การพลิกกับคุณสมบัติรายได้ค่าเช่า: ภาพรวม
คำถามที่ว่าการพลิกหรือซื้อหรือถือครองเป็นกลยุทธ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดไม่มีคำตอบที่ถูกต้อง แต่การตัดสินใจเลือกวิธีหนึ่งมากกว่าวิธีอื่นควรเป็นส่วนหนึ่งของแผนกลยุทธ์ที่ชัดเจนซึ่งพิจารณาถึงเป้าหมายการลงทุนโดยรวมของนักลงทุน การพิจารณาจะรวมถึงโอกาสที่นำเสนอโดยตลาดที่มีอยู่
ทำไมต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนรายย่อยด้วยเหตุผลหลายประการดังต่อไปนี้:
- อสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนที่คาดการณ์ได้มากกว่าหุ้นและพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ให้การป้องกันความเสี่ยงเงินเฟ้อเนื่องจากอัตราค่าเช่าและกระแสเงินสดการลงทุนมักจะเพิ่มขึ้นอย่างน้อยเท่ากับอัตราเงินเฟ้ออสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงให้สถานที่ที่ยอดเยี่ยมสำหรับเงินทุนในเวลาที่นักลงทุนไม่แน่ใจ ของโอกาสในตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้หรือเมื่อนักลงทุนคาดหวังผลตอบแทนระยะยาวในตราสารหนี้และสินทรัพย์อื่น ๆ ที่จะไม่เพียงพอส่วนที่สร้างขึ้นในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ฐานที่ดีสำหรับการจัดหาเงินทุนโอกาสการลงทุนอื่น ๆ แทนที่จะยืมเพื่อรับเงินลงทุน (เช่นการซื้อหุ้นที่มีมาร์จิ้น) นักลงทุนสามารถยืมเงินทุนเพื่อลงทุนในโครงการอื่น ๆ ความสะดวกในการยืมเทียบกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์รวมกับความสามารถในการหักลดหย่อนของดอกเบี้ยจำนองทำให้ทางเลือกนี้เป็นวิธีที่ไม่แพงสำหรับการลงทุนทางการเงินโอกาสอื่น ๆ สำหรับนักลงทุนที่สบายใจกับความเสี่ยงทางการเงินเพิ่มเติม สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสามารถใช้เป็นบ้านหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น (เห็นได้ชัดว่าไม่ใช่ในเวลาเดียวกัน)
อิทธิพลของปัจจัยการตลาด
ในการร่างความหมายของการพลิกหรือถือการตัดสินใจเราต้องเข้าใจประเด็นที่มีอยู่ในแต่ละกลยุทธ์ เมื่อเทียบกับหุ้นและพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดที่ค่อนข้างไม่มีประสิทธิภาพโดยมีปริมาณธุรกรรมต่ำและข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และตลาดที่มักไม่โปร่งใส ความยากลำบากในการค้นหาโอกาสด้านอสังหาริมทรัพย์เมื่อรวมกับสภาพคล่องของตลาดทำให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทำได้ยากและมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าการซื้อขายหุ้นและการซื้อขายตราสารหนี้
ในด้านบวกความผันผวนของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นช้ากว่า อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีมูลค่าตามวิธีการประเมินราคาไม่ใช่การซื้อขายอย่างต่อเนื่องซึ่งส่งผลให้ผลตอบแทนการลงทุนที่คาดการณ์ได้มากขึ้นและมีความผันผวนน้อยกว่าผลตอบแทนของหุ้นและพันธบัตร เนื่องจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากแนวโน้มเศรษฐกิจในระยะยาวเช่นการเติบโตของประชากรในท้องถิ่นงานและเศรษฐกิจทั่วไปอสังหาริมทรัพย์ได้ขยายระยะเวลาของมูลค่าที่สูงและต่ำและปริมาณธุรกรรม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มสูงขึ้นมีความต้องการและระยะเวลาที่เพิ่มขึ้นซึ่งนักลงทุน "ทำหญ้าแห้งในขณะที่ดวงอาทิตย์ส่องแสง" ในขณะที่ตลาดมีแนวโน้มที่จะแสดงการซื้อขายที่ จำกัด โดยที่นักลงทุนจะขาดทุนกระดาษจนกระทั่งตลาดฟื้นขึ้นมาอีกครั้ง กำไร
เพื่อแสดงให้เห็นถึงต้นทุนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างสูงในกลยุทธ์การลงทุนโดยรวมให้เปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างการลงทุนในตราสารทุน $ 200, 000 และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เท่ากัน นักลงทุนสามารถขายส่วนหนึ่งของการลงทุนเพื่อทำกำไรและรักษายอดคงเหลือให้กับค่าเงินดอลลาร์โดยเฉลี่ยขณะที่พวกเขารอผลกำไรที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตหรือดำรงตำแหน่งระยะยาวในอุตสาหกรรมหรือ บริษัท นั้น. ตำแหน่งในอสังหาริมทรัพย์ $ 200, 000 อาจเป็นอะไรก็ได้ตั้งแต่บ้านครอบครัวเดี่ยวไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กสองแห่ง
ยกเว้นการแปลงสภาพการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เช่นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ปัญหาหนึ่งที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่อยู่อาศัยก็คือมันไม่ได้แบ่งย่อยได้ง่าย ด้วยการลงทุนประเภทอื่น ๆ เช่นหุ้นหากนักลงทุนไม่สบายใจที่จะได้รับผลตอบแทนเขาหรือเธอสามารถ "ปลดออก" การสัมผัสกับอนุพันธ์หรือโดยการขายส่วนหนึ่งของการลงทุน สำหรับอสังหาริมทรัพย์หากนักลงทุนมีกรรมสิทธิ์ แต่เพียงผู้เดียววิธีเดียวที่สามารถลดการเปิดเผยได้คือการขายผลประโยชน์ของหุ้นส่วนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาด้านการควบคุมกฎหมายและการจัดการ
ข้อดีข้อเสียของการพลิก
ข้อได้เปรียบที่ชัดเจนที่สุดของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือความสามารถในการรับรู้ผลกำไรในทันทีและมีทุนผูกติดอยู่กับเวลาที่น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ นอกจากนี้ยังแตกต่างจากตลาดหุ้นซึ่งสามารถเปิดในช่วงกลางของวันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการคาดการณ์ได้ง่ายขึ้นและสามารถผลิตระยะเวลานานที่ชดเชยนักลงทุนสำหรับคุณสมบัติการพลิก ในแง่นี้คุณสมบัติการพลิกอาจถือได้ว่าเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่ปลอดภัยเพราะมีวัตถุประสงค์เพื่อให้เงินทุนมีความเสี่ยงในระยะเวลาที่น้อยที่สุดและเพราะขาดการจัดการและความเสี่ยงในการเช่าอสังหาริมทรัพย์
คุณสมบัติหลักสองประเภทสามารถใช้ในการซื้อ / ขายเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่แรกก็คือบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ที่สามารถซื้อต่ำกว่ามูลค่าตลาดในปัจจุบันเพราะพวกเขาอยู่ในความทุกข์ทางการเงิน ประการที่สองคือตัวจัดการส่วนบนคุณสมบัติที่มีโครงสร้างปัญหาการออกแบบหรือปัญหาเงื่อนไขที่สามารถเอาชนะเพื่อสร้างมูลค่า
นักลงทุนที่มุ่งเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาจะทำเช่นนั้นโดยการระบุเจ้าของบ้านที่ไม่สามารถจัดการหรือรักษาอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาอีกต่อไปหรือโดยการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ overleveraged และมีความเสี่ยงในการเริ่มต้น ในทางกลับกันผู้ที่ชื่นชอบ fixers จะสร้างหรือปรับปรุงคุณสมบัติเพื่อให้ทำงานได้ดีขึ้นสำหรับเจ้าของบ้านหรือมีประสิทธิภาพมากขึ้นสำหรับผู้เช่าอพาร์ทเมน
ด้วยการใช้กลยุทธ์นี้ผู้ซื้อของผู้ให้บริการจะต้องอาศัยเงินลงทุนเพื่อเพิ่มมูลค่าเมื่อเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระดับต่ำเพื่อสร้างผลตอบแทนการลงทุนที่สูง แน่นอนว่ามันเป็นไปได้ที่จะรวมสองกลยุทธ์นี้เมื่อพลิกคุณสมบัติและนักลงทุนจำนวนมากทำเช่นนั้น
อย่างไรก็ตามการพลิกคุณสมบัติสามารถสร้างปัญหาค่าใช้จ่ายและภาษีที่ไม่ได้เผชิญกับการลงทุนระยะยาว ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการพลิกสามารถเรียกร้องเงินเป็นจำนวนมากนำไปสู่ปัญหากระแสเงินสด เนื่องจากต้นทุนการทำธุรกรรมมีสูงมากทั้งทางด้านซื้อและขายพวกเขาสามารถส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลกำไร คุณสมบัติในการพลิกกลับอย่างรวดเร็ว (และความเร็วคือทุกอย่างที่ประสบความสำเร็จในการพลิกข้อเสนอ) สามารถสร้างรายได้ที่สามารถเพิ่มภาษีได้ - โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากสิ่งที่เคลื่อนไหวเร็วเกินไปที่จะใช้ประโยชน์จากกฎภาษีกำไรระยะยาว
นอกจากนี้การค้นหาโอกาสเหล่านี้อาจทำได้ยากในช่วงเวลาที่ยืดเยื้อและสม่ำเสมอ สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่การพลิกทรัพย์สินควรพิจารณากลยุทธ์ทางกลยุทธ์มากกว่าแผนการลงทุนระยะยาว
ข้อดีข้อเสียของการถือครอง
มันเป็นความจริงที่รู้จักกันดีว่าการซื้อและถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นสูตรสำหรับสะสมความมั่งคั่งอันยิ่งใหญ่ "เงินเก่า" ส่วนใหญ่ในสหรัฐอเมริกาและในต่างประเทศได้มาจากการครอบครองที่ดิน แม้จะมีช่วงราคาลดลง แต่ราคาที่ดินก็ยังดีดตัวขึ้นในระยะยาวเนื่องจากอุปทานที่ดินมี จำกัด
อย่างไรก็ตามการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวมีปัญหาด้านการจัดการและกฎหมายมากมายซึ่งนักลงทุนในหุ้นและพันธบัตรไม่ต้องโต้แย้ง การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นความพยายามอย่างมากในการจัดการซึ่งอยู่นอกเหนือความสามารถของนักลงทุนจำนวนมาก
ผู้ลงทุนในตราสารทุนต้องมีทักษะในการวิเคราะห์ตลาดเฉพาะ บริษัท ใด บริษัท หนึ่งและความสามารถของผู้บริหารในการดำเนินกลยุทธ์ทางธุรกิจ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวต้องการทักษะเดียวกัน แต่มีความรับผิดชอบเพิ่มเติมในการสร้างและดำเนินกลยุทธ์ทางธุรกิจเหล่านั้นสำหรับคุณสมบัติของเขาหรือเธอ
นักลงทุนจำนวนมากโดยเฉพาะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าเป็นครั้งแรกมีความพร้อมหรือไม่พร้อมที่จะรับมือกับความรับผิดชอบที่มาพร้อมกับการเป็นเจ้าของบ้าน กระบวนการค้นหาผู้เช่าที่มีคุณภาพและการให้บริการตามความต้องการรวมถึงการจัดการบำรุงรักษาและการดูแลรักษาทรัพย์สินอาจเป็นเรื่องที่เครียดและต้องใช้เวลามาก แต่การจัดการทรัพย์สินที่ประสบความสำเร็จเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการสร้างกระแสเงินสดจากการลงทุน
ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวนั้นยิ่งใหญ่ แต่ถ้าลดลงผู้ลงทุนก็จะได้รับการชดเชยอย่างดี ความเสี่ยงเหล่านี้ส่วนใหญ่ซึ่งรวมถึงความเสี่ยงด้านธุรกรรมของการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ความเสี่ยงต่อความเป็นอยู่ที่ดีของทรัพย์สินและความเสี่ยงในการค้นหาและให้บริการผู้เช่าถือเป็นความเสี่ยงที่ไม่มีระบบหรือความเสี่ยงการลงทุนที่สามารถกระจายออกไป ของการลงทุนซื้อในผลงานที่ดี ปัญหาสำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่คือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินทุนสูง จำนวนเงินที่จำเป็นในการซื้อทรัพย์สินที่เพียงพอเพื่อลดความเสี่ยงเหล่านี้อยู่นอกเหนือความสามารถหรือความสามารถของพวกเขา
การเลือกกลยุทธ์
ในการตัดสินใจว่าการพลิกทรัพย์สินหรือถือครองระยะยาวเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดหรือไม่นั้นเราจำเป็นต้องตอบคำถามสำคัญสองสามข้อ นักลงทุนจะต้องตัดสินใจว่าการจัดสรรทุนเป็นแบบถาวรหรือชั่วคราวและเป็นส่วนสำคัญของกลยุทธ์การลงทุนโดยรวมหรือวิธีการเพื่อเพิ่มผลตอบแทน เราต้องกำหนดความเสี่ยงและอัตราส่วนผลตอบแทนที่เหมาะสมสำหรับพอร์ตการลงทุนในส่วนนี้และดูว่าผู้ลงทุนมีความอดทนและทักษะที่เหมาะสมในการจัดการความรับผิดชอบที่สอดคล้องกับการลงทุนประเภทใด
หากเงินทุนไม่พร้อมที่จะซื้อพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลายนักลงทุนที่คาดหวังจะต้องเตรียมที่จะรับความเสี่ยงที่ไม่เป็นระบบรวมถึงความเสี่ยงด้านทรัพย์สินส่วนบุคคลและความต้องการที่อาจเกิดขึ้นกับการขาดความต้องการอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะโดยเจ้าของบ้านหรือผู้เช่า ในการตัดสินใจใช้กลยุทธ์การซื้อและขายนักลงทุนจะต้องพิจารณาด้วยว่าเขาหรือเธอมีทักษะในการเปิดเผยคุณสมบัติการขายที่มีความสุขหรือผู้ให้บริการส่วนบน ในกลยุทธ์การทำธุรกรรมนี้เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาว่าเงินทุนสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในเวลาที่เพียงพอหรือไม่ภายในระยะเวลาการลงทุนที่กำหนดเพื่อเอาชนะต้นทุนการทำธุรกรรมทั้งในด้านการซื้อและขายรวมถึงนายหน้าการจัดหาเงินทุนและค่าธรรมเนียมการปิดบัญชี
บรรทัดล่าง
แม้ว่าการเลือกระหว่างสองกลยุทธ์ที่เป็นปัญหานั้นขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเงินและเป้าหมายการลงทุนของตัวเอง แต่โดยทั่วไปแล้วกลยุทธ์การถือครองระยะยาวนั้นเหมาะสมกว่าสำหรับผู้ที่ใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหลักของพอร์ตการลงทุนโดยรวมของพวกเขา การพลิกคุณสมบัติมีความเหมาะสมมากกว่าเมื่อใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนเสริมหรือชั้นเชิงการเพิ่มผลตอบแทน
นักลงทุนที่ต้องการสะสมความมั่งคั่งและหารายได้จากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาถืออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวโดยใช้ทุนที่มีอยู่ในพอร์ทเพื่อเป็นเงินทุนสำหรับโอกาสการลงทุนอื่น ๆ ด้วยศักยภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาด คุณสมบัติการพลิกเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับช่วงเวลาที่โอกาสในตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้ต่ำหรือสำหรับนักลงทุนที่ต้องการรับผลกำไรระยะสั้นตราบเท่าที่ตลาดในปัจจุบันอนุญาต
