ความพยายามลดค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่ให้การสนับสนุนทางการเงินแก่ตราสารหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่บางครั้งพบว่าตัวเองต้องจ่ายค่าปรับเมื่อชำระล่วงหน้าเมื่อพวกเขาชำระหนี้ล่วงหน้าก่อนกำหนด ตัวเลือกการชำระเงินล่วงหน้าที่แตกต่างกันการเลือกใช้เป็นวิธีการหนึ่งที่ให้ความยืดหยุ่นและผลประโยชน์ทางการเงินที่เป็นไปได้มากที่สุดเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น

ความพ่ายแพ้คืออะไร?

ความล้มเหลวตามชื่อแนะนำเป็นวิธีการลดค่าธรรมเนียมที่จำเป็นเมื่อผู้กู้ตัดสินใจที่จะชำระคืนเงินกู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในอัตราคงที่ แทนที่จะจ่ายเงินสดให้กับผู้ให้กู้ตัวเลือกการช่วยให้ผู้กู้สามารถแลกเปลี่ยนสินทรัพย์หมุนเวียนเงินสดอื่นสำหรับหลักประกันเดิมของเงินกู้

หลักประกันใหม่ (โดยปกติแล้วหลักทรัพย์ธนารักษ์) มักจะมีความเสี่ยงน้อยกว่าสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ดั้งเดิม ในสถานการณ์นี้ผู้ให้กู้จะดีกว่าเพราะได้รับกระแสเงินสดเท่ากันและในทางกลับกันจะได้รับการลงทุนที่ดีขึ้นและปรับความเสี่ยง แม้ว่าประโยชน์ของความพยายามในการกู้จะชัดเจน แต่ผู้ยืมก็สามารถได้รับประโยชน์อย่างมากเช่นกัน หากอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็นอัตราที่สูงกว่าอัตราจำนองผู้กู้สามารถสร้างมูลค่าและวางเงินสดในกระเป๋าเมื่อชำระล่วงหน้า เนื่องจากความล้มเหลวเป็นตัวเลือกที่นำเสนอในระหว่างการเจรจาเงินกู้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ผู้กู้ควรพิจารณาเพื่อรักษาความเป็นไปได้ในการสร้างมูลค่าด้วยการจัดหาเงินทุน

เหตุผลในการเอาชนะ

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่มีอัตราดอกเบี้ยแปรผันเป็นวิธีการที่เหมาะสมในการจัดหาเงินทุนสำหรับความต้องการระยะสั้นเช่นการก่อสร้างหรือการจัดหาเงินทุนในสะพาน มันจะได้รับการชำระคืนเมื่อสถานที่ให้บริการในที่สุดทำให้กระแสเงินสด

แม้ว่าความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยจะสูงและไม่มีข้อ จำกัด ด้านการเงิน แต่ผู้กู้บางรายจะใช้เงินทุนระยะยาวที่มีอัตราดอกเบี้ยผันแปร สิ่งนี้มักจะเกิดขึ้นเมื่อมีความเป็นไปได้สูงที่จะขายทรัพย์สินที่มีกระแสเงินสดก่อนที่สินเชื่อจะครบกำหนด

ผู้กู้ใช้การจัดหาเงินทุนอัตราผันแปรด้วยเหตุผลหลายประการ เหตุผลหนึ่งที่สำคัญคือการหลีกเลี่ยงบทลงโทษการชำระเงินล่วงหน้าที่ผู้ให้กู้ต้องการในการชำระหนี้ล่วงหน้าอัตราคงที่ ในการจัดหาเงินทุนแบบแปรผันผู้ให้กู้ไม่ได้รับความเสี่ยงจากการลงทุนใหม่เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลอยตัวกับตลาด เมื่อชำระคืนเงินแล้วจะสามารถให้ยืมอีกครั้งในอัตราตลาดเดียวกัน

ความเสี่ยงสำหรับผู้ให้กู้

การจัดหาเงินทุนอัตราดอกเบี้ยคงที่มีศักยภาพในการสร้างความสูญเสียทางการเงินหรือการลดลงของอัตราผลตอบแทนของผู้ให้กู้เมื่อมีการชำระคืนทุน เนื่องจากความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับการลงทุนซ้ำผู้ให้กู้มักจะต้องมีการลงโทษล่วงหน้าจากผู้กู้ในอัตราคงที่ ในขั้นต้นผู้ให้กู้ต้องการ 'การบำรุงรักษาผลผลิต' ซึ่งกำหนดว่าผู้กู้จะจ่ายส่วนต่างของอัตรา (ระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยในตลาดปัจจุบัน) ของเงินทุนที่ชำระล่วงหน้าสำหรับระยะเวลาที่เหลือถึงกำหนดชำระเงินกู้ เนื่องจากมีโอกาสและค่าใช้จ่ายทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับการสร้างสินทรัพย์จำนองใหม่การไม่ได้รับการออกแบบเป็นวิธีการกำจัดความเสี่ยงในการลงทุนซ้ำและความจำเป็นในการกู้เงินทุนที่ชำระล่วงหน้าอีกครั้ง

Defeasance ช่วยให้ผู้กู้สามารถแทนที่หลักประกันสินเชื่อของพวกเขาด้วยสินทรัพย์ที่ให้กระแสเงินสดเช่นเดียวกับเงินกู้เดิม การแลกเปลี่ยนสินทรัพย์นี้ช่วยให้ผู้ให้กู้ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวังตลอดระยะเวลาของเงินกู้โดยไม่ต้องหาโอกาสในการปล่อยสินเชื่อใหม่เพื่อทดแทนทุนที่ชำระล่วงหน้า ดังที่ได้กล่าวไปแล้วการแลกเปลี่ยนสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้อยกว่า (คลังสหรัฐในสถานที่ของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์) ช่วยลดความเสี่ยงโดยรวมของการลงทุนของผู้ให้กู้ นี่คือประโยชน์ที่ยิ่งใหญ่กว่าสำหรับสถาบันที่แปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เหล่านี้ให้เป็นหลักทรัพย์ โดยการเพิ่มความน่าจะเป็นที่นักลงทุนจะได้รับการชำระเงินตามสัญญาดอกเบี้ยและเงินต้นทั้งหมดการเพิ่มมูลค่าของหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากการจำนองเป็นอย่างมากรวมถึงผลกำไรของผู้ให้กู้

ประโยชน์และปัญหาสำหรับผู้กู้

ความแตกต่างจากการบำรุงรักษาผลผลิตความล้มเหลวในการให้บริการมีโอกาสคว่ำสำหรับผู้กู้เมื่ออัตราการตลาดเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสัญญา การบำรุงรักษาอัตราผลตอบแทนหมายถึงการลงโทษเนื่องจากผู้กู้ต้องชำระเงินบางประเภทโดยไม่คำนึงถึงทิศทางของตลาด โดยปกติแล้วจะมีโครงสร้างเป็นการคำนวณการบำรุงรักษาผลผลิตหรือเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินที่ชำระล่วงหน้า เนื่องจากความล้มเหลวต้องมีการซื้อพันธบัตรตั๋วเงินคลังการเคลื่อนไหวของอัตราโดยตรงส่งผลกระทบต่อต้นทุนของสินทรัพย์เหล่านี้และกำหนดว่าการกำหนดเป้าหมายจะเป็นต้นทุนหรือเป็นโชคลาภเมื่อชำระล่วงหน้า

ในกรณีส่วนใหญ่ความล้มเหลวเกี่ยวข้องกับการซื้อพันธบัตรตั๋วเงินคลังที่ครบกำหนดเท่ากับระยะเวลาที่เหลือของเงินกู้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ให้รายได้ที่จำเป็นเพื่อชดเชยดอกเบี้ยและการชำระเงินต้นตามสัญญา พันธบัตรเหล่านี้จะถูกมอบหมายให้กับความน่าเชื่อถือการฝ่าฝืนที่ส่งผ่านกระแสเงินสดเป็นระยะไปยังผู้ให้กู้จนกว่าพันธบัตรจะครบกำหนด ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความแตกต่างระหว่างอัตราของพันธบัตรที่จำเป็นในการกำจัดสินเชื่อและอัตราตลาดพันธบัตรตั๋วเงินคลังจะทำการค้าเพื่อรับส่วนลดหรือของกำนัล

เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นพันธบัตรตั๋วเงินคลัง (หรือการลงทุนตราสารหนี้ใด ๆ) จะสูญเสียมูลค่าและกลายเป็นราคาถูกกว่า เมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้นผู้กู้จะสามารถซื้อพันธบัตรที่ต้องการได้น้อยกว่าสิ่งที่จำเป็นในการชำระคืนเงินกู้ล่วงหน้าส่งผลให้มีเงินสดเพิ่มในกระเป๋าของพวกเขา ในสถานการณ์ที่กลับกันเมื่ออัตราลดลงการลงทุนในตราสารหนี้จึงมีราคาแพงกว่า สิ่งนี้ต้องการให้ผู้กู้ชำระจำนวนเงินที่มากกว่ายอดเงินกู้ยืมเมื่อชำระล่วงหน้า ในข้อเสียการคำนวณการบำรุงรักษาอัตราผลตอบแทนจะส่งผลให้มีจำนวนเงินทุนที่แน่นอนเพิ่มเติมเท่ากันซึ่งจำเป็นในการขจัดสินเชื่อ สิ่งนี้ไม่ได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมใด ๆ ที่จะเกิดขึ้นในการซื้อพันธบัตรที่จำเป็นในการยกเลิกเงินกู้ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสเปรดขอซื้อหรือกองกำลังของอุปสงค์และอุปทานสำหรับพันธบัตร ในทางกลับกันการพ่ายแพ้นั้นมีประโยชน์ในขณะที่การบำรุงรักษาผลผลิตยังคงต้องเสียค่าปรับ

ตัวเลือกความล้มเหลวให้ผู้กู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่มีข้อได้เปรียบเหนือผู้ที่เลือกการบำรุงรักษาอัตราผลตอบแทนหรือการจัดหาเงินทุนระยะยาวและตัวแปรทางการเงิน เป็นการตัดสินใจทางยุทธวิธีที่ดีสำหรับผู้กู้ที่รู้สึกว่าพวกเขามีทักษะในการทำนายการเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ย นอกจากนี้ยังเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่รู้ว่าพวกเขาจะต้องขายอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น แต่มีความกังวลเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของหนี้หากพวกเขาเลือกที่จะใช้หนี้ที่มีอัตราผันแปร

ผู้กู้ที่ใช้หนี้ระดับพอร์ตโฟลิโอ (หนึ่งเงินกู้ที่มีหลักประกันโดยคุณสมบัติเชิงพาณิชย์หลายแห่ง) พบว่าบางครั้งผู้ให้กู้จะกำหนดให้ผู้กู้ต้องชำระคืนเงินกู้ในอัตราที่สูงกว่าการมีส่วนร่วมของมูลค่าสินทรัพย์ สถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นเมื่อผู้ให้กู้เชื่อว่าผู้กู้ขายสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าสินทรัพย์ที่เหลืออยู่ในพอร์ทการลงทุน เนื่องจากพอร์ตการลงทุนเติบโตมีความเสี่ยงน้อยกว่าสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าผู้ให้กู้จะต้องมีจำนวนเงินที่ชำระล่วงหน้าซึ่งจะชดเชยพวกเขาสำหรับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นซึ่งเป็นภาระความรับผิดชอบอย่างมีประสิทธิภาพ

เนื่องจากความล้มเหลวส่งผลให้เกิดการแลกเปลี่ยนสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าหลักประกันผู้กู้สามารถเก็บหนี้ไว้ในพอร์ตเดิมได้หลังจากการขายสินทรัพย์ ด้วยข้อตกลงของผู้ให้กู้อาจเป็นไปได้ที่จะเพิ่มอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ที่เหลืออยู่เมื่อมีการดำเนินการตามเงื่อนไข

ประโยชน์อีกประการหนึ่งของผู้กู้ก็คือผู้ให้กู้ไม่จำเป็นต้องชำระเงินทุกประเภทล่วงหน้าหรือโดยการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่จะได้รับทางเลือก หากอัตราการเพิ่มขึ้นมีศักยภาพในการสร้างมูลค่าสำหรับผู้กู้; ดังนั้นจึงเป็นไปได้ว่าผู้ให้กู้สามารถขอค่าชดเชยสำหรับการขายตัวเลือก

บรรทัดล่าง

ผู้กู้จะต้องตระหนักถึงตัวเลือกการชำระเงินล่วงหน้าเพื่อให้พวกเขาตัดสินใจได้อย่างถูกต้องในการจัดการสินทรัพย์ ตัวอย่างเช่นในช่วงเวลาของการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่สำคัญมันอาจจะดีกว่าที่จะขายสินทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ไม่ดีเพราะค่าที่สร้างขึ้นโดยการปล่อยสินเชื่อ ในข้อเสียมันอาจทำให้รู้สึกถึงสินทรัพย์แม้หลังจากการเพิ่มประสิทธิภาพของมูลค่า เวลาที่เหลืออยู่ของสินเชื่อที่ชำระล่วงหน้าจะส่งผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายในการชำระล่วงหน้า ทุกสิ่งเท่าเทียมกันบทลงโทษการชำระล่วงหน้าแพร่กระจายไปตามกาลเวลา

เมื่อเจรจาเงื่อนไขของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ผู้กู้ควรถามถึงความสามารถในการกำจัดสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่แม้ว่าพวกเขาจะไม่ได้ตั้งใจชำระหนี้ก่อนครบกำหนดก็ตาม ข้อได้เปรียบที่แตกต่างที่ความล้มเหลวให้มากกว่าตัวเลือกการชำระล่วงหน้าอื่น ๆ มีความสำคัญเนื่องจากความสามารถในการสร้างเหตุการณ์ที่สร้างรายได้เมื่ออัตราดอกเบี้ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้น เป็นไปได้ว่าในช่วงระยะเวลาของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการเงินทุนที่มีอัตราคงที่สามารถสร้างกำไรจากภาระหนี้ที่สามารถชดเชยกับการลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้ นักลงทุนที่ใช้ความสามารถทางการเงินในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จะขายแล้วควรพิจารณาการจัดหาเงินทุนที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่พร้อมกับตัวเลือกในการเลือกเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับการจัดหาเงินทุนระยะสั้นและตัวแปร