คำจำกัดความของตลาดจำนองหลัก

ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลักคืออะไร?

ตลาดจำนองหลักคือตลาดที่ผู้กู้สามารถขอรับเงินกู้จำนองจากผู้ให้กู้หลัก ธนาคาร, โบรกเกอร์จำนอง, นายธนาคารจำนองและสหภาพเครดิตเป็นผู้ให้กู้หลักทั้งหมดและเป็นส่วนหนึ่งของตลาดจำนองหลัก

ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลักทำงานอย่างไร

เจ้าของบ้านสามารถจัดการโดยตรงกับผู้ให้กู้หลักเมื่อซื้อสินเชื่อจำนองโดยติดต่อธนาคารในประเทศของพวกเขา สำหรับผู้กู้ส่วนใหญ่พวกเขาจะไม่สังเกตเห็นว่าพวกเขาจัดการในตลาดจำนองหลักเนื่องจากพวกเขาจะโต้ตอบกับตัวแทนจำนองที่ธนาคารท้องถิ่นของพวกเขาในระหว่างกระบวนการทั้งหมด ผู้เชี่ยวชาญด้านการจำนองจะให้ความรู้แก่ผู้กู้เกี่ยวกับการจำนองประเภทต่าง ๆ ที่มีอยู่และเสนออัตราดอกเบี้ยขึ้นอยู่กับประเภทที่เลือก โดยปกติแล้วสาขาในท้องที่จะเป็นที่ตั้งของการปิดสินเชื่อ - ซึ่งมีการเซ็นเอกสาร

ผู้กู้จำนวนมากเริ่มกระบวนการซื้อบ้านโดยติดต่อกับนายธนาคารจำนองหรือผู้ริเริ่มการจำนอง ผู้ริเริ่มและนายธนาคารจำนองไม่ใช่ธนาคารต่อ แต่ช่วยอำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรมและอ้างอิงคำขอจำนองไปยังธนาคารเพื่อปิดสินเชื่อ โบรกเกอร์ได้รับค่าธรรมเนียมสำหรับบริการของพวกเขาเนื่องจากพวกเขาอ้างถึงธุรกิจกับผู้ให้กู้หลัก ในทางกลับกันผู้กู้จะได้รับอัตราที่ดีกว่าโดยการมีร้านค้านายหน้าซื้อขายสำหรับการจัดการที่ดีที่สุดขึ้นอยู่กับเครดิตของผู้กู้และเงื่อนไขที่ต้องการ

อย่างไรก็ตามสิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าสำนักคุ้มครองทางการเงินผู้บริโภคได้ใช้กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าชดเชยสำหรับนายหน้าจำนอง ก่อนเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินโบรกเกอร์จะได้รับค่าตอบแทนจากผู้ยืมและผู้ให้ยืม ผู้บริโภคไม่รู้ว่านายหน้ากำลังได้รับเงินจากผู้ให้ยืมเมื่อพวกเขาจ่ายค่าธรรมเนียม นอกจากนี้โบรกเกอร์ยังมีแรงจูงใจที่จะนำผู้บริโภคไปสู่ผลิตภัณฑ์ที่มีราคาแพงกว่าหรือการจำนองและบางครั้งก็มีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ตั้งแต่ภาวะถดถอยครั้งใหญ่ของปี 2008 และ 2009 และกฎระเบียบที่เกิดขึ้นตามมาจำนวนโบรกเกอร์จำนองได้ลดลง

ประเด็นที่สำคัญ

• ตลาดจำนองหลักคือตลาดที่ผู้กู้สามารถรับเงินกู้จำนองจากผู้ให้กู้หลักธนาคารโบรกเกอร์จำนองธนาคารจำนองและสหภาพเครดิตเป็นผู้ให้กู้หลักทั้งหมดและเป็นส่วนหนึ่งของตลาดจำนองหลักเจ้าของบ้านสามารถจัดการโดยตรงกับผู้ให้กู้หลัก เมื่อซื้อสินเชื่อจำนองโดยติดต่อธนาคารในประเทศของตน

ประโยชน์ของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลัก

มีประโยชน์บางอย่างสำหรับผู้กู้ที่ทำธุรกรรมในตลาดจำนองหลักซึ่งอาจรวมถึง:

ต้นทุนการปิดต่ำ

ผู้ให้กู้หลักมักจะเป็นธนาคารในประเทศซึ่งหมายความว่าพวกเขาทำการวิเคราะห์สินเชื่อและกระบวนการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ ผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์จะพิจารณาข้อมูลทางการเงินและประวัติเครดิตของผู้กู้เพื่อตัดสินใจว่าจะขยายเครดิตหรือปฏิเสธเงินกู้ นอกจากนี้ธนาคารในประเทศยังเตรียมเอกสารและเอกสารทั้งหมดภายในองค์กรแทนที่จะต้องผ่านหน่วยงานส่วนกลางจากรัฐเช่นเดียวกับกระบวนการสำหรับธนาคารขนาดใหญ่บางแห่ง ผลลัพธ์อาจเป็นค่าธรรมเนียมที่ต่ำกว่ากับธนาคารในประเทศเนื่องจากมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าเมื่อเทียบกับธนาคารขนาดใหญ่ นอกจากนี้หากนายหน้าจำนองมีส่วนร่วมในการหาธนาคารค่าธรรมเนียมจะถูกประเมินเช่นกัน ในระยะสั้นการเลือกธนาคารที่ดำเนินการในท้องถิ่นสำหรับการจำนองหลักสามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายในการปิด

เงินดาวน์ขนาดเล็ก

โดยทั่วไปแล้วเงินดาวน์สำหรับการจำนองคือ 20% ของราคาซื้อบ้าน อย่างไรก็ตามผู้กู้สามารถวางเงินได้น้อยลงและผู้ให้กู้หลักหลายรายเสนอเงินดาวน์ 10 เปอร์เซ็นต์

สำหรับผู้กู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางสินเชื่อ FHA เสนอการชำระเงินดาวน์ที่ต่ำถึง 3.5% ของมูลค่าบ้าน FHA เป็นหน่วยงานการเคหะของรัฐบาลกลางซึ่งให้บริการประกันแก่ผู้ให้กู้เพื่อให้พวกเขาสามารถออกเงินให้กู้ยืมแก่ผู้กู้ที่มีรายได้ต่ำ

อย่างไรก็ตามการชำระเงินดาวน์น้อยกว่า 20% ทำให้ผู้กู้จำเป็นต้องซื้อประกันจำนองส่วนตัวหรือ PMI PMI ปกป้องธนาคารและผู้ให้กู้ในกรณีที่ผู้กู้ผิดนัดในการจำนอง PMI เป็นค่าธรรมเนียมรายเดือนที่เรียกเก็บจากผู้กู้จนถึง 20% ของสินเชื่อจำนองที่ได้ชำระไปแล้ว

มีความยืดหยุ่น

เนื่องจากผู้ให้เงินกู้มักเป็นเจ้าของธนาคารในประเทศจึงมีแนวโน้มว่าผู้กู้จะสามารถสื่อสารกับผู้ที่ได้รับการกล่าวคำสุดท้ายซึ่งไม่น่าจะเกิดขึ้นที่ธนาคารแห่งชาติ การติดต่อโดยตรงสามารถให้ความยืดหยุ่นหากผู้กู้มีสถานการณ์ทางการเงินที่ไม่ซ้ำกัน

ความยืดหยุ่นอาจรวมถึงการเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปีเทียบกับการจำนอง 30 ปีหากผู้กู้กำลังมองหาที่จะชำระเงินกู้เร็วขึ้น ข้อได้เปรียบบางประการของการจำนอง 15 ปีนั้นรวมถึงค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยน้อยลงตั้งแต่ชำระก่อนหน้านี้ นอกจากนี้ผู้กู้มักจะเจรจาต่อรองอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเนื่องจากมีความเสี่ยงน้อยกว่าในการผิดนัดชำระหรือไม่ชำระหนี้เนื่องจากความยากลำบากทางการเงิน แน่นอนข้อได้เปรียบที่สำคัญสำหรับการจำนอง 30 ปีก็คือมันมีการชำระเงินที่ต่ำกว่าเนื่องจากพวกเขากระจายออกไปเป็นระยะเวลานานเมื่อเทียบกับเงื่อนไขอื่น ๆ

การจำนองอัตราแบบปรับได้นั้นเป็นตัวเลือกที่มีความยืดหยุ่นซึ่งโดยปกติจะเสนอเพื่อการพิจารณา สินเชื่อของ ARM มักจะมาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงระยะเวลาหนึ่งจากนั้นปรับเป็นประจำทุกปีตามดัชนีที่กำหนดโดยผู้ให้กู้และผู้กู้ โดยทั่วไปแล้ว ARM จะมาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่สามารถดำเนินการได้ในช่วงชีวิตของสินเชื่อซึ่งทำให้ง่ายต่อการคำนวณและงบประมาณสำหรับการชำระเงินรายเดือนสูงสุดของคุณ

ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลักเทียบกับตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยรอง

ตลาดหลักประกอบด้วยผู้ให้กู้หลัก ผู้ให้กู้หลักมักจะให้สินเชื่อที่พวกเขามาเป็นส่วนหนึ่งของผลงานของพวกเขาและให้บริการพวกเขาตลอดชีวิตของสินเชื่อ อย่างไรก็ตามธนาคารที่ทำสินเชื่อจำนองสามารถขายสินเชื่อในตลาดจำนองที่สองซึ่งเป็นตลาดที่นักลงทุนสามารถซื้อและขายสินเชื่อจำนองที่ออกก่อนหน้านี้ การจำนองสามารถขายให้กับผู้ให้กู้หรือผู้ให้บริการรายอื่นซึ่งดำเนินการชำระเงินสำหรับเงินกู้ ผู้ให้กู้หรือผู้ให้บริการรายใหม่ได้รับเงินจากค่าธรรมเนียมและดอกเบี้ยจากการจำนอง

หลายคนซื้อ Fannie Mae หรือสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (Fannie Mae หรือ FNMA) Fannie Mae หันกลับมาและบรรจุเงินให้สินเชื่อและขายเป็นเงินลงทุนที่เรียกว่าหลักทรัพย์ที่มีการจดจำนอง (MBS) ซึ่งคล้ายกับกองทุนรวม แต่มีการจำนองแทนหุ้น นักลงทุนจะได้รับอัตราดอกเบี้ยจากการจำนองเพื่อถือ MBS

หากการจำนองของคุณถูกขายโปรดทราบว่ามันเป็นเรื่องธรรมดาในอุตสาหกรรมการเงิน ธนาคารมีขีด จำกัด การปล่อยสินเชื่อซึ่งหมายความว่าพวกเขามีตัวพิมพ์ใหญ่ว่าฐานเงินฝากของพวกเขาสามารถให้ยืมได้เท่าไหร่ การขายสินเชื่อจำนองให้กับ Fannie Mae หรือผู้ให้บริการจะนำเงินกู้ออกจากหนังสือของธนาคารเพื่อให้สามารถให้ยืมเงินได้มากขึ้น หากธนาคารไม่สามารถขายการจำนองของพวกเขาพวกเขาจะไปถึงเงินให้สินเชื่อและไม่สามารถเสนอการจำนองอีกต่อไปซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจช้าลง อย่างไรก็ตามหากคุณไม่ใช่นักลงทุนที่ต้องการซื้อ MBS คุณจะไม่จัดการกับตลาดรอง แต่คุณจะจัดการกับธนาคารหรือนายหน้าในตลาดจำนองหลัก