สารบัญ
- แฟนนี่แม
- Fannie Mae Guidelines
- Fannie Mae Loans
- การสมัครสินเชื่อ Fannie Mae
- การแก้ไขสินเชื่อ
- แฟนนี่แมโฮมแพด
Fannie Mae (อย่างเป็นทางการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติหรือ FNMA) เป็นองค์กรที่รัฐบาลสนับสนุน (GSE) - นั่นคือ บริษัท การค้าสาธารณะที่ดำเนินงานภายใต้กฎบัตรรัฐสภาซึ่งทำหน้าที่เพื่อกระตุ้นเจ้าของบ้านและขยายสภาพคล่องของเงินจำนองโดย สร้างตลาดรอง Fannie Mae ก่อตั้งขึ้นในปี 2481 ในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงใหม่ความพยายามในการเพิ่มความพร้อมและความสามารถในการจ่ายของเจ้าของบ้านสำหรับชาวอเมริกันที่มีรายได้ปานกลางปานกลางและปานกลาง
ในฐานะผู้เข้าร่วมตลาดรองจำนอง Fannie Mae ไม่ได้ให้สินเชื่อหรือให้สินเชื่อแก่ผู้กู้ แต่จะช่วยให้เงินทุนไหลเข้าสู่ผู้ให้กู้จำนอง (เช่นสหภาพเครดิตธนาคารในประเทศและในประเทศธนาคารออมทรัพย์และสถาบันการเงินอื่น ๆ) ผ่านการซื้อและการค้ำประกันการจำนองโดย บริษัท เหล่านี้ ในความเป็นจริงมันเป็นหนึ่งในสองของผู้ซื้อที่ใหญ่ที่สุดของการจำนองในตลาดรอง อื่น ๆ คือพี่น้อง บริษัท สินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางหรือ Freddie Mac ซึ่งเป็นองค์กรที่รัฐบาลให้การสนับสนุนซึ่งสร้างขึ้นโดยสภาคองเกรส
5 ล้านล้านเหรียญ
จำนวนแฟนนี่แมลงทุนในตลาดจำนองตั้งแต่ปี 2552
โดยการลงทุนในตลาดจำนองทำให้แฟนนี่แมสร้างสภาพคล่องมากขึ้นสำหรับผู้ให้กู้เช่นธนาคารออมทรัพย์และสหภาพเครดิตซึ่งจะช่วยให้พวกเขาสามารถรับประกันหรือรับประกันการจำนองที่มากขึ้น กิจการคาดการณ์ว่า บริษัท ได้ให้การสนับสนุนตลาดด้วยเงิน 5 ล้านล้านดอลลาร์ตั้งแต่ปี 2552 จัดหาเงินซื้อบ้าน 6 ล้านหลังรีไฟแนนซ์ 14 ล้านและอพาร์ทเมนท์ให้เช่า 3 ล้านแห่ง มันเป็นผู้ให้เงินสนับสนุนหรือผู้สนับสนุนรายใหญ่ที่สุดของการจำนองอัตราดอกเบี้ย 30 ปีในสหรัฐอเมริกา
แฟนนี่แม
แฟนนี่แมมีการซื้อขายต่อสาธารณชนมาตั้งแต่ปีพ. ศ. 2511 จนถึงปี 2553 บริษัท ได้ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก มันถูกเพิกถอนหลังจากการจำนองที่อยู่อาศัยและวิกฤตการณ์ทางการเงินหลังจากที่หุ้นของ บริษัท ดิ่งลงต่ำกว่าความต้องการเงินทุนขั้นต่ำที่ได้รับคำสั่งจาก NYSE ตอนนี้มันซื้อขายมากกว่าที่เคาน์เตอร์
ในช่วงครึ่งหลังของปี 2008 แฟนนี่แมและเฟรดดี้แม็คถูกรัฐบาลเข้าควบคุมโดยคณะกรรมการด้านการเงินการเคหะแห่งชาติ ทั้งสองถูกประกันตัวออกไปถึง 187.4 พันล้านเหรียญสหรัฐซึ่งช่วยพวกเขาจากการล่มสลาย ภายในปี 2557 แฟนนี่แมจ่ายคืนเงินให้รัฐบาลมากกว่าจำนวนที่ได้รับ
ในเดือนสิงหาคมของปี 2012 ข้อตกลงที่ใช้บังคับภาระหน้าที่การจ่ายเงินปันผลของ Fannie Mae เปลี่ยนไปเพื่อให้กระทรวงการคลังสหรัฐเรียกร้องผลกำไรใด ๆ ในตอนท้ายของแต่ละไตรมาสและจัดหาเงินทุนหากมีการขาดดุล ดังนั้นแม้ว่า Fannie Mae จะสร้างรายได้ แต่ผลกำไรของมันก็ถูกมอบให้รัฐบาลทุกไตรมาส
Fannie Mae Guidelines
เพื่อให้ผู้ให้สินเชื่อจำนองมีสิทธิ์ได้รับการสนับสนุนจาก Fannie Mae ก็ต้องตกลงที่จะหลีกเลี่ยงการให้กู้ยืมเงินซับไพรม์ที่ผิดจรรยาบรรณใด ๆ สินเชื่อซับไพรม์ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อด้อยคุณภาพจะถูกเสนอให้กับผู้กู้ที่มีเครดิตไม่ดีซึ่งถือเป็นความเสี่ยงที่สูงกว่าโดยผู้ให้กู้
การซื้อและการค้ำประกันของแฟนนี่แมจะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่เข้มงวด ตัวอย่างเช่นข้อ จำกัด สำหรับสินเชื่อทั่วไปสำหรับบ้านเดี่ยวในปี 2020 คือ $ 510, 400 สำหรับพื้นที่ส่วนใหญ่และ $ 765, 600 สำหรับพื้นที่ที่มีต้นทุนสูงรวมถึงฮาวายและอลาสก้า Federal Finance Finance Agency (FHFA) กำหนดขีด จำกัด เหล่านี้
หลังจากซื้อการจำนองในตลาดรองแฟนนี่เมจะรวมพวกเขาเพื่อสร้างหลักทรัพย์ที่มีการจดจำนอง (MBS) MBS เป็นหลักทรัพย์ที่มีสินทรัพย์หนุนหลังซึ่งค้ำประกันโดยการจำนองหรือกลุ่มของการจำนอง หลักทรัพย์ที่มีการจำนองของ Fannie Mae นั้นจะถูกซื้อโดยสถาบันเช่น บริษัท ประกันภัยกองทุนบำเหน็จบำนาญและธนาคารเพื่อการลงทุน มันรับประกันการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยใน MBS
แฟนนี่แมยังมีพอร์ตโฟลิโอของตนเองโดยทั่วไปเรียกว่าพอร์ตโฟลิโอแบบสะสมซึ่งลงทุนในหลักทรัพย์ของตนเองและสถาบันอื่น ๆ แฟนนี่แมออกตราสารหนี้ซึ่งเรียกว่าตราสารหนี้เพื่อระดมทุนในพอร์ตสะสม
ประเด็นที่สำคัญ
- สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (FNMA) หรือที่รู้จักกันในชื่อ Fannie Mae เป็นองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล (GSE) ที่สร้างขึ้นโดยสภาคองเกรส Fannie Mae ไม่ได้มีต้นกำเนิดหรือให้สินเชื่อแก่เจ้าของบ้านที่กำลังมองหาเงินทุน พวกเขาผ่านตลาดจำนองที่สองแฟนนี่แมและพี่น้อง บริษัท สินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติหรือ Freddie Mac เป็นผู้ซื้อที่ใหญ่ที่สุดสองแห่งของการจำนองในตลาดรองโดยการลงทุนในการจำนอง Fannie Mae สร้างสภาพคล่องมากขึ้นสำหรับผู้ให้กู้รวมถึง ธนาคารออมทรัพย์และสหภาพเครดิตซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถรับประกันหรือสนับสนุนการจำนองมากขึ้นแฟนนี่เมและเฟรดดี้แม็คทั้งคู่เกือบจะทรุดตัวลงในช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2551 ถูกประกันตัวออกไปใส่ไว้ในเขตอนุรักษ์ของรัฐบาล อยู่ลอย
Fannie Mae Loans
ในการขอรับเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจาก Fannie Mae คุณจะต้องผ่านการอนุมัติจากผู้ให้กู้ ควบคู่ไปกับการหลีกเลี่ยงสินเชื่อซับไพรม์ที่กล่าวถึงข้างต้นผู้ให้กู้จะต้องมีคุณสมบัติและเกณฑ์การจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ที่รับประกันคุณภาพเครดิตของการจัดหาเงินทุน
การจำนองที่ซื้อและรับประกันโดย Fannie Mae เรียกว่าสินเชื่อที่สอดคล้อง โดยทั่วไปการให้สินเชื่อที่สอดคล้องจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสินเชื่อที่ไม่สอดคล้องหรือสินเชื่อขนาดใหญ่ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว Fannie Mae จะไม่ได้รับการสนับสนุนเพราะพวกเขามีขนาดเกินวงเงินสินเชื่อ
วิธีการสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัย Fannie Mae-Backed
เมื่อคุณพบผู้ให้กู้ที่มีสิทธิ์ออกเงินกู้ Fannie Mae คุณจะได้รับคำแนะนำในการกรอกใบสมัครสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย คุณจะต้องรวบรวมและให้ข้อมูลทางการเงินและเอกสาร ซึ่งรวมถึงบันทึกการจ้างงานและรายได้รวมของคุณและงบสำรองเหล่านี้เช่นแบบฟอร์ม W-2 หรือแบบฟอร์ม 1, 099 นอกจากนี้คุณยังจะต้องระบุภาระหนี้รายเดือนทั้งหมดของคุณเช่นยอดคงเหลือในบัตรเครดิตรถยนต์ การชำระเงินค่าเลี้ยงดูและการสนับสนุนเด็ก
เพื่อที่จะได้รับการอนุมัติสำหรับเงินกู้ Fannie Mae ที่ได้รับการสนับสนุนการมีอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ส่วนหน้า (DTI) ไม่เกิน 28% เป็นที่ต้องการ DTI ส่วนหน้าจะกำหนดว่ารายได้รวมของคุณจะขึ้นอยู่กับต้นทุนที่อยู่อาศัย หาก DTI ของคุณสูงเกินไปคุณสามารถชำระเงินดาวน์ที่ใหญ่ขึ้นซึ่งจะลดต้นทุนรายเดือนของคุณ Fannie Mae กำหนดให้มีการชำระเงินดาวน์ขั้นต่ำ 5% สำหรับการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ถึงแม้ว่า 20% จะเหมาะที่สุด
ผู้ซื้อบ้านจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเครดิตขั้นต่ำเพื่อให้มีสิทธิ์สำหรับการจำนอง Fannie Mae- แอ่น สำหรับบ้านครอบครัวเดี่ยวที่เป็นที่อยู่อาศัยหลักต้องมีคะแนน FICO อย่างน้อย 620 สำหรับสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่และ 640 สำหรับการจำนองอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ (ARMs) แน่นอนยิ่งคะแนน FICO ของคุณดีขึ้นหรือสูงขึ้นเท่าใดคุณก็ยิ่งมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด
การแก้ไขสินเชื่อ
Fannie Mae เริ่มให้ความสนใจกับการดัดแปลงสินเชื่อ การปรับเปลี่ยนเงินกู้เปลี่ยนเงื่อนไขของการจำนองที่มีอยู่เพื่อช่วยผู้กู้หลีกเลี่ยงการผิดนัด, สิ้นสุดในการบังคับจำนอง, และสูญเสียบ้านของพวกเขาในที่สุด การแก้ไขอาจรวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าและขยายระยะเวลาของเงินกู้ซึ่งจะลดการชำระเงินรายเดือน แฟนนี่แมได้ทำการปรับเปลี่ยนสินเชื่อมากกว่า 1.5 ล้านครั้งแล้วตั้งแต่ปี 2552
แฟนนี่แมโฮมแพด
เมื่อการยึดสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจากการจำนองที่ Fannie Mae เป็นเจ้าของ / นักลงทุนหรือเมื่อมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านทางการกระทำการแทนการยึดสังหาริมทรัพย์หรือการริบ Fannie Mae พยายามขายทรัพย์สินในเวลาที่เหมาะสมเพื่อลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับ ชุมชน. HomePath.com เป็นเว็บไซต์ Fannie Mae ที่ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนสามารถค้นหาและให้ข้อเสนอเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้และ HomePath Mortgage มีผลิตภัณฑ์ทางการเงินสำหรับผู้ซื้อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ในบางกรณีอาจมีการจัดหาเงินทุนพิเศษผ่านสินเชื่อที่อยู่อาศัย HomePath และสินเชื่อที่อยู่อาศัยการปรับปรุง HomePath เหล่านี้รวมถึงการมีส่วนร่วมของผู้ขายที่ขยายสำหรับคุณสมบัติที่ครอบครองโดยเจ้าของและตัวเลือกการชำระเงินดาวน์ต่ำสำหรับผู้ซื้อที่มีอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท
HomePath.com เสนออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของโดย Fannie Mae เท่านั้นและรวมถึงบ้านครอบครัวเดี่ยวทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียม Fannie Mae ใช้ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เพื่อจัดเตรียมดูแลรักษาและจัดทำรายการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย รายชื่อส่วนใหญ่มีรูปถ่ายคำอธิบายคุณสมบัติและรายละเอียดอื่น ๆ รวมถึงข้อมูลโรงเรียนและพื้นที่ใกล้เคียง จำนวนชนิดและราคาขายจะแตกต่างกันอย่างมากตามตลาดเช่นเดียวกับเงื่อนไขของคุณสมบัติ ในขณะที่บ้านบางหลังพร้อมเข้าอยู่อาศัยบางหลังต้องมีการซ่อมแซมหรือปรับปรุงใหม่อย่างกว้างขวาง แต่ละคุณสมบัติถูกขายในเงื่อนไข "ตามสภาพ"
