สินทรัพย์เช่นทองคำและอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มีความสำคัญและการซื้อบ้านเป็นการลงทุนร่วมกันสำหรับบุคคลทั่วโลกเนื่องจากถือว่าเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยและให้ผลกำไรอย่างกว้างขวาง อย่างไรก็ตามการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องใช้ระยะเวลานานในการลงทุนและมีเงินดาวน์สูงและมีความเสี่ยงแม้ในระยะยาว นอกจากนี้นักลงทุนจำนวนมากมักจะมองข้ามค่าใช้จ่าย
คำนึงถึงประเด็นสำคัญบางประการเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายและปัจจัยที่ซ่อนเร้นที่ทำให้การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงมีราคาแพงและอาจไม่ก่อให้เกิดผลกำไร นักลงทุนควรระลึกถึงสิ่งเหล่านี้ก่อนที่จะทำลายเงินที่ได้มาอย่างยากลำบาก
การรับรู้ทั่วไป
นักลงทุนทั่วไปอาจสังเกตว่าคอนโดมิเนียมแบบสองห้องนอนในเขตชานเมืองนั้นมีราคา $ 300, 000 เมื่อห้าปีก่อนและตอนนี้ขายได้ $ 450, 000 นั่นเป็นผลตอบแทนที่ยอดเยี่ยม 50% ในห้าปีที่ผ่านมาดีกว่าการกลับมาของหุ้นพันธบัตรหรือทองคำ มูลค่ากำไรที่แท้จริงนั้นดูเหมือนจะสูงถึง $ 150, 000 และความพร้อมของการจัดหาเงินทุนนั้นเป็นภาพลวงตาของการใช้เงินยกระดับเพื่อทำกำไร
ด้วยผลประโยชน์ที่ชัดเจนเหล่านี้ความท้าทายและค่าใช้จ่ายแอบแฝงของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
กายวิภาคต้นทุนของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์
พิจารณากรณีของบุคคลที่ย้ายไปยังเมืองใหม่สำหรับงานใหม่ เขาคาดว่าจะอยู่ได้ประมาณห้าปี แต่สามารถขยายช่วงเวลานั้นตามการเติบโตในอาชีพของเขากับนายจ้างปัจจุบันหรือกับนายจ้างคนอื่น ๆ ในเมืองเดียวกัน ภายใต้สมมติฐานของผลตอบแทนที่ดีเขาพิจารณาซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมแทนการเช่า
โปรดทราบว่าคน ๆ หนึ่งสามารถซื้อหุ้นหรือหน่วยลงทุนในกองทุนแลกเปลี่ยนได้ในราคาเพียง $ 5 แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องใช้เงินหลายพันดอลลาร์ แม้ว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะได้รับเงินทุนจากสินเชื่อ แต่การซื้อบ้านหรือคอนโดมูลค่า 300, 000 ดอลลาร์ยังคงต้องใช้เงินดาวน์ 20% ($ 60, 000)
บุคคลที่มีส่วนร่วมน้อยกว่า 20% อาจได้รับเงินกู้ แต่พวกเขาจะต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและถูกบังคับให้ต้องทำประกันจำนองเอกชนซึ่งจะเป็นการเพิ่มต้นทุน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนำไปสู่การชำระคืนที่สูงขึ้นและการประกันจำนองมักจะมีค่าใช้จ่ายจาก 0.15% ถึง 2.5% ของจำนวนเงินกู้
มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมครั้งเดียวสำหรับการประมวลผลสินเชื่อซึ่งอยู่ที่ประมาณ 4% ของจำนวนเงินกู้ ($ 9, 600) ภาษีการโอนทรัพย์สินหรือค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐและการเฉลี่ย 2.5% ของมูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่ม $ 6, 000 เป็นค่าใช้จ่าย
หากนักลงทุนของเราซื้อคอนโดค่าใช้จ่ายรายเดือน $ 200 ถึงสมาคมอาคารชุดจะรวม $ 12, 000 ในระยะเวลาห้าปี จากนั้นคุณควรเพิ่มค่าใช้จ่ายสำหรับการซ่อมแซมการตกแต่งและการบำรุงรักษา การประมาณการแบบอนุรักษ์นิยม $ 1, 000 ต่อปีนำเราไปสู่ยอดรวม $ 5, 000 ในห้าปี
จากนั้นสมมติว่าเจ้าของพบผู้ซื้อที่ยินดีซื้อคอนโดของเขาในราคา $ 450, 000 หลังจากห้าปี
ตามเวลานั้นนักลงทุนจะได้จ่ายคืนเงินกู้จำนวน 86, 400 ดอลลาร์ของธนาคาร การเพิ่มเงินดาวน์ $ 60, 000, ต้นทุนการประมวลผลสินเชื่อ ($ 9, 600), ภาษีการโอนทรัพย์สิน ($ 6, 000), ภาษีทรัพย์สิน ($ 30, 000), ค่าใช้จ่ายของสมาคมคอนโด ($ 12, 000) และการบำรุงรักษาทั่วไป ($ 5, 000) รวมอยู่ที่ $ 209, 000
ผลตอบแทนสุทธิคืออะไร?
จำนวนเงินต้นของเงินกู้ 20 ปีแรกที่ 240, 000 ดอลลาร์จะลดลงไปอยู่ที่ประมาณ 180, 000 ดอลลาร์ในระยะเวลาห้าปีเนื่องจากนักลงทุนยังคงจ่ายเงินรายเดือน $ 1, 440 นักลงทุนจะจ่ายคืนที่โดดเด่นนี้ $ 180, 000 จากราคาขายที่ได้รับ $ 450, 000 จากผู้ซื้อรายใหม่ นักลงทุนจ่าย $ 209, 000 ในค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับอสังหาริมทรัพย์นี้อีก $ 180, 000 ต่อธนาคารสำหรับการชำระเงินคงค้างที่เหลืออยู่และสุทธิที่เขาได้รับคือ $ 61, 000
โดยพื้นฐานแล้วนักลงทุนใช้จ่าย $ 209, 000 ในห้าปีและมีกำไรสุทธิ $ 61, 000 สำหรับผลตอบแทน 29.2% แม้ว่าราคาขายจะสูง แต่ค่าใช้จ่ายแอบแฝงก็ยังได้กำไรมากมาย
เราใช้เวลานานกว่านี้ สมมติว่านักลงทุนยังคงอาศัยอยู่ในเมืองและถือคอนโดมิเนียมของเขาในระยะเวลา 20 ปีเต็มของเงินกู้ ทุกๆห้าปีมูลค่าคอนโดจะเพิ่มขึ้น 1.5 เท่า ใน 20 ปีมูลค่าจะสูงถึง $ 1.52 ล้านซึ่งเพิ่มขึ้นมากกว่าห้าเท่า
นักลงทุนจะจ่าย $ 345, 600 เมื่อเพิ่ม $ 60, 000 ต้นทุนรวมจะเท่ากับ $ 405, 600
เมื่อใช้การคำนวณที่คล้ายกันข้างต้นเราจะได้รับภาษีทรัพย์สินรวม $ 251, 000 ค่าบำรุงรักษา ($ 48, 000) ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาทั่วไป (20, 000 เหรียญสหรัฐ) ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสินเชื่อ ($ 9, 600) และภาษีโอนทรัพย์สิน ($ 6, 000) ยอดรวมคือ $ 739, 600 และกำไรสุทธิในรอบ 20 ปีคือ $ 780, 400 สำหรับผลตอบแทน 106% โดยเพิ่มเงินเป็นสองเท่าใน 20 ปี
ในระยะยาวผลตอบแทนที่ได้ผลนั้นไม่มาก แม้ว่าราคาจะแข็งค่าขึ้นห้าเท่า แต่ค่าใช้จ่ายในการจ่ายดอกเบี้ยภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ก็ลดกำไรลง
นักลงทุนควรทราบด้วยว่ามูลค่าที่แท้จริงของเงินนั้นลดลงเมื่อเวลาผ่านไป ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมเป็นประจำเพิ่มขึ้นเนื่องจากเงินเฟ้อ หากพิจารณาเงินเฟ้อด้วยผลตอบแทนสุทธิจะลดลงอีก นักลงทุนควรพิจารณาการประกันภัยค่าธรรมเนียมนายหน้าและภาษีการโอนทรัพย์สินในเวลาที่ขาย การรวมสิ่งเหล่านี้จะช่วยลดผลตอบแทนสุทธิ
มีความเสี่ยงอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาในช่วงระยะเวลาการลงทุนอาจนำไปสู่ความยากลำบากในการขายทรัพย์สินในภายหลัง ตัวอย่างเช่นถนนสายใหม่ที่มีเสียงดังหรือมีจุดเก็บข้อมูลอาชญากรรมอาจลดค่าทรัพย์สิน ความหายนะเหนือธรรมชาติใด ๆ เช่นพายุเฮอริเคนหรือแผ่นดินไหวสามารถทำลายทรัพย์สินได้อย่างสมบูรณ์ในขณะที่มีเพียงบางส่วนเท่านั้นที่สามารถกู้คืนจากการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทน แม้หลังจากการสร้างใหม่โดยใช้เงินประกันการได้รับราคาที่สูงขึ้นจะกลายเป็นเรื่องยากหลังจากเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นในพื้นที่
ทางเลือกในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
แทนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์นักลงทุนควรพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์อีทีเอฟที่ใช้อสังหาริมทรัพย์กองทุนรวมและหุ้นเป็นทางเลือกต้นทุนต่ำ
ในขณะที่หุ้นมีความเสี่ยงเฉพาะหุ้นกองทุน ETF และกอง REIT จะให้ความหลากหลาย สำหรับคนที่กล้าหาญเต็มใจที่จะเสี่ยงกับคู่สัญญาในตลาดที่ไม่มีการควบคุมตัวเลือกด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถเสนอผลตอบแทนที่สูงขึ้นโดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายหรือภาษี
บรรทัดล่าง
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีข้อผูกพันทางการเงินที่มีระยะเวลายาวนาน การประเมินมูลค่าของการลงทุนดังกล่าวแพร่กระจายในระยะยาวเป็นงานที่ซับซ้อน ในขณะที่นักลงทุนบางคนได้รับการล่อลวงโดยดูที่การเพิ่มขึ้นของราคาเล็กน้อย แต่ก็จำเป็นต้องพิจารณาต้นทุน
