สารบัญ
- ภาระภาษีคืออะไร
- ภาษีโดยตัวเลข
- ฉันจะลงทุนใน Liens ภาษีได้อย่างไร
- วิธีกำไรจากภาระผูกพัน
- ข้อเสียของการเสียภาษี
- บรรทัดล่าง
ความผันผวนที่เพิ่มขึ้นของตลาดหุ้นเมื่อรวมกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในอดีตมีนักลงทุนจำนวนมากที่กำลังมองหาลู่ทางอื่น ๆ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่เหมาะสม ช่องทางการลงทุนหนึ่งที่มักถูกมองข้ามคือ liens ภาษีทรัพย์สิน โอกาสที่ไม่เหมือนใครนี้สามารถให้นักลงทุนที่มีความรู้ได้รับผลตอบแทนที่ยอดเยี่ยมในบางกรณี liens ทรัพย์สินยังมีความเสี่ยงที่สำคัญซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อมือใหม่ต้องเข้าใจกฎและข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นที่มาพร้อมกับสินทรัพย์ประเภทนี้ บทความนี้กล่าวถึง liens ภาษีวิธีที่คุณสามารถลงทุนในพวกเขาและข้อเสียอะไรมาพร้อมกับยานพาหนะการลงทุนประเภทนี้
ประเด็นที่สำคัญ
- Liens ขายในการประมูลที่บางครั้งเกี่ยวข้องกับการเสนอราคาสงครามหากคุณต้องการยึดสังหาริมทรัพย์อาจมี liens อื่น ๆ ต่อทรัพย์สินที่ป้องกันไม่ให้คุณเข้าครอบครองหากคุณได้รับทรัพย์สินอาจมีค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดฝันเช่นการซ่อมแซม ผู้โดยสารปัจจุบันคุณยังสามารถลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ภาระภาษีคืออะไร
เมื่อเจ้าของที่ดินไม่ชำระภาษีในทรัพย์สินของเขาหรือเธอเมืองหรือเขตที่ทรัพย์สินตั้งอยู่มีอำนาจในการวางภาระให้กับสถานที่ ภาระเป็นข้อเรียกร้องทางกฎหมายต่อทรัพย์สินในจำนวนเงินที่ค้างชำระ สถานที่ให้บริการที่มีภาระผูกพันกับมันไม่สามารถขายหรือรีไฟแนนซ์จนกว่าจะมีการจ่ายภาษีและภาระจะถูกลบออก
เมื่อมีการออกใบอนุญาตจะมีการสร้างใบรับรองเลียนแบบภาษีโดยเทศบาลซึ่งสะท้อนถึงจำนวนเงินที่ต้องชำระในทรัพย์สินรวมถึงดอกเบี้ยหรือค่าปรับที่ต้องชำระ ใบรับรองเหล่านี้จะถูกประมูลไปยังผู้ลงทุนที่มีการเสนอราคาสูงสุด สามารถซื้อ liens ภาษีได้ในราคาเพียงไม่กี่ร้อยดอลลาร์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก แต่ส่วนใหญ่มีราคาสูงกว่ามาก
สามารถซื้อ liens ภาษีที่ดินจากเทศบาลช่วยให้เจ้าของภาระการเก็บเงินกับดอกเบี้ยหรือยึดสังหาริมทรัพย์ในทรัพย์สิน
ภาษีโดยตัวเลข
ในปี 2560 ยังไม่มีการจ่ายภาษีทรัพย์สินประมาณ 14 พันล้านดอลลาร์ตามข้อมูลของ Brad Westover ผู้อำนวยการบริหารของ National Tax Lien Association (NTLA) ประมาณหนึ่งในสามของ liens เหล่านั้นถูกขายให้กับนักลงทุนเอกชนในเวลาต่อมา รัฐบาลท้องถิ่นได้รับประโยชน์จากการขายส่วนตัวเนื่องจากพวกเขาชดใช้เงินที่ค้างชำระกับสถานที่นั้นทันที สามสิบรัฐขายใบรับรองภาระภาษี Westover กล่าว
Westover ไม่มีหมายเลขประจำชาติสำหรับปี 2018 แต่เขาตั้งข้อสังเกตว่าในรัฐฟลอริดาภาษีทรัพย์สินค้างชำระลดลงจาก 1.2 พันล้านดอลลาร์ในปี 2551 เหลือ 740 ล้านดอลลาร์ในปี 2561 "เกือบครึ่งหนึ่งของยอดเขา" และความพร้อมใช้งานลดลง ของ liens สำหรับนักลงทุนมีแนวโน้มชาติ “ ด้วยเศรษฐกิจที่มีสุขภาพดีมันทำให้รู้สึกว่าผู้คนจำนวนมากจ่ายภาษีทรัพย์สินของพวกเขา” เขากล่าว
ฉันจะลงทุนใน Liens ภาษีได้อย่างไร
liens ภาษีที่ดินสามารถซื้อได้ในลักษณะเดียวกับคุณสมบัติที่เกิดขึ้นจริงสามารถซื้อและขายในการประมูล การประมูลอาจจัดขึ้นในรูปแบบทางกายภาพหรือทางออนไลน์และนักลงทุนอาจเสนอราคาตามอัตราดอกเบี้ยของภาระผูกพันหรือประมูลพรีเมี่ยมที่พวกเขาจะจ่ายให้ นักลงทุนที่ยินดีที่จะยอมรับอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดหรือจ่ายค่าเบี้ยประกันที่สูงที่สุดจะได้รับรางวัล ผู้ซื้อมักเข้าสู่สงครามการเสนอราคาเหนือทรัพย์สินที่กำหนดซึ่งจะลดอัตราผลตอบแทนที่ผู้ซื้อชนะ
อัตราการยึดสังหาริมทรัพย์ในระดับประเทศสำหรับคุณสมบัติที่มี liens ภาษีเป็นเพียงประมาณ 4% ตาม Westover แต่เขาบอกว่าผู้ซื้อจะต้องตระหนักถึงค่าใช้จ่ายของการซ่อมแซมพร้อมกับคนอื่น ๆ ที่ไม่รู้จักที่พวกเขาอาจต้องจ่ายถ้าพวกเขาถือว่าเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ผู้ที่เป็นเจ้าของคุณสมบัติเหล่านี้อาจต้องจัดการกับงานที่ไม่พึงประสงค์เช่นการขับไล่ผู้โดยสารปัจจุบันซึ่งอาจต้องการความช่วยเหลือราคาแพงจากผู้จัดการทรัพย์สินหรือทนายความ
ใครก็ตามที่สนใจในการซื้อภาระภาษีควรเริ่มต้นด้วยการตัดสินใจเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาต้องการจะถือภาระเช่นที่ดินที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์หรือที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาเมื่อเทียบกับการปรับปรุง จากนั้นพวกเขาสามารถติดต่อเหรัญญิกเมืองหรือเคาน์ตีของพวกเขาเพื่อหาเวลาที่ไหนและวิธีการประมูลครั้งต่อไปจะจัดขึ้น สำนักงานเหรัญญิกสามารถบอกนักลงทุนได้ว่าจะรับรายชื่อทรัพย์สินที่มีกำหนดจะประมูลได้หรือไม่รวมถึงกฎระเบียบว่าจะดำเนินการขายอย่างไร กฎเหล่านี้จะร่างข้อกำหนดการลงทะเบียนล่วงหน้าวิธีการชำระเงินที่ยอมรับและรายละเอียดอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
ผู้ซื้อยังต้องทำการตรวจสอบสถานะของตนเองเนื่องจากคุณสมบัติที่มีอยู่เนื่องจากในบางกรณีมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินอาจน้อยกว่าจำนวนภาระผูกพัน NTLA แนะนำให้แบ่งจำนวนหน้าของภาระภาษีค้างชำระตามมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน หากอัตราส่วนดังกล่าวสูงกว่า 4% ผู้ซื้อที่มีศักยภาพควรอยู่ห่างจากอสังหาริมทรัพย์นั้น นอกจากนี้ยังอาจมี liens อื่น ๆ ในสถานที่ที่จะป้องกันไม่ให้ผู้ประมูลเป็นเจ้าของมัน
อสังหาริมทรัพย์ทุกชิ้นในเขตที่กำหนดพร้อมภาระภาษีจะถูกกำหนดหมายเลขภายในพัสดุที่เกี่ยวข้อง ผู้ซื้อสามารถมองหา liens เหล่านี้ด้วยหมายเลขเพื่อรับข้อมูลเกี่ยวกับพวกเขาจากเคาน์ตีซึ่งมักจะทำทางออนไลน์ สำหรับแต่ละหมายเลขเขตจะมีที่อยู่สถานที่ให้บริการชื่อของเจ้าของมูลค่าประเมินของทรัพย์สินคำอธิบายทางกฎหมายและรายละเอียดของเงื่อนไขของทรัพย์สินและสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ที่ตั้งอยู่ในสถานที่
วิธีกำไรจากภาระผูกพัน
นักลงทุนที่ซื้อ liens ภาษีอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะต้องจ่ายเงินจำนวนภาระในทันทีเต็มกลับไปยังเทศบาลที่ออก ในทุกรัฐยกเว้นสองรัฐผู้ออกภาระภาษีจะเก็บเงินต้นดอกเบี้ยและค่าปรับใด ๆ จ่ายผู้ถือใบรับรองเลียนแบบจากนั้นรวบรวมใบรับรองใบรับรองหากไม่ได้อยู่ในไฟล์ เจ้าของทรัพย์สินจะต้องจ่ายคืนเงินทั้งหมดของภาระผูกพันพร้อมดอกเบี้ยซึ่งอาจอยู่ในช่วงใดก็ได้จาก 5% ถึง 36% - อัตราแตกต่างจากรัฐหนึ่งไปอีกรัฐหนึ่ง - แต่โดยทั่วไปแล้วจะอยู่ระหว่าง 10% ถึง 12% หากนักลงทุนชำระเบี้ยประกันภัยสำหรับภาระนั้นอาจถูกเพิ่มเข้าไปในจำนวนเงินที่ชำระคืนในบางกรณี
กำหนดเวลาชำระคืนมักจะอยู่ที่ใดก็ได้จากหกเดือนถึงสามปี ในกรณีส่วนใหญ่เจ้าของสามารถชำระเงินเต็มจำนวนได้ หากเจ้าของไม่สามารถชำระเงินได้ตามกำหนดเวลานักลงทุนมีสิทธิ์ในการยึดทรัพย์สินเช่นเดียวกับที่เทศบาลจะมีแม้ว่าจะเกิดขึ้นน้อยมาก
ข้อเสียของการลงทุนใน Liens ภาษีทรัพย์สิน
แม้ว่า liens ภาษีอสังหาริมทรัพย์สามารถให้อัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจ แต่นักลงทุนจำเป็นต้องทำการบ้านก่อนที่จะเข้าสู่เวทีนี้ โดยทั่วไปแล้ว liens ภาษีจะไม่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนมือใหม่หรือผู้ที่มีประสบการณ์น้อยหรือมีความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์
นักลงทุนจะต้องคุ้นเคยกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่วางไว้เพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาสามารถเก็บเงินจากเจ้าของ สถานที่ให้บริการที่ชำรุดทรุดโทรมซึ่งตั้งอยู่ในใจกลางย่านชุมชนแออัดอาจไม่ใช่การซื้อที่ดีโดยไม่คำนึงถึงอัตราดอกเบี้ยตามสัญญาเนื่องจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อาจไม่สามารถหรือไม่เต็มใจที่จะจ่ายภาษีที่ค้างชำระ คุณสมบัติที่มีความเสียหายต่อสิ่งแวดล้อมใด ๆ เช่นจากสารเคมีหรือวัสดุอันตรายที่สะสมไว้ที่นั่นก็ไม่พึงประสงค์เช่นกัน
เจ้าของเลียนต้องรู้ว่าความรับผิดชอบของพวกเขาคืออะไรหลังจากได้รับใบรับรองแล้ว พวกเขามักจะต้องแจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินทราบเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับการซื้อของพวกเขาภายในระยะเวลาที่กำหนดจากนั้นพวกเขาจะต้องส่งจดหมายแจ้งเตือนฉบับที่สองถึงพวกเขาใกล้จะสิ้นสุดระยะเวลาไถ่ถอนหากการชำระเงินไม่เต็มจำนวนภายในเวลานั้น
liens ภาษียังไม่ได้เครื่องมือตลอดไป หลายคนมีวันหมดอายุหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาไถ่ถอน เมื่อภาระหมดอายุผู้ถือภาระจะไม่สามารถเรียกเก็บยอดค้างชำระใด ๆ ได้ หากสถานที่ให้บริการไปสู่การยึดสังหาริมทรัพย์ผู้ถือภาระอาจค้นพบ liens อื่น ๆ ในสถานที่ซึ่งสามารถทำให้มันเป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับชื่อ
สถาบันการค้าจำนวนมากเช่นธนาคารและกองทุนป้องกันความเสี่ยงได้กลายเป็นที่สนใจใน liens ทรัพย์สิน พวกเขาสามารถเอาชนะการแข่งขันและลดอัตราผลตอบแทนลงได้ สิ่งนี้ทำให้ยากสำหรับนักลงทุนรายบุคคลในการค้นหา liens ที่มีกำไรและบางรายก็ยอมแพ้ อย่างไรก็ตามยังมีกองทุนบางส่วนที่มีการลงทุนใน liens และนี่อาจเป็นวิธีที่ดีสำหรับนักลงทุนมือใหม่ในการเจาะเข้าสู่เวทีนี้ด้วยความเสี่ยงที่ต่ำกว่า
บรรทัดล่าง
liens ภาษีที่ดินสามารถเป็นทางเลือกการลงทุนที่มีศักยภาพสำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์คุ้นเคยกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่รู้ว่าพวกเขากำลังทำอะไรและใช้เวลาในการค้นคว้าคุณสมบัติที่พวกเขาซื้อ liens สามารถสร้างผลกำไรจำนวนมากตลอดเวลา อย่างไรก็ตามความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นทำให้เวทีนี้ไม่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนที่ไม่ซับซ้อน
"โอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่มีการศึกษาฉลาดและเข้าใจ - และการลงทุนที่น่ากลัวสำหรับผู้ที่ไม่ได้มีความขยันเหมาะสมหากคุณซื้อ swampland ใน Florida หรือที่ดินทะเลทรายในรัฐแอริโซนาที่ไม่มีมูลค่าโอกาส คือว่าเจ้าของจะไม่ไถ่ถอนและที่ดินที่คุณได้รับจะไม่มีมูลค่า " สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ liens ภาษีทรัพย์สินปรึกษาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือที่ปรึกษาทางการเงินของคุณ
