สินเชื่อจัมโบ้

สินเชื่อจัมโบ้คืออะไร?

สินเชื่อจัมโบ้หรือที่เรียกว่าการจำนองจัมโบ้เป็นประเภทของเงินทุนที่เกินขีด จำกัด ที่กำหนดโดย Federal Finance Finance Agency (FHFA) ซึ่งแตกต่างจากการจำนองทั่วไปสินเชื่อจัมโบ้ไม่มีสิทธิ์ซื้อรับประกันหรือ Securitized โดย Fannie Mae หรือ Freddie Mac ออกแบบมาเพื่อเป็นเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์และบ้านหรูในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นที่มีการแข่งขันสูงการจำนองแบบจัมโบ้มาพร้อมกับความต้องการในการรับประกันภัยที่เป็นเอกลักษณ์และผลกระทบทางภาษี การจำนองประเภทนี้ได้รับแรงฉุดขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องหลังจากภาวะถดถอยครั้งใหญ่

มูลค่าของการจำนองจัมโบ้นั้นแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐและแต่ละเขต FHFA ตั้งค่าขีด จำกัด สินเชื่อที่สอดคล้องสำหรับพื้นที่ต่าง ๆ เป็นประจำทุกปีแม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง ตั้งแต่ปี 2019 มีการกำหนดวงเงินไว้ที่ $ 484, 350 สำหรับประเทศส่วนใหญ่ ที่เพิ่มขึ้นจาก $ 453, 100 ในปี 2018 สำหรับเขตที่มีค่าบ้านสูงกว่าขีด จำกัด พื้นฐานจะถูกตั้งไว้ที่ $ 726, 525 หรือ 150% ของ $ 484, 350

FHFA มีข้อกำหนดที่แตกต่างกันสำหรับพื้นที่นอกสหรัฐอเมริกาในการคำนวณวงเงินสินเชื่อ เป็นผลให้วงเงินพื้นฐานสำหรับสินเชื่อจัมโบ้ในอลาสกากวมฮาวายและหมู่เกาะเวอร์จินของสหรัฐอเมริกา ณ ปี 2562 นั้นอยู่ที่ $ 726, 525 จำนวนนั้นอาจจะสูงกว่าในมณฑลที่มีค่าบ้านสูงกว่า

สินเชื่อของจัมโบ้ทำงานอย่างไร

เช่นเดียวกับการจำนองแบบดั้งเดิมข้อกำหนดขั้นต่ำสำหรับจัมโบ้มีความเข้มงวดมากขึ้นตั้งแต่ปี 2551 ในการได้รับการอนุมัติคุณจะต้องได้รับคะแนนเครดิตเป็นตัวเอกตั้งแต่ 700 ขึ้นไปและอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ต่ำมาก DTI ควรต่ำกว่า 43% และควรอยู่ใกล้ 36% แม้ว่าพวกเขาจะไม่สอดคล้องกับการจำนอง, jumbos ยังคงต้องตกอยู่ในแนวทางของสิ่งที่สำนักคุ้มครองทางการเงินของผู้บริโภคพิจารณา "การจำนองที่มีคุณภาพ" - ระบบการให้กู้ยืมที่มีข้อกำหนดและกฎเกณฑ์มาตรฐานเช่น DTI 43%

คุณจะต้องพิสูจน์ว่าคุณมีเงินสดที่สามารถเข้าถึงได้เพื่อครอบคลุมการชำระเงินของคุณซึ่งมีแนวโน้มที่จะสูงมากหากคุณเลือกใช้การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีแบบมาตรฐาน ระดับรายได้และเงินสำรองเฉพาะขึ้นอยู่กับขนาดของสินเชื่อโดยรวม แต่ผู้กู้ทั้งหมดต้องใช้ 30 วันในการชำระเงินสมบูรณ์และแบบฟอร์มภาษี W2 ซึ่งยืดออกไปสองปี หากคุณเป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระข้อกำหนดด้านรายได้จะยิ่งใหญ่กว่า: การคืนภาษีสองปีและอย่างน้อย 60 วันของใบแจ้งยอดธนาคารปัจจุบัน ผู้กู้ยังต้องการสินทรัพย์สภาพคล่องที่พิสูจน์แล้วเพื่อให้มีคุณสมบัติและเงินสดสำรองเท่ากับหกเดือนของการชำระเงินจำนอง และผู้สมัครทุกคนจะต้องแสดงเอกสารที่เหมาะสมเกี่ยวกับสินเชื่ออื่น ๆ ทั้งหมดที่ถือครองและหลักฐานการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่ไม่เป็นของเหลว (เช่นอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ)

ประเด็นที่สำคัญ

• สินเชื่อจัมโบ้เป็นประเภทของการจัดหาเงินทุนที่เกินขีด จำกัด ที่กำหนดโดย Federal Finance Finance Agency และไม่สามารถซื้อรับประกันหรือ securitized โดย Fannie Mae หรือ Freddie Mac เจ้าของบ้านจะต้องได้รับสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้นกว่าที่ใช้สำหรับสินเชื่อธรรมดา การอนุมัติต้องใช้คะแนนเครดิตเป็นตัวเอกและอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ที่ต่ำมาก เมษายนโดยเฉลี่ยสำหรับการจำนองจัมโบ้มักจะเสมอกับการจำนองทั่วไปในขณะที่การชำระเงินลงประมาณ 10% ถึง 15% ของราคาซื้อทั้งหมด

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขนาดใหญ่

ในขณะที่การจำนองแบบจัมโบ้เคยใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าการจำนองแบบเดิม แต่ช่องว่างถูกปิดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา วันนี้อัตราร้อยละเฉลี่ยต่อปี (APR) สำหรับการจำนองจัมโบ้มักจะเทียบเท่ากับการจำนองแบบเดิมและในบางกรณีต่ำกว่าจริง ๆ เมื่อวันที่มีนาคม 2562 ตัวอย่างเช่น Wells Fargo ได้เรียกเก็บเงิน APR ที่ 4.092% จากเงินกู้ที่สอดคล้องกับอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีและ 3.793% สำหรับคำเดียวกันกับเงินกู้จัมโบ้

แม้ว่าองค์กรที่รัฐบาลให้การสนับสนุนจะไม่สามารถจัดการกับพวกเขาได้ แต่สถาบันการเงินอื่นมักให้กู้ยืมแบบจัมโบ้ เนื่องจากหลักทรัพย์เหล่านี้มีความเสี่ยงมากขึ้นพวกเขาซื้อขายแลกเปลี่ยนกับการจำนองที่มีหลักประกันแบบธรรมดา อย่างไรก็ตามส่วนต่างนี้ลดลงตามอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเอง

เงินดาวน์ของสินเชื่อจัมโบ้

โชคดีที่ข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ได้คลายลงในช่วงเวลาเดียวกัน ในอดีตผู้ให้กู้จำนองจัมโบ้มักจะต้องการผู้ซื้อบ้านเพื่อวางราคาซื้อ 30% ของที่อยู่อาศัย (เทียบกับ 20% สำหรับการจำนองทั่วไป) ตอนนี้ตัวเลขดังกล่าวลดลงต่ำสุดถึง 10% ถึง 15% เช่นเดียวกับการจำนองใด ๆ อาจมีข้อดีหลายประการที่ทำให้การชำระเงินดาวน์สูงขึ้นในหมู่พวกเขาเพื่อหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายของผู้ให้กู้ประกันจำนองเอกชนที่จำเป็นสำหรับการชำระเงินลงต่ำกว่า 20%

ใครควรนำเงินกู้จัมโบ้ออก?

เท่าไหร่ที่คุณสามารถยืมได้ในที่สุดก็ขึ้นอยู่กับสินทรัพย์คะแนนเครดิตของคุณและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจซื้อ การจำนองเหล่านี้ถือว่าเหมาะสมที่สุดสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้สูงที่ทำเงินได้ระหว่าง 250, 000 ถึง 500, 000 ดอลลาร์ต่อปี กลุ่มนี้เป็นที่รู้จักกันในชื่อเฮนรีซึ่งเป็นตัวย่อสำหรับผู้มีรายได้สูง แต่ยังไม่รวย โดยพื้นฐานแล้วคนเหล่านี้เป็นคนที่ทำเงินได้เป็นจำนวนมาก แต่ยังไม่มีเงินเหลืออยู่เป็นล้านหรือมีสินทรัพย์อื่นสะสม

ในขณะที่บุคคลในกลุ่มเฮนรีอาจไม่ได้สะสมทรัพย์สมบัติเพื่อซื้อบ้านใหม่ที่มีราคาแพงด้วยเงินสดบุคคลที่มีรายได้สูงเช่นนี้มักจะมีคะแนนเครดิตที่ดีกว่าและมีประวัติสินเชื่อที่มั่นคงกว่าผู้ซื้อบ้านทั่วไป ปริมาณที่ต่ำกว่า พวกเขายังมีแนวโน้มที่จะมีบัญชีเกษียณที่มั่นคงมากขึ้น พวกเขามักจะให้การสนับสนุนเป็นระยะเวลานานกว่าผู้มีรายได้น้อย

อย่าคาดหวังว่าจะได้รับการลดหย่อนภาษีจำนวนมากสำหรับเงินกู้ขนาดใหญ่ หมวกในการหักดอกเบี้ยจำนองถูก จำกัด ที่ $ 750, 000 สำหรับหนี้จำนองใหม่

เหล่านี้เป็นเพียงประเภทของบุคคลที่สถาบันชอบที่จะลงทะเบียนสำหรับผลิตภัณฑ์ระยะยาวส่วนหนึ่งเป็นเพราะพวกเขามักจะต้องการบริการการจัดการความมั่งคั่งเพิ่มเติม นอกจากนี้ยังเป็นประโยชน์มากขึ้นสำหรับธนาคารในการจัดการจำนอง 2 ล้านดอลลาร์มากกว่า 10 สินเชื่อมูลค่า 200, 000 ดอลลาร์ต่ออัน

ข้อควรพิจารณาเป็นพิเศษสำหรับสินเชื่อ Jumbo

เพียงเพราะคุณอาจมีสิทธิ์ได้รับหนึ่งในสินเชื่อเหล่านี้ไม่ได้หมายความว่าคุณควรนำออก คุณไม่ควรทำอย่างนั้นหากคุณคาดหวังว่ามันจะทำให้คุณลดหย่อนภาษีได้อย่างมาก

คุณอาจทราบว่าคุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองที่คุณจ่ายให้สำหรับปีใดก็ตามจากภาษีของคุณเพื่อให้คุณลงรายละเอียดการหักเงินของคุณ แต่คุณอาจไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับสถานที่ที่กรมสรรพากรเกี่ยวกับการหักนี้ - หมวกที่ลดลงตามเนื้อเรื่องของพระราชบัญญัติลดภาษีและงาน ทุกคนที่มีการจำนองในวันที่ 14 ธันวาคม 2017 หรือก่อนหน้าสามารถหักดอกเบี้ยได้สูงสุด $ 1 ล้านในตราสารหนี้ซึ่งเป็นจำนวนเงินสูงสุด แต่สำหรับการซื้อบ้านที่ทำหลังจากวันที่ 14 ธันวาคม 2017 คุณสามารถหักดอกเบี้ยได้สูงสุดถึง $ 750, 000 สำหรับหนี้จำนอง หากการจำนองของคุณใหญ่กว่าคุณจะไม่ได้รับการหักเงินเต็มจำนวน หากคุณวางแผนที่จะจำนองจัมโบ้ 2 ล้านดอลลาร์ที่ให้ดอกเบี้ย 80, 000 ดอลลาร์ต่อปีคุณสามารถหักได้เพียง $ 30, 000 ซึ่งเป็นดอกเบี้ยสำหรับการจำนองแรกของคุณที่ $ 750, 000 ในผลคุณจะได้รับการลดหย่อนภาษีเพียง 37.5% ของดอกเบี้ยจำนอง

นั่นหมายความว่าคุณควรยืมด้วยความระมัดระวังและกระทืบตัวเลขอย่างระมัดระวังเพื่อดูว่าคุณสามารถจ่ายได้จริง ๆ และคุณจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีประเภทใด ด้วยการลดหย่อนภาษีของรัฐและท้องถิ่นถึง $ 10, 000 ต่อปีเนื่องจากการเรียกเก็บเงินภาษีเดียวกันทรัพย์สินที่มีภาษีสูงจะทำให้คุณต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นในการเป็นเจ้าของ อีกหนึ่งกลยุทธ์: เปรียบเทียบคำศัพท์เพื่อดูว่าจะให้สินเชื่อที่สอดคล้องกันน้อยลงหรือไม่รวมกับเงินกู้ก้อนที่สองแทนที่จะเป็นจัมโบ้ขนาดใหญ่อาจพิสูจน์ได้ว่าดีกว่าสำหรับการเงินของคุณในระยะยาว (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดู "การทำความเข้าใจกับการจำนองจัมโบ้กับการจำนองแบบเดิม")