ผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยต่อความไว้วางใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) จะต้องจ่ายอย่างน้อย 90% ของกำไรทางภาษีในรูปของเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้น ในความเป็นจริงจากมุมมองของผลตอบแทนรวม - เงินปันผลบวกกับการแข็งค่าของราคา - กอง REIT มีพฤติกรรมเหมือนหุ้นตัวเล็ก ๆ แต่แตกต่างจากหุ้นขนาดเล็กการกลับมาของ REIT ส่วนใหญ่นั้นไม่ได้มาจากการแข็งค่าของราคา แต่จากเงินปันผล โดยเฉลี่ยแล้วประมาณสองในสามของผลตอบแทนของ REIT นั้นมาจากเงินปันผล ข้อเสียประการหนึ่งสำหรับนักลงทุนคือการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงคาดว่ากอง REIT อาจมีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย เราสำรวจความสัมพันธ์นี้ (สำหรับการอ่านพื้นหลังให้ดู REITs คืออะไร)

ผลตอบแทนค่อนข้างสูง

ในรูปที่ 1 เราแสดงอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของแต่ละหน่วยทรัสต์ ณ เดือนกันยายน 2547 เป็นตัวอย่างของความเสี่ยงที่กอง REIT สามารถนำเสนอได้ ส่วนบนของแต่ละแท่งอยู่ในอัตราผลตอบแทน 75% ด้านล่างอยู่ในอัตราผลตอบแทน 25%; และตัวแบ่งจากสีเขียวถึงสีน้ำเงินตรงกลางคือค่าเฉลี่ย

รูปที่ 1: อัตราผลตอบแทนในส่วน REIT ที่แตกต่างกัน

คุณจะเห็นว่าอัตราผลตอบแทนแตกต่างกันไปตามภาค เมื่อวันที่กันยายน 2547 ค่าเฉลี่ยของผลตอบแทนใน REITs ทั้งหมด (บาร์ที่อยู่ทางขวาสุด) อยู่ที่ประมาณ 5.5% แต่ผลผลิตนั้นแยกย้ายกันไป: อัตราผลตอบแทน 25% (ด้านล่างของส่วนสีน้ำเงิน) ประมาณ 4% และ 75% ผลผลิตมากกว่า 6.5% (ส่วนบนสุดของส่วนสีเขียว) ซึ่งหมายความว่าเพียงครึ่งหนึ่งของอัตราผลตอบแทน REIT อยู่ระหว่าง 4% ถึง 6.5% ในขณะที่อีกครึ่งหนึ่งของอัตราผลตอบแทน REIT อยู่นอกช่วงนี้ ในขณะเดียวกันอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐระยะยาวก็น้อยกว่า 5% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าหากเป้าหมายของคุณคือรายได้คุณอาจทำได้ดีกว่าด้วย REIT แต่คุณจะรับความเสี่ยงเพิ่มเติม

ผลตอบแทนรวม REIT เทียบกับอัตราดอกเบี้ย

ภูมิปัญญาดั้งเดิมกล่าวว่าอัตราที่สูงขึ้นโดยทั่วไปจะไม่ดีสำหรับ REITs ดัชนี REIT ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือดัชนี NAREIT Equity REIT รูปที่ 2 เปรียบเทียบมูลค่าของดัชนี NAREIT กับพันธบัตรธนารักษ์ 10 ปี (T-bond) ตั้งแต่ต้นปี 2515 ถึงเกือบสิ้นปี 2547:

รูปที่ 2 - ดัชนี NAREIT ลิขสิทธิ์

ผลตอบแทนรายปีสำหรับงวดสิ้นสุดเดือนกันยายน 2547

1 ปี	2 ปี	3 ปี	4 ปี	5 ปี	6 ปี	7 ปี
25.6%	26%	20.4%	18.6%	18.8%	13.7%	9.2%

ตารางที่ 1

ผลตอบแทนราคา REIT เทียบกับอัตราดอกเบี้ย น่าเสียดายที่เราอาจสันนิษฐานได้ว่าผลตอบแทนที่ผ่านมาเช่นนี้ไม่สามารถทำซ้ำในอนาคตในระยะยาวสำหรับอุตสาหกรรมโดยรวม จะมีข้อยกเว้นในระยะสั้น

ให้ความสำคัญกับองค์ประกอบราคาของหุ้น REIT ในรูปที่ 3 ด้านล่างเราเปรียบเทียบอัตราพันธบัตรอายุ 10 ปีกับดัชนีราคาเท่านั้น กล่าวอีกนัยหนึ่งเราไม่รวมเงินปันผลและแยกการเปลี่ยนแปลงราคาเพื่อดูว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับ $ 100 หากมีการลงทุนในปี 1972

รูปที่ 3 - เงินลิขสิทธิ์จากการดำเนินงาน (FFO)

ในขณะที่กำไรดังกล่าวสามารถทำซ้ำไปข้างหน้ามันไม่น่า ยิ่งไปกว่านั้นเป็นไปได้อย่างสิ้นเชิงที่ราคาจะกลับคืนสู่ทวีคูณก่อนหน้า (ตัวอย่างเช่นราคาเป็นทวีคูณของ FFO)

ประการที่สองอัตราดอกเบี้ยระยะกลางอยู่ในระดับต่ำตามมาตรฐานในอดีต มีความเป็นไปได้อย่างยิ่งที่อัตราดอกเบี้ยนี้จะปรับตัวสูงขึ้น หาก 15 ปีของความสัมพันธ์แบบผกผันระหว่างอัตราและราคา REIT ที่แสดงด้านบนยังคงดำเนินต่อไปราคาของ REIT จะได้รับผลกระทบ

สรุป

ระยะเวลา 15 ปีที่ตรวจสอบข้างต้นแสดงให้เห็นว่ามีความสัมพันธ์แบบผกผันที่แข็งแกร่งระหว่างราคา REIT และอัตราดอกเบี้ย โดยเฉลี่ยแล้วมันจะปลอดภัยที่จะสมมติว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะเป็นไปตามการลดลงของราคา REIT แน่นอนว่าการตอบสนองของแต่ละภาคส่วนจะแตกต่างกันไป ตัวอย่างเช่นบางคนโต้แย้งว่าในกรณีของที่อยู่อาศัยและสำนักงาน REITs อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะผลักดันให้ราคาของ REIT เพิ่มขึ้นเนื่องจากอัตราที่เพิ่มขึ้นสอดคล้องกับการเติบโตทางเศรษฐกิจและความต้องการที่มากขึ้น แต่คุณจะต้องเลือกในสภาพแวดล้อมดังกล่าว ข่าวดีเกี่ยวกับ REIT คืออัตราผลตอบแทนที่สูงเป็นการป้องกันความเสี่ยงต่อราคาที่ลดลง: หากคุณซื้อ REIT ที่ให้ผลตอบแทนสูงการลดลงของราคาใด ๆ จะลดลงเนื่องจากรายได้สูงในขณะเดียวกัน

หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ REIT โปรดดูการ ประเมินค่าพื้นฐานของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และ วิธี REIT

บทความที่เกี่ยวข้อง

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

REITs เทียบกับ REIT ETFs: เปรียบเทียบกันอย่างไร

หุ้นปันผล

6 REITs ที่จ่ายเงินปันผลรายเดือน

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

REITs สำหรับผู้สูงอายุ: ดีสำหรับผลงานของคุณ?

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

วิธีการประเมินความน่าเชื่อถือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

5 ประเภทของ REIT และวิธีลงทุนในพวกเขา

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

วิธีการวิเคราะห์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ลิงค์พันธมิตร

คำศัพท์ที่เกี่ยวข้อง

คำจำกัดความการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) คำนิยามความน่าเชื่อถือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็น บริษัท ที่มีการซื้อขายสาธารณะซึ่งเป็นเจ้าของดำเนินงานหรือการเงินอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ วิธีการทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เป็นของจริงที่จับต้องได้ซึ่งประกอบด้วยที่ดินรวมถึงสิ่งใด ๆ ในนั้นรวมถึงอาคารสัตว์และทรัพยากรธรรมชาติ more นิยามอัตราการแปลงเป็นทุนอัตราการโอนเป็นทุนคืออัตราผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยพิจารณาจากรายได้ที่คาดว่าจะสร้างอสังหาริมทรัพย์ more Dividend Yield อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเป็นอัตราส่วนทางการเงินที่แสดงให้เห็นว่า บริษัท จ่ายเงินปันผลเป็นจำนวนเท่าใดในแต่ละปีเมื่อเทียบกับราคาหุ้น more Growth and Income Fund Definition กองทุนเพื่อการเติบโตและรายได้ดำเนินการทั้งการเพิ่มขึ้นของเงินกองทุนและรายได้ในปัจจุบันเช่นเงินปันผลและดอกเบี้ยจากพันธบัตร คำจำกัดความการลงทุนการลงทุนเป็นการกระทำของการจัดสรรเงินทุนให้กับสินทรัพย์หรือมอบทุนเพื่อความพยายามด้วยความคาดหวังในการสร้างรายได้หรือกำไร มากกว่า