เกียร์เชิงลบคืออะไร?
อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนติดลบเป็นหลักปฏิบัติทั่วไปในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ มันเป็นรูปแบบของการใช้ประโยชน์ทางการเงินที่อธิบายการซื้อสินทรัพย์ที่สร้างรายได้เช่นทรัพย์สินให้เช่าโดยนักลงทุนเมื่อสินทรัพย์ไม่สร้างรายได้เพียงพอกับต้นทุนของสินทรัพย์ ตัวอย่างเช่นรายได้ค่าเช่าไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมการชำระเงินกู้การบำรุงรักษาดอกเบี้ยหรือค่าเสื่อมราคาสำหรับสินทรัพย์ในระยะสั้น ในที่สุดแล้วทรัพย์สินจะสร้างรายได้เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายเหล่านั้น เหตุผลที่ผู้ซื้อจะใช้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเชิงลบคือการขาดทุนระยะสั้นอาจเป็นประโยชน์ต่อการเรียกเก็บภาษีของเจ้าของในบางกรณี
ประเด็นที่สำคัญ
- อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเชิงลบเป็นรูปแบบหนึ่งของการใช้ประโยชน์ทางการเงินโดยทั่วไปจะเห็นได้ในบริบทของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สินทรัพย์ที่มุ่งไปในทางลบเป็นสิ่งหนึ่งที่ไม่สร้างรายได้เพียงพอที่จะครอบคลุมต้นทุนของมัน และในที่สุดก็ขายสินทรัพย์ในราคาที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยความสูญเสียครั้งแรกเกียร์เชิงลบจะกลายเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้ก็ต่อเมื่อมีการขายทรัพย์สินในที่สุด
ทำความเข้าใจกับเกียร์เชิงลบ
สินทรัพย์ที่มุ่งเน้นด้านลบคือสินทรัพย์ที่ไม่ให้รายได้เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่าย มันส่งผลให้เกิดการสูญเสียสำหรับเจ้าของสินทรัพย์ ประโยชน์ที่ผู้ซื้อหรือผู้ลงทุนจะได้รับนั้นขึ้นอยู่กับประเทศบ้านเกิดของนักลงทุนนั้นการหักระหว่างรายได้และดอกเบี้ยจะถูกหักออกจากภาษีเงินได้ปัจจุบัน ประเทศที่อนุญาตให้หักภาษีนี้ ได้แก่ ออสเตรเลียญี่ปุ่นและนิวซีแลนด์ ประเทศอื่น ๆ เช่นแคนาดาฝรั่งเศสเยอรมันสวีเดนและสหรัฐอเมริกาอนุญาตให้หักได้ แต่มีข้อ จำกัด การลงทุนในลักษณะนี้อาจเหมาะสมในกรณีที่คาดว่าจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนครั้งใหญ่ซึ่งจะชดเชยความสูญเสียเป็นระยะ ๆ
กำไรจากการใส่เกียร์เชิงลบ
อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนติดลบจะกลายเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ในที่สุด ในช่วงเวลาของการขายสิ่งที่จำเป็นต้องมีคือมูลค่าของทรัพย์สินจะต้องเพิ่มขึ้นไม่ตกหรือคงที่ หากมูลค่าทรัพย์สินลดลงหรือคงที่เจ้าของอาจจะไม่สามารถขายสินทรัพย์ในราคาที่สูงพอที่จะชดเชยความสูญเสียในขณะที่สินทรัพย์มีรายได้ไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่าย นักลงทุนหลายคนที่เก็งกำไรด้วยวิธีนี้จะหาทางเลือกเชิงลบสำหรับการลดหย่อนภาษีด้วยความหวังว่าพวกเขาจะทำกำไรเมื่อทรัพย์สินถูกขายเพื่อรับทุน
ข้อพิจารณาพิเศษสำหรับการใส่เกียร์เชิงลบ
นักลงทุนที่พิจารณาข้อตกลงประเภทนี้จำเป็นต้องมีความมั่นคงทางการเงินในการหาเงินทุนขาดจากกระเป๋าจนกว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์และสามารถทำกำไรได้เต็มที่ อีกสิ่งที่สำคัญที่สุดคืออัตราดอกเบี้ยถูกล็อคตั้งแต่ต้นหรือหากดอกเบี้ยของผู้กู้คำนวณจากดัชนีลอยตัวอัตราแลกเปลี่ยนที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ คำติชมของการใส่เกียร์เชิงลบก็คือมันสามารถบิดเบือนตลาดที่อยู่อาศัยโดยการลดอุปทานที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งของคุณสมบัติการเช่าอาจผลักดันราคาค่าเช่าและกระตุ้นให้เกิดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากเกินไป
