ปรับปรุงคำจำกัดความ

UPREIT คืออะไร

UPREIT หมายถึงความไว้วางใจในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ UPREIT เป็นโครงสร้าง REIT ที่เป็นเอกลักษณ์ที่อนุญาตให้เจ้าของทรัพย์สินแลกเปลี่ยนทรัพย์สินของพวกเขาเพื่อเป็นเจ้าของหุ้นใน UPREIT อย่างไรก็ตาม UPREITs โดยทั่วไปจะอยู่ภายใต้ประมวลรัษฎากรภายใน (IRC) มาตรา 721 การแลกเปลี่ยน

ประเด็นที่สำคัญ

• UPREIT เป็นโครงสร้าง REIT ที่ไม่เหมือนใครที่อนุญาตให้เจ้าของทรัพย์สินแลกเปลี่ยนทรัพย์สินของพวกเขาสำหรับการเป็นเจ้าของหุ้นใน UPREIT การแลกเปลี่ยนทรัพย์สินเพื่อแลกเปลี่ยนใน UPREIT นั้นได้รับอนุญาตโดยทั่วไปภายใต้มาตรา 721 ของประมวลรัษฎากรในชื่อมาตรา 26 ภายใน ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อแลกเปลี่ยนกับหน่วย UPREIT แม้ว่าภาษีกำไรจากหน่วย UPREIT นั้นจะต้องเสียภาษีมาตรฐาน REIT

ทำความเข้าใจกับ UPREIT

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ถูกนำเสนอโดย Dwight D. Eisenhower เป็นประเภทของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทางเลือก REITs ถูกสร้างขึ้นเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีอสังหาริมทรัพย์และเงินทุนอสังหาริมทรัพย์ REIT เป็นหน่วยงานที่อนุญาตให้นักลงทุนทำการลงทุนในหน่วยลงทุนหรือหุ้นของธุรกิจ

เนื่องจากกอง REIT มีการพัฒนาในตลาดจึงมีการพัฒนาโครงสร้างทางเลือกบางอย่างเพื่อรองรับนักลงทุนประเภทต่างๆ UPREIT เป็นหนึ่งในโครงสร้างดังกล่าวที่รู้จักกันเป็นหลักสำหรับค่าเผื่อการมีส่วนร่วมของทรัพย์สินในการแลกเปลี่ยนสำหรับการเป็นเจ้าของหุ้น DownREIT และทางเลือกอื่น ๆ ได้ถูกสร้างขึ้นเป็นหน่อ

ในรูปแบบของพวกเขา REITs สามารถเลือกที่จะใช้ในประเภทของโครงสร้างธุรกิจใด ๆ REIT ที่เปิดเผยต่อสาธารณชนจะได้รับการจัดโครงสร้างเป็น บริษัท โดยทั่วไปกองทรัสต์จะเลือกที่จะจัดโครงสร้างเป็นความน่าเชื่อถือหรือการเชื่อมโยงแม้ว่าพวกเขาอาจเลือกสถานะอื่น เช่นเดียวกับที่ไม่ใช่ บริษัท ส่วนใหญ่นิติบุคคลเอกชนยังมีตัวเลือกที่ต้องเสียภาษีในฐานะ บริษัท

สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับ REIT ใด ๆ ก็คือพวกเขาปฏิบัติตามข้อกำหนดของ IRC Title 26, Section 856-859 เมื่อปฏิบัติตามข้อกำหนดเหล่านี้กอง REIT สามารถส่งผ่านรายได้ทั้งหมดให้แก่ผู้ถือหุ้น ดังนั้นรายได้จากการส่งผ่านจึงถูกหักและกอง REIT จ่ายภาษีน้อยมาก ข้อกำหนดหลักคือมากกว่า 90% ของธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์

ข้อควรพิจารณาพิเศษ

แทนที่จะขายทรัพย์สินเจ้าของสามารถมีส่วนร่วมใน UPREIT เพื่อแลกเปลี่ยนกับหน่วย โดยทั่วไปหน่วยที่ใช้ร่วมกันจะมีมูลค่าเท่ากันกับคุณสมบัติที่มีส่วนร่วม เนื่องจากทรัพย์สินที่ขายให้แก่กอง REIT อยู่ภายใต้ IRC มาตรา 721 การทำธุรกรรมจึงไม่ได้สร้างเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษี

ในการแปลงคุณสมบัติเป็นแบ่งปัน, UPREITs อาจกำหนดบทบัญญัติพิเศษ บ่อยครั้งที่การแลกเปลี่ยนนั้นให้หน่วยพิเศษแก่ผู้ขายซึ่งอนุญาตให้ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์เลือกวิธีที่พวกเขาต้องการมอบให้ใน REIT ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับอนุญาตให้แปลงหน่วยเป็นหุ้นของ REIT ได้ทันที ตัวเลือกอื่น ๆ อาจพร้อมใช้งานเช่นถือหุ้นอย่างน้อยหนึ่งปีแล้วรับเงินสด

เมื่อนักลงทุนขายอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาให้กับ UPREIT แล้ว UPREIT จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และการบริหารทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง การจัดการ UPREIT นั้นค่อนข้างซับซ้อนกว่า REIT พื้นฐานเนื่องจากตัวเลือกการแลกเปลี่ยนมาตรา 721 และบทบัญญัติทั้งหมดที่มาพร้อมกับมันสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุนรายใหม่ ผู้จัดการ UPREIT มีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดการพอร์ตโฟลิโอของพวกเขาเพื่อวัตถุประสงค์ในการสร้างผลตอบแทน

หุ้นของ UPREIT สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามกิจกรรมของการจัดการการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ข้อตกลงทางการเงินและธุรกรรมอื่น ๆ ที่เกิดขึ้น สิ่งนี้สามารถสร้างความผันผวนให้กับผู้ถือหุ้น โดยทั่วไปผู้ถือหุ้น UPREIT จะมีสภาพคล่องที่ยืดหยุ่นซึ่งทำให้พวกเขาสามารถแปลงหุ้นเป็นเงินสดได้อย่างง่ายดายเมื่อใดก็ตามที่พวกเขาเลือก

ประโยชน์ของ UPREITs

UPREITs สามารถเป็นตัวเลือกที่ทำงานได้สำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่ต้องการขายทรัพย์สินของพวกเขา ดังนั้นจึงสามารถดึงดูดทั้งเจ้าของทรัพย์สินรายบุคคลและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เจ้าของทรัพย์สินใด ๆ ที่เลือกที่จะทำการแลกเปลี่ยนมาตรา 721 เป็น UPREIT สามารถรับมูลค่าของทรัพย์สินในรูปแบบของหน่วย UPREIT

มาตรา 721 การแลกเปลี่ยนเป็น UPREIT อย่าสร้างเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษี อย่างไรก็ตามผู้ถือหน่วยลงทุนจะถูกเรียกเก็บภาษีตามมาตรฐานการจัดเก็บภาษีของ REIT ทั่วไป เจ้าของทรัพย์สินบางรายอาจเลือกที่จะใช้การลงทุนประเภทนี้ในการวางแผนอสังหาริมทรัพย์เพราะอาจเลี่ยงภาษีได้ทั้งหมด

ข้อกำหนดสำหรับ UPREIT

UPREIT เป็น REIT ภายใต้แนวทางการบัญชีและภาษีมาตรฐานทั้งหมด UPREIT ถูกสร้างขึ้นเพื่ออนุญาตให้มีส่วนร่วมในทรัพย์สินใน REIT เพื่อแลกเปลี่ยนกับการเป็นเจ้าของหุ้น โครงสร้างนี้จึงถูกชี้นำโดยมาตรฐานของ IRC มาตรา 721 ซึ่งกล่าวถึงการป้องกันภาษีสำหรับทรัพย์สินที่จะแลกเปลี่ยน โดยทั่วไปแล้ว REIT ใด ๆ ที่อนุญาตให้แลกเปลี่ยนมาตรา 721 ภายใน REIT นั้นถือได้ว่าเป็น UPREIT

REITs ส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์แม้ว่ามาตรฐานแนวทางเท่านั้นจะกำหนดให้อสังหาริมทรัพย์และการเงินที่เกี่ยวข้องต้องมีสัดส่วนมากกว่า 90% ของธุรกิจ โดยทั่วไปแล้ว UPREIT จะเป็นไปตามกลยุทธ์การลงทุนเดียวกันโดยมุ่งเน้นไปที่กลุ่มเป้าหมายอสังหาริมทรัพย์

เขียนโดย Vakin Youngchoay มาตรา 21๒๑ provides บัญญัติมาตรฐานแนวทางในการปล่อยตัวหน่วยผู้ถือหุ้นเพื่อแลกเปลี่ยนกับอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 721 อาจเป็นทางเลือกในการแลกเปลี่ยนมาตรา 1031 ของ IRC มาตรา 1031 การแลกเปลี่ยนอนุญาตให้เจ้าของทรัพย์สินขายทรัพย์สินของตนและนำเงินไปลงทุนในการแลกเปลี่ยนแบบเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี

มาตรา 1031 การแลกเปลี่ยนนั้นไม่ได้รับอนุญาตใน UPREITs แต่เนื่องจากพวกเขาต้องการการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันและไม่อนุญาตให้มีการแลกเปลี่ยนความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ดังนั้นการแลกเปลี่ยนมาตรา 721 เป็น UPREIT จึงน่าดึงดูด การแลกเปลี่ยนทั้ง 721 และ 1031 ช่วยให้เจ้าของทรัพย์สินสามารถเลื่อนภาษีได้

UPREIT กับ DownREIT

UPREITs, DownREITs และหน่วยงานพิเศษ REIT อื่น ๆ ทั้งหมดเป็นเพียงหน่วยทรัสต์ที่อยู่ในใจของพวกเขาด้วยบทบัญญัติพิเศษที่ช่วยให้พวกเขามีความยืดหยุ่นเพิ่ม DownREIT ช่วยให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถเข้าร่วมลงทุนกับ REIT ได้ ใน DownREIT การแลกเปลี่ยนหน่วยจะขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สินในกิจการร่วมค้าเป็นหลักซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีขึ้นสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุนในกิจการร่วมค้า