ความไว้วางใจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็น บริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่เสนอขายหุ้นสามัญแก่ประชาชน ด้วยวิธีนี้หุ้น REIT จะคล้ายกับหุ้นอื่น ๆ ที่แสดงถึงความเป็นเจ้าของในการดำเนินธุรกิจ กองทรัสต์มีสองคุณสมบัติที่ไม่เหมือนใคร: ธุรกิจหลักคือการจัดการกลุ่มทรัพย์สินที่สร้างรายได้และต้องกระจายผลกำไรส่วนใหญ่เป็นเงินปันผล ที่นี่เรามาดู REITs ลักษณะของพวกเขาและวิธีการวิเคราะห์
ที่พรรณา
ในการมีคุณสมบัติเป็น REIT กับ IRS บริษัท อสังหาริมทรัพย์จะต้องตกลงที่จะจ่ายอย่างน้อย 90% ของกำไรที่ต้องเสียภาษีในการจ่ายเงินปันผล (และปฏิบัติตามข้อกำหนดเพิ่มเติม แต่สำคัญน้อยกว่า) โดยมีสถานะ REIT บริษัท หลีกเลี่ยงภาษีเงินได้นิติบุคคล บริษัท ปกติทำกำไรและจ่ายภาษีจากกำไรทั้งหมดแล้วตัดสินใจว่าจะจัดสรรกำไรหลังหักภาษีระหว่างเงินปันผลและลงทุนใหม่ได้อย่างไร REIT กระจายกำไรทั้งหมดหรือเกือบทั้งหมดอย่างง่ายดายและข้ามการจัดเก็บภาษี
ประเภทที่แตกต่าง
REIT มีหลายประเภท บางคนตกอยู่ในชั้นเรียนพิเศษที่เรียกว่า REIT จำนอง กอง REIT เหล่านี้ให้สินเชื่อโดยอสังหาริมทรัพย์ แต่โดยทั่วไปแล้วพวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของหรือดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัยต้องมีการวิเคราะห์พิเศษ พวกเขาเป็น บริษัท เงินทุนที่ใช้เครื่องมือป้องกันความเสี่ยงเพื่อจัดการความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย เราจะไม่พิจารณาพวกเขาที่นี่
ในขณะที่ REIT ไฮบริดจำนวนหนึ่งดำเนินการทั้งการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมในสินเชื่อจำนองส่วน REITs ส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่ธุรกิจ "สินทรัพย์" ของการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ เหล่านี้เรียกว่าส่วน REIT เมื่อคุณอ่านเกี่ยวกับ REITs คุณมักจะอ่านเกี่ยวกับ REIT ส่วนทุน กอง REIT จะมีความเชี่ยวชาญในการเป็นเจ้าของอาคารบางประเภทเช่นอพาร์ทเมนท์ห้างสรรพสินค้าระดับภูมิภาคอาคารสำนักงานหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในที่พัก บางแห่งมีความหลากหลายและบางแห่งมีความเชี่ยวชาญหมายถึงพวกเขาท้าทายการจำแนกประเภท - เช่น REIT ที่เป็นเจ้าของสนามกอล์ฟ
การวิเคราะห์การลงทุน
REITs เป็นหุ้นที่จ่ายเงินปันผลซึ่งมุ่งเน้นที่อสังหาริมทรัพย์ หากคุณหารายได้คุณจะพิจารณาพวกเขาพร้อมกับกองทุนพันธบัตรที่ให้ผลตอบแทนสูงและหุ้นที่จ่ายเงินปันผล ในฐานะที่เป็นหุ้นที่จ่ายเงินปันผล REIT จะถูกวิเคราะห์เหมือนกับหุ้นอื่น ๆ แต่มีความแตกต่างใหญ่เนื่องจากการปฏิบัติทางบัญชีของทรัพย์สิน
ลองมาอธิบายด้วยตัวอย่างที่ง่ายขึ้น สมมติว่า REIT ซื้ออาคารในราคา $ 1 ล้าน การบัญชีกำหนดให้ค่าเสื่อมราคาของ REIT ของเราเรียกเก็บกับสินทรัพย์ สมมติว่าเรากระจายค่าเสื่อมราคามากกว่า 20 ปีเป็นเส้นตรง ในแต่ละปีเราจะหักค่าเสื่อมราคา $ 50, 000 ($ 50, 000 ต่อปี x 20 ปี = $ 1 ล้าน)
มาดูงบดุลที่เรียบง่ายและงบกำไรขาดทุนข้างต้น ในปีที่ 10 งบดุลของเรามีมูลค่าของอาคารอยู่ที่ $ 500, 000 (หรือราคาตามบัญชี): ต้นทุนทางประวัติศาสตร์ดั้งเดิมที่ 1 ล้านดอลลาร์ลบด้วยค่าเสื่อมราคาสะสม $ 500, 000 (10 ปี x 50, 000 ดอลลาร์ต่อปี) งบกำไรขาดทุนของเราหักค่าใช้จ่าย $ 190, 000 จากรายได้ $ 200, 000 แต่ค่าใช้จ่าย $ 50, 000 เป็นค่าเสื่อมราคา
อย่างไรก็ตามกอง REIT ของเราไม่ใช้จ่ายเงินจริงในปี 10 ค่าเสื่อมราคาเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสด ดังนั้นเราจึงบวกกลับค่าเสื่อมราคาให้กับรายได้สุทธิเพื่อผลิตเงินจากการดำเนินงาน (FFO) แนวคิดคือการคิดค่าเสื่อมราคาอย่างไม่ยุติธรรมลดรายได้สุทธิของเราเพราะอาคารของเราอาจไม่สูญเสียมูลค่าครึ่งหนึ่งในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา FFO แก้ไขความผิดเพี้ยนนี้โดยสันนิษฐานว่าไม่รวมค่าเสื่อมราคา (FFO รวมถึงการปรับอื่น ๆ ด้วยเช่นกัน)
เราควรทราบว่า FFO จะเข้าใกล้กระแสเงินสดมากกว่ารายได้สุทธิ แต่จะไม่จับกระแสเงินสด หลัก ๆ สังเกตจากตัวอย่างข้างต้นว่าเราไม่เคยนับเงินที่ใช้ไป 1 ล้านเหรียญเพื่อซื้ออาคาร (รายจ่ายฝ่ายทุน) การวิเคราะห์ที่แม่นยำยิ่งขึ้นจะรวมค่าใช้จ่ายทุน การนับรายจ่ายลงทุนทำให้ทราบว่า FFO ที่ปรับปรุงแล้ว แต่ไม่มีมติสากลเกี่ยวกับการคำนวณ
งบดุลสมมุติฐานของเราสามารถช่วยให้เราเข้าใจตัวชี้วัด REIT อื่น ๆ มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) ทั่วไป ในปีที่ 10 มูลค่าทางบัญชีของอาคารของเราเป็นเพียง $ 500, 000 เพราะครึ่งหนึ่งของราคาเดิมถูกคิดค่าเสื่อมราคา ดังนั้นมูลค่าทางบัญชีและอัตราส่วนที่เกี่ยวข้องเช่นราคาต่อหนังสือซึ่งมักจะเป็นที่น่าสงสัยในเรื่องการวิเคราะห์หุ้นทั่วไป - ค่อนข้างไร้ประโยชน์สำหรับกอง REIT NAV พยายามที่จะแทนที่มูลค่าทางบัญชีของทรัพย์สินด้วยประมาณการตลาดที่ดีขึ้น
การคำนวณ NAV จำเป็นต้องมีการประเมินความคิดเห็นของผู้ถือหน่วยทรัสต์ ในตัวอย่างด้านบนเราเห็นอาคารสร้างรายได้ $ 100, 000 ในรายได้จากการดำเนินงาน ($ 200, 000 ในรายได้ลบด้วย $ 100, 000 ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน) วิธีหนึ่งคือการใช้ประโยชน์จากรายได้จากการดำเนินงานตามอัตราตลาด หากเราคิดว่าอัตราสูงสุดของตลาดสำหรับอาคารประเภทนี้คือ 8% ดังนั้นการประเมินมูลค่าอาคารของเราจะกลายเป็น $ 1.25 ล้าน (รายได้จากการดำเนินงาน 100, 000 ดอลลาร์ / 8% ของอัตรา cap = 1, 250, 000 ดอลลาร์) ประมาณการมูลค่าตลาดนี้จะแทนที่ราคาตามบัญชีของสิ่งปลูกสร้าง จากนั้นเราจะหักหนี้จำนอง (ไม่แสดง) เพื่อรับมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ สินทรัพย์ลบหนี้สินเท่ากับส่วนของผู้ถือหุ้นโดยที่ 'สุทธิ' ใน NAV หมายถึงยอดสุทธิของหนี้ ขั้นตอนสุดท้ายคือการแบ่ง NAV เป็นหุ้นสามัญเพื่อรับ NAV ต่อหุ้นซึ่งเป็นการประมาณมูลค่าที่แท้จริง ตามทฤษฎีแล้วราคาหุ้นที่เสนอไว้ไม่ควรจะอยู่ห่างจาก NAV ต่อหุ้นมากเกินไป
Vs Top-Down จากล่างขึ้นบน
เมื่อเลือกหุ้นบางครั้งคุณได้ยินการวิเคราะห์จากบนลงล่างและจากล่างขึ้นบน จากบนลงล่างเริ่มต้นด้วยมุมมองทางเศรษฐกิจและการเดิมพันในรูปแบบหรือภาค (ตัวอย่างเช่นประชากรศาสตร์อายุอาจสนับสนุน บริษัท ยา) จากล่างขึ้นบนมุ่งเน้นไปที่พื้นฐานของ บริษัท ที่เฉพาะเจาะจง หุ้น REIT ต้องมีการวิเคราะห์ทั้งจากบนลงล่างและล่างขึ้นบนอย่างชัดเจน
จากมุมมองจากบนลงล่าง REIT อาจได้รับผลกระทบจากสิ่งใดก็ตามที่ส่งผลกระทบต่ออุปสงค์และอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ จำนวนประชากรและการเติบโตของงานมีแนวโน้มที่จะเอื้ออำนวยต่อ REIT ทุกประเภท อัตราดอกเบี้ยโดยรวมเป็นถุงผสม การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยมักจะหมายถึงเศรษฐกิจที่ดีขึ้นซึ่งเป็นผลดีต่อ REIT เนื่องจากผู้คนกำลังจับจ่ายใช้สอยและภาคธุรกิจกำลังเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นมีแนวโน้มที่ดีสำหรับอพาร์ทเมนต์ REIT เนื่องจากผู้คนต้องการที่จะอยู่กับผู้เช่ามากกว่าซื้อบ้านใหม่ ในทางกลับกัน REITs สามารถใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงโดยการลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยและเพิ่มผลกำไรของพวกเขา
สภาพตลาดทุนก็มีความสำคัญเช่นกันความต้องการของสถาบันสำหรับการลงทุนใน REIT ในระยะสั้นความต้องการนี้สามารถเอาชนะปัจจัยพื้นฐานได้ ตัวอย่างเช่นหุ้น REIT ทำได้ค่อนข้างดีในปี 2544 และครึ่งแรกของปี 2545 แม้จะมีปัจจัยพื้นฐานที่ไม่สดใสเนื่องจากเงินไหลเข้าสู่กลุ่มสินทรัพย์ทั้งหมด
ในระดับ REIT แต่ละรายการคุณต้องการเห็นแนวโน้มที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตของรายได้เช่นรายได้ค่าเช่ารายได้จากบริการที่เกี่ยวข้องและ FFO คุณต้องการดูว่ากองทรัสต์มีกลยุทธ์ที่ไม่เหมือนใครในการปรับปรุงอัตราการเข้าพักและเพิ่มค่าเช่าหรือไม่ โดยทั่วไปแล้วกองทรัสต์จะแสวงหาการเติบโตผ่านการซื้อกิจการและมุ่งหวังที่จะตระหนักถึงการประหยัดต่อขนาดโดยการหลอมรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีประสิทธิภาพ การประหยัดจากขนาดจะถูกรับรู้โดยการลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ แต่การซื้อกิจการเป็นดาบสองคม หากกองทรัสต์ไม่สามารถปรับปรุงอัตราการเข้าพักและ / หรือเพิ่มค่าเช่าได้อาจถูกบังคับให้เข้าซื้อกิจการที่พิจารณามาไม่ดีเพื่อกระตุ้นการเติบโต
เนื่องจากหนี้จำนองมีบทบาทสำคัญในมูลค่าของตราสารทุนจึงควรมองไปที่งบดุล บางคนแนะนำให้ดูการใช้ประโยชน์เช่นการปันส่วนหนี้สินต่อทุน แต่ในทางปฏิบัติมันเป็นเรื่องยากที่จะบอกได้ว่าเมื่อไรที่การใช้ประโยชน์มากเกินไป สิ่งสำคัญคือการชั่งสัดส่วนหนี้คงที่และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ในสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบันกอง REIT ที่ใช้หนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะได้รับผลกระทบหากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น
บรรทัดล่าง
REIT เป็น บริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจ่ายเงินปันผลสูงเพื่อรับสิทธิประโยชน์ทางภาษีของสถานะ REIT รายได้ที่มีเสถียรภาพที่สามารถสูงกว่าอัตราผลตอบแทนตั๋วเงินคลังรวมกับความผันผวนของราคาเพื่อนำเสนอผลตอบแทนรวมที่แข่งขันกับหุ้นขนาดเล็ก การวิเคราะห์กองทรัสต์จำเป็นต้องเข้าใจการบิดเบือนทางบัญชีที่เกิดจากค่าเสื่อมราคาและการเอาใจใส่อย่างรอบคอบต่ออิทธิพลทางเศรษฐกิจมหภาค
