คุณอาจคิดว่าผู้จัดการพอร์ตการลงทุนคล้ายกับผู้จัดการสินทรัพย์ทางการเงิน แต่พอร์ตโฟลิโอของอสังหาริมทรัพย์หรือการจัดการกองทุนนั้นแตกต่างจากการจัดการหุ้นพันธบัตรหรือกองทุนรวม
ซึ่งแตกต่างจากผู้จัดการกองทุนที่วิจัย บริษัท และจัดการความน่าจะเป็นที่พวกเขาสามารถเติมกลยุทธ์ของพวกเขาพูดชัดแจ้งผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์จะต้องช่วยกำหนดและใช้ประโยชน์จากโอกาสในระดับสถานที่ให้บริการ ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงรับผิดชอบในการจัดสรรสินทรัพย์การจัดการความเสี่ยงและธุรกรรม แต่ยังรวมถึงการจัดการโดยตรงกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ดังนั้นการจัดการสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งแตกต่างจากการจัดการเงินแบบดั้งเดิมนั้นต้องการบุคคลที่มีประสบการณ์ซึ่งสามารถเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ได้ ในความเป็นจริงในหลาย ๆ ด้านผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์เป็นเหมือน CEO ของ บริษัท ที่ทำงาน บริษัท หรือโรงงาน ในทางกลับกันผู้จัดการเงินแบบดั้งเดิมอาจรู้จักหุ้นของสาขาหรือสาขาที่แน่นอน - แต่ไม่ได้มีส่วนร่วมในการดำเนินงานของ บริษัท เอง
คิดว่าอาชีพในการจัดการพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์อาจเหมาะกับคุณใช่ไหม อ่านเพื่อเรียนรู้เพิ่มเติม.
การจัดการผลงานอสังหาริมทรัพย์
การฝึกอบรมและประสบการณ์ที่ได้รับจากผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์คล้ายกับผู้จัดการกองทุนอื่น ๆ อย่างไรก็ตามมันแตกต่างกันในลักษณะที่พวกเขาใช้ทักษะเหล่านั้นเพื่อให้แน่ใจว่าผลงานของพอร์ตโฟลิโอ ผู้จัดการพอร์ตการลงทุนมักได้รับการจัดอันดับโดยความสามารถของพวกเขาเพื่อให้แน่ใจว่าผลตอบแทนที่ปรับความเสี่ยงและการกระจายพอร์ตที่เหมาะสมผ่านการจัดสรรและการเลือกสินทรัพย์ที่ดีกว่า
นอกจากนี้ผู้จัดการพอร์ตการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังให้คุณค่ากับลูกค้าโดยมั่นใจว่าการใช้เงินทุนของนักลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดและโดยการแจ้งให้ลูกค้าทราบผ่านการวัดประสิทธิภาพที่เหนือกว่าและแม้แต่การพยากรณ์กระแสเงินสด ด้วยข้อยกเว้นของความไว้วางใจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และกองทุนของผู้จัดการกองทุน (ซึ่งผลการดำเนินงานถูกตัดสินโดยความสามารถในการประเมินความสามารถของผู้จัดการคนอื่น ๆ ในการออกแบบและดำเนินการตามกลยุทธ์) ผู้จัดการกองทุนส่วนอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือ บริษัท ของเธอเองสร้างและดำเนินกลยุทธ์ระดับทรัพย์สินสำหรับสินทรัพย์ภายใต้การดูแลของเขาหรือเธอ
กลยุทธ์การเลือกลงทุน
ผู้จัดการพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการจัดสรรสินทรัพย์และการเลือกสินทรัพย์ไม่ใช่โดยการทำความเข้าใจกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดและ บริษัท ในอุตสาหกรรมเฉพาะ แต่โดยการเป็นผู้เชี่ยวชาญในด้านอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาศึกษาในภูมิภาคท้องถิ่นและในการใช้ที่ดินเชิงพาณิชย์ที่แตกต่างกัน: สำนักงาน, อุตสาหกรรม, โรงแรม, การค้าปลีกและที่อยู่อาศัยเดี่ยวและหลายครอบครัว ในการเอาชนะตลาดให้แน่ใจว่ามีการกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่ปรับความเสี่ยงได้อย่างเพียงพอผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำการเดิมพันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาคหรือระดับท้องถิ่นและในกรณีของพอร์ตการลงทุนหลายสินทรัพย์
ด้วยเหตุนี้ผู้จัดการกองทุนจำนวนมากจึงเน้นไปที่ภูมิภาคหรือประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจง ผู้จัดการสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่กว่าบางแห่งจะจัดพนักงานระดับสูงของพวกเขาและสนับสนุนบุคลากรตามภูมิภาคหรือการใช้ที่ดิน เหตุผลในการจัดระเบียบในลักษณะนี้คือเพื่อให้แน่ใจว่าสามารถระบุโอกาสทางการตลาดและแปลเป็นการเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องและการกำเนิดสินทรัพย์
วิธีการที่จะได้รับคุณสมบัติเป็นหนึ่งในวิธีที่สำคัญที่สุดที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากการลงทุนแบบดั้งเดิมมากขึ้น เช่นเดียวกับผู้ค้าในตลาดตลาดหุ้นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ใช้ผู้เชี่ยวชาญการได้มาเพื่อเปิดเผยและดำเนินการธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ บุคลากรที่ได้มาเหล่านี้มักจะทำงานให้กับกองทุนที่เฉพาะเจาะจงหรือจัดตามภูมิภาคหรือตามประเภทของสินทรัพย์
เนื่องจากกองทุนหุ้นอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของ (หรือส่วนสำคัญ) ของทรัพย์สินแต่ละแห่งผู้จัดการพอร์ตมักจะเกี่ยวข้องโดยตรงในกระบวนการซื้อกิจการ เนื่องจากพวกเขามีความรับผิดชอบในการกำหนดและดำเนินกลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ผู้จัดการพอร์ตจะต้องมีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับกระบวนการลงทุนทั้งหมดรวมถึงการจัดหาการจัดหาเงินทุนการจัดการและการตัดสินใจเกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่ออำนวยความสะดวกในกระบวนการบริหารการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างกว้างและลึกผู้จัดการกองทุนจะต้องพึ่งพาโครงสร้างพื้นฐานจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุดผู้จัดการกองทุนหุ้นและผู้จัดการสินทรัพย์ได้พัฒนาฟังก์ชั่นการจัดการสินทรัพย์พิเศษ
การจัดการสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ทำงานอย่างไร
ฟังก์ชั่นการจัดการสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยผู้เชี่ยวชาญระดับอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มมูลค่าให้กับผู้จัดการกองทุนโดยดำเนินกลยุทธ์ระดับอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญเป็นผู้เชี่ยวชาญในด้านพื้นฐานของตลาดในภูมิภาคหรือในประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจงและมีหน้าที่รับผิดชอบในการเพิ่มประสิทธิภาพของสินทรัพย์ในความดูแลของพวกเขา นอกเหนือจากการให้ข้อมูลการจัดการพอร์ตโฟลิโอเกี่ยวกับลูกค้าในพื้นที่และอำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรมผู้จัดการสินทรัพย์มีหน้าที่รับผิดชอบในการปฏิบัติงานในระดับอสังหาริมทรัพย์
นอกเหนือจากการอนุมัติงบประมาณและการจัดการค่าใช้จ่ายแล้วผู้จัดการสินทรัพย์ยังเพิ่มมูลค่าด้วยการจัดการสัญญาเช่าที่หนึ่งหรือมากกว่าหนึ่งคุณสมบัติ แม้ว่ามันอาจดูเหมือนเป็นเรื่องขาวดำ แต่การเช่าซื้อเป็นฟังก์ชั่นที่ซับซ้อนซึ่งจะตัดสินมูลค่าทรัพย์สินและพอร์ตโฟลิโออย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ความสำเร็จในการเช่าซื้อไม่เพียง แต่จะบรรลุเป้าหมายโดยการค้นหาและดำเนินการโอกาสการเช่าที่เป็นไปได้สูงสุดในแต่ละทรัพย์สินเท่านั้น แต่ยังดำเนินการโครงการเช่าซื้อที่สอดคล้องกับกลยุทธ์การลงทุนในขณะเดียวกันก็รักษาความสัมพันธ์ที่ดีที่สุดกับผู้เช่าเดิม
การเช่าซื้อเป็นกระบวนการที่มีการเจรจาต่อรองสูงซึ่งอาจเกี่ยวข้องกับการตัดสินใจต่อรองกับความต้องการของผู้เช่าเพื่อเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่นสำหรับคุณสมบัติที่กำหนดไว้สำหรับการขายการเช่าอาจถูกระงับในช่วงระยะเวลาการขายเพื่ออนุญาตให้เจ้าของใหม่เพื่อปัจจัยอัตราการเช่าที่มีศักยภาพสูงขึ้น สิ่งนี้สามารถนำไปสู่การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินที่คาดการณ์และดังนั้นจึงมีข้อเสนอการขายที่สูงขึ้น
ในช่วงระยะเวลาของอัตราค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นสัญญาเช่าระยะยาวอาจถูกล็อคไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเน้นรายได้ในขณะที่กลยุทธ์ที่มุ่งเน้นไปที่การเพิ่มทุนเงื่อนไขการเช่าอาจสั้นลงเพื่อใช้ประโยชน์จากอัตราที่คาดว่าจะสูงขึ้นในอนาคต ความสามารถของผู้จัดการสินทรัพย์ในการประสบความสำเร็จในการผสมผสานผู้เช่าที่เหมาะสมดำเนินการกลยุทธ์การเช่าที่สอดคล้องกับกระแสเงินสดตามความต้องการของพอร์ตโฟลิโอและจัดการทั้งเงินทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
ผู้จัดการผลงานด้านอสังหาริมทรัพย์ในฐานะซีอีโอ
หากใครคิดว่าทรัพย์สินเป็น บริษัท หรือ บริษัท ย่อยที่แยกจากกันแต่ละแห่งมีกลยุทธ์และศักยภาพในการดำเนินงานของตนเองอย่างใดอย่างหนึ่งเริ่มเข้าใจว่าทำไมผู้จัดการพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์เป็นเหมือนซีอีโอขององค์กร เช่นเดียวกับซีอีโอที่ต้องจัดสรรเงินทุนที่ จำกัด ท่ามกลางโอกาสที่หลากหลายเพื่อสร้างผลตอบแทนการลงทุนโดยรวมที่ดีที่สุดผู้จัดการพอร์ตการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเช่นเดียวกันกับคุณสมบัติที่พวกเขาจัดการ ความต้องการในการจัดสรรทรัพยากรจำนวน จำกัด นี้สร้างสถานการณ์ที่แตกต่างจาก บริษัท บริหารสินทรัพย์ทั่วไปหลายแห่ง
ในกองทุนหุ้นอสังหาริมทรัพย์มีความขัดแย้งโดยธรรมชาติระหว่างผู้จัดการพอร์ตและผู้จัดการสินทรัพย์เนื่องจากพวกเขาทำงานเพื่อเป้าหมายที่แตกต่างกันบ้าง ในขณะที่ผู้จัดการสินทรัพย์ได้รับการชดเชยผู้เชี่ยวชาญเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของคุณสมบัติของพวกเขาและผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอเป็นคนทั่วไปที่ได้รับรางวัลสำหรับการเพิ่มผลตอบแทนพอร์ตโฟลิโอและความพึงพอใจของนักลงทุนผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ สิ่งนี้ต้องใช้กลยุทธ์การออกแบบพอร์ตโฟลิโอที่ออกแบบมาอย่างดีภายในทีมผู้จัดการที่มีความเข้าใจและมีวัตถุประสงค์การลงทุนโดยรวม นี่อาจเป็นงานที่ยากสำหรับกองทุนใด ๆ ที่เพิ่มจำนวนและความซับซ้อนของอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การจัดการอย่างมีนัยสำคัญ
การจัดการพอร์ตการลงทุนไม่เพียง แต่รวมถึงการจัดสรรทุนที่จำเป็นการเลือกอสังหาริมทรัพย์และทักษะการลงทุนอื่น ๆ ที่จำเป็น แต่ยังต้องมีความสามารถในการสร้างกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมและทักษะความเป็นผู้นำในการขับเคลื่อนองค์กรไปสู่ภารกิจเดียวกัน.
บรรทัดล่าง
เมื่อพูดถึงกองทุนอสังหาริมทรัพย์ความสามารถของผู้บริหารในการดำเนินการตามแผนการจัดการสินทรัพย์นอกเหนือจากการดำเนินการจัดการกองทุนแบบดั้งเดิมเป็นกุญแจสำคัญ สำหรับผู้จัดการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นี่หมายถึงการปรับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโอของเขาหรือเธอให้เหมาะสมทั้งผ่านการเลือกและการจัดการสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ของพอร์ตโฟลิโอที่ตามมา ผู้จัดการพอร์ตการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องจัดสรรทรัพยากรของพวกเขามากกว่าคุณสมบัติที่พวกเขาจัดการเพื่อผลตอบแทนที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่เป็นไปได้และติดตามทีมของพวกเขาให้ประสบความสำเร็จ สำหรับผู้ที่มีทักษะที่หลากหลายอาชีพนี้มีความโดดเด่นเป็นโอกาสพิเศษในการจัดการสินทรัพย์
