การลงทุนในตลาดการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นกลยุทธ์ที่ต้องการระดับความซับซ้อนและความขยันหมั่นเพียรซึ่งเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่ตระหนักถึง มีศักยภาพขนาดใหญ่ แต่ใช้ความพยายามอย่างแท้จริงในการเงินสดดังนั้นจึงควรเข้าหาเป็นการลงทุนที่มีความสำคัญซึ่งต้องมีการมุ่งเน้น ขยัน; และการวิจัยอย่างรอบคอบเกี่ยวกับทรัพย์สินในท้องถิ่นเศรษฐกิจและแนวโน้มของประชากร นอกจากนี้ยังต้องมีการสร้างกลยุทธ์ในการรับทรัพย์สินและขายในที่สุด
ภาพรวม
การซื้อรถยนต์มือสองในการประมูลนั้นคล้ายคลึงกับการลงทุนในทรัพย์สินรอการขาย ตัวแทนจำหน่ายรถยนต์มือสองคือผู้ที่รู้ทุกยี่ห้อและรุ่นเช่นเดียวกับข้อบกพร่องทั่วไปและวิธีการเปลี่ยนพวกเขาเพื่อสร้างมูลค่า พวกเขามีความเสี่ยงน้อยกว่าคนทั่วไปที่เข้าร่วมการประมูลเพียงเพื่อซื้อรถในราคาลด
ผู้ซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์จำนวนมากไปที่การประมูลที่ศาลตามขั้นตอนโดยหวังว่าจะได้รับการต่อรองราคา - ความแตกต่างระหว่างราคาประมูลและมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ แต่พวกเขาอาจไม่มีความรู้ที่แท้จริงเกี่ยวกับการลงทุนหรือกลยุทธ์การลดความเสี่ยงใด ๆ นักลงทุนที่มีประสบการณ์ในตลาดทรัพย์สินที่อยู่อาศัยรู้ว่าการพึ่งพาความแตกต่างของราคาเป็นแหล่งรายได้หลักของการลงทุนเป็นสูตรสำหรับภัยพิบัติ
วิธีการที่ถูกต้องสำหรับการได้รับคุณสมบัติการยึดสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นวิธีปืนลูกซอง แต่การเลือกคุณสมบัติที่อยู่ในสถานที่ที่มีไว้สำหรับการพัฒนาขื้นใหม่หรือการปรับปรุง สถานที่ให้บริการต้องมีคุณสมบัติที่เป็นเอกลักษณ์ที่ทำให้โดดเด่นจากผู้อื่นในพื้นที่ใกล้เคียงหรือตลาดท้องถิ่นหรือที่นำเสนอโอกาสในการสร้างมูลค่า
กลยุทธ์การลงทุน
นักลงทุนใด ๆ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรมีกลยุทธ์เฉพาะที่รวมถึงเป้าหมายและลักษณะในการรับทรัพย์สินเพื่อการถือครองและในที่สุดสำหรับการกำจัดมัน กลยุทธ์นี้มีความสำคัญยิ่งขึ้นเมื่อลงทุนในตลาดยึดสังหาริมทรัพย์ คุณต้องพิจารณาว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นเป็นผลมาจากสถานการณ์ที่ไม่ซ้ำกันบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของเดิมหรือเป็นผลมาจากแนวโน้มที่กว้างขึ้นที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดท้องถิ่น
นักลงทุนจำเป็นต้องทำการวิจัยเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเป็นจำนวนมาก ความต้องการใช้คุณสมบัติเป็นหน้าที่ของการเติบโตของประชากรการเติบโตของงานการเติบโตของรายได้แบบใช้แล้วทิ้งและการเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์ จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อการกำหนดราคารวมทั้งความสามารถในการขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการลงทุน
วิจัยการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่จะเกิดขึ้นเช่นถนนโรงเรียนและโครงการชุมชน เรียนรู้ว่ารัฐบาลท้องถิ่นและรัฐสนับสนุนการเติบโตของธุรกิจและวางแผนที่จะแก้ไขปัญหาใด ๆ เช่นการจราจรคุณภาพอากาศอาชญากรรมและภาษีได้อย่างไร รายการทั้งหมดเหล่านี้จะทำให้พื้นที่เป็นที่ต้องการมากขึ้นและเพิ่มมูลค่าของคุณสมบัติภายใน
กลยุทธ์การได้มา
นักลงทุนส่วนใหญ่ได้รับการสอนให้กัดเซาะสิ่งตีพิมพ์ที่ระบุรายการทรัพย์สินที่จะประมูลและเพื่อให้สอดคล้องกับเจ้าของเกี่ยวกับความตั้งใจที่จะซื้อทรัพย์สินก่อนที่จะเข้าสู่การประมูล แม้ว่าข้อตกลงสามารถทำได้ในขั้นตอนของศาลการหาวิธีอื่นในการรักษาความปลอดภัยของอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาจะช่วยเพิ่มโอกาสในการปิด นอกจากนี้ยังสามารถให้โอกาสในการทำความเข้าใจและวิเคราะห์ทรัพย์สิน
ตัวอย่างเช่นสมมติว่านักลงทุนสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ผู้ติดต่อของเขาในตลาดและความรู้เกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อช่วยเจ้าของบ้านที่ดิ้นรนเจรจากับผู้ให้กู้ หากปัญหาสินเชื่อหมดลงนักลงทุนไม่เพียง แต่เพิ่มชื่อเสียงของเขาทั้งกับเจ้าของและผู้ให้กู้เท่านั้นนักลงทุนอาจได้รับการอ้างอิงและการเข้าถึงผู้อื่นด้วยสินเชื่อที่มีปัญหา และหากสถานการณ์ไม่สามารถดำเนินการได้นักลงทุนเป็นคนแรกในการได้มาซึ่งทรัพย์สินเพราะพวกเขาได้รับความไว้วางใจจากเจ้าของ นักลงทุนยังสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดว่าจะซื้อทรัพย์สินเพราะพวกเขาได้เรียนรู้เกี่ยวกับข้อเสียและผลประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์
กลยุทธ์อีกประการหนึ่งคือการซื้อสินเชื่อด้อยคุณภาพที่มีส่วนลดจากผู้ให้กู้ ธนาคารและสถาบันสินเชื่ออื่น ๆ ไม่ชอบรับทรัพย์สิน เพื่อหลีกเลี่ยงการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (REO) สถาบันเหล่านี้มักจะขายสินเชื่อด้อยคุณภาพจำนวนมากในราคาที่ลดลงอย่างมาก
นักลงทุนสามารถมีความยืดหยุ่นมากกว่าผู้ให้กู้ในการหาสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ซึ่งบางครั้งเปลี่ยนเป็นเงินกู้ที่มีประสิทธิภาพซึ่งจะได้รับผลตอบแทนที่สูงกว่ามากจากพื้นฐานการลงทุนที่ต่ำกว่าของนักลงทุน
นักลงทุนสามารถถือหรือขายได้ในระดับพรีเมี่ยมเมื่อทำการแสดงมาระยะหนึ่งแล้ว ในกรณีที่ไม่สามารถทำงานได้นักลงทุนสามารถยึดทรัพย์สินและมีกรรมสิทธิ์โดยไม่ต้องแข่งขันกับบุคคลอื่น ข้อเสียเพียงอย่างเดียวของวิธีนี้คือการซื้อกลุ่มสินเชื่อต้องใช้เงินทุนมากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลในการประมูล ประเด็นคือมีวิธีที่สร้างสรรค์ในการลดการแข่งขันในการรับสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิด
ช่วงเวลาการถือครองและกลยุทธ์ทางออก
นักลงทุนควรแน่ใจว่าจะทำอย่างไรเมื่อได้สินทรัพย์มา
สถานที่ให้บริการจะถูก "พลิก" กลับเข้าสู่ตลาดหรือจะจัดขึ้นและปรุงรสรอการเปลี่ยนแปลงของตลาดก่อนการขาย? นักลงทุนที่พิจารณาการซื้อ foreclosures แล้วทำการรีมาร์เก็ตติ้งพวกเขาในไม่ช้าหลังจากการซื้อควรหาวิธีปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ การปรับปรุงที่ให้ผลสูงสุดสำหรับเจ้าชู้รวมถึงการเพิ่มห้องนอนและห้องน้ำห้องครัวที่ปรับปรุงใหม่และห้องใต้ดินที่ตกแต่งหรือพื้นที่อื่น ๆ ที่ไม่ได้ใช้
เนื่องจากข้อมูลธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นความรู้สาธารณะผู้ซื้อที่คาดหวังบางรายจะระมัดระวังในการจ่ายค่าพรีเมี่ยมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ทันทีหลังจากการขายทรัพย์สินที่ยึดสังหาริมทรัพย์แม้ว่าราคาจะสอดคล้องกับคุณสมบัติอื่น ๆ ในพื้นที่ การสร้างคุณค่าผ่านการพัฒนาขื้นใหม่ช่วยให้เหตุผลสำหรับราคาขายต่อที่สูงขึ้นและสามารถลดความเสี่ยงของช่วงเวลาการตลาดที่ยาวนาน อย่างไรก็ตามนักลงทุนควรระวังที่จะไม่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนักเพราะราคาจะสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียง
กลยุทธ์อีกประการหนึ่งคือการถือสินทรัพย์เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจนกว่าจะมีอะไรเกิดขึ้นในตลาดเพื่อเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ อีกครั้งนักลงทุนจะต้องตระหนักถึงตลาดเช่าเพื่อให้แน่ใจว่ามีความต้องการที่เพียงพอสำหรับพื้นที่เช่า และทรัพย์สินที่ซื้อนั้นจะมีคำสั่งให้เช่ามากพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน
สำหรับผู้ที่สามารถจัดการกับเวลาและความพยายามเพิ่มเติมนั้นจะต้องเป็นเจ้าของบ้านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนลดและการแปลงเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าสามารถสร้างความมั่งคั่งที่สำคัญ ความสามารถในการรับเงินทางการเงินที่น่าสนใจเช่นสินเชื่อดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวพร้อมกับการหักลดหย่อนดอกเบี้ยจำนองจากภาษีเงินได้เป็นวิธีที่ดีในการสร้างกระแสเงินสดในขณะที่รอเวลาที่เหมาะสมในการขาย
แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจะไม่ผันผวนเหมือนสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ แต่มีลักษณะเป็นระยะเวลานาน ๆ ที่ให้ผลตอบแทนต่ำและจากนั้นมูลค่า "ป๊อป" ที่สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของอุปสงค์ที่อธิบายผลตอบแทนที่สำคัญ อีกครั้งนี่เป็นแรงผลักดันสำหรับการวิจัยอย่างต่อเนื่องและกลยุทธ์ระยะเวลาการถือครองที่จะช่วยประมาณการระยะเวลาของการกระโดดค่าและสร้างแผนสำหรับสินทรัพย์ในการเตรียมการขาย
ออกจากกลยุทธ์
การไม่มีความคิดผ่านกลยุทธ์การออกเป็นความผิดพลาดครั้งใหญ่ที่นักลงทุนหน้าใหม่ทำกัน หลายคนอยู่ภายใต้การแสดงผลที่ผิดพลาดว่าเวลาที่ดีที่สุดในการลงทุนในทรัพย์สินรอการขายคือเมื่อมีจำนวนมากของพวกเขาที่มีอยู่ ที่จริงแล้วการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของบ้านสำหรับขายและทรัพย์สินรอการขายเป็นการตอกย้ำปัญหาที่ทำให้ผู้คนจากการชำระเงินกู้ของพวกเขาหรือทำให้พวกเขาไม่เต็มใจที่จะรักษาบ้านของพวกเขา นี่อาจเป็นเพราะการสูญเสียงานในพื้นที่หรือปัญหาโครงสร้างพื้นฐานบางอย่างที่ทำให้พื้นที่ไม่พึงประสงค์ แนวโน้มเหล่านั้นจะมีผลกระทบเชิงบวกกับอุปทานของบ้านที่มีอยู่เพื่อขายหรือทรัพย์สินรอการขายและผลกระทบเชิงลบกับความต้องการ ซึ่งหมายความว่าจะเป็นการยากที่จะขายทรัพย์สินจนกว่าปัจจัยพื้นฐานตลาดจะดีขึ้น
ข้อผิดพลาดทั่วไปที่เกิดขึ้นจากนักลงทุนที่พึ่งพาผลต่างของการกำหนดราคาเพียงเพื่อผลกำไรคือพวกเขาไม่ได้ตระหนักถึงผลกระทบด้านลบของการแบกภาระต้นทุน ค่าใช้จ่ายอาจรวมถึงการจ่ายจำนอง, ภาษี, ประกันและการบำรุงรักษาในระหว่างการตลาดยืดเยื้อและระยะเวลาการขาย
การกำหนดเส้นตายในการขายอสังหาริมทรัพย์แล้วลดราคาลงจนกว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีหนึ่งในการหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายในการขนส่งที่สูงเกินไป มันจะดีกว่ามากที่จะขายที่กำไรเล็ก ๆ น้อย ๆ เป็นศูนย์มากกว่าที่จะทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่จะทำให้แน่ใจว่าช่วงเวลาการตลาดที่ยาวนานและต้นทุนการดำเนินการสูงที่อาจนำไปสู่การสูญเสีย
บรรทัดล่าง
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีประสิทธิภาพเพื่อสร้างความมั่งคั่งเป็นกลยุทธ์ที่ใช้การได้ แต่ไม่ใช่วิธีที่จะทำให้รวยได้อย่างรวดเร็ว สำหรับเรื่องราวที่น่าสนใจทุกคนมีคนอีก 10 คนที่สูญเสียเงินทุนเพราะพวกเขาไม่ทันกับการเปลี่ยนแปลงของแนวโน้มตลาด
ผู้ที่ประสบความสำเร็จในตลาดยึดสังหาริมทรัพย์ได้ศึกษากลยุทธ์และกลยุทธ์ของนักลงทุนที่ประสบความสำเร็จอื่น ๆ พวกเขาใช้เวลาและทรัพยากรในการสร้างความสัมพันธ์ทางการตลาดที่เหมาะสมเพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันเหนือผู้อื่น แต่การทุ่มเทเวลาและพลังงานในการทำความรู้จักกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเป็นเพียงหนึ่งในหลาย ๆ กลยุทธ์ที่นักลงทุนสามารถใช้ในการแข่งขัน ความสำเร็จมาจากการออกแบบอย่างรอบคอบและดำเนินการซื้อรวมถึงกลยุทธ์ทางออกอัจฉริยะ
