อัตราผลตอบแทนการจัดการทางการเงินคืออะไร - FMRR
อัตราการจัดการทางการเงินของผลตอบแทน (FMRR) เป็นตัวชี้วัดที่ใช้ในการประเมินประสิทธิภาพของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และเกี่ยวข้องกับความไว้วางใจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) REITs เป็นหุ้นที่เสนอขายต่อสาธารณะโดย บริษัท อสังหาริมทรัพย์หรือความน่าเชื่อถือที่มีพอร์ตโฟลิโอของทรัพย์สินที่สร้างรายได้และ / หรือการจำนอง
FMRR นั้นคล้ายกับอัตราผลตอบแทนภายในและคำนึงถึงความยาวและความเสี่ยงของการลงทุน FMRR ระบุกระแสเงินสด (การไหลเข้าและไหลออก) ในสองอัตราที่แตกต่างที่รู้จักกันในชื่ออัตราที่ปลอดภัยและอัตราการลงทุนใหม่
อธิบายอัตราการจัดการทางการเงินของผลตอบแทน
เนื่องจากการคำนวณอัตราผลตอบแทนการจัดการทางการเงินมีความซับซ้อนผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนจำนวนมากเลือกที่จะใช้ตัวชี้วัดอื่น ๆ สำหรับการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ประโยชน์ของการใช้ FMRR คือช่วยให้นักลงทุนสามารถเปรียบเทียบโอกาสการลงทุนได้อย่างเท่าเทียมกัน
แม้ว่าอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เป็นมาตรการมาตรฐานผลตอบแทนภายในศัพท์ทางการเงินมานานข้อเสียเปรียบหลักคือการไม่สามารถคิดค่าของเวลาหรือช่วงเวลาการถือครอง ดังนั้นจึงเป็นตัวบ่งชี้สภาพคล่องที่อ่อนแอซึ่งมีบทบาทสำคัญในการกำหนดระดับความเสี่ยงโดยรวมของการลงทุนหรือยานพาหนะ ตัวอย่างเช่นเมื่อใช้เพียง IRR กองทุนสองกองทุนอาจมีลักษณะเหมือนกันโดยขึ้นอยู่กับอัตราผลตอบแทน แต่กองทุนหนึ่งอาจใช้เวลานานเป็นสองเท่าในการกลับไปสู่จำนวนเงินต้นเดิม นักวิเคราะห์หลายคนจะเสริมมาตรการผลตอบแทน IRR หรือ MIRR กับระยะเวลาคืนทุนเพื่อประเมินระยะเวลาที่จำเป็นในการชดเชยผลรวมการลงทุนหลัก
อัตราผลตอบแทนภายในที่ได้รับการแก้ไขจะปรับปรุงให้ดีขึ้นกับอัตราผลตอบแทนมาตรฐานโดยปรับความแตกต่างของอัตราการลงทุนใหม่ที่คาดว่าจะเกิดจากการจ่ายเงินสดครั้งแรกและกระแสเงินสดไหลเข้าภายหลัง FMRR ก้าวไปอีกขั้นด้วยการระบุการไหลออกของเงินสดและการไหลเข้าของเงินสดในสองอัตราที่แตกต่างกันที่เรียกว่า "อัตราที่ปลอดภัย" และ "อัตราการลงทุนใหม่" FMRR ยังทำให้สมมติฐานเพิ่มเติมไม่รวมอยู่ใน IRR และ MIRR กระแสเงินสดเป็นลบจะใช้เพื่อครอบคลุมกระแสเงินสดเชิงลบนั้น
- อัตราที่ปลอดภัย ถือว่าเงินที่ต้องใช้เพื่อครอบคลุมกระแสเงินสดที่เป็นลบนั้นจะได้รับดอกเบี้ยในอัตราที่สามารถเข้าถึงได้ง่ายและสามารถถอนออกได้เมื่อจำเป็นในการแจ้งให้ทราบล่วงหน้า (เช่นจากบัญชีเงินฝากหนึ่งวัน) ในตัวอย่างนี้อัตราเป็น "ปลอดภัย" เนื่องจากเงินทุนมีสภาพคล่องสูงและพร้อมใช้งานอย่างปลอดภัยโดยมีความเสี่ยงน้อยที่สุดเมื่อต้องการ อัตราการลงทุนใหม่ รวมถึงอัตราที่จะได้รับเมื่อกระแสเงินสดเป็นบวกจะถูกนำกลับไปลงทุนในการลงทุนระยะกลางหรือระยะยาวที่คล้ายกันและมีความเสี่ยงเทียบเท่า อัตราการลงทุนใหม่นั้นสูงกว่าอัตราที่ปลอดภัยเพราะไม่ใช่ของเหลว (เช่นเกี่ยวข้องกับการลงทุนอื่น) จึงต้องใช้อัตราคิดลดที่มีความเสี่ยงสูง
ประเด็นที่สำคัญ
- อัตราการจัดการทางการเงินของผลตอบแทน (FMRR) เป็นตัวชี้วัดที่ใช้ในการประเมินผลการดำเนินงานของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และเกี่ยวข้องกับ REITs FMRR ขึ้นอยู่กับสูตร IRR ที่ปรับเปลี่ยนซึ่งใช้อัตราผลตอบแทนที่ปลอดภัยและอัตราผลตอบแทน reinvestment เพราะ การคำนวณอัตราผลตอบแทนทางการเงินนั้นซับซ้อนผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนจำนวนมากเลือกใช้ตัวชี้วัดอื่น ๆ สำหรับการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์
กำลังคำนวณ FMRR
เนื่องจาก FMRR เป็นอัตราผลตอบแทนภายในที่ถูกแก้ไขจึงไม่มีวิธีการคำนวณแบบสูตร แต่ต้องคำนวณโดยการวนซ้ำของการลองผิดลองถูกซอฟต์แวร์คอมพิวเตอร์ทำได้ง่าย ก่อนที่จะใช้ซอฟต์แวร์ดังกล่าวมีขั้นตอนสำคัญที่ต้องดำเนินการเพื่อกำหนดอัตราความปลอดภัยและอัตราการลงทุนใหม่ (สูงกว่าอัตราความปลอดภัย) เพื่อนำไปใช้กับกระแสเงินสดในอนาคตทั้งหมดในช่วงระยะเวลาการถือครองที่เฉพาะเจาะจง
- นำกระแสเงินสดติดลบทั้งหมดออกในอนาคตโดยดูที่กระแสเงินสดที่เป็นบวกของปีที่แล้วเมื่อเป็นไปได้ การไหลออกจะถูกลดราคากลับไปที่อัตราผลตอบแทนที่ปลอดภัยและหักออกจากกระแสเงินสดที่เป็นบวกใด ๆ ลดกระแสเงินสดอื่น ๆ ทั้งหมดที่อาจไม่ได้นำไปใช้กับขั้นตอนที่ 1 ถึงปัจจุบันในอัตราที่ปลอดภัยเช่นกัน รอบระยะเวลากระแสเงินสดบวกที่เหลืออยู่ในอัตราการลงทุนใหม่ เหล่านี้จะถูกเพิ่มเข้าไปในกระแสเงินสดที่คาดการณ์ไว้จากการขายเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการถือครองการลงทุนคำนวณ IRR
ผลลัพธ์ของขั้นตอนเหล่านี้คืออัตราผลตอบแทนทางการเงิน
