ข้อผิดพลาด 5 ประการที่สามารถทำให้บ้านพลิกล้มเหลวได้
มันดูง่ายมาก! ซื้อบ้านทำการแก้ไขเครื่องสำอางสักสองสามอย่างแล้วนำมันกลับสู่ตลาดและสร้างผลกำไรมหาศาล เมื่อใดก็ตามที่มีการแสดงครึ่งโหลในรายการโทรทัศน์ที่ดูดีนักลงทุนที่แต่งตัวดีทำให้กระบวนการดูรวดเร็วสนุกและทำกำไร
และบ้านมากมายกำลังพลิก ATTOM Data Solutions รายงานว่ามีการซื้อบ้านกว่า 200, 000 หลังในสหรัฐอเมริกาและขายต่อในช่วงเวลา 12 เดือนเดียวกันในปี 2560 ซึ่งต่ำกว่า 6% ของบ้านและคอนโดมีเนียมที่ขายทั้งหมดในปีนั้น
ทว่าถนนสู่ความร่ำรวยด้านอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้เกี่ยวกับการดึงดูดความสนใจและสัญญาณ "ขาย" ไกลมากเกินไปจะเป็น moguls อสังหาริมทรัพย์มองข้ามพื้นฐานและจบลงด้วยความล้มเหลว ดังนั้นสิ่งที่ผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดห้าจะเป็นครีบทำอะไร? และคุณจะหลีกเลี่ยงพวกเขาได้อย่างไร
คำแนะนำแรกที่ดีที่สุดคือการจำกัดความเสี่ยงทางการเงินและเพิ่มโอกาสในการได้รับผลตอบแทนสูงสุด พูดง่ายๆคืออย่าจ่ายมากเกินไปสำหรับบ้าน (โดยรู้ว่ามันคุ้มค่าอะไร) และให้แน่ใจว่าคุณรู้ด้วยว่าการซ่อมแซมหรือการอัพเกรดที่จำเป็นจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ก่อนที่คุณจะซื้อ หากมีข้อมูลดังกล่าวคุณสามารถกำหนดราคาซื้อที่เหมาะสม
ประเด็นที่สำคัญ
- การพลิกบ้านเป็นธุรกิจที่ต้องใช้ความรู้การวางแผนและความสำเร็จที่จะประสบความสำเร็จประเภทของความผิดพลาดที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทำกันคือการประเมินเวลาหรือเงินที่โครงการจะต้องใช้ ทักษะและความรู้ความอดทนและวิจารณญาณเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในธุรกิจตามเวลาเช่นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
กฎ 70% ระบุว่านักลงทุนควรจ่ายไม่เกิน 70% ของ ARV (มูลค่าหลังการซ่อมแซม) ของทรัพย์สินลบด้วยการซ่อมแซมที่จำเป็น ยาต้านไวรัสคือสิ่งที่บ้านมีค่าหลังจากซ่อมแซมเสร็จแล้ว
นี่คือตัวอย่าง: หาก ARV ของบ้านคือ $ 150, 000 และต้องการการซ่อมแซม 25, 000 ดอลลาร์กฎ 70% หมายความว่านักลงทุนควรจ่ายไม่เกิน 80, 000 ดอลลาร์สำหรับบ้าน $ 150, 000 x 0.70 = $ 105, 000 - $ 25, 000 = $ 80, 000
เช่นเดียวกับธุรกิจขนาดเล็กอื่น ๆ ความพยายามจะต้องใช้เวลาและเงินการวางแผนและความอดทนทักษะและความพยายาม มันอาจจะจบลงด้วยการหนักขึ้นและมีราคาแพงกว่าที่คุณคิด และแม้ว่าคุณจะได้รับรายละเอียดทุกอย่างถูกต้องการเปลี่ยนแปลงสภาพตลาดอาจหมายถึงว่าการสันนิษฐานทุกครั้งที่คุณทำในตอนต้นจะไม่ถูกต้องในตอนท้าย รับอันตรายของคุณเบา ๆ: ถ้าคุณแค่อยากรวยอย่างรวดเร็วด้วยการพลิกกลับบ้านคุณอาจไปอยู่ในบ้านที่ยากจน
5 สิ่งที่จำเป็นสำหรับการพลิกบ้าน
ทำความเข้าใจกับ 5 ข้อผิดพลาดที่สามารถทำให้บ้านพลิกล้มเหลว
การพลิก (เรียกอีกอย่างว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ขายส่ง) เป็นกลยุทธ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งซึ่งผู้ลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อไม่ให้ใช้ แต่มีจุดประสงค์ในการขายเพื่อทำกำไร
โดยทั่วไปกำไรนั้นมาจากการแข็งค่าของราคาซึ่งเป็นผลมาจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงซึ่งราคากำลังพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วหรือจากการปรับปรุงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือทั้งสองอย่าง ตัวอย่างเช่นนักลงทุนอาจซื้อผู้ให้บริการในย่าน "ร้อน" ทำการปรับปรุงครั้งใหญ่แล้วเสนอราคาที่สะท้อนถึงรูปลักษณ์และสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่
นักลงทุนที่พลิกคุณสมบัติมุ่งเน้นไปที่การซื้อและการขายคืนของคุณสมบัติหนึ่งหรือกลุ่มของคุณสมบัติ นักลงทุนหลายคนพยายามที่จะสร้างรายได้ที่มั่นคงด้วยการมีส่วนร่วมในการพลิกบ่อยครั้ง
ดังนั้นคุณจะพลิกอาคารหรือบ้านได้อย่างไร ในแง่ง่ายคุณต้องการซื้อต่ำและขายสูง (เช่นการลงทุนอื่น ๆ ส่วนใหญ่) แต่แทนที่จะใช้กลยุทธ์ซื้อและถือคุณทำธุรกรรมให้เร็วที่สุดเพื่อ จำกัด ระยะเวลาที่เงินทุนของคุณตกอยู่ในความเสี่ยง โดยทั่วไปการโฟกัสควรอยู่ที่ความเร็วซึ่งต่างจากผลกำไรสูงสุด นั่นเป็นเพราะในแต่ละวันที่ผ่านค่าใช้จ่ายคุณเงินมากขึ้น (การจำนองสาธารณูปโภคภาษีทรัพย์สินประกันภัยและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้าน)
นั่นเป็นแผนทั่วไปแม้ว่ามันจะมาพร้อมกับข้อผิดพลาดหลายประการ
1. เงินไม่เพียงพอ
การเล่นน้ำในอสังหาริมทรัพย์มีราคาแพง ค่าใช้จ่ายแรกคือต้นทุนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่การเรียกร้องทางการเงินที่ต่ำ / ไม่มีเงินเรียกร้องมากมายการหาข้อตกลงเหล่านี้จากผู้ขายที่ถูกกฎหมายนั้นพูดง่ายกว่าทำ นอกจากนี้หากคุณจัดหาเงินทุนเพื่อซื้อกิจการคุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ย
แม้ว่าความสนใจในเงินที่ยืมมายังคงสามารถหักลดหย่อนภาษีได้แม้หลังจากผ่านพระราชบัญญัติการลดหย่อนภาษีและงานแล้วมันไม่ได้เป็นการหัก 100% ทุกดอลลาร์ที่ใช้กับดอกเบี้ยจะเพิ่มจำนวนที่คุณจะต้องได้รับจากการขาย
และถ้าคุณใช้การจำนองหรือวงเงินสินเชื่อบ้าน (HELOC) เพื่อเป็นเงินทุนในการซื้อบ้านพลิกของคุณจะมีการหักดอกเบี้ยเท่านั้น เงินต้นภาษีและส่วนประกันของการชำระเงินของคุณจะไม่สามารถหักได้
ศึกษาตัวเลือกทางการเงินของคุณอย่างครอบคลุมเพื่อพิจารณาว่าประเภทสินเชื่อบ้านประเภทใดที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณมากที่สุดและค้นหาผู้ให้กู้ที่เสนออัตราดอกเบี้ยต่ำ วิธีง่าย ๆ ในการวิจัยต้นทุนทางการเงินคือการใช้เครื่องคิดเลขจำนองซึ่งช่วยให้คุณสามารถเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยที่ผู้ให้กู้ต่างๆเสนอ แน่นอนว่าการจ่ายเงินสดให้กับทรัพย์สินจะช่วยลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย แต่ถึงอย่างนั้นก็มีค่าใช้จ่ายในการถือครองทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายโอกาสในการผูกเงินสดของคุณ
ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจากระดับต่ำสุดหลังวิกฤตการทำกำไรทำให้แกร่งกว่าที่เคยเป็นมา ในความเป็นจริงครึ่งแรกของปี 2561 เห็นการพลิกกิจกรรมช้าไปใกล้ระดับต่ำสุดในรอบสี่ปีและอัตรากำไรลดลงสู่ผลตอบแทนการลงทุนโดยเฉลี่ย (ROI) ต่ำสุดตั้งแต่ปลายปี 2557 ตามข้อมูลของ ATTOM ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีเงินทำ (ROI นั้นอยู่ทางเหนือ 44%) แต่ก็หมายความว่าต้องมีการดูแล กำไรขั้นต้นเฉลี่ยพลิกเป็น $ 65, 520 แต่นั่นคือขั้นต้น
ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงจะต้องถูกรวมเข้าด้วยหากคุณวางแผนที่จะซ่อมแซมบ้านและขายเพื่อทำกำไรราคาขายจะต้องสูงกว่าต้นทุนรวมของการได้มาซึ่งต้นทุนการถือครองอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง
ห้องครัว $ 25, 000 ห้องน้ำ 10, 000 ดอลลาร์ห้องน้ำภาษี 5, 000 ดอลลาร์ค่าสาธารณูปโภคและค่าดำเนินการอื่น ๆ ลดจำนวนลงประมาณสองในสาม โยนในปัญหาโครงสร้างที่ไม่คาดคิดกับทรัพย์สินและกำไรขั้นต้นอาจกลายเป็นขาดทุนสุทธิ แม้ว่าคุณจะสามารถเอาชนะอุปสรรคเหล่านี้ได้อย่าลืมภาษีกำไรขั้นต้นซึ่งจะทำให้คุณสูญเสียกำไร
2. ไม่มีเวลาเพียงพอ
การปรับปรุงและการพลิกบ้านเป็นโครงการที่ใช้เวลานาน อาจใช้เวลาเป็นเดือนในการค้นหาและซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม เมื่อคุณเป็นเจ้าของบ้านคุณจะต้องใช้เวลาในการซ่อมมัน หากคุณมีงานประจำวันเวลาที่ใช้ในการรื้อถอนและการก่อสร้างสามารถแปลเป็นตอนเย็นและวันหยุดสุดสัปดาห์ที่สูญหาย หากคุณจ่ายเงินให้คนอื่นเพื่อทำงานคุณจะยังคงใช้เวลามากขึ้นในการดูแลกิจกรรมและค่าใช้จ่ายในการจ่ายผู้อื่นจะลดผลกำไรของคุณ
เมื่อทำงานเสร็จแล้วคุณจะต้องกำหนดเวลาการตรวจสอบเพื่อให้แน่ใจว่าสถานที่ให้บริการเป็นไปตามรหัสอาคารที่ใช้บังคับก่อนที่คุณจะสามารถขายได้ หากไม่เป็นเช่นนั้นคุณจะต้องใช้เวลาและเงินมากขึ้นในการดำเนินการให้เท่ากัน ถัดไปอาจเป็นการลงทุนในระยะเวลาหนึ่งในการขายอสังหาริมทรัพย์ หากคุณแสดงให้ผู้ซื้อที่คาดหวังด้วยตัวคุณเองคุณอาจใช้เวลาเดินทางไปและกลับจากสถานที่ให้บริการและในการประชุม
มันคุ้มไหม สำหรับหลาย ๆ คนมันอาจจะเหมาะสมกว่าที่จะยึดติดกับงานประจำวันซึ่งพวกเขาสามารถสร้างรายได้แบบเดียวกันในสองสามสัปดาห์หรือหลายเดือนผ่านทางเงินเดือนที่มั่นคงไม่มีความเสี่ยงและความมุ่งมั่นในเวลาที่สอดคล้องกัน
3. ทักษะไม่เพียงพอ
ผู้สร้างมืออาชีพและมืออาชีพที่มีทักษะเช่นช่างไม้และช่างประปามักจะพลิกบ้านเป็นรายได้ข้างเคียงกับงานปกติของพวกเขา พวกเขามีความรู้ทักษะและประสบการณ์ในการค้นหาและแก้ไขบ้าน บางคนยังมีงานสหภาพที่ให้บริการตรวจการว่างงานตลอดฤดูหนาวในขณะที่พวกเขาทำงานในโครงการด้านข้างของพวกเขา
เงินจริงในการพลิกบ้านมาจากส่วนของเหงื่อ หากคุณใช้ค้อนพกพาสนุกไปกับการปูพรมสามารถแขวน drywall หลังคาบ้านและติดตั้งอ่างล้างจานได้คุณจะมีทักษะในการพลิกบ้าน
ในทางตรงกันข้ามถ้าคุณไม่รู้จักไขควงปากแฉกจากไขควงปากแบนคุณจะต้องจ่ายมืออาชีพเพื่อทำการปรับปรุงและซ่อมแซม ดังนั้นโอกาสในการทำกำไรอย่างมากจากการลงทุนของคุณจึงลดลง
4. ไม่มีความรู้เพียงพอ
จะประสบความสำเร็จคุณรู้วิธีการเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมในสถานที่ที่เหมาะสมในราคาที่เหมาะสม ในละแวกบ้าน $ 100, 000 คุณคาดหวังที่จะซื้อที่ $ 60, 000 และขายที่ $ 200, 000 หรือไม่? ตลาดมีประสิทธิภาพเกินไปที่จะเกิดขึ้นเป็นประจำ
แม้ว่าคุณจะได้รับการจัดการตลอดชีวิต, การสแนปบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์สำหรับเพลง, พูด - รู้ว่าการปรับปรุงที่จะทำและสิ่งที่จะข้ามเป็นกุญแจสำคัญ คุณต้องเข้าใจกฎหมายภาษีที่ใช้บังคับและกฎหมายการแบ่งเขตและรู้ว่าเมื่อใดที่จะลดความสูญเสียและออกไปก่อนที่โครงการของคุณจะกลายเป็นหลุมเงิน
Zillow บริษัท จดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์กำลังพลิกบ้านในบางตลาด บริษัท คาดว่าจะซื้อและพลิกทรัพย์สินภายใน 90 วันและมีข้อมูลและความรู้เพื่อเสนอผู้ประกอบการที่แข่งขันกันอย่างดุเดือด ผู้ให้กู้ในลีกใหญ่ก็เริ่มหากำไรในตลาดสินเชื่อพลิกกลับด้วย บริษัท การลงทุนระดับโลก KKR & Co. Inc. (เดิมชื่อ Kohlberg Kravis Roberts & Co. และ KKR & Co. LP) เข้าร่วมกับ บริษัท การลงทุนเอกชนอื่น ๆ ที่กำลังมองหา ชิ้นส่วนของการกระทำ
5. ไม่อดทนพอ
ผู้เชี่ยวชาญใช้เวลาและรอคุณสมบัติที่เหมาะสม สามเณรรีบออกไปซื้อบ้านหลังแรกที่พวกเขาเห็น จากนั้นพวกเขาจ้างผู้รับเหมารายแรกที่เสนอราคาเพื่อจัดการกับงานที่พวกเขาทำไม่ได้ ผู้ประกอบอาชีพจะทำงานเองหรือพึ่งพาเครือข่ายของผู้รับเหมาที่ได้รับการจัดเตรียมไว้ล่วงหน้าและเชื่อถือได้
สามเณรจ้างนายหน้าเพื่อช่วยขายบ้าน ผู้เชี่ยวชาญใช้ความพยายาม "ขายโดยเจ้าของ" เพื่อลดต้นทุนและเพิ่มผลกำไรสูงสุด สามเณรคาดว่าจะผ่านกระบวนการตบบนเสื้อคลุมสีและได้รับโชคลาภ ผู้เชี่ยวชาญเข้าใจว่าการซื้อและขายบ้านต้องใช้เวลาและกำไรบางครั้งก็น้อย
