Zoning คืออะไร?
การแบ่งเขต (Zoning) หมายถึงกฎหมายหรือข้อบังคับของเทศบาลหรือท้องถิ่นที่กำหนดว่าอสังหาริมทรัพย์จะสามารถใช้และไม่สามารถใช้ได้ในบางพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ กฎหมายการแบ่งเขตสามารถ จำกัด การใช้ที่ดินเชิงพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมเพื่อป้องกันน้ำมันการผลิตหรือธุรกิจประเภทอื่น ๆ จากการสร้างในย่านที่อยู่อาศัย กฎหมายเหล่านี้สามารถแก้ไขหรือระงับได้หากการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์จะช่วยชุมชนในเชิงเศรษฐกิจ
ประเด็นที่สำคัญ
- การแบ่งเขตอนุญาตให้รัฐบาลท้องถิ่นกำหนดเขตพื้นที่ภายใต้เขตอำนาจศาลของตนว่าอาจมีอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินที่ใช้สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะตัวอย่างของการแบ่งเขตการแบ่งประเภท ได้แก่ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์การเกษตรอุตสาหกรรมหรือโรงแรม / การต้อนรับอื่น ๆ การเปลี่ยนแปลงโดยรัฐบาลท้องถิ่นตราบใดที่พวกเขาตกอยู่ในรัฐและรัฐบาลกลาง statutes และที่ดินโดยเฉพาะอย่างยิ่งอาจได้รับการปรับใหม่ตามการพิจารณา
Zoning ทำงานอย่างไร
การแบ่งเขตแสดงประเภทของการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาและการดำเนินงานในพื้นที่ที่กำหนด เทศบาลมักจะแบ่งเขตและละแวกใกล้เคียงตามแผนแม่บท สิ่งนี้อาจทำเพื่อควบคุมการไหลของการจราจรจัดการระดับเสียงสำรองพื้นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยและเพื่อปกป้องทรัพยากรบางอย่าง
ตัวอย่างของการแบ่งเขตการจำแนกประเภทรวมถึงอุตสาหกรรมอุตสาหกรรมเบาเชิงพาณิชย์การค้าเบาการเกษตรที่อยู่อาศัยครอบครัวเดี่ยวที่อยู่อาศัยหลายหน่วยและโรงเรียน
ทำไมรัฐบาลใช้การกำหนดเขตเพื่อจัดโครงสร้างการใช้งานอสังหาริมทรัพย์
รัฐบาลท้องถิ่นอาจห้ามไม่ให้มีการใช้ที่อยู่อาศัยเพื่อจุดประสงค์ทางธุรกิจในการเก็บกิจกรรมเชิงพาณิชย์ไว้ในบางส่วน การแบ่งเขตดังกล่าวอาจนำไปสู่ความขัดแย้งหากผู้อยู่อาศัยโต้แย้งการใช้งานที่กำหนด
การแบ่งเขตกฎหมายยังสามารถควบคุมรายละเอียดของการก่อสร้างในละแวกใกล้เคียงที่เฉพาะเจาะจง ตัวอย่างเช่นการแบ่งเขตสามารถจำกัดความสูงสูงสุดของอาคารในพื้นที่ที่กำหนดโดยไม่คำนึงถึงประเภทการก่อสร้างที่อนุญาต ที่อยู่อาศัยหรือสำนักงานสูงสามารถถูกห้ามในผืนบางแห่งผ่านการแบ่งเขตโดยไม่คำนึงว่าอาคารจะปฏิบัติตามกฎหมายหรือไม่
การปรากฏตัวของข้อ จำกัด การแบ่งเขตสามารถมีอิทธิพลต่อราคาเมื่อซื้อชิ้นส่วนของทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์อาจขายในระดับพรีเมี่ยมตามจำนวนเขตที่เทศบาลกำหนด
ในปี 1926 ศาลฎีกาตัดสินว่าคำสั่งการแบ่งเขตอย่างเหมาะสมเป็นการใช้อำนาจการปกครองของรัฐ การแบ่งเขตกลายเป็นรัฐธรรมนูญโดยศาลฎีกาของสหรัฐอเมริกาอันเป็นผลมาจากคดีหมู่บ้านยูคลิดโวลต์แอมเบลอร์เรียลตี้ จำกัด 272 สหรัฐอเมริกา 365, 395 (2469)
บทวิจารณ์ของกฎหมายการแบ่งเขต
การวิพากษ์วิจารณ์กฎหมายการแบ่งเขตอ้างว่าการปฏิบัติสร้างและขยายความแตกต่างของคุณภาพชีวิตระหว่างกลุ่มทางเศรษฐกิจและสังคม ตัวอย่างเช่นเขตการปกครองอาจรักษากฎหมายการแบ่งเขตที่ จำกัด การพัฒนาอุตสาหกรรมและเชิงพาณิชย์อย่างหนักไปยังผืนดินที่อยู่ติดกับย่านรายได้ที่ต่ำลง ผลกระทบของนโยบายดังกล่าวจะทำให้ส่วนที่ร่ำรวยของเมืองหลีกเลี่ยงเสียงรบกวนและมลพิษที่เกี่ยวข้อง
การปรับเปลี่ยนกฎหมายการแบ่งเขตเป็นไปได้แม้จะไม่มีการยกเลิกกฎหมายฉบับเต็ม ผู้พัฒนาหรือเจ้าของทรัพย์สินสามารถใช้สำหรับผลต่างที่จะอนุญาตให้มีข้อยกเว้นบางประการกับกฎการกำหนดเขต สิ่งนี้จะช่วยให้คุณสมบัติถูกนำมาใช้ในวิธีที่ไม่ได้รับอนุญาต ตัวอย่างเช่นเจ้าของธุรกิจตามบ้านอาจขอความแปรปรวนเพื่ออนุญาตให้การดำเนินการต่อไป ผู้สมัครสำหรับความแปรปรวนอาจจำเป็นต้องอธิบายว่าทำไมความแปรปรวนเป็นสิ่งจำเป็นและวิธีการเปลี่ยนแปลงจะไม่ทำให้เกิดการหยุดชะงักที่สำคัญหรือความเสียหายต่อชุมชนโดยรอบ
