พวกเขาทำงานอย่างไร
ด้วยการจำนองย้อนกลับผู้ให้กู้ชำระเงินให้กับเจ้าของบ้านตามร้อยละของมูลค่าในบ้าน เมื่อเจ้าของบ้านเสียชีวิตหรือย้ายออกจากทรัพย์สินหนึ่งในสามสิ่งที่สามารถเกิดขึ้นได้: (1) เจ้าของบ้านหรือทายาทของเขา / เธอสามารถขายบ้านเพื่อชำระเงินกู้ '(2) เจ้าของบ้านหรือทายาทสามารถรีไฟแนนซ์เงินกู้ที่มีอยู่ เพื่อให้บ้าน; หรือ (3) ผู้ให้ยืมสามารถอนุญาตให้ขายบ้านเพื่อชำระหนี้
ในขณะที่มีการจำนองย้อนกลับหลายประเภทรวมถึงที่เสนอโดยผู้ให้กู้เอกชนพวกเขามักจะแบ่งปันคุณสมบัติดังต่อไปนี้:
- เจ้าของบ้านเก่าจะได้รับการเสนอสินเชื่อที่มีขนาดใหญ่กว่าเจ้าของบ้านที่อายุน้อยกว่า บ้านที่มีราคาแพงกว่ามีคุณสมบัติในการปล่อยสินเชื่อที่ใหญ่กว่าการจำนองย้อนกลับจะต้องเป็นหนี้หลักต่อบ้าน ผู้ให้กู้รายอื่นจะต้องได้รับการชำระคืนหรือตกลงให้ผู้ใต้บังคับบัญชากู้ยืมเงินของพวกเขาไปยังผู้ถือจำนองหลักค่าธรรมเนียมการจัดหาเงินทุนสามารถรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายของเงินกู้ผู้ให้กู้สามารถขอชำระหนี้ในกรณีที่เจ้าของบ้านล้มเหลวในการรักษาทรัพย์สิน ผู้ประกันตนทรัพย์สินไม่ชำระภาษีทรัพย์สินประกาศล้มละลายเลิกทรัพย์หรือกระทำการทุจริต ผู้ให้กู้อาจขอชำระคืนหากบ้านถูกประณามหรือหากเจ้าของบ้านเพิ่มเจ้าของใหม่ให้กับชื่อของทรัพย์สิน, ย่อยทั้งหมดหรือบางส่วนของทรัพย์สิน, เปลี่ยนการจำแนกประเภทการแบ่งเขตของทรัพย์สินหรือนำเงินกู้ยืมเพิ่มเติมกับทรัพย์สิน
สินเชื่อ HECM
การจำนองแบบย้อนกลับมีมาตั้งแต่ทศวรรษ 1960 แต่การจำนองแบบย้อนกลับที่พบมากที่สุดคือการจำนองบ้านแปลงหุ้น (HECM) การจำนองเหล่านี้ได้รับการเสนอครั้งแรกในปี 1989 และจัดทำโดยกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกา (HUD)
HECMs เป็นเพียงการจำนองย้อนกลับที่ออกโดยรัฐบาลกลางซึ่ง จำกัด ค่าใช้จ่ายในการกู้และการค้ำประกันว่าผู้ให้กู้จะปฏิบัติตามภาระผูกพัน ข้อเสียเปรียบหลักของ HECM คือจำนวนเงินกู้สูงสุดนั้นถูก จำกัด
สินเชื่อที่ไม่ใช่ HECM
Non-HECM การจำนองแบบย้อนกลับมีให้บริการจากสถาบันสินเชื่อหลายแห่ง ข้อได้เปรียบหลักของการจำนองย้อนกลับเหล่านี้คือพวกเขาให้เงินกู้ยืมในจำนวนที่สูงกว่าขีด จำกัด HEMC หนึ่งในข้อเสียของการให้สินเชื่อที่ไม่ใช่ HECM คือพวกเขาไม่ได้ประกันตนจากรัฐบาลกลางและอาจมีราคาแพงกว่าสินเชื่อ HECM
ต้นทุนสินเชื่อรายปี
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยของการจำนอง HECM นั้นจะถูกกำหนดโดยรัฐบาลและค่าใช้จ่ายในการเริ่มต้นของเงินกู้ HECM จะถูก จำกัด ไว้ที่ 2% ของมูลค่าของบ้าน นอกจากนี้ในการมองหาผู้ให้กู้ผู้กู้จะต้องพิจารณาต้นทุนการปิดของบุคคลที่สามประกันจำนองและค่าธรรมเนียมการให้บริการ
เพื่อช่วยผู้กู้ในการเปรียบเทียบต้นทุนการจำนองความจริงของรัฐบาลกลางในพระราชบัญญัติการให้ยืมกำหนดให้ผู้ให้บริการสินเชื่อเพื่อนำเสนอผู้กู้ที่มีการเปิดเผยค่าใช้จ่ายในรูปแบบของต้นทุนเงินกู้ประจำปีรวม (TALC) ใช้หมายเลขนี้เมื่อเปรียบเทียบเงินกู้ยืมจากผู้ขายต่างกัน เพียงจำไว้ว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงของการจำนองย้อนกลับจะขึ้นอยู่กับตัวเลือกรายได้ที่เลือก
ตัวเลือกรายได้
HECM การจำนองแบบย้อนกลับมอบความหลากหลายของตัวเลือกในการสร้างรายได้ที่หลากหลายรวมถึงการจ่ายเงินก้อน, วงเงินสินเชื่อ, การเบิกเงินสดล่วงหน้าทุกเดือนหรือการรวมกันของสิ่งเหล่านี้
วงเงินเครดิตอาจเป็นคุณลักษณะที่น่าสนใจที่สุดของเงินกู้ HECM เนื่องจากจำนวนเงินที่ผู้กู้สามารถใช้ได้จะเพิ่มขึ้นตามระยะเวลาตามจำนวนดอกเบี้ย สินเชื่อที่ไม่ใช่ HECM เสนอทางเลือกรายได้น้อยลง (สำหรับตัวเลือกทางการเงินสำหรับบ้านอื่น ๆ อ่าน สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย: สิ่งที่คุณต้องรู้ )
อัตราดอกเบี้ย
อัตราดอกเบี้ยของการจำนองย้อนกลับของ HECM นั้นเชื่อมโยงกับอัตราความมั่นคงของกระทรวงการคลังสหรัฐเป็นเวลาหนึ่งปี ผู้กู้มีตัวเลือกในการเลือกอัตราดอกเบี้ยที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ทุกปีหรือหนึ่งอัตราที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ทุกเดือน อัตราที่ปรับได้แบบรายปีจะเปลี่ยนแปลงตามอัตราเดียวกันกับการเพิ่มหรือลดอัตราการรักษาความปลอดภัยคลังสหรัฐหนึ่งปี อัตราการปรับประจำปีนี้ถูกกำหนดไว้ที่ 2% ต่อปีหรือ 5% ตลอดอายุของสินเชื่อ การจำนองอัตราการปรับแบบรายเดือน (ARM) เริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า ARM และปรับในแต่ละเดือน มันสามารถเลื่อนขึ้นหรือลง 10% ตลอดอายุของเงินกู้ (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ ARM โปรดดู ARMed และ Dangerous )
วิธีการจำนองย้อนกลับสามารถช่วยได้: การศึกษาในโลกแห่งความจริง
เกือบครึ่งหนึ่งของผู้สูงอายุที่มีอายุ 70 ปีขึ้นไปที่มีบัตรเครดิตไม่ได้ชำระยอดเต็มจำนวนในแต่ละเดือน แต่การจำนองย้อนกลับสามารถช่วยแก้ไขปัญหานั้นได้ ใน“ วิธีการสกัดหุ้นในบ้านและการจำนองแบบย้อนกลับมีผลต่อผลลัพธ์เครดิตของครัวเรือนอาวุโส” เอกสารการทำงานที่ได้รับทุนจากสำนักงานประกันสังคมของสหรัฐอเมริกาและตีพิมพ์ในเดือนกันยายน 2559 โดยศูนย์วิจัยการเกษียณอายุแห่งมิชิแกนของมหาวิทยาลัยมิชิแกนนักวิจัย Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini และ Maximilian D. Schmeiser พบว่าหนี้บัตรเครดิตที่หมุนเวียนอยู่ลดลงเมื่อผู้สูงอายุถอนการจำนองย้อนกลับ
การยึดสังหาริมทรัพย์และการชำระหนี้ยังเป็นเรื่องธรรมดาน้อยกว่าอย่างน้อยในสามปีหลังจากการจำนองย้อนกลับถูกนำออกไป ผู้สูงอายุที่มีประสบการณ์เครดิตในช่วงสองปีก่อนที่จะทำการจำนองแบบย้อนกลับได้ประโยชน์มากที่สุด (นักวิจัยระบุว่าเครดิตช๊อตเป็นคะแนนเครดิตที่ลดลง 25 คะแนนหรือมากกว่า) ผู้อาวุโสเหล่านี้อาจไม่มีคุณสมบัติสำหรับสินเชื่อบ้านอีกประเภทหนึ่งเนื่องจากเครดิตของพวกเขา คุณสมบัติสำหรับการจำนองย้อนกลับไม่ได้ขึ้นอยู่กับคะแนนเครดิตของผู้อาวุโส
การศึกษาพบว่าผู้กู้จำนองย้อนกลับลดหนี้บัตรเครดิตของพวกเขามากกว่าผู้กู้ที่เอาออกส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ (สินเชื่อปิดบ้านส่วนปลายสายบ้านของสินเชื่อและการรีไฟแนนซ์เงินสดออก) ผลรวมล่วงหน้าและกระแสเงินสดรายเดือนที่เพิ่มขึ้นจากการจำนองย้อนกลับช่วยให้ผู้สูงอายุจ่ายหนี้บัตรเครดิตของพวกเขา
จากการศึกษาพบว่าผู้สูงอายุที่เริ่มถอน $ 10, 000 โดยใช้การจำนองย้อนกลับลดหนี้บัตรเครดิตของพวกเขาโดย $ 2, 364 ในปีแรกหลังจากยืมเงินจำนวนนั้น การกู้ยืมเพิ่มเติมส่งผลให้มีการชำระหนี้เพิ่มเติมน้อยที่สุด: สำหรับทุก ๆ $ 10, 000 ที่ถอนออกไปข้างหน้าผู้อาวุโสจ่ายเงินออกไปอีก $ 166 และสำหรับทุก ๆ $ 100 ในกระแสเงินสด รายเดือน ที่จำนองย้อนกลับที่สร้างขึ้น
เป็นที่น่าสังเกตว่าการศึกษาครั้งนี้ครอบคลุมผู้กู้ที่กู้จำนองย้อนกลับระหว่างปี 2551 ถึง 2554 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เลวร้ายในประวัติศาสตร์การเงิน การศึกษาที่คล้ายกันที่ดำเนินการในช่วงระยะเวลาของความเจริญทางเศรษฐกิจอาจมีผลที่แตกต่างกัน
ผู้สูงอายุที่พิจารณาการจำนองแบบย้อนกลับเป็นวิธีการแก้ปัญหาหนี้บัตรเครดิตควรประเมินว่าจำนวนของส่วนของบ้านที่พวกเขาจะสูญเสียในค่าธรรมเนียมการจำนองย้อนกลับและดอกเบี้ยคุ้มค่าในแง่ของจำนวนดอกเบี้ยบัตรเครดิตที่พวกเขาจะบันทึก นี่เป็นการคำนวณที่ซับซ้อนที่นักบัญชีหรือนักวางแผนการเงินดำเนินการได้ดีที่สุด ผู้ให้คำปรึกษาด้านการจำนองย้อนกลับอาจไม่มีความรู้เพียงพอที่จะตอบคำถามนี้
บรรทัดล่าง
การตัดสินใจกู้บ้านของคุณเป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญที่จะส่งผลกระทบต่อสถานะทางการเงินในปัจจุบันของคุณและอสังหาริมทรัพย์ที่คุณปล่อยให้ทายาทของคุณ มีค่าใช้จ่ายมากมายที่เกี่ยวข้องรวมถึงการให้สินเชื่อการให้บริการและดอกเบี้ย คุณต้องจำไว้ว่าด้วยการจำนองย้อนกลับหนี้ของคุณจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปเนื่องจากดอกเบี้ยเงินกู้ หากคุณเปลี่ยนใจเกี่ยวกับสินเชื่อหรือต้องการย้ายออกจากอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากเหตุผลด้านสุขภาพเงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินจะถูกใช้เพื่อชำระหนี้จำนองย้อนกลับ ขึ้นอยู่กับขนาดของเงินกู้และมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อาจมีเงินเหลือเล็กน้อยหรือไม่มีเลยหลังจากชำระคืนเงินกู้แล้ว
ก่อนที่จะทำการจำนองย้อนกลับคุณควรศึกษาหัวข้ออย่างละเอียดเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายจากผู้ให้กู้ที่หลากหลายและอ่านเอกสารการเปิดเผยทั้งหมด ในขณะที่การลงทุนรายได้จากการจำนองย้อนกลับโดยทั่วไปไม่แนะนำให้เลือกเพราะความจำเป็นที่จะต้องชดใช้ค่าใช้จ่ายของการกู้ยืมพร้อมดอกเบี้ยรายได้จากการจำนองย้อนกลับอาจให้โอกาสในการโฟกัสองค์ประกอบอื่น ๆ ของพอร์ตการลงทุนของคุณ ก่อนที่จะทำการจำนองให้พิจารณากระแสเงินสดที่การจำนองย้อนกลับจะให้และตรวจสอบผลกระทบที่แหล่งที่มาของรายได้ใหม่นี้จะมีในกลยุทธ์การลงทุนโดยรวมของคุณ
สำหรับข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมให้ดู ย้อนกลับข้อผิดพลาดการจำนอง
