หนึ่งในเหตุผลหลักที่คนลงทุนคือการเพิ่มความมั่งคั่ง ในขณะที่แรงจูงใจอาจแตกต่างกันระหว่างนักลงทุน - บางคนอาจต้องการเงินเพื่อการเกษียณ แต่คนอื่นอาจเลือกที่จะขโมยเงินสำหรับกิจกรรมในชีวิตอื่น ๆ เช่นมีลูกหรือแต่งงาน - การทำเงินมักเป็นพื้นฐานของการลงทุนทั้งหมด และไม่สำคัญว่าคุณจะนำเงินของคุณไปลงทุนในตลาดหุ้นตลาดตราสารหนี้หรืออสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ซึ่งประกอบด้วยที่ดินและโดยทั่วไปจะรวมถึงโครงสร้างหรือทรัพยากรใด ๆ ที่พบในที่ดินนั้น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นตัวอย่างหนึ่งของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เหล่านี้ซื้อด้วยความตั้งใจที่จะทำเงินผ่านรายได้ค่าเช่า บางคนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยมีเจตนาขายหลังจากช่วงเวลาสั้น ๆ โดยไม่คำนึงถึงความตั้งใจสำหรับนักลงทุนที่กระจายพอร์ตการลงทุนของพวกเขากับอสังหาริมทรัพย์สิ่งสำคัญคือการวัดผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) เพื่อกำหนดความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ บทความนี้จะดูว่าผลตอบแทนจากการลงทุนวิธีการคำนวณสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของคุณและทำไมมันเป็นตัวแปรสำคัญที่คุณควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อ
ประเด็นที่สำคัญ
- ผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นการวัดจำนวนเงินหรือผลกำไรจากการลงทุนเป็นเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนของการลงทุนนั้นในการคำนวณอัตราผลตอบแทนร้อยละของการลงทุนสำหรับการซื้อเงินสดให้รับกำไรสุทธิหรือกำไรสุทธิจากการลงทุนและหารมัน โดยค่าใช้จ่ายเดิมหากคุณมีการจำนองคุณจะต้องคำนึงถึงปัจจัยในการชำระเงินลงและการชำระเงินจำนองตัวแปรอื่น ๆ เข้ามาเล่นที่สามารถส่งผลกระทบต่อ ROI ของคุณรวมถึงค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาเช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายปกติของคุณ
ผลตอบแทนการลงทุน (ROI) คืออะไร?
ผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นการวัดจำนวนเงินหรือผลกำไรจากการลงทุนเป็นเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนของการลงทุนนั้น มันแสดงให้เห็นว่าดอลลาร์มีการใช้อย่างมีประสิทธิภาพและประสิทธิผลในการสร้างผลกำไรอย่างไร การทราบว่า ROI ของคุณช่วยให้นักลงทุนประเมินได้อย่างไรว่าการใส่เงินในการลงทุนนั้นเป็นตัวเลือกที่ฉลาดหรือไม่
ผลตอบแทนจากการลงทุนสามารถนำไปใช้ได้กับยานพาหนะทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นหุ้นพันธบัตรบัญชีออมทรัพย์หรือแม้แต่อสังหาริมทรัพย์ การคำนวณ ROI ที่มีความหมายสำหรับที่พักอาศัยอาจเป็นเรื่องที่ท้าทายเนื่องจากการคำนวณสามารถจัดการได้ง่าย - ตัวแปรบางตัวสามารถรวมหรือแยกออกได้ในการคำนวณ มันอาจกลายเป็นเรื่องยากโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อนักลงทุนมีตัวเลือกในการจ่ายเงินสดหรือจดจำนองทรัพย์สิน
ที่นี่เราจะตรวจสอบสองตัวอย่างสำหรับการคำนวณ ROI เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยให้เช่า - การซื้อเงินสดและอีกหนึ่งรายการที่ได้รับการสนับสนุนด้านการจำนอง
สูตรสำหรับ ROI
ROI = ต้นทุนการลงทุนกำไรจากการลงทุน - ต้นทุนการลงทุน
ในการคำนวณกำไรหรือกำไรจากการลงทุนใด ๆ อันดับแรกให้นำผลตอบแทนทั้งหมดจากการลงทุนและลบต้นทุนเดิมของการลงทุน เนื่องจาก ROI เป็นอัตราส่วนความสามารถในการทำกำไรมันทำให้เราได้รับผลกำไรจากการลงทุนในรูปของเปอร์เซ็นต์
เนื่องจากผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นอัตราส่วนความสามารถในการทำกำไรกำไรจึงแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์
ในการคำนวณผลตอบแทนร้อยละจากการลงทุนเรารับกำไรสุทธิหรือกำไรสุทธิจากการลงทุนและหารด้วยต้นทุนเดิม
ตัวอย่างเช่นหากคุณซื้อหุ้น ABC ในราคา $ 1, 000 และขายในอีกสองปีต่อมาในราคา $ 1, 600 กำไรสุทธิคือ $ 600 ($ 1, 600 - $ 1, 000) ROI ของหุ้นคือ 60%
การคำนวณ ROI เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
สมการข้างต้นนั้นดูเหมือนง่ายพอที่จะคำนวณ แต่โปรดจำไว้ว่ามีตัวแปรจำนวนมากที่เข้ามาเล่นกับอสังหาริมทรัพย์ที่อาจส่งผลต่อตัวเลข ROI เหล่านี้รวมถึงค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาและวิธีการหาประโยชน์ - จำนวนเงินที่ยืมมาพร้อมดอกเบี้ยเพื่อทำการลงทุนครั้งแรก
เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เงื่อนไขทางการเงินอาจส่งผลกระทบอย่างมากต่อราคาของการลงทุน แต่การใช้ทรัพยากรเช่นเครื่องคิดเลขจำนองสามารถช่วยคุณประหยัดเงินได้โดยช่วยคุณค้นหาอัตราดอกเบี้ยที่น่าพอใจ
ROI สำหรับธุรกรรมเงินสด
การคำนวณ ROI ของอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างตรงไปตรงมาหากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสด นี่คือตัวอย่างของทรัพย์สินให้เช่าที่ซื้อด้วยเงินสด:
- คุณจ่ายเงินสดเป็นเงินสด $ 100, 000 สำหรับทรัพย์สินที่ให้เช่าค่าปิดคือ $ 1, 000 และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงใหม่มีมูลค่ารวม $ 9, 000 ทำให้การลงทุนทั้งหมดของคุณอยู่ที่ $ 110, 000 สำหรับอสังหาริมทรัพย์ คุณเก็บค่าเช่า $ 1, 000 ทุกเดือน
หนึ่งปีต่อมา:
- คุณได้รับรายได้ค่าเช่า 12, 000 ดอลลาร์สำหรับ 12 เดือนนั้นค่าใช้จ่ายรวมถึงค่าน้ำภาษีอสังหาริมทรัพย์และประกันมีมูลค่ารวม $ 2, 400 ต่อปีหรือ $ 200 ต่อเดือนผลตอบแทนประจำปีของคุณคือ $ 9, 600 ($ 12, 000 - $ 2, 400)
วิธีคำนวณ ROI ของทรัพย์สิน:
- แบ่งผลตอบแทนรายปี ($ 9, 600) ด้วยจำนวนเงินลงทุนทั้งหมดหรือ $ 110, 000.ROI = $ 9, 600 ÷ $ 110, 000 = 0.087 หรือ 8.7%. ROI ของคุณอยู่ที่ 8.7%
ROI สำหรับธุรกรรมทางการเงิน
การคำนวณ ROI ของธุรกรรมทางการเงินนั้นเกี่ยวข้องกันมากกว่า
ตัวอย่างเช่นคุณซื้อทรัพย์สินให้เช่า $ 100, 000 เช่นเดียวกับข้างต้น แต่แทนที่จะจ่ายเงินสดคุณได้ทำการจำนอง
- เงินดาวน์ที่จำเป็นสำหรับการจำนองคือ 20% ของราคาซื้อหรือ $ 20, 000 ($ 100, 000 ราคาขาย x 20%) ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีสูงขึ้นซึ่งเป็นเรื่องปกติสำหรับการจำนองรวม $ 2, 500 ล่วงหน้าคุณจ่ายเงิน $ 9, 000 สำหรับการปรับปรุงทั้งหมด ค่าใช้จ่ายนอกกระเป๋าอยู่ที่ $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000)
นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอย่างต่อเนื่องกับการจำนอง:
- สมมติว่าคุณกู้เงิน 30 ปีด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4% ในการยืม $ 80, 000 (ราคาขาย 100, 000 ดอลลาร์ลบด้วยเงินดาวน์ $ 20, 000) เงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนจะเท่ากับ $ 381.93 เราจะบวก $ 200 ต่อเดือนเหมือนกันเพื่อครอบคลุมน้ำภาษีและประกันทำให้การชำระเงินรายเดือนรวมของคุณอยู่ที่ $ 581.93 รายได้ค่าเช่า $ 1, 000 ต่อเดือนรวม $ 12, 000 สำหรับปีกระแสเงินสดรายเดือนของคุณอยู่ที่ $ 418.07 ต่อเดือน ($ 1, 000 ให้เช่า - $ 581.93 การชำระเงินจำนอง)
หนึ่งปีต่อมา:
- คุณได้รับรายได้ค่าเช่ารวม $ 12, 000 สำหรับปีที่ $ 1, 000 ต่อเดือนผลตอบแทนประจำปีของคุณคือ $ 5, 016.84 ($ 418.07 x 12 เดือน)
วิธีคำนวณ ROI ของทรัพย์สิน:
- แบ่งผลตอบแทนรายปีด้วยค่าใช้จ่ายนอกกระเป๋าเดิมของคุณ (เงินดาวน์ $ 20, 000 ปิดต้นทุน 2, 500 ดอลลาร์และปรับปรุงใหม่สำหรับ $ 9, 000) เพื่อกำหนด ROI.ROI: $ 5, 016.84 ÷ $ 31, 500 = 0.159 ROI ของคุณคือ 15.9%
ส่วนของบ้าน
นักลงทุนบางคนเพิ่มส่วนของบ้านลงในสมการ อิควิตี้คือมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ลบด้วยจำนวนเงินกู้ทั้งหมด โปรดทราบว่าส่วนของบ้านไม่ใช่เงินสดในมือ คุณจะต้องขายทรัพย์สินเพื่อเข้าถึง
ในการคำนวณจำนวนเงินทุนในบ้านของคุณให้ตรวจสอบกำหนดการค่าตัดจำหน่ายจำนองของคุณเพื่อดูว่าการชำระเงินจำนองของคุณไปสู่การชำระเงินต้นของเงินกู้เป็นจำนวนเท่าใด นี่เป็นการสร้างความเท่าเทียมในบ้านของคุณ
สามารถเพิ่มมูลค่าส่วนของผู้ถือหุ้นให้กับผลตอบแทนประจำปี ในตัวอย่างของเราตารางการตัดจำหน่ายสำหรับเงินกู้แสดงให้เห็นว่าเงินต้นจำนวน 1, 408.84 ดอลลาร์ถูกจ่ายไปในช่วง 12 เดือนแรก
- ผลตอบแทนประจำปีใหม่รวมถึงส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ $ 6, 425.68 (รายได้ประจำปี $ 5, 016.84 + ส่วนทุน $ 1, 408.84).ROI = $ 6, 425.68 31 $ 31, 500 = 0.20 ROI ของคุณคือ 20%
ความสำคัญของ ROI สำหรับอสังหาริมทรัพย์
ดังที่ได้กล่าวมาแล้วการทราบว่า ROI คืออะไรในการลงทุนใด ๆ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้นักลงทุนได้รับข้อมูลมากขึ้น ก่อนที่คุณจะซื้อคุณอาจประเมินค่าใช้จ่ายและค่าใช้จ่ายรวมถึงรายได้ค่าเช่าของคุณ สิ่งนี้จะให้โอกาสคุณในการเปรียบเทียบกับคุณสมบัติอื่นที่คล้ายคลึงกัน เมื่อคุณ จำกัด ขอบเขตให้แคบลงคุณจะสามารถกำหนดได้ว่าคุณจะทำเท่าไหร่ หาก ณ จุดใดคุณตระหนักถึงต้นทุนและค่าใช้จ่ายของคุณจะเกิน ROI ของคุณคุณอาจต้องตัดสินใจว่าคุณต้องการที่จะนำมันออกมาและหวังว่าคุณจะทำกำไรอีกครั้งหรือไม่ว่าคุณจะขายทรัพย์สินของคุณหรือไม่ คุณไม่แพ้
ข้อควรพิจารณาอื่น ๆ
แน่นอนว่าอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เช่าเช่นค่าซ่อมแซมหรือค่าบำรุงรักษาซึ่งจะต้องรวมอยู่ในการคำนวณที่มีผลต่อ ROI ในท้ายที่สุด
นอกจากนี้เราคิดว่าทรัพย์สินถูกเช่าตลอดทั้ง 12 เดือน ในหลายกรณีตำแหน่งงานว่างที่เกิดขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในระหว่างผู้เช่าและการขาดรายได้สำหรับเดือนนั้นจะต้องนำมาคำนวณในการคำนวณของคุณ
ROI สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินนั้นได้รับการจัดหาเงินทุนผ่านการจำนองหรือชำระเป็นเงินสด ตามกฎทั่วไป, เงินสดน้อยจ่ายล่วงหน้าเป็นเงินดาวน์ในทรัพย์สิน, ยอดสินเชื่อจำนองที่ใหญ่กว่าจะได้ แต่ยิ่ง ROI ของคุณ ในทางกลับกันเงินสดที่จ่ายล่วงหน้ามากขึ้นและยิ่งคุณยืมน้อยก็จะยิ่ง ROI ของคุณลดลงเนื่องจากต้นทุนเริ่มต้นของคุณจะสูงขึ้น กล่าวอีกนัยหนึ่งการจัดหาเงินทุนช่วยให้คุณสามารถเพิ่ม ROI ของคุณในระยะสั้นเนื่องจากต้นทุนเริ่มต้นของคุณต่ำลง
สิ่งสำคัญคือต้องใช้วิธีการที่สอดคล้องกันเมื่อวัด ROI สำหรับคุณสมบัติหลาย ๆ ตัวอย่างเช่นหากคุณรวมส่วนของบ้านในการประเมินคุณสมบัติหนึ่งคุณควรรวมส่วนของคุณสมบัติอื่นเมื่อคำนวณ ROI สำหรับพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
