คุณมีสองทางเลือกขั้นพื้นฐานเมื่อคุณรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านเพื่อประหยัดหรือรับเงิน ก่อนอื่นถ้าคุณเพียงแค่รีไฟแนนซ์เงินกู้ที่มีอยู่ของคุณเพื่อรับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าหรือเปลี่ยนเงื่อนไขจะเรียกว่าการรีไฟแนนซ์อัตราและระยะยาว หรืออย่างที่สองคุณอาจต้องการแยกส่วนของบ้านของคุณ - อาจจะทำการปรับปรุงซ่อมแซมชำระหนี้หรือช่วยจ่ายค่าใช้จ่ายในวิทยาลัย - ด้วยเงินกู้เงินสด นี่คือวิธีที่ตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ทั้งสองนี้มีผลต่อสถานะทางการเงินของคุณ
พื้นฐานของการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน
คิดว่าการรีไฟแนนซ์แทนการจำนองที่มีอยู่กับคนอื่นหรือการรวมของการจำนองเป็นสินเชื่อเดียว ออกไปพร้อมกับของเก่า (จำนอง) และเข้ากับของใหม่ตามที่พวกเขาพูด หลังจากรีไฟแนนซ์สินเชื่อเก่า (หรือเงินให้สินเชื่อ) จะได้รับการจ่ายออกไปและเงินกู้ใหม่จะเข้ามาแทนที่
ประเด็นที่สำคัญ
- ตัวเลือกพื้นฐานสำหรับการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านคือการจ่ายเงินสดหรือการรีไฟแนนซ์อัตราและระยะเวลาคุณสามารถแยกส่วนของทุนในบ้านของคุณด้วยการจ่ายเงินรีไฟแนนซ์ในการรีไฟแนนซ์อัตราและระยะ การกู้สำหรับคนที่มีเงื่อนไขที่ดีกว่าเงินให้สินเชื่อโดยทั่วไปมักจะมาพร้อมกับค่าธรรมเนียมจุดหรืออัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเพราะพวกเขามีความเสี่ยงมากขึ้นกับผู้ให้กู้มันอาจเป็นไปได้ที่จะดึงเงินสดบางส่วนจากการรีไฟแนนซ์ของคุณ ของสินเชื่อเงินสดออกโดยใช้ประโยชน์จากการทับซ้อนของกองทุนในตอนท้ายของสินเชื่อหนึ่งและจุดเริ่มต้นของอีก
มีเหตุผลมากมายในการพิจารณาการรีไฟแนนซ์ การออมเงินเป็นสิ่งที่ชัดเจน ในเดือนสิงหาคม 2551 เงินกู้จำนองคงที่เฉลี่ย 30 ปีมีอัตราดอกเบี้ย 6.48% หลังจากวิกฤตการณ์ทางการเงินอัตราการจำนองประเภทเดียวกันลดลงอย่างต่อเนื่อง ภายในเดือนธันวาคม 2555 อัตราจำนองคงที่ 30 ปีลดลงเกือบครึ่งจากสี่ปีก่อนหน้านี้ที่ระดับ 3.35% อัตราเฉลี่ยต่อปีสำหรับปี 2017 ขยับขึ้นเป็น 3.99% ภายในปี 2018 มันเพิ่มขึ้นเป็น 4.54% ตามข้อมูลของ Freddie Mac แต่อัตราที่สูงขึ้นเหล่านี้อาจต่ำกว่าการจำนองที่มีอายุมากกว่าที่คุณอาจมี
ในเดือนมีนาคม 2019 อัตราจำนองลดลงเหลือ 4.27% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 60 สัปดาห์ ในสัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 29 มีนาคม 2562 การขอจดจำนองเพิ่มขึ้น 18.6% ตามข้อมูลของสมาคมธนาคารจำนอง ระดับการรีไฟแนนซ์เพิ่มขึ้น 39% เป็น 47.4% ของการใช้งานทั้งหมดซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2559 (คลื่นลูกใหม่ล่าสุดที่ใหญ่ที่สุดของการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านตีจาก 2011-2013 และ 2015-2016 เมื่ออัตราดอกเบี้ยใกล้ระดับต่ำสุดบันทึก) ดัชนีการรีไฟแนนซ์ลดลง 44.1% ของการใช้งานทั้งหมดในสัปดาห์ถัดไปต้นทุนการกู้ยืมต่ำและตลาดงานที่แข็งแกร่งยังคงขับเคลื่อนแอปพลิเคชันต่อไป
ในอดีตอัตรายังคงค่อนข้างต่ำและนั่นเป็นเหตุผลสำคัญสำหรับเจ้าของบ้านที่มีการจำนองที่มีอายุมากกว่าดอกเบี้ยที่สูงขึ้น (หรือผู้ที่มีบ้านที่เพิ่มขึ้นหรือที่มีการจัดอันดับเครดิตที่ดีขึ้นกว่าเดิมเมื่อพวกเขาจัดหาเงินทุนบ้านของพวกเขา) เพื่อดูรีไฟแนนซ์ ตอนนี้
เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นการรีไฟแนนซ์สามารถเสนอโอกาสในการแปลงสินเชื่อที่สามารถปรับอัตราดอกเบี้ยเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่เพื่อล็อคการจ่ายดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้น อย่างไรก็ตามมันมักจะท้าทายการคาดการณ์ทิศทางของอัตราดอกเบี้ยในอนาคตแม้สำหรับนักเศรษฐศาสตร์ที่มีประสบการณ์มากที่สุด
เงินสดออกเทียบกับอัตราและระยะการอ้างอิง
มีสองสินเชื่อรีไฟแนนซ์ขั้นพื้นฐาน ที่ง่ายที่สุดและตรงไปตรงมาที่สุดคือการรีไฟแนนซ์อัตราและระยะยาว ไม่มีการเปลี่ยนแปลงเงินจริงในกรณีนี้นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืม ขนาดของการจำนองยังคงเท่าเดิม คุณเพียงแค่แลกเปลี่ยนข้อตกลงการจำนองปัจจุบันของคุณเพื่อหาเงื่อนไขที่ใหม่กว่า (น่าจะดีกว่า)
ในทางตรงกันข้ามในการรีไฟแนนซ์เงินสดออกจำนองใหม่จะใหญ่กว่าเดิม นอกเหนือจากเงื่อนไขเงินกู้ใหม่แล้วคุณยังได้รับเงินขั้นสูง - นำส่วนของเงินออกจากบ้านอย่างมีประสิทธิภาพ
คุณสามารถมีสิทธิ์ได้รับการรีไฟแนนซ์อัตราและระยะเวลาที่มีอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่สูงขึ้น (จำนวนเงินกู้ที่หารด้วยมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน) กล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือการได้รับเงินกู้ง่ายขึ้นแม้ว่าคุณจะมีความเสี่ยงด้านสินเชื่อที่ต่ำกว่าเพราะคุณยืมเงินจำนวนมากในสิ่งที่บ้านมีค่า
คิดให้รอบคอบก่อนที่จะได้รับเงินกู้เพื่อการลงทุนเพราะมันมีเหตุผลเล็กน้อยที่จะนำเงินของคุณไปใส่ในซีดีที่รับ 2.5% เมื่อดอกเบี้ยจำนองของคุณอยู่ที่ 5% หรือ 6%
สินเชื่อเงินสดออกมาพร้อมกับเงื่อนไขที่ยากขึ้น หากคุณต้องการคืนทุนบางส่วนที่คุณได้สร้างขึ้นในบ้านของคุณในรูปของเงินสดมันอาจจะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่าย - ขึ้นอยู่กับจำนวนทุนที่คุณสร้างขึ้นในบ้านและคะแนนเครดิตของคุณ
ตัวอย่างเช่นหากคะแนน FICO ของผู้กู้เท่ากับ 700 อัตราส่วนเงินให้กู้ยืมต่อมูลค่าคือ 76% และเงินให้สินเชื่อถือว่าเป็นเงินสดผู้ให้กู้อาจเพิ่ม 0.750 คะแนนให้กับต้นทุนเงินกู้ล่วงหน้า ตัวอย่างเช่นหากจำนวนเงินกู้เท่ากับ $ 200, 000 ผู้ให้กู้จะบวก $ 1, 500 เข้ากับค่าใช้จ่าย (ผู้ให้กู้ทุกรายแตกต่างกัน) หรือผู้กู้อาจจ่ายดอกเบี้ยที่สูงกว่าได้อีกคือ 0.125% ถึง 0.250% ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด
ทำไมข้อตกลงที่รุนแรงขึ้น? เนื่องจากสินเชื่อเงินสดออกมีความเสี่ยงสูงกว่าต่อผู้ให้กู้ตาม Casey Fleming ที่ปรึกษาการจำนอง บริษัท การเงิน C2 และผู้เขียน คู่มือสินเชื่อ: วิธีการได้รับสินเชื่อที่ดีที่สุดที่เป็นไปได้ อ้างอิงจากสเฟลมมิ่ง
“ ตามสถิติแล้วผู้กู้มีแนวโน้มที่จะเดินออกจากบ้านไปมากกว่านี้หากเขามีปัญหาหากเขาดึงทุนออกมาแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเขาดึงออกมามากกว่าที่เขาลงทุนในการชำระเงินดาวน์ในตอนแรก ดังนั้นเงินกู้ยืมใด ๆ ที่พิจารณาว่าเป็นการจ่ายเงินสดจะมีราคาสูงขึ้นเพื่อสะท้อนความเสี่ยงดังกล่าวจนกว่าจะมีส่วนทุนมากจนผู้ยืมไม่น่าจะเดินหนีไปอีกต่อไป”
แต่คะแนนเครดิตที่สูงขึ้นและอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าลดลงสามารถเปลี่ยนตัวเลขที่คุณชอบได้อย่างมาก ตัวอย่างผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตเท่ากับ 750 และอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าน้อยกว่า 60% จะไม่ถูกเรียกเก็บเงินจากค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมใด ๆ ผู้ให้กู้เชื่อว่าเขาหรือเธอไม่น่าจะเริ่มต้นในการกู้ยืมมากกว่าถ้าทำ refi อัตราและระยะยาว
เงินกู้ยืมของคุณอาจเป็นเงินกู้ยืมแม้ว่าคุณจะไม่ได้รับเงินสดก็ตาม หากคุณชำระเงินด้วยบัตรเครดิตสินเชื่อรถยนต์หรือสิ่งอื่นใดที่ไม่ใช่ส่วนหนึ่งของการจำนองของคุณผู้ให้กู้อาจพิจารณาว่าเป็นเงินกู้เงินสด หากคุณรวมการจำนองสองรายการเข้าเป็นหนึ่งเดียวและหนึ่งเดิมเป็นเงินกู้เงินสด - สินเชื่อรวมใหม่จะถูกจัดเป็นเงินสด
อีกเหตุผลหนึ่งที่ให้คิดสองครั้งเกี่ยวกับการถอนเงินสด: การทำ refinance เงินสดออกอาจส่งผลเสียต่อคะแนน FICO ของคุณ
83%
จำนวนการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านซึ่งเป็นสินเชื่อเงินสดในไตรมาส 4 ปี 2561
ชาวอเมริกันมากขึ้นเลือกการรีไฟแนนซ์เงินสดออก
แม้ว่าผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินส่วนบุคคลจำนวนมากจะแนะนำให้ตัดบ้านของคุณในส่วนของการรีไฟแนนซ์เงินสดออกข้อมูลล่าสุดแสดงให้เห็นว่าชาวอเมริกันจำนวนมากกำลังเลือกประเภทของสินเชื่อนี้ สถิติการรีไฟแนนซ์รายไตรมาสของ Freddie Mac แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่สี่ของปี 2018 (เปิดตัวในเดือนมีนาคม 2019) ผู้กู้เงินสดออกคิดเป็น 83% ของสินเชื่อรีไฟแนนซ์ทั้งหมดซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปี 2550
การรีไฟแนนซ์เหล่านี้จำนวนมากไม่ได้เป็นการลดอัตรา การใช้เงินที่พบบ่อยที่สุดคือการปรับปรุงบ้านหรือเพื่อชำระค่าใช้จ่ายและหนี้สิน เหตุผลอื่น ๆ ที่อ้างถึงในการชำระเงินรวมถึงการจ่ายค่าใช้จ่ายในวิทยาลัยการซื้อรถยนต์และการลงทุนทางธุรกิจ
ช่องโหว่สินเชื่อที่อยู่อาศัย - รีไฟแนนซ์ที่น่าสนใจ
ด้วยความช่วยเหลือของนายหน้าจำนองของคุณคุณอาจสามารถสร้างเงินสดเล็กน้อยจากการรีไฟแนนซ์ของคุณโดยไม่ได้รับการพิจารณาว่าเป็นเงินกู้เงินสด (และสร้างค่าธรรมเนียมพิเศษที่มาพร้อมกับมัน) โดยทั่วไปจะทำงานโดยใช้ประโยชน์จากการทับซ้อนของกองทุนเมื่อสิ้นสุดเงินกู้หนึ่งและเริ่มต้นของอีก มันเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนที่จะส่งผลกระทบต่อบัญชี Escrow ดังนั้นโปรดใส่ใจกับวิธีการอธิบายของ Fleming:
“ คุณได้รับอนุญาตให้การเงินปิดค่าใช้จ่ายในอัตรา / คำอ้างอิง ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่อนุญาตให้ค่าใช้จ่ายในการปิดเหล่านั้นรวมถึงค่าใช้จ่ายล่วงหน้าเช่นดอกเบี้ยจ่ายล่วงหน้าดอกเบี้ยค้างชำระที่ค้างชำระจากการจำนองที่มีอยู่ของคุณเงินที่จำเป็นในการเติมเงินทุนบัญชี escrow ของคุณและภาษีทรัพย์สินและประกันภัย
“ เมื่อคุณรีไฟแนนซ์คุณจะจ่ายดอกเบี้ยค้างชำระสำหรับการจำนองที่มีอยู่ของคุณจนถึงวันที่ชำระคืน คุณชำระดอกเบี้ยล่วงหน้าสำหรับเงินกู้ใหม่นับจากวันที่คุณฝากเงินจนถึงวันที่ 1 ของเดือนถัดไปจากนั้นคุณจะไม่ชำระเงินในเดือนถัดไป ดังนั้นคุณมีเงินทุนดอกเบี้ยหนึ่งเดือนสำหรับการจำนองภายในเงินกู้ใหม่
“ หากคุณมีบัญชี impound (หรือ escrow) ในการชำระค่าประกันและภาษีจากการจำนองที่มีอยู่ของคุณผู้ให้กู้ที่มีอยู่ของคุณจะถือเงินของคุณ - อย่างน้อยสองเดือนของภาษีและการประกันภัย เมื่อคุณรีไฟแนนซ์ผู้ให้กู้ใหม่ของคุณจะต้องมีเงินในมือเมื่อถึงกำหนดภาษีและค่าประกันของคุณดังนั้นพวกเขาจะขอเงินล่วงหน้า คุณสามารถหาเงินทุนนี้ได้
“ จากนั้นหลังจากที่เงินกู้ของคุณปิดไปผู้ให้กู้เก่าของคุณ - ผู้ที่ถือเงินของคุณบางส่วน - ส่งเช็คให้คุณเท่ากับยอดเงินในบัญชี escrow ของคุณเมื่อคุณชำระเงินกู้นั้น เงินสด!
“ นอกจากนี้เนื่องจากค่าธรรมเนียมบางอย่างเปลี่ยนไปเล็กน้อยจนกระทั่งมีการระดมทุนผู้ให้กู้ส่วนใหญ่อนุญาตให้ใช้เงินได้เล็กน้อย - สูงถึง $ 2, 000 ในการคืนเงินโดยไม่มีการพิจารณาว่าเป็นเงินกู้
“ ความหมายทั้งหมดนี้คือคุณสามารถจัดหาเงินทุน 'ต้นทุน' ที่ไม่ใช่ต้นทุนการให้สินเชื่อ แต่เป็นตัวแทนของต้นทุนในการมีเงินกู้ สำหรับสินเชื่ออัตราดอกเบี้ย $ 200, 000 / เทอมมันจะเป็นไปได้มากที่จะสร้างเงินสดประมาณ 4, 000 ดอลลาร์ภายใต้สถานการณ์ที่ถูกต้องหากมีโครงสร้างอย่างระมัดระวัง - โดยไม่ต้องจ่ายค่าปรับเป็นเงินสด”
บรรทัดล่าง
ความรับผิดชอบของคุณในฐานะผู้กู้คือการมีความรู้เพียงพอที่จะหารือเกี่ยวกับทางเลือกกับผู้ให้กู้ของคุณ สำหรับคนส่วนใหญ่การหลีกเลี่ยงต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของสินเชื่อเงินสดออกเป็นการย้ายทางการเงินที่ดีที่สุด หากคุณมีเหตุผลที่เฉพาะเจาะจงสำหรับการถอนเงินสดออกจากบ้านของคุณสินเชื่อเงินสดออกอาจมีค่า แต่โปรดจำไว้ว่าจำนวนเงินพิเศษที่คุณจ่ายในดอกเบี้ยตลอดชีวิตของเงินกู้จะทำให้เป็นความคิดที่ไม่ดี
