หันหน้าไปทาง บริษัท

สิ่งสุดท้ายที่ผู้ที่อาศัยอยู่ในสหกรณ์ต้องการได้ยินในการประชุมผู้ถือหุ้นประจำปีคือ Co-op ของพวกเขาตกอยู่ในอันตรายจากการผิดนัด แต่สำหรับหลาย ๆ คนนี่เป็นเรื่องจริง ทุก ๆ ปีสหกรณ์จะล้มละลายและทิ้ง "เจ้าของ" ไว้ในที่เย็น

Co-op คืออะไร?

Co-ops เป็นที่พักอาศัยที่ผู้อยู่อาศัยมีส่วนร่วมในนิติบุคคลที่เรียกว่า บริษัท ผู้ถือหุ้นเหล่านี้ได้รับสัญญาเช่าที่เป็นกรรมสิทธิ์หรือสิทธิที่อนุญาตให้พวกเขาอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์หรือหน่วย ในทางเทคนิคเจ้าของเป็นเจ้าของหุ้นใน บริษัท นี้เท่านั้นไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เอง บริษัท เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของหุ้นจ่ายค่าบำรุงรักษารายเดือนซึ่งใช้เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการจัดการอาคารเช่นการทำความสะอาดความร้อนน้ำเงินเดือนพนักงานการกำจัดขยะค่าซ่อมภาษีการประกันภัยและการจำนองพื้นฐานของอาคาร

ประเภทของการเริ่มต้น

มีค่าเริ่มต้นสองประเภทที่รู้จักกันทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการร่วมมือ: ค่าเริ่มต้นการจำนองและค่าเริ่มต้นทางเทคนิค

1. ค่าเริ่มต้นทางเทคนิค จะไม่ร้ายแรงมาก Adam Leitman Bailey, Esq. ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กและนิวเจอร์ซีย์และหัวหน้า บริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมในนครนิวยอร์ก Adam Leitman Bailey, PC กล่าวว่าการเริ่มต้นประเภทนี้ "ประกอบด้วยความล้มเหลวในการซ่อมแซมการละเมิด ของสัญญาจำนองแม้ว่าการชำระเงินทั้งหมดจะได้รับการจ่ายตรงเวลา " โดยปกติค่าเริ่มต้นประเภทเหล่านี้สามารถแก้ไขได้โดยจัดการซ่อมแซมให้เสร็จสมบูรณ์หรืออย่างน้อยก็ต้องเสียค่าใช้จ่าย ค่าเริ่มต้นสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะรุนแรงมากขึ้นเพราะผู้ให้กู้ไม่ได้รับการชำระเงินสำหรับอาคารตามข้อตกลงเดิม นี่เป็นสถานการณ์ที่น่าผิดหวังสำหรับผู้ถือหุ้นที่จ่ายค่าบำรุงรักษารายเดือนโดยไม่พลาด นี่มักจะเป็นเส้นทางที่เร็วที่สุดในการยื่นล้มละลายสำหรับผู้ประสานงาน ในสถานการณ์เช่นนี้ผู้ให้กู้จะส่งหนังสือบอกกล่าวการผิดนัดไปยังการจัดการของอาคารและหากไม่สามารถแก้ไขการจำนองที่เป็นค่าเริ่มต้นได้กระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์จะเริ่มขึ้น

สถานการณ์กรณีที่เลวร้ายที่สุด: การยึดสังหาริมทรัพย์

การยึดสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่เลวร้ายที่สุดที่สามารถเกิดขึ้นได้เมื่อไฟล์ co-op สำหรับการล้มละลาย การยึดสังหาริมทรัพย์เป็นคดีความที่เริ่มโดยผู้ให้กู้เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายในอาคาร Stuart M. Saft หุ้นส่วนของ Dewey & LeBoeuf LLP กล่าวว่าในนิวยอร์กการยึดสังหาริมทรัพย์อาจใช้เวลาหลายปี แต่ในท้ายที่สุดเว้นแต่ในกรณีที่ Co-op มีการป้องกันที่ถูกกฎหมายผู้ตัดสินจะทำการประมูลเพื่อขายอาคาร และผู้ถือหุ้นจะกลับไปเป็นผู้เช่าและไม่ได้เป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์อีกต่อไป

ในกรณีที่ไฟล์สหกรณ์สำหรับการล้มละลายอันเป็นผลมาจากการผิดนัดชำระจำนองผู้ให้กู้มีอำนาจยึดทรัพย์สินในอาคารและขับไล่ผู้ถือหุ้น เบลีย์กล่าวเสริมว่า "ผู้ให้กู้ของการจำนองพื้นฐานไม่สามารถดำเนินการตามผู้ถือหุ้นแต่ละอพาร์ทเมนท์เพราะการจำนองอาคารไม่ได้รับประกันโดยผู้ถือหุ้นส่วนตัว" ในการล้มละลายธนาคารของสหกรณ์จะได้รับเงินก่อนผู้ถือหุ้น

ดังนั้นรายได้ใด ๆ จากการขายทรัพย์สินที่ล้มละลายจะไปจ่ายให้กับธนาคาร ผู้ถือหุ้นที่ได้รับการจำนองส่วนบุคคลจะต้องรับผิดชอบในการชำระเงินเหล่านั้นแม้ว่าพวกเขาจะสูญเสียความเป็นเจ้าของหุ้นอพาร์ทเม้น

ในสถานการณ์นี้ผู้ถือหุ้นมีหลายทางเลือก หาก Co-op เลือกที่จะยื่นบทที่ 11 (การปรับโครงสร้างองค์กร) ผู้รับจำนอง Co-op สามารถย้ายเพื่อแปลงเป็นบทที่ 7 ซึ่งเป็นการชำระบัญชีซึ่งขายอาคารได้ทันที

ในการล้มละลายหรือการยึดสังหาริมทรัพย์ผู้ถือหุ้นของสหกรณ์ยังคงเป็นผู้เช่าหากพวกเขาอาศัยอยู่ที่นั่น แต่สัญญาเช่าของพวกเขาถูกยกเลิก หากพวกเขาเป็นหนี้จำนองอพาร์ทเมนต์ของพวกเขาและไม่ต้องจ่าย "พวกเขาอาจมีผลกระทบทางภาษีที่ไม่พึงประสงค์" Saft ยืนยัน

สหกรณ์ที่อาจมีปัญหาในการผิดนัดสามารถลองและชำระเงินด้วยการยืมเงินเพิ่มเติมเพิ่มการบำรุงรักษารายเดือนหรือเพิ่มการประเมิน การประเมินเป็นการเพิ่มขึ้นชั่วคราวในการบำรุงรักษารายเดือน การเพิ่มขึ้นนี้กำหนดไว้สำหรับการซ่อมแซมหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามความต้องการของสหกรณ์

Co-op Bankruptcies เป็นเรื่องธรรมดาหรือไม่?

Co-op bankruptcies เป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นได้ยาก Saft กล่าวว่า“ เท่าที่เราทราบมีผู้ร่วมปฏิบัติการน้อยกว่า 10 คนที่ถูกบังคับใช้ในนิวยอร์คตั้งแต่สงครามโลกครั้งที่สองดังนั้นจึงไม่น่าจะเกิดขึ้นในขณะนี้อย่างไรก็ตามมันจ่ายให้ระมัดระวัง ค่าเริ่มต้นด้านเทคนิคอาจนำไปสู่การล้มละลายหากเงินทั้งหมดในบันทึกครบกำหนดเป็นผลมาจากการผิดพลาดทางเทคนิค แต่ไม่น่าเป็นไปได้

ผู้ถือหุ้นทำอะไรได้บ้าง

น่าเสียดายสำหรับผู้ถือหุ้นมีไม่มากที่สามารถทำได้หากพวกเขาได้ซื้ออพาร์ทเมนต์ co-op แล้ว หากพวกเขาซื้อหุ้นในสหกรณ์ที่มีปัญหาพวกเขาควรขอคำแนะนำจากทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อขอคำแนะนำ กุญแจสำคัญคือการตัดสินใจอย่างมีความรู้เมื่อช็อปไปรอบ ๆ และตรวจสอบความร่วมมือก่อนซื้อ

Bailey กล่าวว่าเมื่อเขาแสดงถึงผู้ซื้อเขาทำให้แน่ใจว่าอาคารมีความเสถียรโดยการวิเคราะห์ทางการเงินของอาคารในช่วงสองปีที่ผ่านมา เขาเปรียบเทียบงบการเงินกับการปรับปรุงโครงสร้างที่สำคัญใด ๆ หรือการซ่อมแซมที่จำเป็นและดูว่าอาคารมีเงินสดสำรองที่มั่นคงหรือไม่ อาคารที่ไม่สามารถจ่ายชำระค่าจำนองหรือค่าใช้จ่ายได้นั้นเป็นธงแดงที่แน่นอน

นักล่าอพาร์ทเมนต์ Co-op สามารถหลีกเลี่ยงการตกอยู่ใน "co-op" ที่ไม่ดี "ได้โดยถามทางการเงินด้วยตนเอง การดูประวัติสองปีสามารถทำให้มองเห็นว่าอาคาร (หรือไม่ดี) ทำได้ดีเพียงใด ยกตัวอย่างเช่นเงินสดสำรองต่ำอาจบ่งบอกว่าสหกรณ์มีเงินไม่พอที่จะครอบคลุมการซ่อมแซมฉุกเฉิน ในกรณีนี้สหกรณ์จะต้องได้รับเงินจากธนาคารในรูปแบบของเงินกู้อื่นหรือจากผู้ถือหุ้น

ผู้ถือหุ้นต้องถามคำถามสำคัญเมื่อทำการวิจัยอพาร์ตเมนต์ ตัวอย่างเช่นถามว่าสหกรณ์ได้ชำระเงินจำนองรายเดือนหรือไม่ หากพวกเขาพลาดการชำระเงินถามว่าทำไม ถามว่ามีหนี้ประเภทอื่น ๆ ที่ค้างอยู่นอกเหนือจากการจำนองหรือไม่หากมีการซ่อมแซมครั้งใหญ่ที่จะเกิดขึ้นและถ้าเป็นเช่นนั้นการวางแผนแบบร่วมมือจะจ่ายเงินให้พวกเขาได้อย่างไร

Saft แนะนำเคล็ดลับบางอย่าง: "ดูที่งบการเงินล่าสุดเพื่อดูว่านักบัญชีออกจดหมายตรวจสอบที่สะอาดหรือไม่ให้ทนายความของคุณดูว่ามี liens ใด ๆ ยื่นต่อตัวอาคารหรือยังไม่ได้ชำระภาษีอสังหาริมทรัพย์ลองค้นหา จากตัวแทนจัดการหากผู้ถือหุ้นจำนวนมากไม่สามารถชำระค่าบำรุงรักษาได้ให้ทนายของคุณอ่านรายงานของสหกรณ์เพื่อดูว่ามีปัญหาหรือไม่"

บรรทัดล่าง

คณะกรรมการสหกรณ์มีสิทธิ์ที่จะถามคุณเกี่ยวกับประวัติทางการเงินของคุณในฐานะผู้ซื้อที่คาดหวัง มันต้องการให้แน่ใจว่าคุณจะสามารถตอบสนองความรับผิดชอบของการบำรุงรักษารายเดือนนอกเหนือจากการชำระเงินจำนองส่วนบุคคลของคุณเอง อย่างไรก็ตามในฐานะผู้ซื้อคุณมีสิทธิ์ที่จะตรวจสอบให้แน่ใจว่าพื้นที่ใช้สอยที่คุณจะได้รับนั้นมีความเสถียรทางเศรษฐกิจ ให้แน่ใจว่าคุณถามทุกรายละเอียด เป็นอนาคตของคุณดังนั้นใช้สิทธิ์ของคุณ