การลงทุนในตราสารทุนและตราสารหนี้สำหรับการระดมทุนในอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในตราสารทุนกับตราสารหนี้: ภาพรวม

การระดมทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ถูกนำออกไปนับตั้งแต่การเริ่มต้นธุรกิจของเราเริ่มต้นอย่างรวดเร็วในปี 2555 และตลาดคาดว่าจะขยายตัวต่อไป ในเดือนตุลาคม 2558 ก.ล.ต. ได้ออกคำวินิจฉัยขั้นสุดท้ายเกี่ยวกับบทบัญญัติ III ของพระราชบัญญัติ JOBS ซึ่งอนุญาตให้นักลงทุนที่ไม่ได้รับการรับรองสามารถเข้าร่วมในข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์แบบ crowdfunded ควบคู่ไปกับนักลงทุนที่ได้รับการรับรอง

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ผ่านแพลตฟอร์มระดมทุนมีข้อดีเหนือกว่า REIT หรือการเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยตรง ข้อดีอย่างหนึ่งคือความสามารถในการเลือกระหว่างหนี้และการลงทุนในตราสารทุน ก่อนที่จะเข้าสู่การระดมทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์การทำความเข้าใจว่าทั้งสองแตกต่างกันอย่างไรและมีความเสี่ยงอย่างไร (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับพื้นฐานของการระดมทุนในอสังหาริมทรัพย์ดู: อสังหาริมทรัพย์และการ ระดมทุน มวลชน: เส้นทางใหม่สำหรับนักลงทุน)

ประเด็นที่สำคัญ

• อสังหาริมทรัพย์ crowdfunding เป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นสำหรับ REITs และ ETF อสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มอสังหาริมทรัพย์ให้กับพอร์ตโฟลิโอของตนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพได้รับผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่าที่จ่ายโดยผู้เช่าหรือกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในการจำนอง (หรือหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจำนอง)

พื้นฐานการลงทุนตราสารทุน

ข้อตกลงการระดมทุนในอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในตราสารทุน ในสถานการณ์นี้นักลงทุนเป็นผู้ถือหุ้นในอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจงและสัดส่วนการถือหุ้นของพวกเขาเป็นสัดส่วนกับจำนวนเงินที่พวกเขาได้ลงทุน ผลตอบแทนจะรับรู้ในรูปแบบของส่วนแบ่งรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินที่สร้างขึ้นหักค่าบริการใด ๆ ที่จ่ายให้กับแพลตฟอร์มระดมทุน นักลงทุนอาจได้รับส่วนแบ่งมูลค่าที่เพิ่มขึ้นหากขายอสังหาริมทรัพย์

ข้อดี:

• ไม่มีขีด จำกัด ในการรับผลตอบแทน: การลงทุนในตราสารทุนให้ขอบเขตที่กว้างขึ้นในแง่ของการสร้างรายได้ที่มีศักยภาพ เป็นไปได้ที่จะเห็นผลตอบแทนต่อปีตั้งแต่ 18% ถึง 25% อย่างไรก็ตามเนื่องจากไม่มีขีด จำกัด ท้องฟ้าจึงเป็นข้อ จำกัด ของมุมมองของนักลงทุน สิทธิประโยชน์ทางภาษี: หนึ่งใน perk ของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะสามารถหักค่าใช้จ่ายบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของเช่นค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ด้วยส่วนของการระดมทุนแบบ crowdfunding โดยปกติแล้วข้อตกลงจะมีโครงสร้างผ่าน LLC ซึ่งถือเป็นหน่วยงานไหลผ่านเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษี นั่นหมายความว่านักลงทุนสามารถเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการหักค่าเสื่อมราคาได้โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยตรง ค่าธรรมเนียมที่ต่ำกว่า: การลงทุนในตราสารทุนมีแนวโน้มที่จะถูกกว่าเมื่อเทียบกับค่าธรรมเนียม แทนที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมล่วงหน้าและค่าบริการรายเดือนนักลงทุนอาจจ่ายค่าธรรมเนียมรายปีเดียวเพื่อรักษาสถานะของพวกเขาในทรัพย์สิน ค่าธรรมเนียมจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินทั้งหมดที่ลงทุนและมักจะดำเนินการระหว่าง 1% ถึง 2%

จุดด้อย:

• การลงทุนตราสารหนี้ทำงานอย่างไร

  เมื่อลงทุนในตราสารหนี้อสังหาริมทรัพย์นักลงทุนทำหน้าที่เป็นผู้ให้กู้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือผู้สนับสนุนการจัดการ เงินกู้ดังกล่าวค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์เองและนักลงทุนจะได้รับผลตอบแทนคงที่ซึ่งกำหนดโดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และจำนวนเงินที่ลงทุน ในการจัดการหนี้นักลงทุนอยู่ที่ด้านล่างของกองเงินทุนซึ่งหมายความว่าพวกเขามีความสำคัญเมื่อมันมาถึงการเรียกร้องการจ่ายเงินจากทรัพย์สิน (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมดูบทช่วยสอน: วิธีสร้างรายได้ในอสังหาริมทรัพย์)

  ข้อดี:

  • เวลาพักสั้น: การลงทุนหนี้มักเกี่ยวข้องกับโครงการพัฒนา เป็นผลให้พวกเขามักจะมีระยะเวลาการถือสั้นลงเมื่อเทียบกับการลงทุนในตราสารทุน ขึ้นอยู่กับลักษณะของข้อตกลงเวลาในการถือครองอาจมีอายุระหว่างหกถึง 24 เดือน นั่นเป็นข้อดีสำหรับนักลงทุนที่ไม่สะดวกในการคาดหวังสินทรัพย์ในระยะยาว ความเสี่ยงที่ลดลง: เนื่องจากโครงสร้างของข้อตกลง นักลงทุนมีความเสี่ยงน้อยลงด้วยการลงทุนตราสารหนี้ เงินกู้ค้ำประกันโดยทรัพย์สินซึ่งทำหน้าที่เป็นกรมธรรม์ประกันภัยต่อการชำระคืนเงินกู้ ในกรณีที่เจ้าของทรัพย์สินหรือผู้สนับสนุนเริ่มต้นผู้ลงทุนมีความสามารถในการชดเชยการสูญเสียการลงทุนของพวกเขาผ่านการกระทำการยึดสังหาริมทรัพย์ รายได้ที่มั่นคง: การลงทุนตราสารหนี้สามารถคาดการณ์ได้มากขึ้นในแง่ของจำนวนเงินและความถี่ของการจ่ายคืน ในขณะที่ทุกข้อตกลงนั้นแตกต่างกัน แต่นักลงทุนจะได้รับผลตอบแทนตั้งแต่ 8% ถึง 12% ต่อปี ผลตอบแทนเหล่านี้มักจะจ่ายเป็นรายเดือนหรือรายไตรมาส ผลตอบแทนที่ จำกัด: การลงทุนในตราสารหนี้มีความเสี่ยงน้อยลง แต่ข้อเสียอย่างหนึ่งที่สำคัญคือความจริงที่ว่าผลตอบแทนจะถูก จำกัด โดยอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อ นักลงทุนต้องมีความชัดเจนเกี่ยวกับว่าพวกเขาเต็มใจที่จะเสียสละศักยภาพที่จะได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นเพื่อแลกกับการเดิมพันที่ปลอดภัยหรือไม่ ค่าธรรมเนียมที่สูงขึ้น: แม้ว่าแพลตฟอร์มการระดมทุนในอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะไม่คิดค่าใช้จ่ายใด ๆ จากนักลงทุนในการสร้างบัญชีและการลงทุนในการวิจัยตราสารหนี้ โดยทั่วไปแล้วแพลตฟอร์ม crowdfunding จะหักเปอร์เซ็นต์ก่อนที่จะจ่ายดอกเบี้ยใด ๆ ซึ่งจะทำให้คุณได้รับผลตอบแทน อาจมีค่าธรรมเนียมการให้สินเชื่อแยกต่างหากที่ถูกส่งต่อไปยังนักลงทุน (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแพลตฟอร์มการระดมทุนอสังหาริมทรัพย์อ่านได้ที่: 5 สุดยอด บริษัท การ ระดมทุน อสังหาริมทรัพย์ )

  จุดด้อย:

  • ผลตอบแทนที่เป็น ไปได้ที่ลดลง : ด้วยความเสี่ยงที่ลดลงจะทำให้ผลตอบแทนต่ำ การเผชิญกับความเสี่ยงในการชำระเงินล่วงหน้า: บางครั้งผู้จำนองอาจชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนดไม่ว่าจะเป็นการขายบ้านหรือผ่านการรีไฟแนนซ์ การทำเช่นนั้นสามารถขัดขวางกระแสเงินสดที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในตราสารหนี้ของคุณและลดระยะเวลาของพอร์ตสินเชื่อของคุณ

  บรรทัดล่าง

  Crowdfunding เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในข้อตกลงอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัวด้วยวิธีที่ประหยัดต้นทุน การลงทุนขั้นต่ำที่มีหลายแพลตฟอร์มมีตั้งแต่ $ 5, 000 ถึง $ 10, 000 ซึ่งเป็นราคาที่ค่อนข้างเล็กในการจ่ายเพื่อเข้าถึงหมวดสินทรัพย์นี้ ทั้งการลงทุนในตราสารทุนและตราสารหนี้มีทั้งด้านดีและไม่ดีซึ่งนักลงทุนที่มีความชำนาญต้องใช้เวลาในการชั่งน้ำหนักอย่างระมัดระวัง การทำความเข้าใจกับสิ่งที่คุณจะได้รับเมื่อเทียบกับสิ่งที่คุณเสี่ยงสามารถช่วยคุณตัดสินใจว่าการลงทุนประเภทใดประเภทหนึ่งหรือทั้งสองประเภทนั้นเหมาะสมกับพอร์ตโฟลิโอของคุณหรือไม่