การซื้อบ้านพร้อมผู้เช่า: คู่มือฉบับย่อ

ไม่ว่าคุณจะมีความสนใจในการซื้อบ้านเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยหลักหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นไปได้ว่าผู้เช่าอยู่ในขณะนี้ หากเป็นกรณีนี้มีบางสิ่งที่คุณควรพิจารณาก่อนตัดสินใจเลือกซื้อ อ่านต่อเพื่อทราบข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับสิทธิผู้เช่าภาระหน้าที่ของเจ้าของบ้านและวิธีการจำกัดความเสี่ยงเมื่อซื้อบ้านพร้อมผู้เช่า

สิทธิผู้เช่า

สำหรับผู้เริ่มต้นสิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่เปลี่ยนแปลงเงื่อนไขของสัญญาเช่าผู้เช่า เช่นเดียวกับความง่าย (และพันธสัญญาอื่น ๆ) ที่“ วิ่งไปกับแผ่นดิน” - ความหมายพวกเขาถูกผูกติดอยู่กับที่ดินไม่ใช่เจ้าของ - สัญญาเช่านั้น“ ติดอยู่” กับบ้านแม้เมื่อเจ้าของเปลี่ยนมือ The Takeaway: การเช่าที่อยู่ในสถานที่ก่อนที่คุณจะซื้อทรัพย์สินจะยังคงมีผลแม้หลังจากที่คุณปิดมันดังนั้นคุณจึงไม่สามารถขึ้นค่าเช่าตามกฎหมายแก้ไขข้อหรือข้อตกลงหรือเตะผู้เช่าออกก่อนสิ้นระยะเวลาเช่าเพียงเพราะ คุณเป็นเจ้าของคนใหม่

ภาระหน้าที่ของเจ้าของบ้าน

ในฐานะเจ้าของใหม่คุณสืบทอดภาระหน้าที่ของผู้ให้เช่า ส่วนใหญ่ของการเป็นเจ้าของบ้านคือการรักษาความปลอดภัยและทรัพย์สินที่อยู่อาศัยสำหรับผู้เช่าของคุณ โดยทั่วไปคุณจะต้อง (อย่างน้อย):

• รักษาพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดเช่นทางเดินและบันไดให้อยู่ในสภาพที่ปลอดภัยและสะอาดตรวจสอบให้แน่ใจว่าองค์ประกอบโครงสร้างมีความปลอดภัยและไม่บุบสลาย (พื้นผนังบันไดลิฟท์หลังคา) ตรวจสอบให้แน่ใจว่าไฟฟ้าประปาเครื่องทำความร้อน / เครื่องปรับอากาศ (HVAC) ระบบระบายอากาศและระบบสุขาภิบาลได้รับการดูแลอย่างเหมาะสมตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้เช่าสามารถเข้าถึงน้ำใช้น้ำร้อนและความร้อนในปริมาณที่เหมาะสมในเวลาที่เหมาะสมให้ภาชนะบรรจุขยะและจัดให้มีการกำจัดขยะทำความสะอาดสิ่งแวดล้อมที่เป็นพิษ กำจัดหนูและสัตว์รบกวนอื่น ๆ

กฎหมายในท้องที่ของคุณอาจเรียกร้องให้มีข้อกำหนดเพิ่มเติมเกี่ยวกับความเป็นอยู่ - ตรวจสอบเพื่อให้แน่ใจว่าคุณปฏิบัติตาม นอกจากนี้คุณจำเป็นต้องอ่านสัญญาเช่าเพื่อหาข้อผูกพันเฉพาะอื่น ๆ ที่คุณอาจมีเช่นการตัดหญ้าหรือจ่ายค่าสาธารณูปโภค

การเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกสัญญาเช่า

โดยทั่วไปหากผู้เช่ามีการเช่ารายเดือนคุณ (ในฐานะเจ้าของบ้านใหม่) สามารถยกเลิกการเช่าหรือเพิ่มค่าเช่าก่อนเริ่มต้นเดือนใหม่ได้หากคุณแจ้งให้ทราบอย่างเหมาะสม (โดยทั่วไปคือ 30 วัน แต่ สิ่งนี้จะแตกต่างกันไปตามรัฐและจำนวนเดือนที่ผู้เช่าครอบครองอสังหาริมทรัพย์) หากสัญญาเช่าระยะยาวอยู่ในสถานที่ (เช่นหกเดือนหรือ 12 เดือน) อย่างไรก็ตามผู้เช่ามีสิทธิตามกฎหมาย (ในกรณีส่วนใหญ่) เพื่อครอบครองบ้านตราบเท่าที่การเช่ามีการใช้งานโดยไม่คำนึงว่าใครเป็นเจ้าของบ้าน.

มีบางกรณีที่สามารถยกเลิกการเช่าก่อนเวลาได้ หนึ่งคือถ้ามีภาษาในสัญญาเช่าระบุว่าเจ้าของ (ผู้ขาย) มีสิทธิที่จะยุติการเช่าถ้าเขาหรือเธอขายหรือโอนทรัพย์สิน; ในกรณีดังกล่าวการเช่าสามารถยกเลิกได้ตามกฎหมายเมื่อคุณซื้อบ้าน ข้อยกเว้นอื่น ๆ คือถ้าคุณซื้อทรัพย์สินอันเป็นผลมาจากการยึดสังหาริมทรัพย์ซึ่งในกรณีนี้คุณสามารถปฏิบัติตามกฎระเบียบของรัฐเกี่ยวกับการแจ้งให้พ้นจากตำแหน่ง ตัวอย่างเช่นในรัฐวอชิงตันคุณต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้า 60 วันก่อนจะออกจากทรัพย์สินรอการขายก่อนที่คุณจะสามารถเริ่มดำเนินการขับไล่ ในบางกรณีผู้เช่าจะตกลงที่จะย้ายออกก่อนด้วยข้อเสนอ "เงินสดสำหรับกุญแจ" จากเจ้าของใหม่ผู้ดูแลหรือธนาคาร

ท้ายที่สุดถ้าคุณวางแผนที่จะใช้บ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ (และไม่ใช่เป็นทรัพย์สินให้เช่า) คุณอาจสามารถใช้การย้ายที่อยู่อาศัย (OMI) เพื่อให้ผู้เช่าย้ายออกได้ กฎสำหรับเรื่องนี้แตกต่างกันไปตามรัฐ แต่โดยทั่วไปคุณจะต้องย้ายเข้าบ้านภายใน 90 วันนับจากวันที่ถูกขับไล่ออกและอาศัยอยู่ในบ้านของคุณเป็นเวลาอย่างน้อยสามปี

บรรทัดล่าง

ขั้นตอนแรกที่สำคัญคือการตรวจสอบเอกสารการเช่าซื้อก่อนที่คุณจะปิดเพื่อให้คุณรู้ว่าคุณกำลังทำอะไรและคุณสามารถมั่นใจได้ว่าการเช่านั้นเป็นลายลักษณ์อักษรและมีโครงสร้างเพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายการเช่าในท้องที่ หากมีสิ่งใดที่ขัดข้องให้เรียกร้องให้ผู้ขายแก้ไขภาษาตามเงื่อนไขการปิด สิ่งสำคัญคือไม่เพียง แต่บันทึกสำหรับค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าและเงินประกัน แต่ยังรวมถึงเงิน (ควรจะโอนให้คุณในงบปิด) คุณอาจจะต้องเก็บเงินประกันไว้ในบัญชีที่เชื่อถือได้ (ขึ้นอยู่กับสถานะของคุณ) และตัวแทนปิดควรให้อัตราการชำระค่าเช่าปัจจุบันระหว่างคุณกับผู้ขาย

นอกจากนี้ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ขายมีเอกสารเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สินก่อนที่ผู้เช่าจะย้ายเข้า - หากมีความเสียหายคุณจะมีเวลาที่ยากลำบากในการพิสูจน์ว่าผู้เช่ารับผิดชอบโดยไม่มีรายงานการเช็คอิน ถ้าเป็นไปได้พบกับผู้เช่าก่อนที่จะปิดเพื่อให้คุณสามารถตรวจสอบสภาพปัจจุบันของบ้านและหารือเกี่ยวกับเงื่อนไขการเช่า

สุดท้ายให้แน่ใจว่าคุณได้รับการประกันอย่างเหมาะสม โดยทั่วไปแล้วนโยบายเจ้าของบ้านมาตรฐานจะไม่ทำงาน แจ้ง บริษัท ประกันของคุณว่าบ้านกำลังถูกเช่าเพื่อที่คุณจะได้รับความคุ้มครองในกรณีที่ผู้บาดเจ็บบาดเจ็บประมาทและความสูญเสียอื่น ๆ