านระยะสั้น
ARM อาจเป็นทางเลือกที่ยอดเยี่ยมหากการจ่ายเงินน้อยในระยะเวลาอันใกล้นี้เป็นข้อกำหนดหลักของคุณหรือหากคุณไม่ได้วางแผนที่จะอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นานพอที่อัตราค่าที่พักจะสูงขึ้น ดังที่ได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ระยะเวลาอัตราคงที่ของ ARM จะแตกต่างกันไปตามปกติจากหนึ่งปีถึงเจ็ดปีซึ่งเป็นสาเหตุที่ ARM อาจไม่สมเหตุสมผลสำหรับผู้ที่วางแผนจะรักษาบ้านของพวกเขาไว้มากกว่านั้น อย่างไรก็ตามถ้าคุณรู้ว่าคุณกำลังจะย้ายภายในระยะเวลาอันสั้นหรือคุณไม่ได้วางแผนที่จะไปที่บ้านเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว ARM ก็จะเข้าท่าอย่างมาก
สมมติว่าสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยหมายความว่าคุณสามารถใช้ ARM ห้าปีด้วยอัตราดอกเบี้ย 3.5% การเปรียบเทียบอัตราจำนอง 30 ปีจะทำให้คุณมีอัตราดอกเบี้ย 4.25% หากคุณวางแผนที่จะย้ายก่อนตั้งค่า ARM ห้าปีใหม่คุณจะประหยัดเงินได้มากจากดอกเบี้ย ในทางกลับกันถ้าในที่สุดคุณตัดสินใจที่จะอยู่ในบ้านนานขึ้นโดยเฉพาะถ้าอัตราสูงขึ้นเมื่อสินเชื่อของคุณปรับตัวดังนั้นการจำนองจะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าเงินกู้อัตราคงที่ แต่ถ้าหากคุณกำลังซื้อบ้านด้วยสายตาที่จะยกระดับเป็นบ้านที่ใหญ่กว่าเมื่อคุณเริ่มต้นครอบครัว - หรือคุณคิดว่าคุณจะย้ายไปทำงาน - ARM อาจเหมาะกับคุณ
ผู้มีรายได้ Bump-Up-in-Income
สำหรับผู้ที่มีรายได้ที่มั่นคง แต่ไม่คาดหวังว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่เหมาะสมกว่า อย่างไรก็ตามหากคุณคาดว่าจะเห็นรายได้เพิ่มขึ้นการไปที่ ARM จะช่วยให้คุณประหยัดจากการจ่ายดอกเบี้ยจำนวนมากในระยะยาว
สมมติว่าคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรกของคุณและเพิ่งจบการศึกษาจากโรงเรียนแพทย์หรือกฎหมายหรือได้รับปริญญาโท โอกาสสูงที่คุณจะได้รับมากขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าและจะสามารถจ่ายเงินเพิ่มได้เมื่อเงินกู้ของคุณปรับเป็นอัตราที่สูงขึ้น ในกรณีนั้น ARM จะทำงานให้คุณ ในสถานการณ์อื่นหากคุณคาดว่าจะเริ่มรับเงินจากความไว้วางใจในอายุที่แน่นอนคุณสามารถรับ ARM ที่รีเซ็ตในปีเดียวกัน
ประเภท Pay-It-Off
การจดจำนองอัตราที่ปรับได้นั้นน่าสนใจมากสำหรับผู้กู้ที่มีหรือจะมีเงินสดในการชำระเงินกู้ก่อนที่อัตราดอกเบี้ยใหม่จะเริ่มขึ้นในขณะที่ไม่รวมคนอเมริกันส่วนใหญ่มีสถานการณ์ ซึ่งอาจเป็นไปได้ที่จะดึงออก
นำผู้กู้ที่ซื้อบ้านหนึ่งหลังและขายบ้านในเวลาเดียวกัน บุคคลนั้นอาจถูกบังคับให้ซื้อบ้านใหม่ในขณะที่บ้านเก่าอยู่ในสัญญาและด้วยเหตุนี้จะใช้เวลาหนึ่งหรือสองปี ARM เมื่อผู้กู้มีเงินจากการขายเขาหรือเธอสามารถหันไปจ่าย ARM ด้วยเงินที่ได้จากการขายบ้าน
อีกสถานการณ์หนึ่งที่ ARM จะเข้าท่าก็คือถ้าคุณสามารถจ่ายเงินได้เร็วขึ้นในแต่ละเดือนเพียงพอที่จะชำระก่อนที่จะถูกรีเซ็ต การใช้กลยุทธ์นี้อาจมีความเสี่ยงเพราะชีวิตเกิดขึ้นและในขณะที่คุณสามารถจ่ายเงินเร่งได้ในตอนนี้ถ้าคุณป่วยป่วยสูญเสียงานหรือหม้อไอน้ำไปซึ่งอาจไม่ใช่ตัวเลือกอีกต่อไป
บรรทัดล่าง
ไม่ว่าคุณจะเลือกประเภทสินเชื่อประเภทใดการเลือกอย่างรอบคอบจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่มีค่าใช้จ่ายสูง สิ่งหนึ่งที่แน่นอนคืออย่าไปกับ ARM เพราะการจ่ายรายเดือนที่ต่ำกว่าเป็นวิธีเดียวที่จะซื้อบ้านในฝันนั้น คุณอาจได้รับอัตราที่คล้ายกันในเวลาที่ทำการรีเซ็ต แต่มันเป็นการเดิมพันที่ร้ายแรง มันฉลาดกว่าที่จะค้นหาบ้านที่มีป้ายราคาเล็กกว่าแทน
อ่านต่อไป
บทความที่เกี่ยวข้อง
รีไฟแนนซ์บ้าน
เมื่อใด (และเมื่อไม่) เพื่อรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณ
ซื้อบ้าน
การเงินเบื้องต้นสำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก
จำนอง
อัตราดอกเบี้ยทำงานกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างไร
จำนอง
วิธีการเลือกสินเชื่อที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
จำนอง
อัตราการจำนองที่ปรับได้: เกิดอะไรขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น
จำนอง
สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราคงที่หรือเปลี่ยนแปลง: ไหนดีกว่าตอนนี้?
ลิงค์พันธมิตรคำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง
การจำนองการจำนองเป็นตราสารหนี้ที่ผู้กู้จำเป็นต้องจ่ายคืนพร้อมกับชุดการชำระเงินที่กำหนดไว้ล่วงหน้า การจำนองอัตราที่ปรับได้ (ARM) การจำนองอัตราแบบปรับได้นั้นเป็นประเภทที่อัตราดอกเบี้ยที่จ่ายสำหรับยอดคงค้างแตกต่างกันไปตามเกณฑ์มาตรฐานที่เฉพาะเจาะจง อ่านเพิ่มเติมสินเชื่อที่อยู่อาศัยสินเชื่อจำนองจะใช้เงินต้นและดอกเบี้ยที่เหลือจากการจำนองและคำนวณใหม่ตามตารางค่าตัดจำหน่ายใหม่ more อัตราดอกเบี้ยคงที่ของสินเชื่อจะมีผลต่องบประมาณของคุณอย่างไรอัตราดอกเบี้ยคงที่ยังคงเหมือนเดิมตลอดระยะเวลาของเงินกู้ทำให้การจัดทำงบประมาณระยะยาวง่ายขึ้น สินเชื่อบางส่วนรวมอัตราดอกเบี้ยคงที่และผันแปร เพิ่มเติมวันที่รีเซ็ตวันที่รีเซ็ตเป็นช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยคงที่เริ่มต้นสำหรับการจำนองอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ (ARM) จะเปลี่ยนเป็นอัตราที่ปรับได้ more Graduated Payment Mortgage (GPM) คำนิยามจำนองการชำระเงินที่สำเร็จการศึกษา (GPM) เป็นประเภทของการจำนองที่การจ่ายเงินจะเพิ่มขึ้นจากอัตราเริ่มต้นต่ำไปเป็นอัตราที่สูงขึ้น มากกว่า