มีคำถามมากมายที่นักลงทุนต้องถามตัวเองเมื่อต้องลงทุนเงินที่หามาได้ยาก ผลตอบแทนการลงทุนเท่าไหร่? ราคาเท่าไหร่ แต่ที่สำคัญกว่านั้นนักลงทุนควรคำนึงถึงคุณค่าของมัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคุณพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ค่าเช่านำเสนอแหล่งรายได้ที่เพิ่มขึ้นและเป็นวิธีที่มั่นคงในการสร้างรายได้ แต่ก่อนที่จะเข้าสู่เกมให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เราจะประเมินเกี่ยวกับอย่างไร
อ่านต่อไปเพื่อหาวิธีทั่วไปในการประเมินค่าทรัพย์สินให้เช่าระดับสูง
ประเด็นที่สำคัญ
- การพิจารณาต้นทุนและผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นมีความสำคัญพอ ๆ กับการหามูลค่าของมันนักลงทุนสามารถใช้วิธีการเปรียบเทียบการขายรูปแบบการกำหนดราคาสินทรัพย์ทุนวิธีรายได้และวิธีต้นทุนเพื่อกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีโซลูชันที่เหมาะกับทุกคนดังนั้นจึงจำเป็นต้องใช้การผสมผสานของปัจจัยเหล่านี้
4 วิธีในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
แนวทางการเปรียบเทียบการขาย
วิธีการเปรียบเทียบการขาย (SCA) เป็นหนึ่งในรูปแบบที่เป็นที่รู้จักมากที่สุดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย มันเป็นวิธีการที่ผู้ประเมินราคาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ใช้กันอย่างแพร่หลายเมื่อประเมินราคา วิธีนี้เป็นเพียงการเปรียบเทียบบ้านที่คล้ายกันที่ขายหรือให้เช่าในพื้นที่ในช่วงเวลาที่กำหนด นักลงทุนส่วนใหญ่ต้องการเห็น SCA ในกรอบเวลาที่สำคัญเพื่อรวบรวมแนวโน้มที่อาจเกิดขึ้น
SCA อาศัยคุณลักษณะหรือฟีเจอร์เพื่อกำหนดมูลค่าราคาสัมพัทธ์ ค่าเหล่านี้อาจขึ้นอยู่กับลักษณะบางอย่างเช่นจำนวนห้องนอนและห้องน้ำโรงจอดรถและ / หรือถนนทางขับรถสระว่ายน้ำชั้นดาดฟ้าเตาผิง - อะไรก็ตามที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีความโดดเด่นและโดดเด่น ราคาต่อตารางฟุตเป็นตัวชี้วัดทั่วไปและง่ายต่อการเข้าใจทั้งหมด นักลงทุนสามารถใช้เพื่อกำหนดว่าทรัพย์สินของพวกเขาอยู่ที่ไหน ควรจะมีคุณค่า กล่าวอีกนัยหนึ่งถ้าทาวน์เฮาส์ขนาด 2, 000 ตารางฟุตกำลังให้เช่า $ 1 / ตารางฟุตนักลงทุนสามารถคาดหวังรายได้ที่สมเหตุสมผลใน ballpark นั้นหากว่าทาวน์เฮาส์ที่เปรียบเทียบกันในพื้นที่นั้นเป็นเช่นนั้น
โปรดทราบว่า SCA นั้นค่อนข้างทั่วไปนั่นคือบ้านทุกหลังมีเอกลักษณ์ที่ไม่สามารถนับจำนวนได้เสมอ ผู้ซื้อและผู้ขายมีรสนิยมและความแตกต่างที่เป็นเอกลักษณ์ SCA นั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นพื้นฐานหรือความเห็นที่สมเหตุสมผลไม่ใช่เครื่องมือทำนายหรือประเมินมูลค่าที่สมบูรณ์แบบสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังเป็นวิธีการที่ควรใช้เพื่อเปรียบเทียบกับบ้านที่ค่อนข้างคล้ายกัน ดังนั้นมันจะไม่ทำงานถ้าคุณจะให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจนั่นคือ 2, 000 ตารางฟุตพร้อมที่จอดรถสระว่ายน้ำหกห้องนอนและห้องน้ำห้าห้องที่เต็มไปด้วยสถานที่ให้บริการที่มีจำนวนครึ่งหนึ่งของห้องนอน ไม่มีสระว่ายน้ำและเพียง 1, 200 ตารางฟุต
นอกจากนี้ยังเป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนที่จะใช้ผู้ประเมินราคาที่ได้รับการรับรองหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เมื่อร้องขอการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ สิ่งนี้ช่วยลดความเสี่ยงของการประเมินการฉ้อโกงซึ่งเป็นที่แพร่หลายในช่วงวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ปี 2550
รูปแบบการกำหนดราคาสินทรัพย์ทุน
รูปแบบการกำหนดราคาสินทรัพย์ทุน (CAPM) เป็นเครื่องมือประเมินราคาที่ครอบคลุมมากขึ้น CAPM นำเสนอแนวคิดของความเสี่ยงและค่าเสียโอกาสที่จะนำไปใช้กับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ แบบจำลองนี้มองถึงผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ที่อาจเกิดขึ้นจากรายได้ค่าเช่าและเปรียบเทียบกับการลงทุนอื่น ๆ ที่ไม่มีความเสี่ยงเช่นพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐอเมริกาหรือรูปแบบทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์.
โดยสรุปหากผลตอบแทนที่คาดหวังจากการลงทุนที่ปราศจากความเสี่ยงหรือรับประกันเกินกว่าผลตอบแทนการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นจากรายได้ค่าเช่าก็ไม่ได้ทำให้รู้สึกทางการเงินที่จะเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า สำหรับความเสี่ยง CAPM พิจารณาความเสี่ยงโดยธรรมชาติในการเช่าอสังหาริมทรัพย์
ตัวอย่างเช่นคุณสมบัติการเช่าทั้งหมดไม่เหมือนกัน อายุและสถานที่ให้บริการเป็นข้อพิจารณาที่สำคัญ การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แบบเก่าหมายถึงเจ้าของบ้านจะต้องเสียค่าบำรุงรักษาเพิ่มขึ้น สถานที่ให้บริการเช่าในพื้นที่ที่มีอาชญากรรมสูงอาจต้องการความปลอดภัยมากกว่าการเช่าในชุมชนที่มีรั้วรอบขอบชิด
แบบจำลองนี้ชี้ให้เห็นถึงความเสี่ยงเหล่านี้ก่อนที่จะพิจารณาการลงทุนของคุณหรือเมื่อมีการกำหนดโครงสร้างราคาเช่า CAPM ช่วยให้คุณกำหนดสิ่งที่คุณควรได้รับจากการคืนเงินที่มีความเสี่ยง
แนวทางรายได้
วิธีรายได้มุ่งเน้นไปที่รายได้ที่อาจเกิดขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่ให้ผลตอบแทนเทียบกับการลงทุนครั้งแรก วิธีรายได้ถูกนำมาใช้บ่อยครั้งสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
วิธีรายได้ถูกนำมาใช้บ่อยครั้งกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
วิธีรายได้ขึ้นอยู่กับการกำหนดอัตราการโอนเป็นทุนต่อปีสำหรับการลงทุน อัตรานี้เป็นรายได้ประจำปีที่คาดการณ์จากตัวคูณค่าเช่ารวมหารด้วยมูลค่าปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นหากอาคารสำนักงานมีราคา 120, 000 ดอลลาร์สำหรับการซื้อและรายได้ต่อเดือนที่คาดว่าจะได้จากการเช่าคือ 1, 200 ดอลลาร์อัตราการแปลงเป็นทุนต่อปีที่คาดไว้คือ:
14, 400 ($ 1, 200 x 12 เดือน) 120 $ 120, 000 = 0.12 หรือ 12%
นี่เป็นแบบจำลองที่ง่ายมากโดยมีสมมติฐานน้อย ยิ่งไปกว่านั้นยังมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสำหรับการจำนอง นอกจากนี้รายได้ค่าเช่าในอนาคตอาจมีค่ามากกว่าหรือน้อยกว่าห้าปีนับจากนี้
นักลงทุนหลายคนคุ้นเคยกับมูลค่าปัจจุบันของเงิน นำไปใช้กับอสังหาริมทรัพย์แนวคิดนี้เป็นที่รู้จักกันว่ากระแสเงินสดลดราคา ดอลลาร์ที่ได้รับในอนาคตขึ้นอยู่กับความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อและภาวะเงินฝืดและแสดงเป็นส่วนลดในบัญชี
วิธีการเพิ่มค่าเช่าทวีคูณ
วิธีการนี้ให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าโดยพิจารณาจากจำนวนเงินค่าเช่าที่นักลงทุนสามารถเก็บได้ในแต่ละปี มันเป็นวิธีที่ง่ายและรวดเร็วในการวัดว่าอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าการลงทุนหรือไม่ แน่นอนว่านี่คือก่อนที่จะพิจารณาภาษีการประกันภัยค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับสถานที่ให้บริการดังนั้นควรนำเกลือเม็ดหนึ่งมาด้วย
ในขณะที่มันอาจจะคล้ายกับวิธีการรายได้ แต่วิธีการเช่ารวมตัวคูณ (GRM) ไม่ได้ใช้รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็นอัตราสูงสุดของมัน แต่ค่าเช่าขั้นต้นแทน อัตรา cap สูงสุดของตัวคูณค่าเช่ามากกว่าหนึ่งในขณะที่อัตรา cap สำหรับวิธีรายได้คือค่าเปอร์เซ็นต์ ในการรับการเปรียบเทียบแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ลคุณควรดู GRMs และรายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่คล้ายคลึงกับที่คุณสนใจ
สมมติว่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ที่ขายในพื้นที่ใกล้เคียงที่คุณกำลังมองหา $ 500, 000 ด้วยรายได้ประจำปีของ $ 90, 000 ในการคำนวณค่าการกลั่นเราแบ่งราคาขายตามรายได้ค่าเช่ารายปี: $ 500, 000 90 90, 000 $ = 5.56 คุณสามารถเปรียบเทียบตัวเลขนี้กับตัวเลขที่คุณกำลังดูอยู่ได้ตราบใดที่คุณรู้รายได้ค่าเช่ารายปี คุณสามารถหามูลค่าตลาดโดยการคูณค่าการกลั่นตามรายได้ประจำปี หากสูงกว่าของที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้เช่นราคา $ 500, 000 อาจไม่คุ้มค่าลองพิจารณาต่อไป
วิธีการต้นทุน
วิธีการประเมินราคาเพื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าทรัพย์สินมีมูลค่าเพียงอย่างเดียวที่สามารถใช้ได้ มันถูกประเมินโดยการรวมมูลค่าที่ดินและค่าเสื่อมราคาของการปรับปรุงใด ๆ
ผู้ประเมินราคาจากโรงเรียนนี้มักจะใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดเพื่อสรุปวิธีการคิดต้นทุนกับอสังหาริมทรัพย์ มักใช้เป็นพื้นฐานในการประเมินมูลค่าที่ดินว่างเปล่า
ตัวอย่างเช่นหากคุณเป็นผู้พัฒนาอพาร์ทเมนต์ที่ต้องการซื้อที่ดินสามเอเคอร์ในพื้นที่ที่แห้งแล้งเพื่อแปลงเป็นคอนโดมิเนียมมูลค่าของที่ดินนั้นจะขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ของที่ดินนั้นให้ดีที่สุด หากที่ดินถูกล้อมรอบด้วยทุ่งน้ำมันและคนที่อยู่ใกล้ที่สุดอยู่ห่างออกไป 20 ไมล์การใช้งานที่ดีที่สุดและดังนั้นมูลค่าสูงสุดของทรัพย์สินนั้นจะไม่เปลี่ยนเป็นอพาร์ทเมนท์ แต่อาจขยายสิทธิการเจาะเพื่อค้นหาน้ำมันมากขึ้น
อาร์กิวเมนต์การใช้งานที่ดีที่สุดอีกข้อหนึ่งเกี่ยวข้องกับการแบ่งเขตคุณสมบัติ หากทรัพย์สินที่คาดหวังไม่ได้ถูกกำหนดไว้สำหรับวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยค่าของมันจะลดลงเนื่องจากผู้พัฒนาจะต้องเสียค่าใช้จ่ายจำนวนมากในการรับการ rezoned ถือว่าน่าเชื่อถือที่สุดเมื่อใช้กับโครงสร้างใหม่และเชื่อถือได้น้อยกว่าสำหรับคุณสมบัติเก่า มันมักจะเป็นวิธีการที่เชื่อถือได้เพียงอย่างเดียวเมื่อดูที่คุณสมบัติการใช้งานพิเศษ
บรรทัดล่าง
ไม่มีวิธีหนึ่งในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่ให้เช่า นักลงทุนที่จริงจังส่วนใหญ่ดูส่วนประกอบจากวิธีการประเมินทั้งหมดก่อนตัดสินใจลงทุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า การเรียนรู้แนวคิดการประเมินมูลค่าเบื้องต้นเหล่านี้ควรเป็นขั้นตอนในทิศทางที่ถูกต้องในการเข้าสู่เกมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นเมื่อคุณพบอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้จำนวนมากให้คุณหาอัตราดอกเบี้ยที่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่ของคุณโดยใช้เครื่องคิดเลขจำนอง การใช้เครื่องมือนี้จะช่วยให้คุณมีรูปธรรมมากขึ้นเมื่อทำงานกับการประเมินคุณสมบัติการเช่าในอนาคต
