คำจำกัดความการรับประกันพิเศษ

โฉนดรับประกันพิเศษคืออะไร?

โฉนดรับประกันพิเศษคือโฉนดที่ดินซึ่งผู้ขายของทรัพย์สินที่รู้จักกันในชื่อผู้อนุญาต - รับประกันกับสิ่งที่เกิดขึ้นระหว่างการเป็นเจ้าของทางกายภาพเท่านั้น กล่าวอีกนัยหนึ่งผู้อนุญาตไม่รับประกันข้อบกพร่องใด ๆ ในชื่อที่ชัดเจนที่มีอยู่ก่อนที่พวกเขาจะเข้าครอบครองทรัพย์สิน

การรับประกันพิเศษมักใช้กับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ธุรกรรมแบบครอบครัวเดี่ยวและที่อยู่อาศัยอื่น ๆ มักจะใช้โฉนดรับประกันทั่วไป ผู้ให้กู้จำนองยืนยันว่าพวกเขาใช้การกระทำการรับประกันทั่วไป

โฉนดรับประกันพิเศษมีหลายชื่อในรัฐต่าง ๆ รวมถึงโฉนดทำสัญญามอบสิทธิ์และโฉนดรับประกันแบบ จำกัด

ประเด็นที่สำคัญ

• โฉนดรับประกันพิเศษคือโฉนดที่ผู้ขายของชิ้นส่วนเท่านั้นรับประกันปัญหาหรือภาระผูกพันในชื่อของทรัพย์สินที่เกิดขึ้นในระหว่างการเป็นเจ้าของของเขาโฉนดรับประกันพิเศษรับประกันสองสิ่ง: ผู้อนุญาตเป็นเจ้าของและสามารถขายทรัพย์สิน; และทรัพย์สินที่เกิดขึ้นไม่มีภาระผูกพันในระหว่างการเป็นเจ้าของของเขาการกระทำการรับประกันพิเศษจะถูก จำกัด มากขึ้นกว่าการกระทำการรับประกันทั่วไปมากขึ้นซึ่งครอบคลุมประวัติศาสตร์ทั้งหมดของทรัพย์สิน

พื้นฐานของการรับประกัน

โฉนดรับประกันให้โอนกรรมสิทธิ์หรือกรรมสิทธิ์ไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัยและมาพร้อมกับการรับประกันบางอย่างที่ทำโดยผู้ขาย การค้ำประกันเหล่านี้รวมถึงชื่อของทรัพย์สินที่จะถูกโอนฟรีและชัดเจนของการเรียกร้องกรรมสิทธิ์ liens หรือจำนองที่โดดเด่นหรือภาระผูกพันอื่น ๆ โดยบุคคลหรือนิติบุคคลอื่นที่ไม่ใช่ผู้ขาย

โฉนดการรับประกันพิเศษ - หรือที่เรียกว่าโฉนดการรับประกันแบบ จำกัด - เป็นรูปแบบของการกระทำการรับประกันทั่วไป โฉนดรับประกันทั่วไปเป็นตราสารที่พบบ่อยและเป็นที่ต้องการมากที่สุดที่ใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา

ทั้งการกระทำทั่วไปและการรับประกันพิเศษระบุ:

• ชื่อของผู้ขาย - ผู้ให้ชื่อของผู้ซื้อ - ผู้ได้รับที่ตั้งทางกายภาพของทรัพย์สินทรัพย์สินปลอดหนี้หรือภาระผูกพันอื่น ๆ นอกเหนือจากที่ระบุไว้ในโฉนดผู้ให้สิทธิ์รับประกันว่าพวกเขาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและมีสิทธิตามกฎหมาย ในการโอนกรรมสิทธิ์ผู้อนุญาตรับประกันว่าทรัพย์สินนั้นเป็นของฟรีและปลอดจาก liens ทั้งหมดและไม่มีการเรียกร้องที่คงค้างในทรัพย์สินจากเจ้าหนี้ใด ๆ ที่ใช้เป็นหลักประกันมีการรับประกันว่ากรรมสิทธิ์จะทนต่อบุคคลที่สาม - บุคคลที่อ้างว่าเป็นเจ้าของทรัพย์สินผู้อนุญาตจะทำทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อทำให้ชื่อผู้รับสิทธิ์เป็นอสังหาริมทรัพย์

โฉนดทั้งสองให้ความคุ้มครองทั่วไปเหมือนกันสำหรับผู้ซื้อ อย่างไรก็ตามความแตกต่างหลักระหว่างการรับประกันพิเศษและโฉนดรับประกันทั่วไปคือวิธีที่พวกเขาจัดการกับกรอบเวลาของการป้องกันที่มอบให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์

โฉนดรับประกันพิเศษ

ในขณะที่การใช้คำว่า "พิเศษ" อาจสื่อสารกับผู้ซื้อถึงความคิดที่ว่าการกระทำนั้นมีคุณภาพสูงกว่า แต่การรับประกันพิเศษนั้นมีความครอบคลุมน้อยกว่าและให้การคุ้มครองน้อยลงเนื่องจากกรอบเวลาที่ จำกัด ครอบคลุม ในทรัพย์สินที่อยู่อาศัยการกระทำการรับประกันพิเศษมักจะใช้ในการยึดสังหาริมทรัพย์และการบังคับขายทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้

โฉนดรับประกันทั่วไปครอบคลุมประวัติทั้งหมดของทรัพย์สิน มันรับประกันทรัพย์สินที่เป็นอิสระและชัดเจนจากข้อบกพร่องหรือภาระผูกพันไม่ว่าเมื่อพวกเขาเกิดขึ้นหรือภายใต้ที่มีกรรมสิทธิ์ การรับประกันทั่วไปรับรองว่าผู้ซื้อจะได้รับสิทธิ์การเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบโดยไม่มีปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นกับชื่อเรื่อง

ด้วยโฉนดรับประกันพิเศษการรับประกันครอบคลุมเฉพาะช่วงเวลาที่ผู้ขายถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน การรับประกันพิเศษไม่ได้ป้องกันความผิดพลาดใด ๆ ในชื่อฟรีและชัดเจนที่อาจมีอยู่ก่อนที่ผู้ขายเป็นเจ้าของ ดังนั้นผู้ให้การรับประกันแบบพิเศษจะรับผิดชอบเฉพาะหนี้สินปัญหาหรือภาระผูกพันอื่น ๆ ตามชื่อที่พวกเขาเกิดหรือที่เกิดขึ้นระหว่างการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ผู้รับสิทธิ์ต้องรับผิดชอบต่อปัญหาใด ๆ ที่เกิดขึ้นจากเจ้าของคนก่อน

ตัวอย่างเช่นจินตนาการว่าบ้านมีเจ้าของก่อนหน้านี้สองคนอยู่ตรงหน้าคุณ เจ้าของคนแรกเป็นผู้สะสมและในไม่ช้าบ้านและลานก็ทรุดโทรม แผนกบังคับใช้รหัสของเมืองออกค่าปรับกับเจ้าของซึ่งติดอยู่กับที่พัก เจ้าของตกอยู่ในความจำนองและธนาคารรอการขายบ้านให้กับเจ้าของคนที่สอง เพื่อความสุขของพื้นที่ใกล้เคียงเจ้าของใหม่ได้แก้ไขบ้านและทำความสะอาดลาน หลังจาก 10 ปีพวกเขาวางตลาดในบ้านและคุณซื้อโดยใช้โฉนดรับประกันพิเศษ ไม่กี่ปีต่อมาคุณตัดสินใจขายบ้าน อย่างไรก็ตามเนื่องจากการบังคับใช้รหัส liens ยังคงอยู่กับสถานที่ให้บริการพวกเขาสามารถขัดขวางการขายของคุณ อย่างน้อยที่สุดคุณจะต้องพอใจภาระของเมืองในการปลดปล่อยชื่อ

การค้นหาชื่อและการประกันภัยชื่อ

เวลาส่วนใหญ่การค้นหาชื่อจะเปิดเผย liens หรือเรียกร้องใด ๆ กับชื่อของทรัพย์สิน การค้นหาชื่อคือการตรวจสอบของระเบียนสาธารณะที่มีอยู่เพื่อตรวจสอบความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ทนายความ บริษัท ชื่อเรื่องและบุคคลทั่วไปสามารถทำการค้นหาชื่อเพื่อทำการยืนยันความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แม้ว่าการค้นหาเหล่านี้จะมีความครอบคลุม แต่ก็มีความเป็นไปได้ที่จะพลาดบางสิ่ง

ด้วยเหตุผลนี้ผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่ว่าพวกเขาจะใช้ประเภทการรับประกันแบบใดก็ตามรวมถึงซื้อประกันชื่อเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ประกันชื่อเป็นนโยบายการประกันการชดใช้ค่าเสียหายที่ปกป้องผู้ซื้อจากการเรียกร้องทางการเงินกับชื่อของทรัพย์สินที่พวกเขาเป็นเจ้าของ

ข้อดี

• การรับประกันพิเศษอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ

• การซื้อประกันชื่อสามารถลดความเสี่ยงของการเรียกร้องก่อนที่จะกระทำการรับประกันพิเศษ

จุดด้อย

• โฉนดรับประกันพิเศษให้ความคุ้มครองที่แคบสำหรับผู้รับหรือผู้ซื้อ

• การรับประกันพิเศษครอบคลุมระยะเวลาการเป็นเจ้าของของผู้อนุญาตหรือผู้ขาย

ตัวอย่างการใช้งานจริงของโฉนดรับประกันพิเศษ

แม้ว่าการกระทำโดยทั่วไปของการรับประกันนั้นเป็นเรื่องที่พบได้ทั่วไปในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย แต่ก็มีพื้นที่หนึ่งที่โฉนดรับประกันพิเศษจะกลายเป็นบรรทัดฐาน เวทีนี้มีไว้สำหรับทรัพย์สินรอการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของ (REO) หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ขายสั้น

สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติของรัฐบาลกลาง (FNMA), การเคหะและการพัฒนาเมือง (HUD), และที่พักอาศัยของธนาคารขายโดยใช้โฉนดนี้ บางทีเหตุผลหลักประการหนึ่งสำหรับการใช้งานการรับประกันพิเศษเป็นเพราะหน่วยงานขายไม่มีความประสงค์ที่จะรับผิดชอบต่อสถานการณ์ใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินก่อนการยึด

ตัวอย่างเช่นในปี 2012 คู่สมรสที่มีบ้านอยู่ในเกรเนดาเคาน์ตีมิสซิสซิปปีผิดนัดชำระคืนเงินกู้ให้กับที่พัก ในเดือนกุมภาพันธ์ 2556 ทรัพย์สินได้ถูกยึดไว้โดย Wells Fargo Bank ผู้ให้กู้ของพวกเขา เอกสารทางกฎหมายที่ตามมาระบุว่า Wells Fargo "ส่งมอบทรัพย์สินให้ FNMA ในโฉนดรับประกันพิเศษ"