การรีไฟแนนซ์มักจะเป็นวิธีที่ดีในการลดการชำระเงินจำนองรายเดือนและทำให้คุณมีเงินมากขึ้นสำหรับสิ่งอื่น ๆ และมันสามารถ แต่เมื่อคุณชั่งน้ำหนักข้อดีข้อเสียอย่าลืมพิจารณาว่าการเคลื่อนไหวนี้จะมีผลต่อมูลค่าสุทธิของคุณอย่างไร เหตุผล: การจำนองเป็นมากกว่าการชำระเงินรายเดือน มันเป็นตราสารหนี้ที่ใช้ในการการเงินสินทรัพย์ และศัพท์เฉพาะทางบัญชีนั่นหมายถึงการมีการจำนองทำให้มูลค่าสุทธิของคุณลดลง
ต่อไปนี้เป็นวิธีการทำงานของการให้เหตุผล: ในงบดุลของครัวเรือนการจำนองเป็นหนี้สิน ดังนั้นจึงถูกหักออกจากสินทรัพย์ของครัวเรือนเพื่อกำหนดมูลค่าสุทธิของครัวเรือนนั้น ผู้บริโภคจำนวนมากตกอยู่ในกับดักของการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านเพื่อลดการชำระเงินรายเดือนโดยไม่พิจารณาว่าการรีไฟแนนซ์นั้นส่งผลกระทบต่อมูลค่ารวมสุทธิอย่างไร การรีไฟแนนซ์บ้านของคุณเคยชำระหรือไม่? หรือเป็นเพียงการแก้ไขปัญหาระยะสั้นเพื่อแก้ไขปัญหาที่ใหญ่กว่าเท่านั้น?
ระยะเวลาคืนทุน
วิธีที่นิยมที่สุดสำหรับการกำหนดเศรษฐศาสตร์ของการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านเกี่ยวข้องกับการคำนวณระยะเวลาคืนทุนที่เรียบง่าย สมการนี้ทำโดยการคำนวณผลรวมของเงินออมรายเดือนที่สามารถรับรู้ได้โดยการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านใหม่ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าและกำหนดเดือนที่เงินออมสะสมรายเดือนสะสมนั้นสูงกว่าต้นทุนการรีไฟแนนซ์
ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณมีเงินกู้จำนอง 30 ปีในราคา $ 200, 000 เมื่อคุณนำออกมาคุณจะได้รับอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.5% และการชำระต้นเดือนของคุณคือ $ 1, 257 หากอัตราดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ 5.5% สิ่งนี้สามารถลดการชำระเงินรายเดือนของคุณเป็น $ 1, 130 ทำให้เงินออมรายเดือนอยู่ที่ $ 127 ซึ่งเท่ากับ $ 1, 524 ต่อปี (กฎทั่วไปของหัวแม่มือคือถ้าคุณสามารถลดอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันของคุณลง 0.75% เป็น 1% หรือสูงกว่าก็อาจสมเหตุสมผลที่จะต้องพิจารณาการรีไฟแนนซ์)
ถัดไปคุณจะต้องขอให้ผู้ให้กู้รายใหม่ของคุณคำนวณต้นทุนการปิดทั้งหมดของคุณสำหรับการรีไฟแนนซ์ที่เป็นไปได้ หากพวกเขามาถึงประมาณ $ 2, 300 คุณรู้ว่าระยะเวลาคืนทุนของคุณจะอยู่ที่ 1.5 ปีในบ้าน ($ 2, 300 หารด้วย $ 1, 524 เท่ากับ 1.5 ปี) ดังนั้นหากคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านเป็นเวลาสองปีหรือนานกว่านั้นการรีไฟแนนซ์ก็เหมาะสมอย่างน้อยตามวิธีการคืนทุนแบบง่าย ๆ
ประเด็นที่สำคัญ
- วิธีการระยะเวลาคืนทุนที่เรียบง่ายมักจะใช้ในการคำนวณเดือนเมื่อเงินออมสะสมของเจ้าของบ้านมากกว่าค่าใช้จ่ายของการรีไฟแนนซ์วิธีทางการเงินที่ดีกว่าในการคำนวณค่าใช้จ่ายของการรีไฟแนนซ์คือการพิจารณาผลกระทบต่อมูลค่าสุทธิครัวเรือนของคุณ เมื่อการตัดสินใจรีไฟแนนซ์ประหยัดอย่างแท้จริงเจ้าของบ้านจะต้องเปรียบเทียบตารางค่าตัดจำหน่ายคงเหลือของจำนองที่มีอยู่กับตารางค่าตัดจำหน่ายของการจำนองใหม่
การรีไฟแนนซ์ส่งผลกระทบต่อมูลค่าสุทธิครัวเรือนของคุณ
อย่างไรก็ตามวิธีนี้จะไม่สนใจงบดุลของครัวเรือนและสมการมูลค่าสุทธิรวม สองสิ่งหลักที่ไม่มีการนับสำหรับ:
- ยอดเงินต้นของการจำนองที่มีอยู่เมื่อเทียบกับการจำนองใหม่จะถูกละเว้น การรีไฟแนนซ์ไม่ฟรี ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์จะต้องจ่ายออกจากกระเป๋าหรือในกรณีส่วนใหญ่จะถูกนำไปรวมกับยอดเงินต้นของการจำนองใหม่ เมื่อยอดคงเหลือจำนองเพิ่มขึ้นจากการทำธุรกรรมรีไฟแนนซ์ด้านหนี้สินของงบดุลในครัวเรือนจะเพิ่มขึ้นและสิ่งอื่น ๆ ทั้งหมดคงที่มูลค่าสุทธิของครัวเรือนจะลดลงทันทีด้วยจำนวนเท่ากับต้นทุนของการรีไฟแนนซ์รีไฟแนนซ์จำนอง 30 ปี เมื่อเหลือ 25 ปีจนกว่าจะชำระเป็นจำนอง 30 ปีใหม่หมายความว่าคุณอาจต้องจ่ายดอกเบี้ยรวมตลอดอายุของการจำนองใหม่แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยของการจำนองใหม่จะต่ำกว่าอัตราที่คุณต้องการ จ่ายเกินกว่า 25 ปีของการจำนองที่มีอยู่
ดูต้นทุนจริงของการรีไฟแนนซ์
วิธีที่ดีทางการเงินในการพิจารณาเศรษฐศาสตร์ของการรีไฟแนนซ์ที่รวมต้นทุนที่แท้จริงของการรีไฟแนนซ์เข้าสู่สมการมูลค่าสุทธิในครัวเรือนคือการเปรียบเทียบตารางค่าตัดจำหน่ายคงเหลือของการจำนองที่มีอยู่กับตารางค่าตัดจำหน่ายของการจำนองใหม่
ตารางค่าตัดจำหน่ายของการจำนองใหม่จะรวมถึงค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ในยอดเงินต้น (หากค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์จะจ่ายออกมาจากกระเป๋าแล้วจำนวนเงินดอลลาร์เดียวกันควรจะถูกหักออกจากยอดเงินต้นของการจำนองที่มีอยู่บนพื้นฐานของสมมติฐานว่าหากการทำธุรกรรมการรีไฟแนนซ์ไม่เกิดขึ้นเงินที่คุณจะจ่ายสำหรับค่าใช้จ่าย สามารถใช้แทนการชำระเงินต้นของเงินกู้เดิมได้)
ลบการออมเงินรายเดือนระหว่างสองจำนองจากยอดเงินต้นของการจำนองใหม่ (สิ่งนี้ทำได้เพราะในทางทฤษฎีคุณสามารถใช้เงินออมรายเดือนที่เกิดจากการรีไฟแนนซ์เพื่อลดยอดเงินต้นของการจำนองใหม่) เดือนที่ยอดเงินต้นที่ปรับเปลี่ยนของการจำนองใหม่น้อยกว่ายอดเงินต้นที่มีอยู่ การจำนองคือเดือนที่ระยะเวลาคืนทุนการรีไฟแนนซ์อย่างแท้จริงประหยัดหนึ่งขึ้นอยู่กับมูลค่าสุทธิของครัวเรือนได้ถึง
โดยวิธีการคำนวณค่าตัดจำหน่ายสามารถพบได้ในเว็บไซต์ที่เกี่ยวข้องกับการจำนองมากที่สุด คุณสามารถคัดลอกและวางผลลัพธ์ลงในโปรแกรมสเปรดชีตจากนั้นทำการคำนวณเพิ่มเติมของการลบผลต่างการชำระรายเดือนจากยอดเงินต้นของการจำนองใหม่
การใช้การคำนวณที่อธิบายไว้ข้างต้นการวิเคราะห์การรีไฟแนนซ์ของการจำนองที่มีอยู่กับอัตราดอกเบี้ยคงที่ 7%, 25 ปีที่เหลือจนกว่าจะชำระคืนและยอดเงินต้น 200, 000 ดอลลาร์ในการจำนอง 30 ปีใหม่อัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.25% และการรีไฟแนนซ์ต้นทุน 3, 000 ดอลลาร์ (ซึ่งจะถูกนำไปรวมกับยอดเงินต้นของการจำนองใหม่) ให้ผลลัพธ์ดังนี้:
หากการวิเคราะห์ระยะเวลาคืนทุนอย่างง่ายถูกใช้เพื่อกำหนดเศรษฐศาสตร์ของการรีไฟแนนซ์ในตัวอย่างข้างต้นการประหยัดการชำระเงินสะสมรายเดือนสูงกว่าค่าใช้จ่าย $ 3, 000 ในการรีไฟแนนซ์เริ่มต้นในเดือนที่ 19 กล่าวอีกนัยหนึ่ง เจ้าของบ้านคาดว่าจะมีการจำนองใหม่เป็นเวลา 19 เดือนขึ้นไปการรีไฟแนนซ์ทำให้รู้สึก
อย่างไรก็ตามหากใช้วิธีมูลค่าสุทธิการตัดสินใจรีไฟแนนซ์จะไม่ประหยัดจนถึงเดือนที่ 29 เมื่อยอดเงินต้นของการจำนองใหม่ลบด้วยการออมเงินรายเดือนสะสมน้อยกว่ายอดเงินต้นของการจำนองที่มีอยู่ วิธีมูลค่าสุทธิบอกเราว่ามันใช้เวลานานกว่า 10 เดือนกว่าวิธีการคืนทุนแบบง่ายก่อนที่การรีไฟแนนซ์จะประหยัด
ปัจจัยอื่น ๆ
โปรดทราบว่าในช่วงระยะเวลาที่ค่าบ้านลดลงบ้านจำนวนมากจะถูกประเมินราคาต่ำกว่าราคาเดิมมาก สิ่งนี้อาจทำให้คุณมีเงินทุนไม่เพียงพอในบ้านของคุณเพื่อชำระเงินดาวน์ 20% สำหรับการจำนองใหม่และกำหนดให้คุณต้องมีเงินฝากเงินสดที่มากกว่าที่คาดไว้ นอกจากนี้ยังอาจทำให้คุณต้องทำประกันจำนองเอกชนซึ่งในที่สุดจะเพิ่มการชำระเงินรายเดือนของคุณ ในกรณีเหล่านี้แม้จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงการออมที่แท้จริงของคุณอาจไม่มากนัก
บรรทัดล่าง
โดยการคำนวณเศรษฐศาสตร์ที่แท้จริงของการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณคุณสามารถกำหนดระยะเวลาคืนทุนที่แท้จริงที่คุณต้องต่อสู้ด้วย การบดตัวเลขนั้นใช้งานได้นิดหน่อย แต่ใคร ๆ ก็ทำได้
โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณวางแผนที่จะย้ายในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าการสละเวลาสักครู่เพื่อคำนวณเศรษฐศาสตร์ที่แท้จริงของการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณอาจช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงการทำลายมูลค่าสุทธิของคุณได้หลายพันดอลลาร์ และถ้ามันดูเหมือนว่าการรีไฟแนนซ์จะชำระให้คุณคุณจะมีความเข้าใจที่ชัดเจนมากขึ้นว่าเมื่อคุณจะเริ่มได้รับประโยชน์จากการย้ายครั้งนี้
