คำแนะนำฉบับย่อเพื่อช่วยให้บุตรหลานของคุณซื้อบ้าน

ในตลาดปัจจุบันผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกโดยเฉพาะอย่างยิ่งนับพันปีอาจพบว่าตัวเองยุ่งเหยิงในเว็บที่ซับซ้อนของหนี้นักศึกษาราคาบ้านที่สูงขึ้นและข้อกำหนดการจำนองที่เข้มงวด เป็นผลให้ความช่วยเหลือในการซื้อบ้านจากผู้ปกครองเพิ่มมากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาตามสมาคมแห่งชาติของREALTORS®

การมีหนทางช่วยเหลือเด็กโตที่ซื้อบ้านหรืออพาร์ทเมนต์เป็นพรและความหรูหรา แต่ก่อนที่คุณจะลงนามในเส้นประให้พิจารณาว่าจะทำอย่างไรและดีที่สุดหรือไม่

ร่างสัญญาที่มีความคาดหวังและเงื่อนไขและให้ทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ตรวจสอบรายละเอียดใด ๆ ที่อาจคลุมเครือหรือถูกมองข้าม

วิธีทั่วไปในการช่วยเหลือบุตรหลานของคุณ

มีหลายวิธีในการช่วยเด็กในการซื้อภูมิลำเนานอกเหนือจากการซื้อบ้านในนามของคุณและให้เช่าหรือมอบให้ลูก อสังหาริมทรัพย์เป็นโอกาสในการลงทุนและจากชายฝั่งถึงชายฝั่งคุณสามารถพบคนอายุหลายพันปีที่อาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์ที่มีเอกสารถูกต้องตามกฎหมายของพ่อแม่ แต่มีสถานการณ์ทั่วไปอื่น ๆ ที่ช่วยให้บุตรหลานของคุณซื้อบ้านซึ่งรวมถึง:

• ให้เงินดาวน์สำหรับบ้านของเด็กเป็นเจ้าของบ้านกับลูกของคุณ (หารด้วยส่วนใด ๆ ที่คุณเลือกเมื่อบ้านถูกขายคุณจะได้รับเงินคืน) ซื้อทรัพย์สินหลายหน่วย (หรือสถานที่ ใหญ่พอสำหรับเพื่อนร่วมห้อง) และการให้เช่าหน่วยอื่น ๆ เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายในการจัดหาเงินซื้อบ้านของบุตรหลานของคุณและทำให้เป็นทางการโดยทำให้มันเหมือนกับการจำนองอื่น ๆ (ผู้ให้บริการจำนองสามารถช่วยจัดโครงสร้างเงินกู้และเงื่อนไขการชำระเงิน และแม้แต่การสร้างงบรายเดือนและแบบฟอร์มภาษี)

เงินสดเท่าไหร่ฉันสามารถของขวัญโดยไม่ได้รับผลกระทบภาษี?

ด้วยเหตุผลด้านภาษีผู้ปกครองมักเลือกที่จะให้เงินแก่ลูกหลานด้วยเงินที่พวกเขาต้องการแทนที่จะจ่ายโดยตรง ตัวอย่างเช่นการยกเว้นภาษีของขวัญในปี 2019 คือ $ 15, 000 ต่อผู้รับต่อ gifter ต่อปี

ในปัจจุบันคุณและคู่สมรสของคุณอาจมอบเงินได้มากถึง $ 60, 000 ($ 15, 000 x 2 ผู้ปกครอง gifting x 2 ผู้รับ) กับลูกของคุณและคู่สมรสของเขา / เธอตัวอย่างเช่น⁠⁠เพียงพอสำหรับการจ่ายเงินดาวน์ที่เหมาะสมในเมืองอเมริกันหลายแห่ง

ประเด็นที่สำคัญ

• มีหลายวิธีที่จะช่วยให้ลูกของคุณซื้อบ้านหลังแรกของพวกเขา แต่ให้พิจารณาข้อเท็จจริงและข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นก่อนที่คุณจะทำขอเสนอกองทุนสำรองเงินสดเก็บไว้ในบัญชีออมทรัพย์ในชื่อลูกของคุณ บัญชีธนาคารที่มีสุขภาพดีจะดึงดูดผู้ให้กู้จำนอง ผู้เชี่ยวชาญเตือนไม่ให้ตรวจค้นกองทุนเพื่อการเกษียณหรือไปเป็นหนี้เพื่อชำระค่าบ้านของลูกคุณ พิจารณาทำให้ลูกของคุณเป็นผู้ใช้ที่ได้รับอนุญาตในบัตรเครดิตของคุณ (สมมติว่าคุณมีเครดิตดีถึงดีมาก) เพื่อช่วยสนับสนุนเครดิตของพวกเขา

คุณสามารถติดตามของขวัญชิ้นแรกได้ด้วยของขวัญมูลค่า $ 60, 000 ($ 15, 000 x 2 ผู้ปกครอง gifting x 2 ผู้รับ) ในวันที่ 1 มกราคม 2020 (สมมติว่ากรมสรรพากรไม่เปลี่ยนแปลงจำนวนเงิน) ยอดรวม $ 120, 000 จะไม่ถูกนับเป็นรายได้หรือต้องเสียภาษีรายได้ของรัฐบาลจากการคืนภาษีของบุตรหลานของคุณ

จำไว้ว่า "ถ้าพ่อแม่ให้เงินเป็นของขวัญ… เงินจะต้องมีแหล่งที่มาและติดตามพร้อมกับจดหมายของขวัญ" ลินดาโรบินสันเจ้าหน้าที่การเงินและสินเชื่อของ Cabrillo Mortgage ในซานดิเอโกกล่าว เพื่อปกป้องการทำธุรกรรมให้ใช้มืออาชีพด้านการจำนองที่มีประสบการณ์กับเรื่องนี้โรบินสันพูดว่า

ก่อนที่คุณจะลงนามในสินเชื่อหรือสินเชื่อ: สิ่งที่ต้องพิจารณา

ผู้ให้กู้บางรายกำหนดให้ทุกฝ่ายที่อยู่ในชื่อต้องอยู่ในสัญญาจำนอง ซึ่งหมายความว่าแม้ว่าเจตนาสำหรับเด็กที่จะจัดการชำระค่าจำนองรายเดือนพ่อแม่ยังเป็นผู้รับผิดชอบทางการเงินสำหรับหนี้

หากผู้ปกครองไม่ได้อยู่ในการจำนองพวกเขาไม่สามารถใช้ประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยจำนอง แม้แต่เงินกู้ปลอดดอกเบี้ยจากผู้ปกครองถึงเด็กอาจต้องเสียภาษีสำหรับผู้ปกครอง IRS ถือว่าคุณได้รับดอกเบี้ยแม้ว่าคุณจะไม่ได้และนั่นคือรายได้ที่ต้องเสียภาษี เงินให้สินเชื่อผู้ปกครองเพิ่มภาระหนี้ของเด็กและอาจทำให้โอกาสของเด็กที่จะมีคุณสมบัติในการจัดหาเงินทุนเพิ่มเติมในสิทธิของตนเอง ในด้านบวกเงินกู้ที่บันทึกอย่างถูกต้องจะช่วยให้เด็กสามารถลดการหักภาษีได้สูงสุด

แม้ว่าผู้ปกครองจะให้เงินดาวน์เด็กก็ยังคงต้องมีคุณสมบัติในการจำนองและรวมถึงการมีเงินสดสำรองในมืองานที่มั่นคงและรายได้ที่มั่นคง ที่กล่าวว่าผู้ให้กู้จำนองมักจะอนุญาตให้ชำระเงินดาวน์ในบ้านหลักที่จะทำขึ้นอย่างสมบูรณ์หรือบางส่วนกับกองทุนของขวัญตราบใดที่ข้อกำหนดอื่น ๆ จะได้พบกับ ยกตัวอย่างเช่นการจำนอง Home Possible Advantage ที่เป็นไปได้ของ Freddie Mac ช่วยให้เงินดาวน์ทั้ง 3% มาจากของขวัญหรือกองทุนอื่น ๆ

การประหยัดภาษีที่เป็นไปได้สำหรับผู้ปกครอง

ผู้ปกครองที่ซื้อบ้านและอนุญาตให้เด็กอาศัยอยู่ที่นั่นอาจสามารถหักลดหย่อนภาษีที่สำคัญได้ ภาษีทรัพย์สินดอกเบี้ยจำนองการซ่อมแซมการบำรุงรักษาและการปรับปรุงโครงสร้างมักจะนำไปหักลดหย่อนในบ้านหลังที่สอง อย่างไรก็ตามในขณะที่เจ้าของบ้านสามารถหักได้ถึง $ 25, 000 ในการสูญเสียในแต่ละปีผู้ปกครองเผชิญกฎที่แตกต่างกันเมื่อให้เช่ากับสมาชิกในครอบครัว หากเด็กไม่จ่ายค่าเช่าจะถือว่าเป็นการใช้งานส่วนตัวของทรัพย์สินและไม่อนุญาตให้หักเงินที่เกี่ยวข้อง

อย่างไรก็ตามหากเด็กมีเพื่อนร่วมห้องที่จ่ายค่าเช่าผู้ปกครองอาจสามารถหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเช่าในขณะที่ปล่อยให้เด็กอยู่ที่นั่นโดยไม่เสียค่าเช่า

โปรดทราบว่าการหักดอกเบี้ยจำนองอาจทำได้โดยคนที่จ่ายค่าจำนอง และ เป็นเจ้าของบ้าน (หรือบางส่วนเป็นเจ้าของ) หากผู้ปกครองถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ แต่เด็กจะชำระเงินจำนองในแต่ละเดือนไม่สามารถหักดอกเบี้ยได้ หากเด็กเป็นเจ้าของเปอร์เซ็นต์ของบ้านเขาหรือเธอสามารถหักส่วนแบ่งดอกเบี้ยนั้นได้

การสร้างทุนและการลงทุนระยะยาว

การชำระค่าจำนองอาจทำให้รู้สึกว่าการเงินดีกว่าการให้เงินสงเคราะห์เด็กรายเดือนหรือจ่ายค่าเช่ารายเดือน การจ่ายเงินจำนองจะสร้างความเท่าเทียมในบ้านและที่อยู่อาศัยจะเปลี่ยนเป็นสินทรัพย์ - โดยปกติแล้วจะเห็นคุณค่าของสินทรัพย์หากได้รับการดูแลอย่างเหมาะสม เพียงจำไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยถือว่าเป็นการลงทุนระยะยาวที่ดีที่สุด ตามกฎทั่วไปผู้ซื้อส่วนใหญ่จะต้องอยู่บ้านเป็นเวลาสามถึงห้าปีเพื่อที่จะหยุดพัก

ผู้ปกครองเลือกที่จะให้เงินกู้ดอกเบี้ยต่ำแก่เด็กโดยมีผลกับผู้ให้กู้จำนองพวกเขาจะได้รับรายได้เล็กน้อยจากการชำระเงินรายเดือน แม้แต่เงินกู้ดอกเบี้ยต่ำก็สามารถเอาชนะการลงทุนที่ระมัดระวังได้

ค่าใช้จ่ายสูงของบ้านหลังที่สองและการจำนองร่วมลงนาม

บ้านที่ซื้อโดยผู้ปกครองเป็นบ้านหลังที่สองหรือการลงทุนมักต้องการเงินดาวน์ที่ใหญ่กว่าเนื่องจากพวกเขาไม่มีคุณสมบัติเพียงพอสำหรับการจำนองที่เอื้อเฟื้อเผื่อแผ่เป็นครั้งแรกเช่น Federal Housing Administration (FHA) “ ความแตกต่างระหว่างการจำนองหลักและการจำนองบ้านเพื่อการลงทุนมีความสำคัญ” โรบินสันตั้งข้อสังเกต "คุณต้องวางอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนลงอย่างน้อย 20% ถึง 30% และราคาจะสูงขึ้นอีกเล็กน้อยเช่นกันหากเด็ก ๆ มีความน่าเชื่อถือผู้ปกครองอาจดีกว่าที่จะเป็นผู้ปกครองและผู้ให้ของขวัญ กับเงินกู้"

หากผู้ปกครองลงมือจำนองและลูกตกอยู่ในการชำระเงินการจัดอันดับเครดิตของผู้ปกครองจะได้รับบาดเจ็บเท่ากับเด็ก นอกจากนี้ในฐานะผู้ปกครอง (และด้วยเหตุนี้ผู้กู้ร่วม) ผู้ปกครองมีหน้าที่รับผิดชอบในการชำระหนี้ ผู้ปกครองที่ยอมแพ้หรือให้เงินกับ - เด็กที่แต่งงานแล้วผู้หย่าร้างอาจเข้าไปพัวพันกับการแบ่งทรัพย์สินที่ยุ่งเหยิงและอาจสูญเสียเงินลงทุนบางส่วนหรือทั้งหมดให้กับอดีตสามีภรรยา

การนำทางต้นทุนทางอารมณ์

ความพัวพันทางการเงินในครอบครัวอาจทำให้เกิดความเครียดและความขัดแย้ง พี่น้องนอกการแลกเปลี่ยนอาจรู้สึกอิจฉาหรือไม่พอใจ ผู้ให้ของขวัญสามารถพบกับความผิดหวังในสิ่งที่พวกเขามองว่าเป็นการใช้ในทางที่ผิด แต่ไม่มีอำนาจที่จะทำอะไรเกี่ยวกับการใช้ของกำนัล

ผู้รับของขวัญอาจรู้สึกหงุดหงิดจากเงื่อนไขที่แนบมากับของขวัญในรูปแบบของความคาดหวังและกฎ ผู้ปกครองบางคนจะไม่บังคับใช้ผลที่ตามมาเมื่อเด็กไม่สามารถยุติการต่อรองได้ การจัดการทางการเงินระหว่างสมาชิกในครอบครัวมักจะนำไปสู่ความเข้าใจผิดที่ยุ่งเหยิงและยากที่จะบังคับใช้

บรรทัดล่าง

ข้อดีของการซื้อบ้านสำหรับเด็ก - หรือการให้ความช่วยเหลือทางการเงินเพื่อรับมันมีมากมาย มันสามารถให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีของเด็กกับเจ้าของบ้านและช่วยเขาหรือเธอสร้างประวัติเครดิตที่ดี

การซื้ออาจมีประโยชน์หากสินทรัพย์ของผู้ปกครองมีจำนวนมากพอที่จะเรียกเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์หรือภาษีมรดก การลดลงของนิคมอุตสาหกรรมในขณะนี้สามารถลดภาระภาษีในอนาคต นอกจากนี้สถานที่ให้บริการคือการลงทุนที่ในที่สุดอาจช่วยให้ผู้ปกครองทำลายแม้กระทั่งหรือเปลี่ยนผลกำไรที่มีค่าใช้จ่ายตลอดทางที่ถูกหักลดหย่อนภาษีได้

ผู้ปกครองไม่ควรซื้อบ้านให้เด็กหากหมายถึงการลดความสามารถในการชำระค่าใช้จ่ายของตนเองพบกับการชำระค่าจำนองหรือรักษามาตรฐานการครองชีพในวัยเกษียณ โดยทั่วไปแล้วมันเป็นความคิดที่ดีที่จะยืมเงินจากกองทุนเกษียณอายุหรือที่อยู่อาศัยหลักหรือเพื่อกำจัดบัญชีอย่างสมบูรณ์ และผลกระทบทางอารมณ์นั้นยากที่จะวัดได้มากกว่าทางการเงิน

ไม่ว่าคุณจะตัดสินใจเลือกวิธีการใดก็ตามไม่ว่าจะเป็นของขวัญสินเชื่อการเป็นเจ้าของร่วมและเขียนเป็นสัญญาทางกฎหมาย นี่อาจเป็นการแสดงความรัก แต่จำเป็นต้องพิจารณาการจัดการธุรกิจระหว่างคุณและลูกหลานของคุณ ท้ายที่สุดคุณรู้ว่าพวกเขาอยู่ที่ไหน