ลดคำจำกัดความ

DownREIT คืออะไร

DownREIT เป็นความพยายามร่วมกันระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เพื่อวัตถุประสงค์ในการรับและควบคุมอสังหาริมทรัพย์

ประเด็นที่สำคัญ

• DownREIT เป็นข้อตกลงความร่วมมือระหว่าง REIT และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาตให้เลื่อนการชำระภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการชื่นชมมี DownREIT สองประเภท ประเภทแรกเกี่ยวข้องกับการไม่ จำกัด เงินทุนจาก REIT ในขณะที่ประเภทที่สองเกี่ยวข้องกับการสนับสนุนเงินทุนที่สำคัญโดย REITsDownREIT มีความซับซ้อนมากขึ้นเมื่อเทียบกับ UPREIT และอาจมีผลกระทบทางภาษีหากหน่วยปฏิบัติการได้รับการพิจารณาว่าปลอดภัย

ทำความเข้าใจกับ DownREIT

DownREIT เกี่ยวข้องกับการจัดการหุ้นส่วนระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และ (REIT) ที่ช่วยให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในการชะลอการเสียภาษีทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการชื่นชม UPREIT ถูกคิดค้นขึ้นหลังจากภาวะถดถอยทางอสังหาริมทรัพย์ของปี 1990 เพื่ออำนวยความสะดวกการลงทุนของเงินทุนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ DownREIT วิวัฒนาการมาจาก UPREIT

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้บริการแก่ DownREIT ได้รับหน่วยปฏิบัติการในการเป็นหุ้นส่วน นิติบุคคลที่เป็นหุ้นส่วนนี้และความสัมพันธ์ของเจ้าของทรัพย์สินนั้นสามารถจัดโครงสร้างได้หลายวิธีขึ้นอยู่กับโครงสร้างของ REIT และ UPREIT ใด ๆ ที่อาจมีอยู่ ใน DownREIT กอง REIT จะต้องเห็นด้วยกับข้อตกลงหยุดนิ่งหรือล็อคการขายสินทรัพย์ที่สนับสนุน

ประเภทการเป็นหุ้นส่วนของ DownREIT มีสองประเภท ในการเป็นหุ้นส่วนประเภทแรก REIT ให้บริการไม่ จำกัด ทุนและหุ้นส่วน จำกัด ได้รับสิทธิพิเศษในการกระจายเงินสดการดำเนินงานในจำนวนเท่ากับเงินปันผลหุ้นของ REIT หมวดที่สองของ REIT เกี่ยวข้องกับการสนับสนุนเงินทุนที่สำคัญโดย REIT พันธมิตรทั่วไปได้รับการกระจายเท่ากับผลตอบแทนของเงินทุน

DownREIT เปรียบเทียบกับ UPREIT

DownREIT ใช้กันอย่างแพร่หลายน้อยกว่า UPREIT เนื่องจากมีความซับซ้อนมากขึ้นและอาจไม่มีข้อได้เปรียบทางภาษีเช่นเดียวกับ UPREIT การบริจาคอสังหาริมทรัพย์ให้กับ DownREIT นั้นเป็นธุรกรรมที่ซับซ้อนซึ่งต้องการคำแนะนำด้านภาษีและการลงทุนอย่างมืออาชีพ หากธุรกรรมนั้นไม่มีโครงสร้างด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่งกรมสรรพากรอาจพิจารณาการโอนทรัพย์สินไปยัง DownREIT เพื่อแลกเปลี่ยนกับหน่วยปฏิบัติการเพื่อทำธุรกรรมที่ต้องเสียภาษีภายใต้กฎการปลอมตัวขายหรือต่อต้านการละเมิด ดังนั้น UPREIT อาจเป็นตัวเลือกที่สมเหตุสมผลสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกังวลหลักคือการเลื่อนการชำระหนี้สินภาษีเงินได้

ซึ่งแตกต่างจาก UPREIT ที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ DownREIT เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ บางส่วนของทรัพย์สินนี้เป็นเจ้าของทันทีในขณะที่บางคนอาจเป็นเจ้าของผ่านห้างหุ้นส่วนจำกัดกับผู้ที่มีส่วนร่วมในทรัพย์สิน

DownREIT อาจเป็นตัวเลือกที่สมเหตุสมผลหากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คิดว่าอสังหาริมทรัพย์ของเขาจะชื่นชมมากกว่าการถือครองทรัพย์สินอื่นของ REIT เพราะเขายังคงให้ความสนใจในทรัพย์สินที่มีส่วนร่วมของเขาด้วย DownREIT มากกว่าที่เขาต้องการด้วย UPREIT

ที่กล่าวว่าเนื่องจากโครงสร้างความเป็นเจ้าของของ DownREIT นั้นซับซ้อนกว่าการแปลงหน่วยปฏิบัติการเป็นเงินสดจึงต้องใช้การคำนวณที่ซับซ้อนมากขึ้น เช่นเดียวกัน UPREITs และ DownREITs ดำเนินการแตกต่างกันตามการลงทุนเนื่องจากมีโครงสร้างที่แตกต่างกัน ด้วย DownREIT ความร่วมมือระหว่าง REIT และนักลงทุนสามารถดำเนินการแตกต่างจากการทำงานของ REIT โดยรวม

DownREIT นั้นคล้ายกับ UPREIT อย่างไรก็ตามในค่าของพวกเขาเป็นเครื่องมือการวางแผนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสองก้าวขึ้นไปบนพื้นฐานของหน่วยปฏิบัติการเมื่อเจ้าของเสียชีวิตยอมให้โอนอสังหาริมทรัพย์ปลอดภาษีไปยังทายาท ทายาทสามารถแปลงหน่วยปฏิบัติการเป็นหุ้นของ REIT หรือเงินสดได้โดยไม่ต้องเสียภาษี

ตัวอย่างของ DownREIT

พิจารณาพอร์ตโฟลิโอห้าแห่งที่มีมูลค่า 100 ล้านดอลลาร์ ทรัพย์สินมีหนี้สินเท่ากับ 80 ล้านดอลลาร์ในอัตราดอกเบี้ย 8% พันธมิตรที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินมียอดเงินคงเหลือในบัญชีสะสม $ 5 ล้าน กองทรัสต์เข้าสู่การทำธุรกรรมและชำระหนี้จำนวน 60 ล้านดอลลาร์สำหรับทรัพย์สินและแทนที่ยอดคงเหลือในบัญชีทุนสำหรับหุ้นส่วนที่เหลือด้วยหนี้ที่ 7% หุ้นจะออกเป็นหน่วยปฏิบัติการสำหรับหุ้นส่วนที่เหลืออีก 20 ล้านดอลลาร์และกอง REIT จะเป็นผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่ในขณะที่พันธมิตรที่เหลือจะกลายเป็น GP และ LP