สารบัญ
- สินเชื่อที่อยู่อาศัยคืออะไร?
- หกประเภทหลักของการจำนอง
- จำนองอัตราคงที่
- การปรับอัตราการจำนอง
- โปรแกรมความช่วยเหลือครั้งแรก
- การจำนองสำหรับผู้ซื้อครั้งแรก
- บรรทัดล่าง
หากคุณไม่สามารถซื้อบ้านด้วยเงินสดได้การหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมเป็นเพียงการต่อสู้เพียงครึ่งเดียว อีกครึ่งหนึ่งคือการเลือกประเภทของการจำนองที่ดีที่สุด เนื่องจากคุณมีแนวโน้มที่จะชำระคืนเงินกู้ของคุณเป็นเวลานานจึงเป็นเรื่องสำคัญที่คุณต้องหาเงินกู้ที่ตรงกับความต้องการและงบประมาณของคุณ เมื่อคุณยืมเงินจากผู้ให้กู้คุณกำลังทำข้อตกลงทางกฎหมายเพื่อชำระคืนเงินกู้ตามระยะเวลาที่กำหนดพร้อมดอกเบี้ย
ประเด็นที่สำคัญ
- ทั้งสองส่วนหลักของการจำนองเป็นเงินต้นซึ่งเป็นจำนวนเงินกู้และดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากเงินต้นนั้นรัฐบาลสหรัฐไม่ได้ทำหน้าที่เป็นผู้ให้กู้จำนอง แต่จะรับประกันบางประเภทของสินเชื่อจำนองหกประเภทหลักของ การจำนองเป็นแบบดั้งเดิม, สอดคล้อง, ไม่เป็นไปตาม, การเคหะแห่งชาติ - ประกัน, กรมการทหารผ่านศึกของสหรัฐอเมริกา - ประกัน, และกรมวิชาการเกษตรของสหรัฐอเมริกา - ประกัน
สินเชื่อที่อยู่อาศัยคืออะไร?
การชำระเงินจำนองของคุณมีสององค์ประกอบ: เงินต้นและดอกเบี้ย เงินต้นหมายถึงจำนวนเงินกู้ ความสนใจคือจำนวนเงินเพิ่มเติม (คำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของเงินต้น) ที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บจากคุณสำหรับสิทธิ์ในการยืมเงินที่คุณชำระคืนเมื่อเวลาผ่านไป ในช่วงระยะเวลาการจำนองของคุณคุณจ่ายเป็นงวดรายเดือนตามตารางการตัดจำหน่ายที่กำหนดโดยผู้ให้กู้ของคุณ
ปัจจัยอีกประการหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดราคาจำนองคืออัตราร้อยละต่อปี (APR) ซึ่งประเมินต้นทุนทั้งหมดของเงินกู้ เมษายนรวมถึงอัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมสินเชื่ออื่น ๆ
หกประเภทหลักของการจำนอง
ไม่ใช่ทุกผลิตภัณฑ์จำนองถูกสร้างขึ้นเท่ากัน บางคนมีแนวทางที่เข้มงวดกว่าคนอื่น ผู้ให้กู้บางรายอาจต้องการเงินดาวน์ 20% ในขณะที่คนอื่นต้องการเพียง 3% ของราคาซื้อบ้าน เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับสินเชื่อบางประเภทคุณต้องมีเครดิตที่บริสุทธิ์ ส่วนคนอื่น ๆ จะมุ่งเน้นไปที่ผู้กู้ที่มีเครดิตน้อยกว่าตัวเอก รัฐบาลสหรัฐไม่ใช่ผู้ให้กู้ แต่รับประกันการให้สินเชื่อบางประเภทที่ตรงตามข้อกำหนดคุณสมบัติที่เข้มงวดสำหรับรายได้วงเงินสินเชื่อและพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ นี่คือบทสรุปของสินเชื่อจำนองที่เป็นไปได้ต่างๆ
Fannie Mae และ Freddie Mac เป็นรัฐวิสาหกิจที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลสองแห่งที่ซื้อและขายสินเชื่อจำนองทั่วไปในสหรัฐอเมริกา
การจำนองทั่วไป
สินเชื่อทั่วไปคือเงินกู้ที่ไม่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลาง ผู้กู้ที่มีเครดิตดีการจ้างงานที่มั่นคงและประวัติรายได้และความสามารถในการชำระเงินดาวน์ 3% สามารถมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ธรรมดาที่ได้รับการสนับสนุนจาก Fannie Mae หรือ Freddie Mac องค์กรสนับสนุนจากรัฐบาลสองแห่งที่ซื้อและขายสินเชื่อธรรมดาทั่วไปใน สหรัฐ. เพื่อหลีกเลี่ยงความต้องการประกันจำนองภาคเอกชน (PMI) โดยทั่วไปผู้กู้จะต้องชำระเงินดาวน์ 20% ผู้ให้กู้บางรายยังเสนอสินเชื่อธรรมดาที่มีเงื่อนไขการชำระเงินต่ำและไม่มีการประกันจำนองส่วนตัว (PMI)
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
เงินให้สินเชื่อที่สอดคล้องถูกผูกไว้ด้วยวงเงินสินเชื่อสูงสุดที่กำหนดโดยรัฐบาลกลาง ข้อ จำกัด เหล่านี้แตกต่างกันไปตามพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ สำหรับปี 2562 สำนักงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางได้กำหนดวงเงินสินเชื่อที่สอดคล้องกันที่ 484, 350 ดอลลาร์สำหรับคุณสมบัติหนึ่งหน่วย อย่างไรก็ตาม FHFA กำหนดวงเงินสินเชื่อสูงสุดที่สูงกว่า $ 726, 525 (150% ของวงเงินพื้นฐาน) ในบางส่วนของประเทศ (เช่นนิวยอร์กซิตี้หรือซานฟรานซิสโกเป็นต้น) นั่นเป็นเพราะราคาบ้านในพื้นที่ที่มีต้นทุนสูงกว่าวงเงินสินเชื่อขั้นต่ำอย่างน้อย 115% หรือมากกว่า
$ 484, 350 หรือ $ 726, 525
วงเงินสินเชื่อจำนองที่สอดคล้องกับคุณสมบัติหนึ่งหน่วยในปี 2562 ขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้ง
สินเชื่อที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนด
โดยทั่วไปแล้วสินเชื่อที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดจะไม่สามารถขายหรือซื้อโดย Fannie Mae และ Freddie Mac ได้เนื่องจากจำนวนเงินกู้หรือแนวทางการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ สินเชื่อจัมโบ้เป็นประเภทที่พบมากที่สุดของสินเชื่อที่ไม่สอดคล้อง พวกเขาถูกเรียกว่า“ จัมโบ้” เพราะโดยปกติแล้วจำนวนเงินกู้จะเกินวงเงินสินเชื่อ สินเชื่อประเภทนี้มีความเสี่ยงต่อผู้ให้กู้ดังนั้นโดยทั่วไปผู้กู้จะต้องแสดงเงินสดสำรองที่มีขนาดใหญ่กว่า, ชำระเงินดาวน์ 10% ถึง 20% (หรือมากกว่า) และมีเครดิตที่แข็งแกร่ง
สินเชื่อ FHA ที่ประกันโดยรัฐบาล
ผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางกำลังซื้อบ้านเป็นครั้งแรกโดยทั่วไปจะหันไปให้สินเชื่อที่ประกันโดย Federal Housing Administration เมื่อพวกเขาไม่สามารถมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ธรรมดา ผู้กู้สามารถลดได้เพียง 3.5% ของราคาซื้อบ้าน สินเชื่อ FHA มีความต้องการคะแนนเครดิตที่ผ่อนคลายกว่าสินเชื่อทั่วไป อย่างไรก็ตาม FHA ไม่ได้ให้ยืมเงินโดยตรง มันค้ำประกันสินเชื่อโดยผู้ให้กู้ที่ได้รับอนุมัติจาก FHA หนึ่งข้อเสียเปรียบของเงินให้สินเชื่อ FHA: ผู้กู้ทุกคนจ่ายเบี้ยประกันจำนองรายปีล่วงหน้า (MIP) - ประเภทของการประกันจำนองที่ปกป้องผู้ให้กู้จากการผิดนัดของผู้กู้ - ตลอดชีวิตของสินเชื่อ
สินเชื่อ FHA นั้นดีที่สุดสำหรับผู้กู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางซึ่งไม่สามารถผ่านคุณสมบัติผลิตภัณฑ์สินเชื่อทั่วไปหรือใครก็ตามที่ไม่สามารถจ่ายเงินดาวน์ได้อย่างมีนัยสำคัญ เงินให้สินเชื่อ FHA อนุญาตให้คะแนน FICO ต่ำสุดที่ 500 เพื่อมีคุณสมบัติสำหรับการชำระเงินดาวน์ 10% และต่ำสุดที่ 580 เพื่อรับสิทธิ์ชำระเงินดาวน์ 3.5%
กรมการทหารผ่านศึกของสหรัฐอเมริการับประกันการจำนองสำหรับสมาชิกบริการที่มีคุณสมบัติที่ไม่ต้องชำระเงินดาวน์
สินเชื่อ VA ที่รัฐบาลค้ำประกัน
กรมการทหารผ่านศึกของสหรัฐอเมริการับประกันการให้สินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านสำหรับสมาชิกบริการทางทหารที่ผ่านการรับรองทหารผ่านศึกและคู่สมรสของพวกเขา ผู้กู้สามารถการเงินได้ 100% ของจำนวนเงินกู้โดยไม่ต้องชำระเงินดาวน์ สิทธิประโยชน์อื่น ๆ รวมถึงค่าใช้จ่ายในการปิด (ซึ่งอาจจะจ่ายโดยผู้ขาย) ไม่มีค่าธรรมเนียมนายหน้าและไม่มี MIP สินเชื่อเวอร์จิเนียจะต้องใช้ "ค่าธรรมเนียมการระดมทุน" ร้อยละของจำนวนเงินกู้ที่ช่วยชดเชยต้นทุนให้กับผู้เสียภาษี ค่าธรรมเนียมการระดมทุนจะแตกต่างกันไปตามประเภทการรับราชการทหารของคุณและจำนวนเงินกู้ สมาชิกบริการต่อไปนี้ไม่ต้องชำระค่าธรรมเนียมการระดมทุน:
- ทหารผ่านศึกได้รับผลประโยชน์ VA สำหรับความพิการที่เกี่ยวข้องกับการบริการนักการตลาดที่จะได้รับค่าชดเชย VA สำหรับความพิการที่เกี่ยวข้องกับบริการหากพวกเขาไม่ได้รับการเกษียณอายุหรือการจ่ายภาษีประจำการคู่สมรสของทหารผ่านศึกที่เสียชีวิตในบริการ
สินเชื่อ VA เหมาะที่สุดสำหรับบุคลากรทางทหารหรือทหารผ่านศึกและคู่สมรสที่ต้องการเงื่อนไขการแข่งขันที่สูงและผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่เหมาะกับความต้องการทางการเงินของพวกเขา
สินเชื่อ USDA ที่รัฐบาลค้ำประกัน
กระทรวงเกษตรของสหรัฐอเมริการับประกันสินเชื่อเพื่อช่วยให้เจ้าของบ้านเป็นไปได้สำหรับผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยในพื้นที่ชนบททั่วประเทศ สินเชื่อเหล่านี้ต้องการเงินเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลยสำหรับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติตราบเท่าที่คุณสมบัติตรงตามกฎการมีสิทธิ์ของ USDA
สินเชื่อของ USDA เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านในเขตชนบทที่มีสิทธิ์ซึ่งมีรายได้น้อยกว่าประหยัดเงินเพียงเล็กน้อยสำหรับการชำระเงินดาวน์และไม่สามารถมีคุณสมบัติได้รับผลิตภัณฑ์สินเชื่อทั่วไป
สินเชื่ออัตราคงที่เหมาะสำหรับผู้ที่วางแผนจะอยู่ในบ้านเป็นเวลานาน
จำนองอัตราคงที่
เงื่อนไขการจำนองรวมถึงระยะเวลาการชำระหนี้เป็นปัจจัยสำคัญในการที่ผู้ให้กู้กำหนดราคาเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยของคุณ สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่คือสิ่งที่พวกเขาฟัง: อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้สำหรับชีวิตของเงินกู้ซึ่งปกติจะอยู่ระหว่าง 10 ถึง 30 ปี หากคุณต้องการที่จะชำระบ้านเร็วขึ้นและสามารถจ่ายเงินรายเดือนที่สูงขึ้นเงินกู้ระยะสั้นคงที่ (พูด 15 หรือ 20 ปี) ช่วยให้คุณประหยัดเวลาและดอกเบี้ย คุณจะสร้างความเท่าเทียมในบ้านของคุณเร็วขึ้น
การเลือกใช้การจำนองระยะสั้นที่สั้นกว่าหมายถึงการชำระเงินรายเดือนจะสูงกว่าเงินกู้ระยะยาว กระทืบตัวเลขเพื่อให้แน่ใจว่างบประมาณของคุณสามารถจัดการกับการชำระเงินที่สูงขึ้นได้ คุณอาจต้องการคำนึงถึงเป้าหมายอื่น ๆ เช่นการออมเพื่อการเกษียณหรือกองทุนฉุกเฉิน
สินเชื่ออัตราคงที่เหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อที่วางแผนที่จะพักอาศัยเป็นเวลาหลายปี เงินกู้คงที่ 30 ปีอาจทำให้คุณมีช่องว่างเพื่อตอบสนองความต้องการทางการเงินอื่น ๆ อย่างไรก็ตามหากคุณมีความเสี่ยงเล็กน้อยและมีทรัพยากรและวินัยในการชำระหนี้ของคุณเร็วกว่าเงินกู้คงที่ 15 ปีจะช่วยให้คุณประหยัดดอกเบี้ยได้มากและลดระยะเวลาการชำระหนี้ลงครึ่งหนึ่ง
การปรับอัตราการจำนองนั้นมีความเสี่ยงมากกว่าการจำนองแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ แต่ก็สมเหตุสมผลถ้าคุณวางแผนที่จะขายบ้านหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านในระยะเวลาอันใกล้
การปรับอัตราการจำนอง
การปรับอัตราการจำนอง (ARMs) มีอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับระยะเวลาเริ่มต้นของสามถึง 10 ปี แต่หลังจากช่วงเวลานั้นหมดอายุอัตราดอกเบี้ยจะผันผวนตามสภาวะตลาด เงินให้สินเชื่อเหล่านี้อาจมีความเสี่ยงหากคุณไม่สามารถชำระค่าจำนองรายเดือนที่สูงขึ้นได้เมื่อมีการรีเซ็ตอัตราใหม่ ผลิตภัณฑ์ ARM บางประเภทมีขีด จำกัด อัตราโดยระบุว่าการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณต้องไม่เกินจำนวนที่กำหนด ถ้าเป็นเช่นนั้นกระทืบหมายเลขเพื่อให้แน่ใจว่าคุณสามารถจัดการกับการชำระเงินใด ๆ เพิ่มขึ้นจนถึงจุดนั้น อย่าวางใจในการขายบ้านหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณก่อนที่ ARM ของคุณจะรีเซ็ตเนื่องจากสภาพตลาดและการเงินของคุณอาจเปลี่ยนแปลงได้
ARM เป็นตัวเลือกที่ดีหากคุณไม่ได้วางแผนที่จะอยู่บ้านเกินระยะเวลาคงที่หรือรู้ว่าคุณตั้งใจจะรีไฟแนนซ์ก่อนที่เงินกู้จะถูกรีเซ็ต ทำไม? อัตราดอกเบี้ยสำหรับ ARM มักจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงปีแรก ๆ ของการชำระคืนดังนั้นคุณอาจประหยัดเงินได้หลายพันดอลลาร์สำหรับการจ่ายดอกเบี้ยในปีแรก ๆ ของการเป็นเจ้าของบ้าน
โปรแกรมความช่วยเหลือครั้งแรก
โปรแกรมพิเศษที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐหรือหน่วยงานที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นให้ความช่วยเหลือเป็นพิเศษแก่ผู้ซื้อครั้งแรก หลายโปรแกรมเหล่านี้มีอยู่บนพื้นฐานของรายได้หรือความต้องการทางการเงินของผู้ซื้อ โปรแกรมเหล่านี้ซึ่งโดยปกติจะให้ความช่วยเหลือในรูปแบบของการชำระเงินดาวน์สามารถช่วยผู้กู้เงินครั้งแรกในการปิดค่าใช้จ่าย
กระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกาจัดทำรายการผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกโดยรัฐ เลือกรัฐของคุณจากนั้นเลือก“ ความช่วยเหลือการซื้อบ้าน” เพื่อค้นหาโปรแกรมที่อยู่ใกล้คุณที่สุด
การจำนองสำหรับผู้ซื้อครั้งแรก
โปรแกรมสินเชื่อเหล่านี้ทั้งหมด (ยกเว้นโครงการความช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านครั้งแรก) มีให้สำหรับผู้ซื้อบ้านทุกคนไม่ว่าจะเป็นการซื้อครั้งแรกหรือครั้งที่สี่ของคุณ หลายคนคิดว่าการให้กู้ยืมเงินแบบ FHA นั้นมีให้เฉพาะผู้ซื้อครั้งแรกเท่านั้น แต่ผู้ยืมซ้ำอาจมีสิทธิ์ได้ตราบใดที่ผู้ซื้อไม่ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหลักอย่างน้อยสามปีที่นำไปสู่การซื้อ
การเลือกสินเชื่อที่ดีที่สุดสำหรับสถานการณ์ของคุณขึ้นอยู่กับสุขภาพทางการเงินของคุณเป็นหลัก: รายได้ประวัติเครดิตและคะแนนการจ้างงานและเป้าหมายทางการเงินของคุณ ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถช่วยวิเคราะห์ทางการเงินของคุณเพื่อช่วยในการกำหนดผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ดีที่สุด พวกเขายังสามารถช่วยให้คุณเข้าใจข้อกำหนดคุณสมบัติที่มีความซับซ้อนมากขึ้น ผู้ให้การสนับสนุนหรือนายหน้าจำนองอาจให้การบ้าน - พื้นที่เป้าหมายทางการเงินของคุณเพื่อปรับปรุง - เพื่อให้คุณอยู่ในตำแหน่งที่แข็งแกร่งที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เพื่อรับจำนองและซื้อบ้าน
บรรทัดล่าง
ไม่ว่าคุณจะเลือกประเภทสินเชื่อประเภทใดให้ตรวจสอบรายงานเครดิตของคุณล่วงหน้าเพื่อดูว่าคุณอยู่ที่ไหน คุณมีสิทธิ์ได้รับรายงานเครดิตฟรีหนึ่งรายงานจากสำนักงานการรายงานหลักสามแห่งในแต่ละปีผ่านทาง Annualcreditreport.com จากที่นั่นคุณสามารถตรวจสอบและแก้ไขข้อผิดพลาดทำงานในการชำระหนี้และปรับปรุงประวัติการชำระเงินล่าช้าก่อนที่คุณจะเข้าหาผู้ให้กู้จำนอง
มันอาจเป็นประโยชน์ในการติดตามการเงินก่อนที่คุณจะจริงจังกับการหาบ้านและทำข้อเสนอ ทำไม? คุณจะสามารถดำเนินการได้เร็วขึ้นและผู้ขายอาจดำเนินการอย่างจริงจังมากขึ้นหากคุณมีจดหมายอนุมัติล่วงหน้า
