อัตราดอกเบี้ยโดยเฉพาะอัตราแลกเปลี่ยนระหว่างธนาคารและตั๋วเงินคลังมีผลอย่างลึกซึ้งต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้เช่นเดียวกับยานพาหนะเพื่อการลงทุนใด ๆ เนื่องจากอิทธิพลของพวกเขาที่มีต่อความสามารถของบุคคลในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย (โดยการเพิ่มหรือลดต้นทุนของการจำนอง) นั้นลึกซึ้งมากหลายคนสันนิษฐานว่าไม่ถูกต้องว่าปัจจัยการตัดสินใจเพียงอย่างเดียว
อย่างไรก็ตามอัตราการจำนองเป็นเพียงปัจจัยเดียวที่เกี่ยวข้องกับดอกเบี้ยที่มีผลต่อค่าทรัพย์สิน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อเงินทุนเคลื่อนย้ายอุปสงค์และอุปทานของเงินทุนและอัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากนักลงทุนอัตราดอกเบี้ยส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลาย
อัตราดอกเบี้ยมีผลต่อค่าของทรัพย์สินอย่างไร
การประเมินค่าพื้นฐาน
เพื่อทำความเข้าใจว่ารัฐบาลมีอิทธิพลต่ออัตราดอกเบี้ยกระแสเงินทุนและอัตราทางการเงินส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินอย่างไรคุณควรมีความเข้าใจพื้นฐานเกี่ยวกับวิธีรายได้ต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอิทธิพลจากอุปสงค์และอุปทานสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในสถานที่ที่กำหนดและต้นทุนทดแทนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ แต่วิธีรายได้เป็นเทคนิคการประเมินค่าที่ใช้กันทั่วไปสำหรับนักลงทุน วิธีรายได้ที่ได้รับจากผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโดยผู้จัดการการจัดจำหน่ายและนักลงทุนของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีความคล้ายคลึงกับการวิเคราะห์กระแสเงินสดคิดลดที่ดำเนินการโดยการลงทุนในตราสารทุนและพันธบัตร
ในแง่ง่ายการประเมินเริ่มต้นด้วยการคาดการณ์รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นรูปแบบของการคาดการณ์ค่าเช่าหรือในกรณีของโรงแรมอัตราการเข้าพักที่คาดว่าจะคูณด้วยต้นทุนเฉลี่ยต่อห้อง จากนั้นเมื่อนำต้นทุนระดับอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดรวมถึงต้นทุนทางการเงินนักวิเคราะห์มาถึงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) หรือกระแสเงินสดคงเหลือหลังจากค่าใช้จ่ายดำเนินงานทั้งหมด
โดยการลบต้นทุนเงินทุนทั้งหมดรวมถึงเงินลงทุนใด ๆ เพื่อบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ไม่ใช่เฉพาะอสังหาริมทรัพย์จาก NOI ผลที่ได้คือกระแสเงินสดสุทธิ (NCF) เนื่องจากทรัพย์สินมักจะไม่เก็บเงินสดหรือมีนโยบายการจ่ายเงินปันผลที่กำหนด NCF เท่ากับเงินสดที่มีให้กับนักลงทุนและเป็นเช่นเดียวกับเงินสดจากเงินปันผลซึ่งใช้สำหรับการประเมินมูลค่าตราสารทุนหรือการลงทุนตราสารหนี้ โดยการแปลงเป็นเงินปันผลหรือโดยการลดกระแสเงินสด (รวมถึงมูลค่าคงเหลือใด ๆ) สำหรับระยะเวลาการลงทุนที่กำหนดมูลค่าทรัพย์สินจะถูกกำหนด
เงินทุนเคลื่อนย้าย
อัตราดอกเบี้ยสามารถส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อต้นทุนทางการเงินและอัตราการจำนองซึ่งจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนระดับอสังหาริมทรัพย์และมีผลต่อค่า อย่างไรก็ตามอุปสงค์และอุปทานของเงินทุนและการลงทุนที่แข่งขันกันมีผลกระทบมากที่สุดต่ออัตราผลตอบแทนที่ต้องการ (RROR) และมูลค่าการลงทุน เนื่องจากคณะกรรมการธนาคารกลางสหรัฐได้มุ่งเน้นไปที่นโยบายการเงินและมุ่งเน้นไปที่การจัดการอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจหรือลดอัตราเงินเฟ้อนโยบายมีผลโดยตรงต่อมูลค่าของการลงทุนทั้งหมด
เมื่ออัตราแลกเปลี่ยนระหว่างธนาคารลดลงต้นทุนของเงินทุนจะลดลงและเงินทุนไหลเข้าสู่ระบบ ในทางกลับกันเมื่ออัตราการเพิ่มขึ้นความพร้อมของกองทุนลดลง สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระหว่างธนาคารอาจเพิ่มหรือลดจำนวนเงินทุนที่มีอยู่สำหรับการลงทุน จำนวนเงินทุนและต้นทุนของเงินทุนมีผลกระทบต่ออุปสงค์ แต่ก็จัดหาเช่นกันนั่นคือเงินที่มีสำหรับการซื้อและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่นเมื่อความพร้อมของเงินทุนมี จำกัด ผู้ให้บริการเงินทุนมีแนวโน้มที่จะให้ยืมน้อยกว่าเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าที่แท้จริงหรือไม่ไกลเกิน "ทุนกอง" ซึ่งหมายความว่าเงินให้สินเชื่อจะถูกลดลงในอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าซึ่งจะช่วยลดกระแสเงินสดที่ใช้ประโยชน์และมูลค่าทรัพย์สิน
การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ในกระแสเงินทุนอาจส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเปลี่ยนแปลงอุปสงค์และอุปทานสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนของเงินทุนและความพร้อมของเงินทุนส่งผลกระทบต่ออุปทานโดยการจัดหาเงินทุนเพิ่มเติมสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พวกเขายังมีอิทธิพลต่อประชากรของผู้ซื้อที่มีศักยภาพที่กำลังมองหาข้อตกลง ปัจจัยทั้งสองนี้ทำงานร่วมกันเพื่อกำหนดค่าคุณสมบัติ
ราคาส่วนลด
ผลกระทบที่ชัดเจนที่สุดของอัตราดอกเบี้ยต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สามารถมองเห็นได้จากการลดราคาหรือมูลค่าเงินทุน อัตราการตั้งขึ้นเป็นทุนสามารถดูได้เป็นอัตราเงินปันผลที่นักลงทุนต้องการในขณะที่อัตราคิดลดเท่ากับความต้องการผลตอบแทนรวมของนักลงทุน K มักจะหมายถึง RROR ในขณะที่อัตราเงินทุนเท่ากับ (Kg) ซึ่ง g คือการเติบโตของรายได้ที่คาดหวังหรือการเพิ่มขึ้นของการแข็งค่าของเงินทุน
อัตราเหล่านี้แต่ละครั้งจะได้รับอิทธิพลจากอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงเนื่องจากอัตราดังกล่าวเท่ากับอัตราที่ปราศจากความเสี่ยงบวกกับความเสี่ยงที่สูง กว่า สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่อัตราปลอดความเสี่ยงคืออัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ รับประกันโดยเครดิตรัฐบาลกลางพวกเขาจะถือว่าปลอดความเสี่ยงเนื่องจากความน่าจะเป็นของการเริ่มต้นต่ำมาก เนื่องจากการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงจะต้องได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นอย่างน่าพอใจเพื่อชดเชยความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นเมื่อกำหนดอัตราคิดลดและอัตราการตั้งขึ้นเป็นทุนนักลงทุนจึงเพิ่มความเสี่ยงให้กับอัตราปลอดความเสี่ยงเพื่อกำหนดผลตอบแทน.
เนื่องจาก K (อัตราคิดลด) เท่ากับอัตราปลอดความเสี่ยงบวกกับความเสี่ยงดังนั้นอัตราการโอนเป็นทุนจึงเท่ากับอัตราปลอดความเสี่ยงบวกกับความเสี่ยงระดับพรีเมี่ยมน้อยกว่าการเติบโตของรายได้ที่คาดการณ์ไว้ (g) ถึงแม้ว่าเบี้ยประกันความเสี่ยงจะแตกต่างกันไปตามอุปสงค์และอุปทานและปัจจัยความเสี่ยงอื่น ๆ ในตลาดอัตราคิดลดจะแตกต่างกันไปตามการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยที่ทำขึ้น เมื่อผลตอบแทนที่ต้องการจากการแข่งขันหรือการลงทุนทดแทนเพิ่มขึ้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะลดลง ในทางกลับกันเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น
บรรทัดล่าง
มันเป็นสิ่งสำคัญที่จะมุ่งเน้นไปที่อัตราการจำนองเพราะพวกเขามีอิทธิพลโดยตรงต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ หากคุณเป็นเจ้าของบ้านที่คาดหวังหรือนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์วิธีง่ายๆในการวิจัยอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันคือการใช้เครื่องคิดเลขจำนอง
ที่กล่าวว่าเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อหลายด้านของอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากราคาบ้านใหม่ของคุณอัตราดอกเบี้ยยังส่งผลต่อความพร้อมของเงินทุนและความต้องการลงทุน เงินทุนเคลื่อนย้ายเหล่านี้มีอิทธิพลต่ออุปสงค์และอุปทานของอสังหาริมทรัพย์และส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยยังส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนจากการลงทุนทดแทนและการเปลี่ยนแปลงของราคาเพื่อให้สอดคล้องกับความเสี่ยงในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ในอัตราผลตอบแทนที่ต้องการสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังแตกต่างกันไปในระหว่างช่วงเวลาที่ทำให้ไม่มั่นคงในตลาดสินเชื่อ เนื่องจากนักลงทุนคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยในอนาคตที่เพิ่มขึ้นหรือความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจะทำให้เบี้ยประกันมีความเสี่ยงที่กว้างขึ้นและกดดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น
