ณ วันที่ 28 มีนาคม 2018 การสำรวจผู้ให้กู้ของ Bankrate.com รายงานว่าอัตราการจำนองอยู่ที่ 4.30% สำหรับ 30 ปีคงที่, 3.72% สำหรับ 15 ปีคงที่และ 4.05% สำหรับห้าปีแรกเมื่อปรับ 5/1 คำนวณอัตราดอกเบี้ย (ARM) นี่คือค่าเฉลี่ยของชาติ อัตราการจำนองแตกต่างกันไปตามสถานที่และขึ้นอยู่กับคะแนนเครดิตของคุณ
ดังนั้นขั้นตอนแรกในการตัดสินใจว่าการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือ ARM เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในตลาดวันนี้คือการพูดคุยกับผู้ให้กู้หลายรายเพื่อหาอัตราที่คุณมีสิทธิ์ได้รับและเงื่อนไขเงินกู้ที่สมเหตุสมผลสำหรับคุณ หนี้สินการชำระเงินดาวน์และการชำระเงินรายเดือนที่คุณสามารถจ่ายได้
เมื่อคุณทราบว่าอัตราและผู้ให้กู้ระยะยาวจะขยายให้คุณคุณจะเลือกระหว่างการจำนองอัตราคงที่และ ARM ได้อย่างไร พิจารณาปัจจัยเหล่านี้
เทียบกับ ARM: ผลต่างการชำระรายเดือน
สำหรับทุก ๆ $ 100, 000 ที่คุณยืมมานี่คือสิ่งที่คุณจะต้องจ่ายต่อเดือนสำหรับสินเชื่อบ้านแต่ละประเภทในอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยของชาติที่ระบุไว้ข้างต้น:
- จำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี: $ 495
- จำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปี: $ 726
- การจำนองอัตรา 5/1 ที่ปรับได้: $ 480 สำหรับ 60 เดือนแรก
มองเฉพาะการชำระรายเดือนการจำนองอัตราแบบปรับได้ดูเหมือนว่าอาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่า มันเป็นตัวเลือกที่ถูกที่สุดโดย $ 15 ต่อเดือน ยิ่งคุณจดจำนองมากเท่าไหร่ก็ยิ่งประหยัดได้มากขึ้นเท่านั้น หากคุณยืมเงินครึ่งล้านคุณจะประหยัดได้ $ 73 ต่อเดือนด้วยอัตราที่ปรับได้
ความแตกต่างนี้มีขนาดใหญ่พอที่จะรับความเสี่ยงเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับ ARM หรือไม่?
ประเภทของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สามารถปรับอัตราได้
ARM มีหลายประเภท ตัวเลือกที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือ ARM แบบผสมและตัวเลือกที่นิยมที่สุดคือ ARM 5/1 ตามด้วย 3/1, 7/1 และ 10/1 ARM
นี่คือการทำงานของระบบไฮบริด ARM: ตัวอย่างเช่น 5/1 ARM มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงห้าปีแรกที่เรียกว่าระยะเวลาเบื้องต้น หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะปรับปีละครั้งสำหรับระยะเวลาที่เหลือของเงินกู้ (พูดอีก 25 ปี) มี ARM ที่ปรับน้อยกว่าปีละครั้งเช่น ARM 3/3 และ 5/5 แต่สิ่งเหล่านี้อาจจะยากที่จะหา ยิ่งระยะเวลาเริ่มต้นนานเท่าใดความแตกต่างก็จะน้อยลงระหว่างอัตราดอกเบี้ยของ ARM และอัตราดอกเบี้ยของการจำนองอัตราคงที่
ในสหรัฐอเมริกาอัตราดอกเบี้ยสำหรับ ARM ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐ แต่ประมาณ 20% ของ ARM นั้นขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารในลอนดอน (LIBOR) ปัจจุบันอัตราเงินคงคลังอยู่ในระดับต่ำมากดังนั้นหากคุณถอด ARM ออกตอนนี้โอกาสที่คุณจะได้รับดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นเมื่อระยะเวลาเบื้องต้นของ ARM สิ้นสุดลง ธนาคารกลางสหรัฐขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกครั้งในเดือนมีนาคมและคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกสองครั้งในปี 2561 โดยแต่ละครั้งจะเพิ่มขึ้น 0.25%
ความเสี่ยงที่ยอมรับได้และแผนการในอนาคต
เมื่อคุณจดจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่คุณจะรู้ก่อนที่จะลงนามในเอกสารปิดของคุณว่าคุณต้องจ่ายค่าจำนองเท่าไหร่ในแต่ละเดือนตราบเท่าที่คุณมีสินเชื่อจำนอง หลายคนเห็นคุณค่าของความมั่นคงนี้
ARM อาจมีความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยหรือความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลง หลังจากเทอมแรกอัตราดอกเบี้ยสำหรับการจำนองประเภทนี้จะปรับให้สอดคล้องกับสภาพตลาดในปัจจุบัน คุณจะรู้ได้อย่างไรว่าอัตราดอกเบี้ยของ ARM จะเป็นเท่าไรเมื่อมีการรีเซ็ตหลังจากระยะเวลาเบื้องต้น?
รายละเอียดของ ARM โดยเฉพาะ - สิ่งที่เรียกว่าโครงสร้างขีด จำกัด อัตราดอกเบี้ย - บอกคุณได้ว่าการชำระเงินรายเดือนของคุณจะสูงเพียงใด ยกตัวอย่างเช่น ARM 5/1 อาจมีโครงสร้างสูงสุด 2-2-6 ซึ่งหมายความว่าในปีที่หก (หลังจากระยะเวลาเบื้องต้นห้าปีหมดอายุ) อัตราดอกเบี้ยอาจเพิ่มขึ้น 2% ในปีต่อ ๆ ไป อัตราดอกเบี้ยสามารถเพิ่มขึ้นอีก 2% ต่อปีและการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยรวมไม่สามารถรวมได้มากกว่า 6% ตลอดอายุของสินเชื่อ
หากอัตราเบื้องต้นของคุณอยู่ที่ 4% สำหรับห้าปีแรกอัตราดอกเบี้ยของคุณจะเป็น 4% ในปีที่หกอาจเพิ่มขึ้นมากถึง 2% ขึ้นอยู่กับอัตราเงินคงคลังของสหรัฐอเมริกาหนึ่งปีดังนั้นอัตราของคุณอาจสูงถึง 6% ในปีที่เจ็ดอัตราของคุณอาจเพิ่มขึ้นอีก 2% เป็น 8% และในปีที่แปดอัตราของคุณอาจเพิ่มขึ้นอีก 2% ทำให้อัตราของคุณ 10% ณ จุดนี้คุณจะถึงเพดาน 6%; อัตราของคุณจะไม่สูงกว่า 10%
ในขณะที่หมวกลดความเสี่ยงของคุณค่อนข้างบน $ 200, 000, จำนอง 30 ปีความแตกต่างระหว่างดอกเบี้ย 4% และดอกเบี้ย 10% คือการชำระรายเดือนประมาณ $ 955 เทียบกับ $ 1, 755 คุณต้องถามตัวเองว่าสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดของการเพิ่ม $ 800 ต่อเดือนสำหรับปีที่แปดถึง 30 เป็นสิ่งที่คุณสามารถอยู่ด้วยได้
อัตราของคุณจะปรับสูงหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับอัตราดัชนีของ ARM หาก ARM ของคุณได้รับการจัดทำดัชนีเป็นอัตราเงินคงคลังหนึ่งปีและอัตรานั้นเป็นอัตราเดียวกันในปีที่หกเหมือนในปีแรกอัตราดอกเบี้ยของคุณจะไม่เพิ่มขึ้นในปีที่หก อย่างไรก็ตามหากอัตราเงินคงคลังเพิ่มขึ้น 3% อัตราดอกเบี้ยของคุณจะไม่เพิ่มขึ้นมากกว่า 2% ในปีที่หกเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสูงสุด
ผู้ที่ได้รับ ARM มักคิดว่าเหตุการณ์อย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้จะเกิดขึ้น:
- พวกเขาจะขายบ้านก่อนที่เงินกู้จะถูกรีเซ็ต
- รายได้ของพวกเขาจะเพิ่มขึ้นก่อนที่เงินกู้จะถูกรีเซ็ต
- พวกเขาจะสามารถรีไฟแนนซ์ก่อนที่เงินกู้จะถูกรีเซ็ต
- อัตราดอกเบี้ยจะยังคงมีเสถียรภาพหรือลดลงทำให้พวกเขามีอัตราที่คล้ายกับอัตราการเกริ่นนำเมื่อกู้คืนเงินกู้
FHA ARMs
Federal Housing Administration (FHA) รับประกันการจำนองอัตราที่ปรับได้ช่วยให้ผู้ให้กู้สามารถเสนอให้ผู้กู้ที่ต้องการผ่อนปรนข้อกำหนดเพิ่มเติมเพื่อให้มีคุณสมบัติ FHA มี ARMs 1 ปีและ ARM แบบไฮบริด 3, 5, 7 และ 10 ปี อัตราดอกเบี้ยสำหรับรุ่น 1 ปีและ 3 ปีไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้มากกว่า 1% ต่อปีหลังจากระยะเวลาการแนะนำหรือมากกว่า 5% ตลอดอายุของเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยใน ARM 5, 7 และ 10 ปีไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้มากกว่า 2% ต่อปีหลังจากช่วงแนะนำและอายุการใช้งานสูงสุดคือ 6%
เช่นเดียวกับการจำนอง FHA ทั้งหมดในขณะที่ FHA ARM อาจมีคุณสมบัติผ่อนปรนมากกว่านั้นผู้กู้ต้องจ่ายค่าเบี้ยประกันการจำนองล่วงหน้าที่ 1.75% ของจำนวนเงินกู้ (ซึ่งโดยปกติจะเป็นเงินกู้ ผลลัพธ์). นอกจากนี้ยังต้องชำระค่าเบี้ยประกันจำนองรายเดือนซึ่งค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเงินกู้และการชำระเงินดาวน์ของคุณ ตัวอย่างเช่นถ้าคุณทำการชำระเงินขั้นต่ำของ FHA ที่จำเป็น 3.5% และรับเงินกู้ 30 ปีคุณจะจ่าย 0.85% ของยอดเงินกู้คงเหลือในแต่ละปีในการประกันจำนองจนกว่าคุณจะชำระเงินกู้เต็มจำนวน จำนวนนี้หารด้วย 12 และเพิ่มลงในการชำระเงินรายเดือนของคุณ สำหรับเงินกู้ $ 200, 000 เบี้ยประกันล่วงหน้าจะเสียค่าใช้จ่าย $ 3, 500 และเบี้ยประกันจำนองรายเดือนจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ $ 142 ต่อเดือนสำหรับปีแรกและค่อย ๆ ลดลงหลังจากนั้น ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เพิ่มค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านทั้งในระยะสั้นและระยะยาวและสามารถทำให้ราคาไม่แพง
การเลือกระหว่างเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่และ ARM
ตอนนี้คุณรู้แล้วว่า ARM เปรียบเทียบกับการให้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ได้อย่างไรคุณจะตัดสินใจได้อย่างไรว่าแบบใดที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณมากที่สุด
Sean O. McGeehan เจ้าหน้าที่สินเชื่อในโฮเมอร์เกลน, Ill. นอกเมืองชิคาโกมีน้ำหนักอย่างนี้ “ ลูกค้าของเราส่วนใหญ่ตกอยู่ในกลุ่มอัตราดอกเบี้ยคงที่ พวกเขาเป็นผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่ซื้อคอนโดหรือบ้านครอบครัวเดี่ยวและไม่ทราบแผนการในอนาคตของพวกเขา” เขากล่าว “ หากพวกเขาลงเอยด้วยการมีลูกและต้องอยู่ที่นั่นในระยะยาวอัตราคงที่จะทำให้พวกเขามั่นใจและมั่นคงในการชำระค่าจำนอง”
เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยแทบจะไม่มีที่ไหนที่จะไปได้ แต่ขึ้นอยู่กับตลาดในปัจจุบันผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ไม่สนใจที่จะรับความเสี่ยงจาก ARM
“ เนื่องจากสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบันฉันใช้ประโยชน์จากตัวเลือกสินเชื่อคงที่ 30 ปี 90% ของเวลาตลอดหกปีที่ผ่านมาบวกสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก” ลอเรนเอบรัมส์ที่ปรึกษาด้านการจำนองกับ Absolute Mortgage กล่าว การธนาคารในซานราโมนรัฐแคลิฟอร์เนีย
“ อย่างไรก็ตามสิ่งสำคัญคือต้องมีการสนทนาเกี่ยวกับแผนระยะยาวของผู้ซื้อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีส่วนใหญ่ผู้ซื้อไม่รู้หรือไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าแผนเหล่านั้นจะเป็นเช่นไร” เธอกล่าว “ บางครั้งลูกค้ายืนยันว่านี่เป็นเพียงบ้านเกิดและจะไม่อยู่ในนั้นนานกว่าสามถึงห้าปี” จากประสบการณ์ของเธอกรอบเวลานี้อาจสั้นเพียงหนึ่งปีหากมีการหย่าร้างการโอนงาน การแต่งงานหรือเด็ก ๆ แต่กรอบเวลานั้นสามารถขยายไปถึง 10 ปีบวกได้อย่างง่ายดาย
ผู้กู้ที่คิดว่าพวกเขาจะอยู่ในบ้านในเวลาอันสั้นและต้องการใช้ ARM สามารถลดความเสี่ยงได้ด้วยการประหยัดเงินรายเดือนในบัญชีที่มีดอกเบี้ยเพื่อรองรับการจ่ายในอนาคตที่สูงขึ้นหากพวกเขายังอยู่ใน บ้านเมื่ออัตราปรับ แต่ในความเป็นจริงผู้ซื้อบ้านมักจะไม่เก็บเงินไว้” เอบรัมส์กล่าว
ลูกค้าที่ร่ำรวยและนักลงทุนที่มีแผนระยะเวลาที่พวกเขาจะดำเนินการจำนองและสามารถจ่ายเงินที่อาจสูงขึ้นในภายหลังมีแนวโน้มที่จะเห็นการอุทธรณ์ของ ARM และมีแนวโน้มที่จะได้รับประโยชน์จากอัตราการแนะนำ
บรรทัดล่าง
ข้อมูลจาก CoreLogic และ Freddie Mac มีผู้กู้น้อยกว่า 10% ที่เลือก ARM ในเดือนสิงหาคม 2017
อ่านต่อไป
