สารบัญ
- อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คืออะไร?
- พื้นฐานของ CRE
- เช่า Lowdown
- ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
- การลงทุนใน CRE
- ข้อดีของ CRE
- ข้อเสียของ CRE
- ตัวอย่างโลกแห่งความจริงของ CRE
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คืออะไร - CRE?
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (CRE) เป็นทรัพย์สินที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจโดยเฉพาะหรือเพื่อให้พื้นที่ทำงานมากกว่าที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่แล้วอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะให้เช่าแก่ผู้เช่าเพื่อดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีตั้งแต่สถานีบริการน้ำมันเดียวไปจนถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ประกอบด้วยผู้ค้าปลีกทุกประเภทพื้นที่สำนักงานโรงแรมห้างสรรพสินค้าแถบร้านอาหารและร้านสะดวกซื้อ
พื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์พร้อมกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์หลักสองประเภท ที่อยู่อาศัยรวมถึงโครงสร้างที่สงวนไว้สำหรับที่อยู่อาศัยของมนุษย์และไม่ใช่เพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม ตามชื่อของมันหมายถึงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ใช้ในการพาณิชย์
หน่วยงานกำกับดูแลการแบ่งเขตและออกใบอนุญาตบางแห่งยังแยกทรัพย์สินอุตสาหกรรมซึ่งเป็นไซต์ที่ใช้สำหรับการผลิตและการผลิตสินค้าโดยเฉพาะสินค้าที่มีน้ำหนักมาก แต่ส่วนใหญ่คิดว่าเป็นส่วนย่อยของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์แบ่งออกเป็นสี่ชั้นขึ้นอยู่กับฟังก์ชั่น: สำนักงาน, อุตสาหกรรม, multifamily และค้าปลีก ช่องว่างแต่ละรายการจะถูกจัดหมวดหมู่ด้วย ตัวอย่างเช่นพื้นที่สำนักงานมีลักษณะเป็นคลาส A, คลาส B หรือคลาส C
- คลาส A แสดงถึงอาคารที่ดีที่สุดในแง่ของความสวยงามอายุคุณภาพของโครงสร้างพื้นฐานและที่ตั้งอาคารคลาส B มักจะมีอายุมากกว่าและไม่สามารถแข่งขันได้ในราคาที่ฉลาดเมื่อเทียบกับอาคารคลาส A นักลงทุนมักจะกำหนดเป้าหมายอาคารเหล่านี้เพื่อการฟื้นฟูอาคารคลาส C เป็นอาคารที่เก่าแก่ที่สุดซึ่งมีอายุมากกว่า 20 ปีตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีเสน่ห์น้อยกว่าและจำเป็นต้องบำรุงรักษา
ประเด็นที่สำคัญ
- อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นทรัพย์สินที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจเท่านั้นเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยสี่ชั้นของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ประกอบด้วยสำนักงานอุตสาหกรรมหลายประเภทและค้าปลีกอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ให้รายได้เช่นเดียวกับบางอย่าง การแข็งค่าของเงินทุนสำหรับนักลงทุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นั้นต้องอาศัยความซับซ้อนและเงินทุนจากนักลงทุนมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แบบสาธารณะ (REITs) เป็นวิธีที่เป็นไปได้สำหรับบุคคลที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
เช่า Lowdown
บางธุรกิจเป็นเจ้าของอาคารที่พวกเขาครอบครอง อย่างไรก็ตามสถานการณ์ทั่วไปมากขึ้นเป็นทรัพย์สินให้เช่า โดยปกติแล้วนักลงทุนจะเป็นเจ้าของอาคารและรวบรวมค่าเช่าจากแต่ละธุรกิจที่ดำเนินการที่นั่น อัตราการเช่าเพื่อการพาณิชย์ - ราคาสำหรับการครอบครองพื้นที่ในช่วงเวลาที่ระบุ - จะถูกเสนอราคาเป็นดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุต ตรงกันข้ามอัตราที่อยู่อาศัยอสังหาริมทรัพย์อ้างเป็นผลรวมรายปีหรือค่าเช่ารายเดือน
สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์สามารถดำเนินการได้ตั้งแต่หนึ่งปีถึง 10 ปีขึ้นไปโดยมีพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกโดยเฉลี่ยประมาณห้าถึง 10 ปี
ในการศึกษาในปี 2560 ที่จัดทำโดย บริษัท วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ CBRE Group, Inc. นักวิเคราะห์ Alex Krasikov พบว่าระยะเวลาในการเช่าเป็นสัดส่วนกับขนาดของพื้นที่ที่เช่า นอกจากนี้ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าผู้เช่าจะเข้าสู่สัญญาเช่าระยะยาวเพื่อล็อคราคาในสภาพแวดล้อมของตลาดที่เพิ่มขึ้น แต่นั่นไม่ใช่ปัจจัยขับเคลื่อนเท่านั้น ผู้เช่าบางรายที่มีข้อกำหนดสำหรับพื้นที่ขนาดใหญ่จะเข้าทำสัญญาเช่าระยะยาวเนื่องจากมีสถานที่ให้บริการจำนวน จำกัด ซึ่งตรงกับความต้องการของพวกเขา
การเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีสี่ประเภทแต่ละประเภทต้องมีระดับความรับผิดชอบที่แตกต่างกันจากผู้ให้เช่าและผู้เช่า
- การเช่าสุทธิเดียวทำให้ผู้เช่ารับผิดชอบในการจ่ายภาษีทรัพย์สินการเช่าสุทธิ (NN) ทำให้ผู้เช่ามีความรับผิดชอบในการจ่ายภาษีทรัพย์สินและการประกันการเช่าสุทธิสามหน (NNN) ทำให้ผู้เช่ารับผิดชอบการจ่ายภาษีทรัพย์สิน ประกันและการบำรุงรักษาภายใต้สัญญาเช่าขั้นต้นผู้เช่าจ่ายเพียงค่าเช่าและผู้ให้เช่าจ่ายค่าภาษีทรัพย์สินอาคารประกันและการบำรุงรักษา
ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
แน่นอนว่าการทำให้ CRE เช่าอย่างเต็มรูปแบบเป็นเป้าหมายของเจ้าของ บ่อยครั้งที่เจ้าของที่ดินจะต้องสร้างความสมดุลระหว่างการเพิ่มค่าเช่าและการลดตำแหน่งว่างและการหมุนเวียนของผู้เช่า การหมุนเวียนอาจมีค่าใช้จ่ายสูงสำหรับเจ้าของ CRE เนื่องจากพื้นที่จะต้องปรับให้ตรงกับความต้องการเฉพาะของผู้เช่าที่แตกต่างกัน - กล่าวว่าหากร้านอาหารกำลังเข้าสู่สถานที่ให้บริการที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นสตูดิโอโยคะ
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อาจต้องการจ้าง บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อช่วยพวกเขาค้นหาจัดการและรักษาผู้เช่าดูแลการเช่าและตัวเลือกทางการเงินและประสานงานการดูแลรักษาทรัพย์สินและความสามารถทางการตลาด ความรู้เฉพาะของ บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีประโยชน์เนื่องจากกฎและข้อบังคับที่ควบคุมทรัพย์สินดังกล่าวแตกต่างกันไปตามรัฐเคาน์ตีเขตเทศบาลและอุตสาหกรรมและขนาด
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถสร้างผลกำไรและป้องกันความผันผวนของตลาดหุ้นได้ นักลงทุนสามารถสร้างรายได้ผ่านการแข็งค่าของทรัพย์สินเมื่อพวกเขาขาย แต่ผลตอบแทนส่วนใหญ่มาจากค่าเช่า
การลงทุนโดยตรง
นักลงทุนสามารถใช้การลงทุนโดยตรงที่พวกเขากลายเป็นเจ้าของที่ดินผ่านการเป็นเจ้าของทรัพย์สินทางกายภาพ คนที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คือผู้ที่มีความรู้เกี่ยวกับอุตสาหกรรมหรือผู้ที่สามารถจ้าง บริษัท ที่ทำธุรกิจได้ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงและให้ผลตอบแทนสูง นักลงทุนดังกล่าวน่าจะเป็นบุคคลที่มีมูลค่าสูงเนื่องจากการลงทุน CRE ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก
สถานที่ให้บริการที่เหมาะอยู่ในพื้นที่ที่มีอุปทาน CRE ต่ำและความต้องการสูงซึ่งจะให้อัตราค่าเช่าที่ดี ความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจท้องถิ่นของพื้นที่ยังส่งผลต่อมูลค่าของการซื้อ CRE
การลงทุนทางอ้อม
อีกทางหนึ่งนักลงทุนอาจลงทุนในตลาดการค้าทางอ้อมผ่านการเป็นเจ้าของหลักทรัพย์ในตลาดต่าง ๆ เช่นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) กองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือโดยการลงทุนใน บริษัท ที่ให้ความสำคัญกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เช่นธนาคารและ นายหน้า
ข้อดีของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
ข้อดีอย่างหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดคืออัตราค่าเช่าที่น่าสนใจ ในพื้นที่ที่การก่อสร้างใหม่ถูก จำกัด ด้วยที่ดินหรือกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถได้รับผลตอบแทนที่น่าประทับใจและกระแสเงินสดรายเดือนเป็นจำนวนมาก อาคารอุตสาหกรรมโดยทั่วไปให้เช่าในอัตราที่ต่ำกว่าแม้ว่าพวกเขาจะมีต้นทุนค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับอาคารสำนักงาน
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังได้รับประโยชน์จากสัญญาเช่าที่ยาวกว่ากับผู้เช่ามากกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ความยาวของสัญญาเช่าระยะยาวนี้ทำให้ผู้ถืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีความมั่นคงในกระแสเงินสดเป็นจำนวนมากตราบใดที่ผู้เช่าระยะยาวครอบครองอาคาร
นอกเหนือจากการเสนอแหล่งรายได้ที่มั่นคงและอุดมสมบูรณ์แล้วอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังมีศักยภาพในการแข็งค่าของเงินทุนตราบใดที่ทรัพย์สินยังคงได้รับการดูแลเป็นอย่างดี และเช่นเดียวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักจะย้ายไปในทิศทางตรงกันข้ามกับตลาดหุ้นทำให้เป็นตัวเลือกการกระจายความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพสำหรับหลักทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโอ
ข้อดี
-
ป้องกันความเสี่ยงจากการลงทุนในตลาดหุ้น
-
แหล่งรายได้ที่ให้ผลตอบแทนสูง
-
กระแสเงินสดที่มีเสถียรภาพจากผู้เช่าระยะยาว
-
ศักยภาพในการแข็งค่าของเงินทุน
จุดด้อย
-
ต้องใช้เงินทุนมากขึ้นในการลงทุนโดยตรง
-
ระเบียบมากขึ้น
-
ต้นทุนการปรับปรุงที่สูงขึ้น
-
สินทรัพย์ขาดสภาพคล่อง
ข้อเสียของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
กฎและข้อบังคับเป็นอุปสรรคหลักสำหรับคนส่วนใหญ่ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยตรง ภาษีกลไกการจัดซื้อและความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสำหรับคุณสมบัติเชิงพาณิชย์จะถูกฝังในชั้นของกฎหมาย ข้อกำหนดเหล่านี้เปลี่ยนไปตามรัฐเขตอุตสาหกรรมขนาดการแบ่งเขตและการกำหนดอื่น ๆ นักลงทุนส่วนใหญ่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อาจมีความรู้เฉพาะหรือบัญชีเงินเดือนของผู้ที่ทำ
อุปสรรคอีกประการหนึ่งคือความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นซึ่งมาพร้อมกับการหมุนเวียนของผู้เช่าโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เกี่ยวข้องในระบบเศรษฐกิจที่การปิดร้านค้าปลีกที่ไม่คาดคิดทำให้อสังหาริมทรัพย์ว่างเปล่า
ด้วยที่พักอาศัยข้อกำหนดด้านสิ่งอำนวยความสะดวกของผู้เช่ารายหนึ่งมักจะสะท้อนถึงผู้เช่ารายก่อนหน้าหรือผู้เช่าในอนาคต อย่างไรก็ตามด้วยทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ผู้เช่าแต่ละรายอาจมีความต้องการที่แตกต่างกันมากซึ่งจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงใหม่ เจ้าของอาคารจะต้องปรับพื้นที่เพื่อรองรับการค้าเฉพาะของผู้เช่าแต่ละราย สถานที่ให้บริการในเชิงพาณิชย์ที่มีตำแหน่งว่างต่ำ แต่หมุนเวียนสูงผู้เช่าอาจยังคงสูญเสียเงินเนื่องจากค่าใช้จ่ายของการปรับปรุงสำหรับผู้เช่าที่เข้ามา
สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนโดยตรงการซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นข้อเสนอที่มีราคาแพงกว่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัย ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำกว่า แต่ธุรกรรมสำหรับอาคารพาณิชย์มักจะเคลื่อนไหวช้าโดยเฉพาะ
ตัวอย่างโลกแห่งความจริงของการพยากรณ์ CRE
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของสหรัฐได้รับผลกระทบอย่างมากในช่วงเศรษฐกิจถดถอยปี 2551-2552 แต่ได้รับผลกำไรประจำปีนับตั้งแต่ปี 2553 กำไรเหล่านี้ได้ช่วยฟื้นความเสียหายในยุคเศรษฐกิจถดถอยเกือบทั้งหมด
"รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอเมริกาปี 2019" รายงานประจำปีที่ออกโดย CBRE เชื่อว่า:
แม้ว่าจะอยู่ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ แต่แนวโน้มยังคงดีมากสำหรับสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งสี่ประเภท จะมีการแข็งค่าน้อยที่สุด แต่ผลตอบแทนรายได้ควรอยู่ในเกณฑ์ดี
อย่างไรก็ตามตัวชี้วัดอื่น ๆ ชี้ให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีจุดสูงสุดในรอบการเจริญเติบโตหลังภาวะถดถอย บริษัท อสังหาริมทรัพย์ของแคลิฟอร์เนียระบุว่าการเติบโตแบบสิบ-X ราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สิ้นสุดลงในปี 2018 เพิ่มขึ้นเพียง 1% จากปี 2560
รายงาน Ten-X ตั้งข้อสังเกตว่ายอดรวมสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในปี 2018 ยืนยันมุมมองของพวกเขาเกี่ยวกับการกำหนดราคาตามวัฏจักรเศรษฐกิจปลาย การวิจัยของ บริษัท พบว่าตำแหน่งงานว่างเพิ่มขึ้นการเติบโตของค่าเช่าชะลอตัวและอัตราดอกเบี้ยในตลาดกำลังเพิ่มขึ้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่งการรายงานของ Forbes ภาคการค้าปลีกได้พิสูจน์จุดปวดในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่กว้างขึ้นเนื่องจากการปิดร้านค้าจำนวนมากได้ทวีความรุนแรงขึ้นในปี 2017 และต่อเนื่องเป็น 2018 ตัวอย่างเช่นห้างสรรพสินค้ายอดนิยม REIT Westfield Corporation เห็นราคาหุ้น 30% ระหว่างกลางปี 2559 ถึงปลายปี 2560 ก่อนจะกลับมาขาดทุนอีกครั้งจนถึงเดือนมกราคม 2561 Unibail-Rodamco SE เข้าซื้อ Westfield ในราคา 15.8 พันล้านเหรียญสหรัฐสร้าง Unibail-Rodamco-Westfield (URW)
อย่างไรก็ตาม บริษัท ส่วนใหญ่ยังคงยืนยันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังอยู่ในเกณฑ์ดี JP Morgan ใน "2019 Commerical Real Estate Outlook" สะท้อนมุมมองของ CBRE ที่ระบุว่าปี 2018 เป็นปีที่เก้าของการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์และการประเมินมูลค่า มอร์แกนคาดการณ์ว่าจังหวะนี้จะช้า แต่ดำเนินต่อไปและไม่เห็นการชะลอตัวจนกระทั่งหลังจากปี 2562
