แลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับคืออะไร?
การแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับคือการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินประเภทหนึ่งซึ่งทรัพย์สินที่ได้รับการทดแทนนั้นได้รับมาก่อนแล้วจึงทำการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินในปัจจุบัน การแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับถูกสร้างขึ้นเพื่อช่วยผู้ซื้อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ก่อนที่จะถูกบังคับให้ซื้อขายหรือขายทรัพย์สินในปัจจุบัน สิ่งนี้อาจทำให้ผู้ขายสามารถถือครองทรัพย์สินในปัจจุบันได้จนกว่ามูลค่าตลาดจะเพิ่มขึ้นดังนั้นจึงเป็นการเพิ่มเวลาของพวกเขาในการขายเพื่อผลกำไรสูงสุด
ประเด็นที่สำคัญ
- การแลกเปลี่ยนย้อนกลับเป็นการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทดแทนโดยไม่มีการขายทรัพย์สินที่ถือครองอยู่ในปัจจุบันการแลกเปลี่ยนกลับต่างจากการแลกเปลี่ยนล่าช้าซึ่งต้องซื้อทรัพย์สินทดแทนหลังจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองอยู่ในปัจจุบัน " กฎการแลกเปลี่ยนที่มีลักษณะเหมือนกัน "โดยทั่วไปจะไม่ใช้กับการแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับ การแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับใช้กับอสังหาริมทรัพย์เพียง 1, 031 แห่งเท่านั้นและได้รับอนุญาตเฉพาะในกรณีที่นักลงทุนมีวิธีการทางการเงินเพื่อทำการซื้อใหม่
การแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับทำงานอย่างไร
กฎการแลกเปลี่ยนที่มีลักษณะคล้ายกันมาตรฐานจะไม่ใช้กับการแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับ โดยทั่วไปกฎดังกล่าวจะอนุญาตให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หยุดการจ่ายภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินที่พวกเขาขายได้ตราบใดที่กำไรจากการขายนั้นถูกนำไปใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะเหมือนกัน กรมสรรพากรได้สร้างชุดของกฎระเบียบที่ปลอดภัยที่อนุญาตให้มีการรักษาที่คล้ายกันตราบใดที่ทรัพย์สินปัจจุบันหรือใหม่จะจัดขึ้นในการจัดเรียงแลกเปลี่ยนที่พักที่มีคุณภาพหรือ QEAA นอกจากนี้นักลงทุนไม่สามารถใช้ทรัพย์สินที่มีอยู่แล้วเพื่อทดแทนทรัพย์สินที่ถูกปล่อยคืน
การแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับใช้เฉพาะกับคุณสมบัติ 1031 เท่านั้นดังนั้นจึงเรียกว่าการแลกเปลี่ยนแบบ 1031 มาตรา 1, 031 ทรัพย์สินนั้นเป็นทรัพย์สินที่ธุรกิจหรือผู้มีคุณสมบัติตามที่องค์การแลกเปลี่ยนแลกเปลี่ยนและเลื่อนการชำระภาษีจากกำไรที่ได้จากการขาย อย่างไรก็ตามมันไม่ง่ายเหมือนผู้เสียภาษีรายหนึ่งที่ซื้อที่ดินหนึ่งขายจากนั้นใช้ผลกำไรเพื่อซื้อทรัพย์สินอื่น แต่จะต้องมีมาตรฐานการแลกเปลี่ยนที่กำหนดเช่นเดียวกับการมีผู้อำนวยความสะดวกที่ใช้ในการตั้งค่ากระบวนการ มาตรา 1245 หรือ 1250 คุณสมบัติไม่เหมาะสมสำหรับการทำธุรกรรมประเภทนี้
“ ทรัพย์สิน 1031” ได้รับชื่อจากมาตรา 1031 แห่งประมวลรัษฎากรภายในของสหรัฐอเมริกาซึ่งอนุญาตให้นักลงทุนหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีกำไรจากการขายหุ้นในกระบวนการขายและซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ข้อควรพิจารณาพิเศษ
หนึ่งในแง่มุมที่สำคัญที่สุดของการแลกเปลี่ยนกลับที่ประสบความสำเร็จขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่านักลงทุนจะต้องมีวิธีการทางการเงินสำหรับการซื้อใหม่ ทรัพย์สินใหม่จะไม่ถูกยกเลิกในช่วงเวลาของการแลกเปลี่ยนดังนั้นนักลงทุนจะต้องสามารถจัดหาเงินทุนเต็มสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่โดยไม่ต้องขายของเก่าที่เสร็จสมบูรณ์ การได้มาซึ่งทรัพย์สินใหม่อาจอำนวยความสะดวกให้กับผู้ให้กู้แม้ว่าจะมีเพียงผู้ให้กู้ที่เฉพาะเจาะจงเท่านั้นที่เต็มใจและสามารถทำงานกับนักลงทุนแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับได้
ข้อกำหนดสำหรับการแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับ
โดยทั่วไปมีระยะเวลาการถือครองสูงสุดที่ใช้กับคุณสมบัติในการแลกเปลี่ยนย้อนกลับโดยทั่วไปประมาณ 180 วัน ตรงกันข้ามกับการแลกเปลี่ยนย้อนกลับคือการแลกเปลี่ยนล่าช้าหรือรอการตัดบัญชีซึ่งในการแลกเปลี่ยนจะต้องปล่อยทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของก่อนโดยการซื้อขายหรือการขายก่อนที่จะได้รับทรัพย์สินใหม่
การแลกเปลี่ยนแบบย้อนกลับมักใช้ในกรณีที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องปิดการขายทรัพย์สินใหม่ก่อนที่จะสามารถขายทรัพย์สินปัจจุบันได้ กรณีเช่นนี้รวมถึงการค้นพบที่ไม่คาดคิดของคุณสมบัติใหม่ที่ต้องการที่จะต้องซื้อภายในระยะเวลาอันสั้นหรือสถานการณ์ที่การขายของทรัพย์สินที่ถืออยู่ในปัจจุบันตกผ่านโดยไม่คาดคิดจึงออกแลกเปลี่ยนกลับเป็นวิธีแก้ไขที่อาจ ผู้ลงทุนจะทำการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ต่อไป
