Will Rogers เคยแนะนำว่าผู้คนควรซื้อที่ดินเนื่องจากขาดแคลน ด้วยความคิดนี้ผู้ลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจการใช้งานจริงของการเป็นเจ้าของที่ดินและการดำเนินธุรกิจทางบก พวกเขายังต้องตระหนักถึงประเภทของตัวเลือกการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่มีอยู่ผ่านผลิตภัณฑ์การลงทุนเช่นกองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยน (ETFs) และบันทึกซื้อขายแลกเปลี่ยน (ETNs)
ประเภทของการลงทุนทางบก
คนที่มีฐานะอิสระสามารถซื้อที่ดินเพื่อการใช้งานส่วนตัวนันทนาการและใช่การลงทุน น่าเสียดายที่คนส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ในหมวดหมู่นี้ นี่เป็นคำถาม: โอกาสในการเป็นเจ้าของที่ดินและการลงทุนทางธุรกิจสามารถสร้างผลตอบแทนที่ยอมรับได้สำหรับนักลงทุนรายย่อยในขณะที่ยังคงให้ความสุขและคุณลักษณะที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของที่ดินหรือไม่ ในการตอบคำถามนี้คุณจะต้องสามารถประเมินการลงทุนทางบกที่มีศักยภาพได้ 10 หมวดหมู่:
- ที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ดินเพื่อการเพาะปลูกที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมไร่องุ่นสวนพฤกษชาติที่ดินเพื่อการพักผ่อน
การลงทุนด้านที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม
การพัฒนาที่ดินที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมเสนอทางเข้าสู่การลงทุนที่เป็นไปได้เนื่องจากโครงสร้างการพัฒนาที่ดินที่มีโอกาส จำกัด จำนวนไม่มากนักสามารถจัดโครงสร้างเพื่อตอบสนองข้อ จำกัด ด้านทุนและเวลาของนักลงทุน สำหรับนักลงทุนรายย่อยส่วนใหญ่ ETF เป็นตัวเลือกที่เหมาะเพราะพวกเขาไม่ต้องการการจัดการโดยตรงพวกเขามีความหลากหลายในวงกว้างตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์พวกเขามีความหลากหลายทางภูมิศาสตร์พวกเขาสามารถซื้อหรือขายแบบเรียลไทม์ และพวกเขาก็ไม่แพงมาก บางคนมีความเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง แต่บางแห่งเช่น ETG Vanguard REIT (VNQ) ให้บริการที่หลากหลายสำหรับอุตสาหกรรมสำนักงานค้าปลีกการดูแลสุขภาพการจัดเก็บสาธารณะและการพัฒนาที่อยู่อาศัย
น่าเสียดายที่การลงทุนประเภทนี้คัดค้านความสามารถในการใช้ที่ดินของเจ้าของที่ดิน ดังนั้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์จึงไม่ใช่ทางเลือกที่เป็นไปได้สำหรับผู้ที่ต้องการสัมผัสกับความรู้สึกของการเป็นเจ้าของที่ดินอย่างแท้จริง
ปลูกพืชไร่และที่ดินเพื่อทำการปศุสัตว์
ที่ดินที่ซื้อเพื่อการเพาะปลูกแบบแถวหรือเพื่อการดำเนินงานด้านปศุสัตว์นั้นมีความสามารถในการเพลิดเพลินไปกับที่ดินในแง่ของการเป็นเจ้าของบ้านและจากมุมมองของการสร้างรายได้ อย่างไรก็ตามมีโฮสต์ของปัญหาสำหรับนักลงทุนรายย่อยที่ซื้อที่ดินเพื่อดำเนินธุรกิจประเภทนี้ ขั้นแรกขนาดที่ต้องใช้ในการดำเนินการเพาะปลูกแบบแถวหรือการเลี้ยงปศุสัตว์จะต้องมีขนาดใหญ่มากเพื่อให้สามารถทำงานได้ทางการเงิน ในทางกลับกันสิ่งนี้จำเป็นต้องใช้เงินทุนจำนวนมากเกินกว่าสิ่งที่คนส่วนใหญ่สามารถจ่าย นอกจากนี้ค่าใช้จ่ายคงที่อย่างต่อเนื่องที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการทำฟาร์มประเภทนี้สูงมาก
ในทางกลับกันหมายความว่าภาระทางการเงินและความเสี่ยงทางธุรกิจสำหรับการดำเนินการดังกล่าวสูงมาก เป็นผลให้ความเครียดจำนวนมากถูกวางลงบนที่ดินเพื่อให้กิจการธุรกิจประเภทนี้ประสบความสำเร็จทางการเงิน ในหลายกรณีระดับความเครียดที่อยู่ไกลเกินกว่าผลประโยชน์ที่ผู้คนปรารถนาในฐานะเจ้าของที่ดิน ด้วยความคิดนี้จึงเป็นการประเมินที่ยุติธรรมว่านักลงทุนรายย่อยส่วนใหญ่ควรหลีกเลี่ยงการทำฟาร์มขนาดใหญ่ประเภทนี้เนื่องจากความเสี่ยงและความยากลำบากของกิจกรรมดังกล่าวน่าจะเกินประโยชน์ใด ๆ
ในขณะที่การเป็นเจ้าของกิจการเพาะปลูกแบบแถวหรือการทำฟาร์มปศุสัตว์แบบดั้งเดิมนั้นอาจไม่เป็นไปได้สำหรับนักลงทุนรายย่อยส่วนใหญ่ แต่ตัวเลือกการลงทุนทางการเกษตรจำนวนมากให้การลงทุนที่ยอมรับได้สำหรับผู้ประกอบการฟาร์มแบบดั้งเดิม ตัวอย่างเช่นกองทุนดัชนีการเกษตรแห่งสหรัฐอเมริกา (USAG) เป็นกองทุนแลกเปลี่ยนซื้อขายที่ให้การสัมผัสกับถั่วเหลือง, ข้าวโพด, ข้าวสาลี, ฝ้าย, น้ำตาล, กาแฟ, น้ำมันถั่วเหลือง, ปศุสัตว์สด, โคป้อน, โกโก้, ลีนหมู, แคนซัสซิตี้ ข้าวสาลีน้ำมันคาโนลาและกากถั่วเหลือง ดังนั้นการลงทุนในผลิตภัณฑ์นี้นักลงทุนรายย่อยจะได้รับการลงทุนในวงกว้างจากการทำฟาร์มแบบดั้งเดิม ในทางกลับกันนักลงทุนสามารถนำไปใช้เพื่อช่วยให้การทำฟาร์มแบบดั้งเดิมเป็นไปอย่างสม่ำเสมอตลอดจนสร้างผลตอบแทนการลงทุนที่น่าดึงดูดใจเมื่อเวลาผ่านไป
นักลงทุนรายย่อยยังสามารถใช้บันทึกแลกเปลี่ยน (ETNs) ที่หลากหลายเพื่อลงทุนในการทำฟาร์มแบบดั้งเดิมบางประเภท ตัวอย่างเช่น Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) ให้การลงทุนกับสินค้าอ่อนเช่นข้าวโพด, ข้าวสาลี, ถั่วเหลือง, น้ำตาล, ฝ้ายและกาแฟและ Barclays iPath Pure Beta ปศุสัตว์ ETN (LSTK) ให้การลงทุนกับปศุสัตว์และ หมู
ในแง่ของการใช้ ETFs และ ETNs เป็นทางเลือกการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและการเกษตรนักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจว่าผลิตภัณฑ์ประเภทนี้จำนวนมากใช้ตราสารอนุพันธ์เช่นสัญญาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อสร้างความเสี่ยงในตลาด เป็นผลให้นักลงทุนต้องดำเนินการตรวจสอบอย่างละเอียดรอบคอบเกี่ยวกับการลงทุนประเภทนี้เพื่อทำความเข้าใจความเสี่ยงและผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้น อย่างไรก็ตามการใช้ ETFs และ ETNs น่าจะเป็นโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับการมีส่วนร่วมในการทำฟาร์มขนาดใหญ่แบบดั้งเดิม
โอกาสการลงทุนในฟาร์มขนาดเล็ก
สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการสัมผัสกับความเป็นเจ้าของที่ดินแบบดั้งเดิมอย่างแท้จริงบางทีตัวเลือกที่ดีที่สุดคือฟาร์มไม้พื้นที่พัฒนาแร่สวนผักสวนผลไม้ไร่องุ่นและพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ ความพยายามทางการเกษตรประเภทนี้มีความน่าสนใจมากกว่าสำหรับนักลงทุนรายย่อย: ขนาดของการซื้อที่ดินสามารถปรับให้เหมาะสมกับข้อ จำกัด ด้านทุนของนักลงทุน การดำเนินงานมีศักยภาพในการสร้างกระแสรายได้อย่างต่อเนื่องและนักลงทุนสามารถเพลิดเพลินกับการอยู่บนบกในขณะที่กำลังถูกใช้งาน
จากที่กล่าวมาโฮสต์ของ ETFs และ ETNs ก็เชื่อมโยงโดยตรงกับความพยายามในการทำฟาร์มประเภทนี้ ดังนั้นนักลงทุนรายย่อยอาจต้องการพิจารณาลงทุนในพวกเขาหากพวกเขาตัดสินใจว่าการทำฟาร์มขนาดเล็กต้องใช้เวลาและทรัพยากรมากเกินไป
ETF MSCI Global Timber (CUT) ได้รับการออกแบบมาเพื่อติดตามประสิทธิภาพของ บริษัท ไม้ทั่วโลกและรวมถึงการถือครองใน บริษัท ที่เป็นเจ้าของหรือเช่าที่ดินป่าและเก็บเกี่ยวไม้เพื่อการค้าและการขายผลิตภัณฑ์ที่ทำจากไม้ นอกจากนี้กองทุน SPDR S&P น้ำมันและก๊าซสำรวจและผลิตกองทุน ETF (XOP) เป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนจำนวนมากที่ให้ความเสี่ยงต่อการพัฒนาพื้นที่แร่
ประเด็นที่ต้องพิจารณา
เมื่อมีการตัดสินใจซื้อที่ดินเพื่อการลงทุนหรือเพื่อการพัฒนานักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจประเด็นต่าง ๆ เกี่ยวกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินเฉพาะ ตัวอย่างเช่นข้อ จำกัด ในการใช้ที่ดินอาจลดทอนลักษณะที่เจ้าของที่ดินสามารถใช้ประโยชน์ได้ความสะดวกในการใช้ที่ดินอาจอนุญาตให้เข้าถึงส่วนหนึ่งของทรัพย์สินแก่ฝ่ายที่ไม่เกี่ยวข้องและการโอนสิทธิในแร่อาจทำให้ฝ่ายที่ไม่เกี่ยวข้อง อนุญาตให้แยกและขายแร่เพื่อผลประโยชน์ทางการเงิน
นอกจากนี้สิทธิในชายฝั่งและชายฝั่งอาจกำหนดสิทธิ์การเข้าถึงที่เจ้าของที่ดินจะต้องติดกับทางน้ำและการวางที่ดินอาจกำหนดหากอยู่ในที่ราบน้ำท่วมซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อการใช้ประโยชน์ที่ดิน โชคดีที่ผู้ซื้อที่ดินที่คาดหวังจะได้รับคำตอบสำหรับคำถามเหล่านี้โดยการตรวจสอบข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับพัสดุที่ดินซึ่งพบได้ในเอกสารที่เรียกว่าโฉนดที่ดิน โดยทั่วไปแล้วเอกสารประเภทนี้จะมีให้สาธารณะผ่านทางอินเทอร์เน็ตหรือสามารถรับแบบโบราณโดยไปที่บันทึกที่ดินและการแบ่งส่วนของสำนักงานเสมียนเคาน์ตี้ที่เหมาะสม
นอกจากประเด็นด้านกฎหมายแล้วนักลงทุนรายย่อยควรพิจารณาการเข้าถึงสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานเช่นไฟฟ้าหรือการสื่อสารโทรคมนาคม นักลงทุนควรทบทวนภาระภาษีที่ดินประจำปีประเมินศักยภาพในการละเมิดและวิเคราะห์ความห่างไกลของที่ดินจากเจ้าของที่ดินและจากชุมชนที่ใกล้ที่สุด ปัญหาทั้งหมดเหล่านี้มีความสำคัญเนื่องจากการขาดสาธารณูปโภคอาจเป็นอุปสรรคอย่างมากต่อความสามารถในการใช้ประโยชน์ที่ดินความห่างไกลของที่ดินอาจส่งผลกระทบต่อโอกาสที่เจ้าของที่ดินจะต้องเพลิดเพลินกับทรัพย์สินและภาษีทรัพย์สินอาจส่งผลกระทบต่อการเงินของเจ้าของที่ดิน เมื่อคำนึงถึงปัญหาเหล่านี้เจ้าของที่ดินควรคาดหวังการประเมินความครอบคลุมเนื่องจากก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน
ภาพรวมทั่วไปของการประเมินราคาที่ดิน
นักลงทุนที่พิจารณาการซื้อที่ดินดิบจำเป็นต้องตระหนักว่าพวกเขามีส่วนร่วมในการลงทุนเก็งกำไรอย่างแท้จริง นี่เป็นเพราะที่ดินที่ไม่ได้พัฒนาไม่ได้สร้างรายได้ดังนั้นผลตอบแทนจากการลงทุนจะต้องมาจากการได้รับเงินทุนที่อาจได้รับเมื่อขายที่ดิน ด้วยสิ่งนี้ในใจต้นทุนของหนี้สำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ฟาร์มสามารถนำมาใช้เพื่อช่วยในการวิเคราะห์การลงทุนเบื้องต้น
ณ วันที่กุมภาพันธ์ 2561 อัตราร้อยละต่อปีสำหรับเงินกู้อสังหาริมทรัพย์ฟาร์มที่ตัดจำหน่ายครบ 30 ปีคือ 6% จากอัตรานี้ที่ดินที่ซื้อผ่านสินเชื่อที่ดินจะต้องเพิ่มขึ้น 6% ในแต่ละปีเพื่อการลงทุนในที่ดินที่จะทำลายแม้กระทั่ง ในพื้นที่ส่วนใหญ่ของสหรัฐอเมริกานี้ไม่น่าจะเกิดขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ขยาย ดังนั้นจากมุมมองของการลงทุนล้วนๆที่ดินเปล่ามีผลตอบแทนการลงทุนที่ไม่น่าสนใจอย่างมากโดยเฉพาะเมื่อพิจารณาระยะเวลาที่นักลงทุนต้องมีที่ดินเป็นของตนเองเพื่อสร้างผลตอบแทนจากการลงทุน นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อที่ดินทางการเกษตรมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตซึ่งหมายความว่าอัตราการคุ้มทุนสำหรับการซื้อที่ดินในอนาคตจะเพิ่มขึ้นเช่นกัน
หากต้นทุนของหนี้สินสำหรับเงินกู้อสังหาริมทรัพย์ฟาร์มไม่ได้ห้ามนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการซื้อที่ดินเป็นการลงทุนเก็งกำไรและพวกเขาเชื่อว่าพวกเขาสามารถสร้างการทำฟาร์มขนาดเล็กที่จะตอบสนองความต้องการด้านเงินทุนรายได้และข้อ จำกัด ด้านเวลา รายงานการประเมินค่าจำนวนมากพร้อมใช้งาน รายงานเหล่านี้สามารถขอรับได้จากแผนกเกษตรของมหาวิทยาลัยของรัฐเพื่อช่วยประเมินความเป็นไปได้ในการจัดตั้งธุรกิจฟาร์มขนาดเล็ก ดังนั้นนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการสร้างฟาร์มไม้, ฟาร์มผัก, ไร่องุ่นหรือสวนผลไม้ควรมีการวิเคราะห์ที่ครอบคลุมและทันเวลาซึ่งจะอธิบายถึงวิธีการดำเนินงานประเภทนี้จำนวนงานที่พวกเขาน่าจะลงทุน จำเป็นต้องใช้ระยะเวลาที่จำเป็นในการรับผลตอบแทนจากการลงทุนและผลตอบแทนจากการลงทุนที่ฟาร์มขนาดเล็กจะประสบความสำเร็จเมื่อเวลาผ่านไป
ท้ายที่สุดและที่สำคัญที่สุดนักลงทุนต้องเข้าใจว่าการลงทุนในที่ดินเพื่อดำเนินธุรกิจฟาร์มขนาดเล็กน่าจะเป็นธุรกิจที่ยากและเสี่ยงที่สุดที่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากนอกเหนือจากความเสี่ยงที่พบในความพยายามทางธุรกิจทั้งหมดการทำฟาร์มยังเป็นความเสี่ยงที่ธุรกิจนอกภาคเกษตรไม่จำเป็นต้องจัดการด้วย ตัวอย่างคือภัยคุกคามของโรคพืชหลากหลายศักยภาพในการแพร่ระบาดของแมลงศัตรูพืชสภาพอากาศที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลาและราคาในตลาดที่ไม่แน่นอน ด้วยเหตุผลเหล่านี้ประกอบกับความจริงที่ว่าการดำเนินธุรกิจฟาร์มขนาดเล็กต้องใช้ความแข็งแกร่งทางกายภาพความแข็งแกร่งและจรรยาบรรณในการทำงานที่แข็งแกร่งมากนักลงทุนส่วนใหญ่จะไม่สามารถตอบสนองความต้องการการทำฟาร์มทั้งหมดได้ พื้นฐานที่ยั่งยืน
บรรทัดล่างของการลงทุนในที่ดิน
การซื้อที่ดินเปล่าเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงเพราะจะไม่สร้างรายได้และอาจไม่ได้กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้การใช้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ฟาร์มเพื่อซื้อที่ดินมีความเสี่ยงมาก ด้วยประเด็นเหล่านี้เราขอแนะนำให้นักลงทุนรายย่อยส่วนใหญ่ที่มีความปรารถนาที่จะเป็นเจ้าของที่ดินหรือดำเนินธุรกิจฟาร์มขนาดเล็กควรใช้ประโยชน์จาก ETFs และ ETNs ที่หลากหลายซึ่งตอนนี้เปิดโอกาสให้นักลงทุนรายย่อยได้แล้ว กองทุน ด้วยการใช้ผลิตภัณฑ์การลงทุนประเภทนี้นักลงทุนควรจะสามารถตอบสนองความต้องการในการทำกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในขณะที่สร้างผลตอบแทนจากการลงทุนที่เหมาะสมตลอดเวลา
