ข้อสมมติฐานคืออะไร
ข้อสมมติฐานเป็นบทบัญญัติในสัญญาจำนองที่อนุญาตให้ผู้ขายบ้านผ่านความรับผิดชอบสำหรับการจำนองที่มีอยู่ไปยังผู้ซื้อทรัพย์สิน กล่าวอีกนัยหนึ่งเจ้าของบ้านใหม่ถือว่าจำนองที่มีอยู่ ผู้ซื้อรายใหม่จะต้องมีคุณสมบัติตรงตามเครดิตและคุณสมบัติอื่น ๆ
การแบ่งข้อสมมติฐาน
หากอัตราดอกเบี้ยของการจำนองปัจจุบันต่ำกว่าอัตราตลาดปัจจุบันข้อสมมติฐานจะกลายเป็นจุดขายที่น่าสนใจ นอกจากนี้ผู้ซื้อสามารถหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายการปิดจำนวนมากแม้ว่าโดยทั่วไปจะมีค่าธรรมเนียมบางอย่างที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรม ค่าใช้จ่ายบางส่วนจะรวมถึงการค้นหาชื่อเรื่องการประทับตราเอกสารและภาษี
สำหรับเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ประโยชน์ของข้อสมมติฐานเป็นเชิงทฤษฎีเนื่องจากการจำนองทั่วไปโดยทั่วไปห้ามการปฏิบัติ ธนาคารขมวดคิ้วในการปฏิบัติเพราะพวกเขาเขียนการจำนองขึ้นอยู่กับความน่าเชื่อถือของผู้กู้เดิมไม่ได้เป็นผู้ซื้อที่ไม่รู้จักในภายหลัง ความสามารถในการชำระคืนของเจ้าของใหม่อาจเป็นสิ่งที่ท้าทายในการประเมินและธนาคารอาจลังเลที่จะรับความเสี่ยง นอกจากนี้แม้ว่าธนาคารจะต้องอนุมัติเครดิตของผู้กู้รายใหม่ แต่ก็จะเสียค่าใช้จ่ายในการชำระเงินดาวน์และค่าปิดที่เกิดขึ้นจากการจำนองใหม่ นอกจากนี้ยังมีความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยในตลาดปัจจุบันจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยในบันทึกต้นฉบับ
เนื่องจากมันไม่ค่อยอยู่ในความสนใจของธนาคารที่จะอนุญาตให้มีการสันนิษฐานการจำนองส่วนใหญ่จึงมีข้อ จำกัด ในการขายซึ่งต้องการการชำระคืนยอดเงินคงเหลือเมื่อทรัพย์สินขาย ธนาคารจะไม่ลงนามในภาระผูกพันจนกว่าจะชำระหนี้เสร็จสิ้นทำให้การขายเป็นไปไม่ได้
อย่างไรก็ตามข้อสมมติฐานเป็นมาตรฐานในการจำนองของรัฐบาลที่ได้รับการสนับสนุนจาก Federal Housing Administration (FHA), Veterans Administration (VA) และ US Department of Agriculture (USDA) เจ้าของคนใหม่ยังคงต้องปฏิบัติตามมาตรฐานเครดิตและคุณสมบัติ การจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลมีสัดส่วนเกือบ 20% ของการจำนองของสหรัฐอเมริกาทั้งหมด
ข้อสมมติฐานทำงานอย่างไร
ลองนึกภาพบุคคลที่ต้องการรับจำนองจากผู้ขายที่มีการจำนอง 30 ปี, $ 240, 000 จำนองที่ 3.5 เปอร์เซ็นต์ซึ่งพวกเขาได้ชำระเงินเป็นเวลาห้าปี ยอดคงเหลือที่เหลือรวมถึงดอกเบี้ยมีมูลค่าประมาณ 323, 300 เหรียญและมีอายุคงเหลือ 25 ปีสำหรับธนบัตรต้นฉบับ สมมติว่าอัตราดอกเบี้ยในตลาดปัจจุบันอยู่ที่ 4% หากผู้ซื้อรายใหม่ได้นำการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีสำหรับเงินกู้ 240, 000 ดอลลาร์เดียวกันมาใช้ก็จะทำให้เกิดความสมดุลพร้อมดอกเบี้ยเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาประมาณ 412, 500 ดอลลาร์ นอกจากนี้ผู้ซื้อรายใหม่จะต้องส่งเงินดาวน์ให้กับสถาบันการเงิน
โดยสมมติว่ามีการจำนองผู้ขายผู้ซื้อจะประหยัดประมาณ $ 89, 000 ในระยะเวลาของเงินกู้ นอกจากนี้ยังมีภาระผูกพันการชำระเงินน้อยกว่าห้าปีด้วยข้อสมมติฐานสินเชื่อ การจ่ายเงินก้อนใด ๆ จะถูกมอบให้กับผู้ขายเพื่อชดเชยส่วนที่พวกเขาสร้างขึ้นในบ้าน บวกกับผู้ซื้อจะหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายปิดหลายพันดอลลาร์
