คุณอาจเคยได้ยินเรื่องการประกันจำนองภาคเอกชน (PMI) ซึ่งเป็นประกันที่คุณต้องจ่ายเมื่อคุณนำเงินกู้บ้านที่มีเงินดาวน์น้อยกว่า 20% จากผู้ให้กู้แบบดั้งเดิม แต่น่าเสียดายที่ในขณะที่ Federal Housing Authority (FHA) เป็นคนใจกว้างมากกว่าผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมในหลาย ๆ ด้าน แต่ก็จำเป็นต้องทำประกันจำนองสำหรับสินเชื่อเงินดาวน์ต่ำ คุณจะได้เรียนรู้ว่าประกันจำนองของ FHA คืออะไรมันแตกต่างจาก PMI ใครจะต้องพกติดตัวไปและใช้เวลานานเท่าไหร่ค่าใช้จ่ายเท่าไหร่และตัวเลือกของคุณสำหรับการหลีกเลี่ยงหรือกำจัดมัน มาเริ่มกันเลย.
การสอน: พื้นฐานการจำนอง
ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย FHA คืออะไร?
เช่นเดียวกับ PMI จุดประสงค์ของการประกันจำนองของ FHA คือเพื่อปกป้องผู้ให้กู้ เมื่อผู้กู้มีความยุติธรรมน้อยที่สุดในบ้านของพวกเขาความเสี่ยง (ต่อผู้ให้ยืม) ที่ผู้กู้จะผิดนัดชำระนั้นสูงกว่าเพราะผู้กู้ไม่มีเงินมากพอที่จะสูญเสียโดยการเดินออกไปและปล่อยให้ธนาคารยึดสังหาริมทรัพย์ในบ้าน ทุกคนที่เดินออกไปจากการชำระเงินดาวน์ 0% ของพวกเขาจำนองบ้านฟอง) (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ FHA โปรดอ่านการ ทำความเข้าใจกับสินเชื่อบ้าน FHA )
สินเชื่อ FHA มีความต้องการการชำระเงินดาวน์ต่ำกว่าและรายได้และสินเชื่อที่เข้มงวดน้อยกว่าความต้องการสินเชื่อทั่วไป อย่างไรก็ตามหากคุณให้ยืมเงินจำนวนมากกับใครบางคนที่มีลักษณะการยืมน้อยกว่าที่สมบูรณ์แบบคุณต้องการรับประกันว่าคุณจะได้รับการชำระคืนไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง ด้วยการประกันการจำนองถ้าคุณหยุดการชำระเงินจำนองและเดินออกจากบ้านของคุณผู้ประกันตนจะช่วยกู้ของคุณชดใช้ความเสียหาย ดังนั้นในขณะที่การประกันจำนองอาจดูเหมือนเป็นเรื่องน่ารำคาญเพราะมันไม่ได้ปกป้องผู้ซื้อหากไม่มีอยู่หลายคนอาจจะไม่สามารถรับเงินกู้ได้จนกว่าพวกเขาจะมีเงินดาวน์ที่สูงกว่าเพราะธนาคารจะมอง สินเชื่อมีความเสี่ยงเกินไป หลายคนพบว่าการจ่ายเบี้ยประกันจำนองเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการรอหลายปีจนกว่าพวกเขาจะมีเงินดาวน์สูงพอที่จะหลีกเลี่ยงได้ (ใช้การจำนองที่สองเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในการหลีกเลี่ยง PMI หรือไม่อ่าน Outsmart Private Mortgage Insurance เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติม)
FHA ยังต้องการการชำระเงินของสิ่งที่เรียกว่าประกันจำนองล่วงหน้า (UFMI) UFMI กำหนดให้ผู้สมัครขอสินเชื่อเพื่อชำระ 1% ของมูลค่าของเงินกู้ล่วงหน้าเมื่อเงินกู้ถูกปิดตามจดหมายจำนอง 2010-28 ที่ออกโดยกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองแห่งสหรัฐอเมริกา (HUD) คุณมีตัวเลือกในการชำระเป็นเงินสดเมื่อคุณปิดเงินกู้ แต่คนส่วนใหญ่เลือกที่จะม้วนเป็นจำนวนเงินจำนองทั้งหมด
FHA จำนองประกันแตกต่างจากประกันจำนองเอกชนอย่างไร
ค่าใช้จ่ายรายปีของการเปลี่ยนแปลงการประกันการจำนอง FHA ขึ้นอยู่กับการชำระเงินดาวน์ที่ให้ไว้ เมื่อวันที่เมษายน 2011, HUD ได้เปลี่ยนการประกันจำนอง FHA เป็น 1.10% โดยมีการชำระเงินดาวน์มากกว่าหรือเท่ากับ 5% สำหรับผู้ที่มีเงินดาวน์น้อยกว่า 5% จะต้องชำระเบี้ยประกัน 1.15% ดังนั้นในบ้าน $ 250, 000 โดยมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ $ 8, 750 (3.5%) เบี้ยประกันจำนองรายเดือนของคุณจะขึ้นอยู่กับเงินกู้จำนวน $ 241, 250 และมีค่าใช้จ่าย $ 231.20 ต่อเดือน จำนวนนี้จะต้องชำระด้วยการจำนองรายเดือนของคุณ
ในทางตรงกันข้าม PMI อาจมีค่าใช้จ่ายมากถึง 1.15% ของยอดเงินกู้ต่อปีหรือ $ 231.20 ต่อเดือนในตัวอย่างนี้ขึ้นอยู่กับคะแนนเครดิตของเรา ความแตกต่างอยู่ในข้อกำหนด PMI กำหนดให้คุณมีอันดับความน่าเชื่อถือสูงกว่า 720 เพื่อรับอัตราประมาณ 1.15% n ตามอัตรารายเดือนพรีเมี่ยม & PMINU รายเดือนที่จัดทำโดย PMI ในเดือนพฤษภาคม 2554 หากคะแนนเครดิตของคุณต่ำกว่าคุณจะต้องแสดง เงินดาวน์ที่ใหญ่กว่าก่อนที่พวกเขาจะเสนอประกันภัยประเภทใดให้คุณ FHA ประกันจำนองจะต้องมีคะแนนเครดิตขั้นต่ำ 580 เท่านั้นจึงจะมีสิทธิ์ได้รับดาวน์ 3.5% แต่ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการคะแนนเครดิตของ 620-640 ซึ่งยังช่วยให้คุณสามารถซื้อบ้านได้เร็วขึ้น ดังนั้นหากคุณต้องมีการประกันจำนองประกันจำนอง FHA สามารถน้อยกว่าสองชั่ว ภายใต้กฎหมายของรัฐบาลกลางปี 2011 เบี้ยประกันการจำนองสามารถหักลดหย่อนภาษีได้ดังนั้นไม่ว่าคุณจะมีประกันจำนอง PMI หรือ FHA เป็นประจำการลดหย่อนภาษีอาจทำให้การระเบิดลดลง แต่ตรวจสอบกับผู้สอบบัญชีของคุณเพื่อดูว่าคุณมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด (อ่าน 6 เหตุผลในการหลีกเลี่ยงการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสาเหตุที่ประกัน FHA น้อยกว่าความชั่วร้ายเหล่านี้)
ข้อได้เปรียบที่ PMI บางครั้งมีมากกว่าการประกันจำนอง FHA คือผู้ให้กู้บางรายไม่จำเป็นต้องชำระค่าประกันจำนองล่วงหน้าเหมือนกับ UFMI ของ FHA
ใครต้องดำเนินการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย FHA และนานเท่าไหร่?
เมื่อวันที่กุมภาพันธ์ 2011 เมื่อคุณได้รับสินเชื่อ FHA คุณสามารถวางลงเพียงเล็กน้อยเพียง 3.5% แต่เช่นเดียวกับสินเชื่อทั่วไปเพื่อแลกกับสิทธิพิเศษในการวางเงินน้อยลงคุณจะต้องจ่ายประกันจำนองจนกว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าของคุณจะสูงพอ - อีกนัยหนึ่งจนกว่าคุณจะชำระหนี้ จำนวนหนึ่งของเงินกู้ คุณจะต้องจ่ายเบี้ยประกันที่สูงขึ้น เมื่อส่วนของคุณสูงพอ (22% ในกรณีของเงินกู้ FHA) ผู้ให้กู้จะกลายเป็นกังวลน้อยกว่าที่คุณจะเดินออกจากบ้านถ้าคุณเริ่มมีปัญหาในการชำระเงินรายเดือนของคุณ ในบ้านหลังเดียวกัน $ 250, 000 จากตัวอย่างก่อนหน้าของเราเมื่อคุณซื้อมันครั้งแรกและจำเป็นต้องทำประกันจำนองความสูญเสียเพียงอย่างเดียวของคุณถ้าคุณเดินออกจากบ้านจะเป็นการชำระเงินดาวน์ $ 8, 750 (3.5%) แม้ว่าจะไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงเล็ก ๆ น้อย ๆ แต่มีความหมายน้อยกว่าการเดินออกจาก $ 55, 000 (หรือ 22% ของต้นทุนทั้งหมด)
ตาม HUD ผู้ที่มีสินเชื่อมากกว่า 15 ปีจะต้องชำระเงินประกันจำนองรายเดือนเป็นเวลาห้าปีและมีอัตราส่วนเงินให้กู้ยืมต่อมูลค่า 78% (หมายความว่าคุณได้จ่ายเงิน 22% ของเงินต้นรวมถึง เงินดาวน์ดั้งเดิม) ก่อนที่จะประกันไม่จำเป็นอีกต่อไป หากคุณมีเงินกู้น้อยกว่า 15 ปีข้อกำหนดเพียงอย่างเดียวคืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า 78% (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมอ่านการ พิชิตการคำนวณ LTV )
คุณจะหลีกเลี่ยงหรือกำจัดการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย FHA ได้อย่างไร?
เนื่องจากการประกันจำนองของ FHA เพิ่มค่าใช้จ่ายที่สำคัญให้กับค่าใช้จ่ายของเจ้าของบ้านคุณอาจสงสัยว่ามีอะไรที่คุณสามารถทำได้เพื่อลดหรือหลีกเลี่ยงมันและ ณ จุดใดที่คุณได้รับอนุญาตให้กำจัดมัน
วิธีที่ง่ายที่สุดในการหลีกเลี่ยงการประกันการจำนองคือการลด 20% คุณสามารถทำได้โดยรอที่จะซื้อจนกว่าคุณจะมีเงินออมมากขึ้นหรือในบางกรณีโดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่แพงซึ่งคุณสามารถจ่ายได้ 20% แน่นอนตามความเป็นจริงหากคุณกำลังมองหาเงินกู้ FHA ที่ลดลง 3.5% คุณอาจกำลังเดินสายดี ๆ ระหว่างความสามารถในการซื้อจำนองใด ๆ เลยและต้องเช่าต่อไป
หากราคาบ้านเห็นคุณค่าอย่างมากหลังจากที่คุณซื้อคุณอาจสามารถรีไฟแนนซ์ออกจาก PMI ได้ เพื่อการทำงานค่าของบ้านของคุณจะต้องได้รับการชื่นชมมากพอที่จะทำให้คุณมีส่วนร่วม 22% ในบ้าน
ผู้ให้กู้บางรายอาจเสนอโปรแกรมสินเชื่อพิเศษที่ไม่ต้องการการชำระเบี้ยประกันรายเดือนแม้จะมีการผ่อนดาวน์ต่ำ ตัวอย่าง Quicken Loans มีโปรแกรมที่เรียกว่า "PMI Buster" สำหรับผู้กู้ที่สามารถวางอย่างน้อย 5% อย่างไรก็ตามผู้กู้ควรคาดหวังว่าในขณะที่ผู้ให้กู้เสนอโปรแกรมที่คล้ายกับโปรแกรมนี้อาจไม่จำเป็นต้องใช้ PMI แบบดั้งเดิมพวกเขาจะชดเชยความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของการให้กู้ยืมเงินแก่คุณในอีกทางหนึ่งเช่นโดยเสนออัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แน่นอนว่าเป็นกรณีของผลิตภัณฑ์สินเชื่อ PMI Buster ซึ่งโฆษณาว่า "การชำระเงินที่ต่ำกว่าโดยการกำจัด PMI ดั้งเดิมด้วยการประกันจำนองที่ชำระโดยผู้ให้กู้ (LPMI) LPMI สามารถสร้างขึ้นในอัตราการจำนองของคุณ"
หากทุกอย่างล้มเหลววันหนึ่งคุณจะมีอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า 78% เพียงแค่ทำการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณ ในการซื้อบ้านมูลค่า 250, 000 เหรียญที่เราได้พูดคุยกันในบทความนี้คุณจะได้รับส่วนแบ่ง 22% หลังจาก 11 ปีและเก้าเดือน ซึ่งหมายความว่าคุณจะจ่ายเงินจำนวน $ 32, 599.20 (141 x $ 231.20 = $ 32, 599.20) ในเบี้ยประกันจำนองรายเดือนจนกว่าคุณจะสามารถยกเลิกการประกันได้
หมายเหตุ: ผู้ให้กู้ของคุณควรจะวางประกันจำนองโดยอัตโนมัติเมื่อคุณมาถึงจุดนี้ในสินเชื่อ FHA
มันคุ้มหรือไม่
เมื่อพิจารณาเงินกู้ดาวน์ต่ำคิดว่าค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมของการประกันจำนองล่วงหน้าและเบี้ยประกันจำนองรายเดือนมีค่ากับคุณเพื่อให้ได้บ้านเร็ว เป็นการยากที่จะคำนวณว่าคุณจะชนะหรือแพ้ทางการเงินในระยะยาวกับข้อตกลงนี้เนื่องจากคุณไม่สามารถทำนายได้ว่าอัตราการแข็งค่าของที่อยู่อาศัยจะเป็นเท่าไรเมื่อคุณมี 3.5% ที่จะวางลงและเวลาที่คุณมี ลด 20% คุณไม่สามารถคาดการณ์ได้แม่นยำเท่าใดคุณจะประหยัดได้ถึง 16.5% เพราะรายได้และค่าใช้จ่ายสามารถเปลี่ยนแปลงได้ดีขึ้นหรือแย่ลงในแบบที่ไม่มีใครคาดคิดได้ ด้วยเหตุผลเหล่านี้จึงเป็นการดีที่สุดที่จะตัดสินใจโดยใช้หลักจิตวิทยาว่าคุณพอใจที่จะจ่ายเงินพิเศษที่จำเป็นสำหรับการประกันจำนองเพื่อที่จะมีสถานที่ที่จะโทรหาคุณเอง
สำหรับการอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการซื้อบ้านหลังแรกให้แน่ใจว่าได้อ่าน ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับการเงินสำหรับผู้ ซื้อบ้านครั้งแรก
