การซื้อและการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นกลยุทธ์การลงทุนที่น่าตื่นเต้นซึ่งสามารถสร้างความพึงพอใจและให้ผลกำไร ซึ่งแตกต่างจากนักลงทุนในหุ้นและพันธบัตรเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่คาดหวังสามารถใช้ประโยชน์จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยจ่ายส่วนหนึ่งของต้นทุนทั้งหมดล่วงหน้าแล้วชำระยอดคงเหลือพร้อมดอกเบี้ยเมื่อเวลาผ่านไป ในขณะที่การจำนองแบบดั้งเดิมโดยทั่วไปต้องการการชำระเงินดาวน์ 20% ถึง 25% ในบางกรณีการชำระเงินดาวน์ 5% นั้นเป็นเพียงการซื้อทรัพย์สินทั้งหมด ความสามารถในการควบคุมสินทรัพย์ในขณะที่มีการลงนามในเอกสารนี้ทำให้ทั้งผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของที่ดินซึ่งในทางกลับกันสามารถนำการจำนองครั้งที่สองในบ้านของพวกเขาเพื่อชำระเงินสำหรับคุณสมบัติเพิ่มเติม
ประเด็นที่สำคัญ
- ผู้ที่ต้องการครอบครองอสังหาริมทรัพย์สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้ประโยชน์จากการจ่ายส่วนหนึ่งของต้นทุนทั้งหมดล่วงหน้าจากนั้นชำระยอดคงเหลือเมื่อเวลาผ่านไปสี่วิธีหลักที่นักลงทุนสามารถทำเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์คือ 1) การเป็นเจ้าของบ้านเช่า อสังหาริมทรัพย์ 2) การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (aka การพลิก) 3) กลุ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และ 4) การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT)
นี่คือสี่วิธีที่นักลงทุนสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ประโยชน์ได้:
5 วิธีง่าย ๆ ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
1. ดังนั้นคุณต้องการเป็นเจ้าของบ้าน
เหมาะสำหรับ: ผู้ที่มีทักษะ DIY และการปรับปรุงที่มีความอดทนในการจัดการผู้เช่า
สิ่งที่ต้องเริ่มต้น: เงินทุนจำนวนมากจำเป็นต้องใช้เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาล่วงหน้าและครอบคลุมเดือนที่ว่าง
จุดเด่น: คุณสมบัติให้เช่าสามารถให้รายได้ปกติในขณะที่เพิ่มทุนที่มีอยู่ผ่านการใช้ประโยชน์ นอกจากนี้ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องจำนวนมากสามารถหักลดหย่อนภาษีได้และการสูญเสียใด ๆ สามารถชดเชยกำไรจากการลงทุนอื่น ๆ
ข้อด้อย: ถ้าคุณไม่จ้าง บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์คุณสมบัติการเช่ามักจะเต็มไปด้วยอาการปวดหัวอย่างต่อเนื่อง ในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดผู้เช่าเกะกะสามารถสร้างความเสียหายต่อทรัพย์สิน นอกจากนี้ในบางตลาดที่มีสภาพอากาศดีผู้ให้เช่าจะต้องทนต่อตำแหน่งว่างหรือเรียกเก็บค่าเช่าน้อยลงเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายจนกว่าสิ่งต่างๆจะพลิกกลับ ในทางกลับกันเมื่อการจำนองได้รับการชำระอย่างสมบูรณ์ค่าเช่าส่วนใหญ่จะกลายเป็นกำไรทั้งหมด
แน่นอนรายได้ค่าเช่าไม่ได้เป็นเพียงจุดสนใจของเจ้าของบ้านเท่านั้น ในสถานการณ์ที่เหมาะสมสถานที่ให้บริการชื่นชมในช่วงของการจำนองปล่อยให้เจ้าของทรัพย์สินที่มีค่ามีค่ามากกว่าที่เขาเริ่มต้นด้วย
ตามข้อมูลสำนักสำรวจสำมะโนประชากรของสหรัฐราคาขายของบ้านใหม่ (ตัวบ่งชี้คร่าวๆสำหรับค่าอสังหาริมทรัพย์) เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในมูลค่าจาก 1940 ถึง 2006 ก่อนที่จะจุ่มลงในช่วงวิกฤตทางการเงิน โชคดีที่ราคาขายกลับมาขึ้นสู่ระดับเดิมได้มากกว่าระดับก่อนเกิดวิกฤต
2. กลุ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
เหมาะสำหรับ: ผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยไม่ต้องยุ่งยากในการใช้งาน
สิ่งที่ต้องเริ่มต้น: เงินทุนรองรับและการเข้าถึงเงินทุน
ข้อดี: นี่เป็นวิธีการปิดภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ให้รายได้และความซาบซึ้ง
จุดด้อย: มีความเสี่ยงด้านตำแหน่งงานว่างกับกลุ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะกระจายไปทั่วทั้งกลุ่มหรือเฉพาะกลุ่ม นอกจากนี้ค่าใช้จ่ายในการจัดการสามารถกินเป็นผลตอบแทน
กลุ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นเหมือนกองทุนรวมขนาดเล็กที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ในกลุ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป บริษัท จะซื้อหรือสร้างกลุ่มอาคารอพาร์ตเมนต์หรือคอนโดจากนั้นอนุญาตให้นักลงทุนซื้อผ่าน บริษัท ดังนั้นจึงเข้าร่วมกลุ่ม นักลงทุนรายเดียวสามารถเป็นเจ้าของหนึ่งหรือหลายหน่วยของพื้นที่อยู่อาศัยในตัวเอง แต่ บริษัท ที่ดำเนินการกลุ่มการลงทุนรวมจัดการหน่วยทั้งหมดจัดการการบำรุงรักษาตำแหน่งงานโฆษณาและสัมภาษณ์ผู้เช่า เพื่อเป็นการแลกเปลี่ยนกับการจัดการงานเหล่านี้ บริษัท จะคิดค่าเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อเดือน
กลุ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาตรฐานนั้นอยู่ในชื่อของนักลงทุนและทุกยูนิตรวมกันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าเพื่อป้องกันตำแหน่งว่างเป็นครั้งคราว ด้วยเหตุนี้คุณจะได้รับรายได้แม้ว่าหน่วยของคุณจะว่างเปล่า ตราบใดที่อัตราว่างสำหรับยูนิตที่รวมนั้นไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเกินไปก็น่าจะเพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่าย
ในขณะที่กลุ่มคนเหล่านี้มีวิธีการที่ปลอดภัยในทางทฤษฎีในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์พวกเขามีความเสี่ยงต่อค่าธรรมเนียมเดียวกันที่หลอกหลอนอุตสาหกรรมกองทุนรวม นอกจากนี้กลุ่มเหล่านี้บางครั้งเป็นการลงทุนภาคเอกชนโดยทีมผู้บริหารที่ไร้ยางอายก็ไม่สามารถจ่ายเงินให้กับนักลงทุนได้ ความขยันเนื่องจากพิถีพิถันจึงเป็นสิ่งสำคัญในการจัดหาโอกาสที่ดีที่สุด
3. การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (aka Flipping)
เหมาะอย่างยิ่งสำหรับ: ผู้ที่มีประสบการณ์ที่สำคัญในการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์และการตลาด
สิ่งที่ต้องเริ่มต้น: ทุนและความสามารถในการทำหรือดูแลการซ่อมแซมตามที่จำเป็น
ข้อดี: การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีช่วงเวลาที่สั้นลงในระหว่างที่มีการผูกทุนและความพยายามไว้ในอสังหาริมทรัพย์ แต่ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดสามารถส่งคืนได้อย่างมีนัยสำคัญแม้ในกรอบเวลาที่สั้นลง
จุดด้อย: การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ความรู้ทางการตลาดที่ลึกกว่าพร้อมกับโชค ตลาดร้อนสามารถทำให้เย็นลงโดยไม่คาดคิดปล่อยให้ผู้ค้าระยะสั้นที่มีการสูญเสียหรือปวดหัวในระยะยาว
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับผู้ค้ารายวันเป็นสัตว์ที่แตกต่างจากนักลงทุนซื้อและถือผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างจากเจ้าของบ้านซื้อและให้เช่า กรณีตรงประเด็น: ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์มักมองหาผลกำไรเพื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาซื้อในระยะเวลาเพียงสามถึงสี่เดือน
ครีบของแท้มักไม่ลงทุนเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการลงทุนจะต้องมีมูลค่าที่แท้จริงเพื่อเปิดกำไรโดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ หรือพวกเขาจะกำจัดทรัพย์สินจากการแข่งขัน
ตีนกบที่ไม่สามารถขนถ่ายทรัพย์สินได้อย่างรวดเร็วอาจพบว่าตัวเองมีปัญหาเพราะโดยทั่วไปแล้วพวกเขาจะไม่เก็บเงินสดที่ไม่มีข้อผูกมัดเพียงพอที่จะจ่ายเพื่อจำนองบ้านในระยะยาว นี่อาจนำไปสู่การสูญเสียหิมะอย่างต่อเนื่อง
มีฟลิปเปอร์ชนิดอื่น ๆ ทั้งหมดที่ทำเงินโดยการซื้อคุณสมบัติราคาสมเหตุสมผลและเพิ่มมูลค่าโดยการปรับปรุงใหม่ นี่เป็นการลงทุนระยะยาวที่นักลงทุนสามารถซื้อได้ครั้งละหนึ่งหรือสองอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
4. ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs)
เหมาะสำหรับ: นักลงทุนที่ต้องการพอร์ตโฟลิโอต่ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม
สิ่งที่ต้องเริ่มต้น: เงินลงทุน
จุดเด่น: REITs เป็นหุ้นที่จ่ายเงินปันผลเป็นหลักซึ่งมีการถือครองหลักประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่มีสัญญาเช่าระยะยาวและผลิตเงินสด
จุดด้อย: REIT เป็นหุ้นเป็นหลักดังนั้นจึงไม่มีการใช้ประโยชน์จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม
REIT ถูกสร้างขึ้นเมื่อ บริษัท (หรือเชื่อถือ) ใช้เงินของนักลงทุนในการซื้อและดำเนินการด้านอสังหาริมทรัพย์ REIT จะซื้อและขายในตลาดหุ้นหลัก ๆ เช่นเดียวกับหุ้นอื่น ๆ บริษัท จะต้องจ่าย 90% ของกำไรที่ต้องเสียภาษีในรูปแบบของเงินปันผลเพื่อรักษาสถานะ REIT โดยการทำเช่นนี้ REITs หลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลในขณะที่ บริษัท ปกติจะเก็บภาษีจากกำไรของ บริษัท และจะต้องตัดสินใจว่าจะกระจายกำไรหลังหักภาษีของมันเป็นเงินปันผลหรือไม่
เช่นเดียวกับหุ้นที่จ่ายเงินปันผลปกติ REIT เป็นการลงทุนที่มั่นคงสำหรับนักลงทุนในตลาดหุ้นที่ต้องการรายได้ประจำ เมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทดังกล่าว REIT จะให้นักลงทุนเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเช่นห้างสรรพสินค้าหรืออาคารสำนักงานซึ่งโดยทั่วไปแล้วนักลงทุนรายย่อยจะไม่สามารถซื้อได้โดยตรง ที่สำคัญกว่าคือ REITs มีสภาพคล่องสูงเนื่องจากมีการซื้อขายแลกเปลี่ยน กล่าวอีกนัยหนึ่งคุณไม่จำเป็นต้องมีนายหน้าและการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อช่วยให้คุณถอนเงินลงทุนออก ในทางปฏิบัติ REITs เป็นรุ่นที่เป็นทางการของกลุ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ในที่สุดเมื่อมองไปที่ REITs นักลงทุนควรแยกความแตกต่างระหว่าง REIT ของผู้ถือหุ้นที่เป็นเจ้าของอาคารและจำนอง REITs ที่ให้เงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์และตะลุยในหลักทรัพย์ที่มีการจำนอง ทั้งสองมีการเปิดรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ลักษณะของการเปิดรับจะแตกต่างกัน ส่วน REIT เป็นแบบดั้งเดิมมากขึ้นในการที่มันหมายถึงการเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่ REIT จำนองมุ่งเน้นไปที่รายได้จากการจัดหาเงินทุนจำนองของอสังหาริมทรัพย์
บรรทัดล่าง
ไม่ว่านักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะใช้อสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาเพื่อสร้างรายได้ค่าเช่าหรือรอเวลาของพวกเขาจนกว่าจะมีโอกาสในการขายที่สมบูรณ์แบบมันเป็นไปได้ที่จะสร้างโปรแกรมการลงทุนที่แข็งแกร่ง แต่เช่นเดียวกับการลงทุนใด ๆ มีผลกำไรและศักยภาพในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าตลาดโดยรวมจะขึ้นหรือลง
01:35วิธีที่คุณทำเงินในอสังหาริมทรัพย์
