คำนิยามแนวทางการตลาด

Market Approach คืออะไร?

วิธีการตลาดเป็นวิธีการกำหนดมูลค่าของสินทรัพย์ตามราคาขายของสินทรัพย์ที่คล้ายกัน มันเป็นหนึ่งในสามวิธีการประเมินราคาที่เป็นที่นิยมพร้อมกับวิธีการต้นทุนและการวิเคราะห์กระแสเงินสดแบบลดราคา (DCF)

วิธีการตลาดจะศึกษาการขายสินทรัพย์ที่คล้ายกันเมื่อเร็ว ๆ นี้โดยไม่คำนึงถึงประเภทของสินทรัพย์ที่มีมูลค่าการปรับเปลี่ยนความแตกต่างระหว่างพวกเขา ตัวอย่างเช่นเมื่อทำการประเมินอสังหาริมทรัพย์อาจทำการปรับเปลี่ยนตามปัจจัยต่าง ๆ เช่นวิดีโอสแควร์ของหน่วยอายุและที่ตั้งของอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

เนื่องจากวิธีการตลาดอาศัยการเปรียบเทียบกับสินทรัพย์ที่คล้ายกันจึงมีประโยชน์มากที่สุดเมื่อมีข้อมูลจำนวนมากเกี่ยวกับการขายล่าสุดของสินทรัพย์เทียบเคียง

ประเด็นที่สำคัญ

• วิธีการตลาดเป็นวิธีการในการกำหนดมูลค่าของสินทรัพย์มันเป็นหนึ่งในสามวิธีที่เป็นที่นิยมพร้อมกับวิธีการต้นทุนและการวิเคราะห์กระแสเงินสดคิดลดกระแสเงินสด (DCF) วิธีการตลาดในสถานการณ์ที่มีข้อมูลมากมายบนเปรียบ การทำธุรกรรม เมื่อไม่มีข้อมูลนั้นอาจจำเป็นต้องใช้วิธีการอื่น

วิธีการทำงานของ Market Approach

ตามชื่อของมันวิธีการตลาดพยายามที่จะตอบคำถามว่า "มูลค่าตลาดยุติธรรมของสินทรัพย์นี้คืออะไร" เพื่อตอบคำถามนี้ผู้ประเมินราคาจำเป็นต้องสำรวจธุรกรรมล่าสุดที่เกี่ยวข้องกับสินทรัพย์ที่คล้ายกัน เนื่องจากสินทรัพย์เหล่านี้ไม่น่าจะเหมือนกับสินทรัพย์ที่มีค่าดังนั้นจึงจำเป็นต้องทำการปรับเปลี่ยนต่างๆ

ในบางตลาดเช่นอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยหรือหุ้นซื้อขายสาธารณะมักจะมีข้อมูลเพียงพอทำให้การเข้าถึงตลาดทำได้ง่าย ในตลาดอื่น ๆ เช่นหุ้นในธุรกิจส่วนตัวหรือการลงทุนทางเลือกเช่นงานศิลปะหรือไวน์อาจเป็นเรื่องยากที่จะหาธุรกรรมที่เทียบเคียงได้

ในสถานการณ์ที่มีข้อมูลที่ จำกัด ผู้ประเมินราคาอาจจำเป็นต้องพึ่งพาวิธีการอื่นเช่นวิธีต้นทุนหรือการวิเคราะห์กระแสเงินสดคิดลด (DCF)

ข้อได้เปรียบหลักของวิธีการตลาดคือการใช้ข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณชนในการทำธุรกรรมที่เปรียบเทียบกันได้ เช่นนี้อาจต้องใช้สมมติฐานส่วนตัวน้อยกว่าวิธีการทางเลือก ข้อเสียเปรียบหลักของวิธีการตลาดคือมันอาจเป็นไปไม่ได้ในสถานการณ์ที่มีการทำธุรกรรมน้อยหากเทียบเคียงได้เช่นในกรณีของ บริษัท เอกชนที่ดำเนินงานในตลาดเฉพาะที่มีคู่แข่งน้อย

ตัวอย่างของวิธีการตลาด

เพื่อแสดงให้เห็นว่าคุณอยู่ในตลาดที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ใหม่ คุณพบรายชื่ออพาร์ทเมนต์ในย่านที่คุณต้องการราคา $ 200, 000 หน่วยเป็น 1 ห้องนอนอพาร์ทเมนท์ 1, 000 ตารางฟุตพร้อม 1 ห้องน้ำ มันอยู่ในสภาพโครงสร้างที่ดี แต่ต้องมีการปรับปรุงเล็กน้อย แม้ว่ามันจะอยู่ในละแวกที่ต้องการมุมมองของมันถูกบดบังและไม่มีเครื่องซักผ้าหรืออบแห้งในห้อง

แม้ว่าคุณจะชอบอพาร์ทเมนต์ แต่คุณรู้สึกว่าราคาขอสูงเกินไป เนื่องจากอพาร์ทเมนท์ได้รับการจดทะเบียนนานกว่าหนึ่งเดือนคุณจึงเริ่มสงสัยว่าถ้าคุณทำข้อเสนอที่เป็นธรรมผู้ขายอาจยอมรับแม้ว่าจะต่ำกว่าราคาที่ขอ

ด้วยเหตุนี้คุณจึงกำหนดเกี่ยวกับการกำหนดมูลค่าตลาดที่เป็นธรรมของอพาร์ทเมนต์โดยค้นหาตัวอย่างของอพาร์ทเมนต์ที่คล้ายกันในละแวกเดียวกันที่ขายในปีที่แล้ว คุณรวบรวมสิ่งที่คุณค้นพบในตารางดังนี้:

ธุรกรรมเปรียบเทียบ
	ธุรกรรม 1	ธุรกรรม 2	ธุรกรรม 3	ธุรกรรม 4	ธุรกรรม 5
ราคา	$ 250, 000	$ 175, 000	$ 150, 000	$ 315, 000	$ 225, 000
ตารางฟุต	900	800	1, 100	1, 800	1, 600
ราคาต่อตารางฟุต (โค้งมน)	$ 275	$ 220	$ 135	$ 175	$ 140
ห้องนอน	2	2	1	2	2
ห้องน้ำ	1	1	1	2	1
ดู?	ใช่	ใช่	ไม่	ใช่	ไม่
เครื่องซักผ้าและอบผ้าในห้อง?	ใช่	ไม่	ใช่	ไม่	ไม่
จำเป็นต้องมีการปรับปรุง	ไม่มี	ไม่มี	ผู้เยาว์	ไม่มี	ผู้เยาว์