การจำนองหรือสินเชื่อธรรมดา

สินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อธรรมดาคืออะไร?

สินเชื่อบ้านทั่วไปหรือสินเชื่อทั่วไปคือสินเชื่อของผู้ซื้อบ้านประเภทใด ๆ ที่ไม่ได้เสนอหรือค้ำประกันโดยหน่วยงานของรัฐเช่น Federal Housing Administration (FHA), กระทรวงกิจการทหารผ่านศึกของสหรัฐอเมริกา (VA) หรือ USDA Rural Housing Service แต่สามารถหาได้ผ่านหรือรับรองโดยผู้ให้กู้เอกชน (ธนาคารสหภาพเครดิต บริษัท จำนอง) หรือ บริษัท ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลทั้งสองสมาคมสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติของรัฐบาลกลาง (Fannie Mae) และ Federal Home Loan Corporation Corporation (Freddie Mac)

สินเชื่อทั่วไปมักถูกเรียกอย่างผิด ๆ ว่าการจำนองหรือสินเชื่อที่สอดคล้องกัน ในขณะที่มีการทับซ้อนทั้งสองเป็นหมวดหมู่ที่แตกต่างกัน การจำนองที่สอดคล้องกันนั้นเป็นข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ตรงตามเกณฑ์การระดมทุนของ Fannie Mae และ Freddie Mac หัวหน้าหน่วยงานเหล่านี้คือวงเงินดอลลาร์ที่กำหนดโดยสำนักงานการเคหะแห่งชาติ (FHFA) ที่กำหนดเป็นประจำทุกปี: ในปี 2562 ในส่วนใหญ่ของทวีปอเมริกาเงินกู้จะต้องไม่เกิน 484, 350 ดอลลาร์ ดังนั้นในขณะที่สินเชื่อที่สอดคล้องทั้งหมดเป็นแบบปกติไม่ใช่สินเชื่อทั่วไปทุกประเภทที่มีคุณสมบัติสอดคล้อง ยกตัวอย่างเช่นการจำนองจัมโบ้ที่มีมูลค่า 800, 000 เหรียญสหรัฐเป็นการจำนองแบบเดิม แต่ไม่ใช่การจำนองที่สอดคล้องกันเพราะเกินกว่าจำนวนที่อนุญาตให้ได้รับการสนับสนุนจาก Fannie Mae หรือ Freddie Mac (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดู "การทำความเข้าใจกับการจำนองจัมโบ้กับการจำนองแบบเดิม")

ปัจจุบันการจำนองแบบดั้งเดิมมีสัดส่วนประมาณสองในสามของสินเชื่อของเจ้าของบ้านที่ออกในสหรัฐอเมริกาตลาดรองสำหรับการจำนองแบบทั่วไปนั้นมีขนาดใหญ่และมีสภาพคล่องสูง การจำนองแบบดั้งเดิมส่วนใหญ่นั้นบรรจุอยู่ในหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนการจำนองซึ่งผ่านการซื้อขายในตลาดส่งต่อที่เป็นที่รู้จักกันดีในชื่อตลาดจำนอง (TBA) หลักทรัพย์ประเภทพาสทรูแบบธรรมดาจำนวนมากเหล่านี้มีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน (CMO)

ประเด็นที่สำคัญ

• สินเชื่อบ้านทั่วไปหรือสินเชื่อทั่วไปเป็นสินเชื่อของผู้ซื้อบ้านที่ไม่ได้เสนอหรือค้ำประกันโดยหน่วยงานของรัฐสามารถหาซื้อหรือค้ำประกันโดยผู้ให้กู้เอกชนหรือ บริษัท ที่รัฐบาลให้การสนับสนุนสองราย ได้แก่ Fannie Mae และ Freddie Mac ผู้กู้ที่มีศักยภาพจำเป็นต้อง กรอกใบสมัครสินเชื่อบ้านอย่างเป็นทางการจัดหาเอกสารที่จำเป็นประวัติสินเชื่อและคะแนนเครดิตปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปกติมีแนวโน้มที่จะสูงกว่าสินเชื่อจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเช่นสินเชื่อ FHA

วิธีการจำนองทั่วไปหรือสินเชื่อทำงาน

ในปีที่ผ่านมานับตั้งแต่การจำนองซับไพรม์ล่มสลายในปี 2550 ผู้ให้กู้ได้เพิ่มคุณสมบัติสำหรับการให้สินเชื่อ -“ ไม่มีการตรวจสอบ” และ“ ไม่มีการชำระเงินดาวน์” การจำนองได้ผ่านลมไปแล้ว - โดยรวมแล้วข้อกำหนดขั้นพื้นฐานส่วนใหญ่. ผู้กู้ที่มีศักยภาพจำเป็นต้องกรอกใบสมัครสินเชื่อบ้านอย่างเป็นทางการ (และมักจะชำระค่าธรรมเนียมการสมัคร) จากนั้นจัดหาเอกสารที่จำเป็นเพื่อให้ผู้ให้กู้ทำการตรวจสอบอย่างละเอียดเกี่ยวกับประวัติความเป็นมาประวัติเครดิตและคะแนนเครดิตปัจจุบัน

เอกสารที่จำเป็น

ไม่มีทรัพย์สินใดที่ได้รับการสนับสนุนทางการเงิน 100% ในการตรวจสอบสินทรัพย์และหนี้สินของคุณผู้ให้กู้จะมองไม่เห็นเฉพาะในกรณีที่คุณสามารถจ่ายเงินจำนองรายเดือนของคุณ (ซึ่งโดยปกติไม่ควรเกิน 28% ของรายได้รวมของคุณ) แต่ถ้าคุณสามารถจัดการกับการชำระเงินดาวน์ได้ (และถ้าเป็นเช่นนั้นเท่าไหร่) พร้อมกับค่าใช้จ่ายล่วงหน้าอื่น ๆ เช่นค่าธรรมเนียมการก่อกำเนิดเงินกู้หรือค่าธรรมเนียมการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ค่าธรรมเนียมนายหน้าและค่าใช้จ่ายในการชำระหรือปิดซึ่งทั้งหมดนี้สามารถผลักดันต้นทุนการจำนองได้อย่างมาก ในรายการที่ต้องการคือ:

1. หลักฐานของรายได้. เอกสารเหล่านี้จะรวมถึง แต่ไม่ จำกัด เฉพาะ:

• สามสิบวันของต้นขั้วจ่ายที่แสดงรายได้เช่นเดียวกับรายได้ปีถึงสองปีของการคืนภาษีของรัฐบาลกลางวันที่หกสิบวันหรืองบรายไตรมาสของบัญชีสินทรัพย์ทั้งหมดรวมถึงการตรวจสอบการออมและบัญชีการลงทุนใด ๆ ของคุณ

ผู้กู้ต้องเตรียมหลักฐานการมีรายได้เพิ่มเติมเช่นค่าเลี้ยงดูหรือโบนัส

2. สินทรัพย์ คุณจะต้องแสดงใบแจ้งยอดธนาคารและใบแจ้งยอดบัญชีการลงทุนเพื่อพิสูจน์ว่าคุณมีเงินสำหรับการชำระเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายในการปิดที่อยู่อาศัยรวมทั้งเงินสำรอง หากคุณได้รับเงินจากเพื่อนหรือญาติเพื่อช่วยในการชำระเงินดาวน์คุณจะต้องมีจดหมายของขวัญซึ่งรับรองว่าสิ่งเหล่านี้ไม่ใช่เงินกู้และไม่มีการชำระคืนที่จำเป็นหรือจำเป็น ตัวอักษรเหล่านี้มักจะต้องมีการรับรอง

3. การตรวจสอบการจ้างงาน ผู้ให้กู้ในวันนี้ต้องการเพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาจะยืมเฉพาะกับผู้กู้ที่มีประวัติการทำงานที่มั่นคง ผู้ให้กู้ของคุณจะไม่เพียง แต่ต้องการเห็นต้นขั้วจ่ายของคุณ แต่ยังอาจเรียกนายจ้างของคุณเพื่อตรวจสอบว่าคุณยังคงมีงานทำและเพื่อตรวจสอบเงินเดือนของคุณ หากคุณเพิ่งเปลี่ยนงานผู้ให้กู้อาจต้องการติดต่อนายจ้างคนก่อนของคุณ ผู้กู้ที่ประกอบอาชีพอิสระจะต้องจัดทำเอกสารเพิ่มเติมที่สำคัญเกี่ยวกับธุรกิจและรายได้ของพวกเขา

4. เอกสารอื่น ๆ ผู้ให้กู้ของคุณจะต้องคัดลอกใบขับขี่หรือบัตรประจำตัวประชาชนของรัฐและจะต้องมีหมายเลขประกันสังคมและลายเซ็นของคุณช่วยให้ผู้ให้กู้สามารถดึงรายงานเครดิตของคุณ

อัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทั่วไปมีแนวโน้มที่จะสูงกว่าการจำนองของรัฐบาลที่ได้รับการสนับสนุนเช่นเงินให้สินเชื่อ FHA (แม้ว่าเงินให้กู้ยืมเหล่านี้ซึ่งโดยปกติจะกำหนดว่าผู้กู้ต้องจ่ายค่าเบี้ยประกันการจำนองอาจทำงานได้เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายในระยะยาว)

อัตราดอกเบี้ยของการจำนองแบบดั้งเดิมนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการรวมถึงเงื่อนไขของเงินกู้ - ความยาวขนาดและไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่หรืออัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ - เช่นเดียวกับสภาพเศรษฐกิจหรือตลาดการเงินในปัจจุบัน ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความคาดหวังของพวกเขาสำหรับอัตราเงินเฟ้อในอนาคต อุปสงค์และอุปทานของหลักทรัพย์ที่ได้รับการจดจำนองก็มีผลต่ออัตราเช่นกัน เมื่อธนาคารกลางสหรัฐมีราคาแพงกว่าสำหรับธนาคารที่จะกู้ยืมโดยการกำหนดเป้าหมายอัตราเงินของรัฐบาลกลางที่สูงขึ้นธนาคารในทางกลับกันส่งผ่านต้นทุนที่สูงขึ้นให้กับลูกค้าของพวกเขาและอัตราสินเชื่อผู้บริโภครวมถึงธนาคารเพื่อการจำนอง

โดยทั่วไปเชื่อมโยงกับอัตราดอกเบี้ยเป็นคะแนนค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กับผู้ให้กู้ (หรือนายหน้า) ยิ่งคุณจ่ายมากเท่าไหร่ก็จะยิ่งทำให้อัตราดอกเบี้ยของคุณต่ำลงเท่านั้น จุดหนึ่งมีค่าใช้จ่าย 1% ของจำนวนเงินกู้และลดอัตราดอกเบี้ยของคุณลงประมาณ 0.25% โดยทั่วไปผู้ที่วางแผนอยู่อาศัยในบ้านเป็นเวลานาน (10 ปีขึ้นไป) ควรพิจารณาคะแนนเพื่อให้อัตราดอกเบี้ยต่ำลงสำหรับการใช้ชีวิตของสินเชื่อ

ปัจจัยสุดท้ายในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคือโปรไฟล์ทางการเงินของผู้กู้แต่ละราย: สินทรัพย์ส่วนบุคคล, ความน่าเชื่อถือและขนาดของการชำระเงินดาวน์ที่พวกเขาสามารถทำในถิ่นที่อยู่เพื่อรับการสนับสนุนทางการเงิน

ผู้ซื้อที่วางแผนจะใช้ชีวิตอยู่ในบ้านเป็นเวลา 10 ปีขึ้นไปควรพิจารณาจ่ายคะแนนเพื่อให้อัตราดอกเบี้ยต่ำลงสำหรับอายุการจำนอง

ข้อพิจารณาเป็นพิเศษสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปหรือสินเชื่อ

สินเชื่อประเภทนี้ไม่ใช่สำหรับทุกคน นี่คือดูว่าใครมีแนวโน้มที่จะมีคุณสมบัติสำหรับการจำนองแบบดั้งเดิมและผู้ที่ไม่ได้

ใครมีแนวโน้มที่จะผ่านการคัดเลือก

ผู้ที่มีสินเชื่อที่จัดตั้งขึ้นและรายงานเครดิตที่เป็นตัวเอกที่อยู่บนฐานการเงินที่มั่นคงมักจะมีคุณสมบัติสำหรับการจำนองแบบเดิม ผู้สมัครในอุดมคติควรมี:

• คะแนนเครดิตอย่างน้อย 680 และโดยเฉพาะอย่างยิ่งดีกว่า 700 คะแนนยิ่งสูงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำกว่าด้วยข้อตกลงที่ดีที่สุดสำหรับผู้ที่มีอายุมากกว่า 740 ปี อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ที่ยอมรับได้ (DTI)) นี่คือผลรวมของภาระผูกพันรายเดือนของคุณเมื่อเทียบกับรายได้ต่อเดือนของคุณ จำนวนนั้นประมาณ 36% และไม่เกิน 43% เงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของราคาซื้อบ้านพร้อมใช้งาน ผู้ให้กู้สามารถและยอมรับน้อยลง แต่ถ้าพวกเขาทำพวกเขามักจะต้องให้ผู้กู้ออกประกันจำนองส่วนตัวและชำระเบี้ยประกันรายเดือนจนกว่าพวกเขาจะบรรลุอย่างน้อย 20% ส่วนในบ้าน

นอกจากนี้การจำนองแบบเดิมมักเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้านที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนเช่นบ้านหลังที่สองหรือผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคา 500, 000 ดอลลาร์

ใครไม่น่าจะมีคุณสมบัติ

โดยทั่วไปผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นชีวิตผู้ที่มีหนี้สินมากกว่าปกติเล็กน้อยและผู้ที่มีอันดับความน่าเชื่อถือน้อยมักมีปัญหาในการคัดเลือกสินเชื่อแบบปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจำนองเหล่านี้จะยากสำหรับผู้ที่มี:

• ได้รับความเดือดร้อนจากการล้มละลายหรือการยึดสังหาริมทรัพย์ภายในเจ็ดปีที่ผ่านมาคะแนนเครดิตต่ำกว่า 650.DT สูงกว่า 43% น้อยกว่า 20% หรือแม้แต่ 10% ของราคาซื้อบ้านสำหรับการชำระเงินดาวน์