สารบัญ
- ฟองที่อยู่อาศัยคืออะไร?
- สาเหตุฟองสบู่ในตลาดที่อยู่อาศัย
- บังคับให้ระเบิดฟองสบู่
- ความผิดพลาดของตลาดที่อยู่อาศัย
- หมายถึงการพลิกกลับ
- การประมาณราคาที่น่าชื่นชม
- บรรทัดล่าง
ต่างจากตลาดหุ้นที่คนส่วนใหญ่เข้าใจและยอมรับความเสี่ยงที่ราคาอาจตกผู้คนส่วนใหญ่ที่ซื้อบ้านไม่เคยคิดว่ามูลค่าของบ้านจะลดลง
โดยทั่วไปตลาดที่อยู่อาศัยจะไม่ได้รับผลกระทบจากการตั้งราคาฟองสบู่เหมือนตลาดสินทรัพย์อื่น นั่นเป็นเพราะค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านไม่ต้องพูดถึงค่าใช้จ่ายในการถือครองและการบำรุงรักษาพฤติกรรมการเก็งกำไรในบ้าน อย่างไรก็ตามตลาดที่อยู่อาศัยจะผ่านช่วงเวลาแห่งความอุดมสมบูรณ์อย่างไม่มีเหตุผล
เราจะพูดถึงสิ่งที่ทำให้เกิดฟองสบู่ในราคาที่อยู่อาศัยสาเหตุที่ทำให้ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยแตกออกและทำไมผู้ซื้อบ้านควรมองหาค่าเฉลี่ยระยะยาวเมื่อทำการตัดสินใจเกี่ยวกับบ้าน
ประเด็นที่สำคัญ
- ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยเป็นเหตุการณ์ชั่วคราวที่สามารถเกิดขึ้นนานหลายปีและมีความต้องการสูงอุปทานต่ำและราคาที่สูงเกินจริงฟองสบู่เหล่านี้เกิดจากปัจจัยหลายประการรวมถึงความเจริญทางเศรษฐกิจอัตราดอกเบี้ยต่ำการนำเสนอผลิตภัณฑ์จำนองที่ดีขึ้นและเข้าถึงได้ง่าย เครดิตกองกำลังที่ทำให้ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยรวมถึงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและอุปสงค์ที่ลดลง
ฟองที่อยู่อาศัยคืออะไร?
ก่อนที่เราจะเข้าไปถึงสาเหตุของฟองอากาศที่อยู่อาศัยและอะไรทำให้มันโผล่ขึ้นมาสิ่งสำคัญคือการเข้าใจฟองสบู่ที่อยู่อาศัยนั้นเอง โดยทั่วไปแล้วพวกเขาจะเริ่มต้นด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นแม้จะมีสินค้าคงคลังจำนวน จำกัด ความต้องการเพิ่มขึ้นอีกเมื่อนักเก็งกำไรเข้าสู่ตลาดทำให้ฟองสบู่ใหญ่ขึ้น ด้วยอุปทานที่ จำกัด และมีความต้องการมากราคาก็พุ่งสูงขึ้นตามธรรมชาติ
ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยมีผลกระทบโดยตรงต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังรวมถึงเจ้าของบ้านและการเงินส่วนบุคคล ผลกระทบที่เกิดขึ้นกับฟองสบู่อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อและการปฏิบัติก็สามารถบังคับให้ผู้คนต้องหาวิธีในการชำระค่าจำนองให้ทันเมื่อเวลาผ่านไป บางคนอาจต้องขุดลึกลงไปในกระเป๋าของพวกเขาโดยใช้เงินออมและเงินเกษียณเพียงเพื่อให้บ้านของพวกเขา
ฟองที่อยู่อาศัยเป็นเหตุการณ์ชั่วคราวตามปกติ ถึงแม้ว่าฟองสบู่ในตลาดทุนจะเกิดขึ้นบ่อยกว่า แต่ฟองสบู่สำหรับที่อยู่อาศัยอาจมีความยาวได้มากขึ้นตามข้อมูลของกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) และสามารถอยู่ได้นานหลายปี
โดยปกติเป็นเหตุการณ์ชั่วคราวฟองที่อยู่อาศัยสามารถใช้งานได้นานหลายปี
สาเหตุฟองสบู่ในตลาดที่อยู่อาศัย
ราคาที่อยู่อาศัยเช่นราคาของสินค้าหรือบริการใด ๆ ในตลาดเสรีถูกขับเคลื่อนโดยอุปสงค์และอุปทาน เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้นและ / หรืออุปทานลดลงราคาก็จะสูงขึ้น ในกรณีที่ไม่มีภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ลดอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาสูงขึ้นเนื่องจากแนวโน้มความต้องการสูงกว่าแนวโน้มอุปทานปัจจุบัน ที่สำคัญคืออุปทานของที่อยู่อาศัยนั้นช้าในการตอบสนองต่อความต้องการที่เพิ่มขึ้นเพราะมันต้องใช้เวลานานในการสร้างบ้านและในพื้นที่ที่มีการพัฒนาสูงนั้นก็ไม่มีที่ว่างสำหรับสร้างอีกต่อไป ดังนั้นหากมีการเพิ่มขึ้นอย่างฉับพลันหรือเป็นเวลานานในความต้องการราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน
เมื่อคุณยืนยันว่าราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยนั้นได้แรงหนุนจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นคุณอาจถามว่าสาเหตุของอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นนั้นเป็นอย่างไร มีความเป็นไปได้หลายอย่าง:
- การเพิ่มขึ้นของกิจกรรมทางเศรษฐกิจทั่วไปและความเจริญรุ่งเรืองที่ทำให้รายได้ทิ้งในกระเป๋าของผู้บริโภคและกระตุ้นให้เจ้าของบ้านเพิ่มขึ้นของประชากรหรือส่วนประชากรของประชากรที่เข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยต่ำระดับทั่วไปของอัตราดอกเบี้ยสั้นโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระยะอัตราดอกเบี้ยที่ทำให้บ้านราคาไม่แพงมากขึ้นนวัตกรรมผลิตภัณฑ์จำนองที่มีการชำระเงินรายเดือนต่ำเริ่มต้นที่ทำให้บ้านราคาไม่แพงมากขึ้น (หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการจำนองโปรดดูบทแนะนำ พื้นฐานการจำนอง ของเรา) เข้าถึงเครดิตได้ง่าย - ลดมาตรฐานการจัดจำหน่าย - ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อเข้าสู่ตลาดมากขึ้นพันธบัตรการจำนองที่มีโครงสร้างให้ผลผลิตสูงตามความต้องการของนักลงทุน ให้กับผู้กู้โอกาสที่ผิดพลาดของความเสี่ยงโดยผู้ให้กู้จำนองและนักลงทุนพันธบัตรจำนองที่ขยายความพร้อมของเครดิตให้กับผู้กู้ความสัมพันธ์ระยะสั้นระหว่างนายหน้าจำนองและผู้กู้ภายใต้ซึ่งบางครั้งผู้กู้ได้รับการสนับสนุนที่จะเสี่ยงมากเกินไป ความรู้ทางการเงินและการรับความเสี่ยงมากเกินไปโดยผู้กู้จำนองพฤติกรรมการสะสมและความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงหนุนจากการประมาณการราคาบ้านที่ไม่สมจริงและไม่ยั่งยืน
ตัวแปรทั้งหมดเหล่านี้สามารถรวมกันเพื่อทำให้เกิดฟองสบู่ในตลาดที่อยู่อาศัย พวกเขามักจะดึงออกจากกัน การสนทนาโดยละเอียดของแต่ละคนอยู่นอกขอบเขตของบทความนี้ โดยทั่วไปเราชี้ให้เห็นว่าโดยทั่วไปเช่นฟองสบู่กิจกรรมและราคาที่สูงขึ้นนำหน้าพฤติกรรมเสี่ยงและการเก็งกำไรมากเกินไปโดยผู้เข้าร่วมตลาดทั้งหมด - ผู้ซื้อผู้กู้ผู้ให้กู้ผู้สร้างและนักลงทุน
บังคับให้ระเบิดฟองสบู่
ฟองสบู่จะระเบิดเมื่อความเสี่ยงที่มากเกินไปกลายเป็นที่แพร่หลายทั่วทั้งระบบที่อยู่อาศัย สิ่งนี้เกิดขึ้นในขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้น กล่าวอีกนัยหนึ่งความต้องการลดลงในขณะที่อุปทานเพิ่มขึ้นส่งผลให้ราคาลดลง
การกระจายความเสี่ยงไปทั่วทั้งระบบนี้เกิดขึ้นจากความสูญเสียของเจ้าของบ้านผู้ให้กู้จำนองนักลงทุนจำนองและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การสูญเสียเหล่านั้นอาจถูกกระตุ้นโดยหลายสิ่งรวมถึง:
- การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่ทำให้เจ้าของบ้านไม่สามารถเข้าถึงผู้ซื้อบางรายได้และในบางกรณีทำให้บ้านของบุคคลนั้นเป็นเจ้าของที่ไม่สามารถจัดระเบียบได้ สิ่งนี้มักจะนำไปสู่การผิดนัดและการยึดสังหาริมทรัพย์ซึ่งในที่สุดจะเพิ่มอุปทานในปัจจุบันที่มีอยู่ในตลาดการชะลอตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจทั่วไปที่นำไปสู่รายได้น้อยกว่าการสูญเสียงานและ / หรืองานที่มีอยู่น้อยลง หมดกำลังนำอุปสงค์และอุปทานเข้าสู่สมดุลและชะลอการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาบ้านที่เจ้าของบ้านบางคนโดยเฉพาะนักเก็งกำไรเชื่อมั่นในการซื้อของพวกเขาราคาไม่แพงหรือผลกำไร เมื่อการแข็งค่าของราคาอย่างรวดเร็วซบเซาผู้ที่ไว้ใจซื้อบ้านของพวกเขาอาจสูญเสียบ้านทำให้อุปทานเพิ่มขึ้นสู่ตลาด
บรรทัดล่างคือเมื่อสูญเสียการยึดมาตรฐานเครดิตรัดกุมการกู้ยืมจำนองง่ายไม่พร้อมใช้งานอีกต่อไปความต้องการลดลงเพิ่มอุปทานซัพพลายนักเก็งกำไรออกจากตลาดและราคาตก
ความผิดพลาดของตลาดที่อยู่อาศัย
ในช่วงกลางทศวรรษ 2000 เศรษฐกิจสหรัฐประสบกับปัญหาฟองสบู่ในบ้านที่มีความสัมพันธ์โดยตรงกับภาวะถดถอยครั้งใหญ่ ตามฟองสบู่ดอทคอมค่าอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มคืบคลานเพิ่มขึ้นในการเป็นเจ้าของบ้านในหมู่ผู้ซื้อเก็งกำไรนักลงทุนและผู้บริโภคอื่น ๆ อัตราดอกเบี้ยต่ำ, มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่ผ่อนคลาย - รวมถึงข้อกำหนดการชำระเงินต่ำ - อนุญาตให้ผู้ที่ปกติไม่เคยซื้อบ้านมาเป็นเจ้าของบ้านได้ สิ่งนี้ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น
แต่นักลงทุนเก็งกำไรจำนวนมากหยุดซื้อเพราะความเสี่ยงสูงเกินไปทำให้ผู้ซื้อรายอื่นออกจากตลาด ในทางกลับกันทำให้ราคาลดลง หลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยถูกขายออกไปในปริมาณมากในขณะที่ค่าเริ่มต้นและการจำนอง foreclosures เพิ่มขึ้นถึงระดับที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน
หมายถึงการพลิกกลับ
บ่อยครั้งที่เจ้าของบ้านทำให้เกิดข้อผิดพลาดที่เสียหายจากการสันนิษฐานว่าราคาล่าสุดจะยังคงดำเนินต่อไปในอนาคตโดยไม่พิจารณาถึงอัตราการแข็งค่าของราคาในระยะยาวและศักยภาพในการพลิกกลับเฉลี่ย กฎแห่งฟิสิกส์ระบุว่าเมื่อวัตถุใด - ซึ่งมีความหนาแน่นมากกว่าอากาศ - ถูกผลักดันขึ้นไปในที่สุดมันก็กลับสู่พื้นดินในที่สุดเพราะแรงโน้มถ่วงกระทำกับมัน กฎหมายการเงินบอกว่าตลาดที่ผ่านช่วงเวลาของการแข็งค่าของราคาอย่างรวดเร็วหรือค่าเสื่อมราคาจะกลับไปที่จุดราคาที่ทำให้พวกเขาสอดคล้องกับที่อัตราการแข็งค่าเฉลี่ยระยะยาวของพวกเขาบ่งชี้ว่าพวกเขาควรจะ สิ่งนี้เรียกว่าการพลิกกลับเฉลี่ย
ราคาในตลาดที่อยู่อาศัยเป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการพลิกกลับค่าเฉลี่ยเช่นกัน หลังจากช่วงเวลาของการแข็งค่าของราคาอย่างรวดเร็วหรือในบางกรณีค่าเสื่อมราคาพวกเขากลับไปที่อัตราการแข็งค่าเฉลี่ยระยะยาวของพวกเขาบ่งชี้ว่าพวกเขาควรจะ ราคาบ้านหมายถึงการพลิกกลับสามารถทำได้อย่างรวดเร็วหรือค่อยเป็นค่อยไป ราคาบ้านอาจเคลื่อนไหวอย่างรวดเร็วไปยังจุดที่ทำให้พวกเขากลับมาอยู่ในแนวเดียวกันกับค่าเฉลี่ยระยะยาวหรือพวกเขาอาจจะคงที่จนกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวจะจับขึ้นกับพวกเขา
ค่าทางทฤษฎีที่แสดงข้างต้นได้มาจากการคำนวณการเพิ่มขึ้นร้อยละเฉลี่ยรายไตรมาสในดัชนีราคาที่อยู่อาศัยจากไตรมาสแรกของปี 1985 ถึงไตรมาสที่สี่ของปี 1998 - จุดโดยประมาณที่ราคาบ้านเริ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหนือแนวโน้มระยะยาว. การคำนวณเปอร์เซ็นต์การเพิ่มขึ้นเฉลี่ยรายไตรมาสถูกนำไปใช้กับค่าเริ่มต้นที่แสดงในกราฟและแต่ละค่าที่ตามมาเพื่อหาค่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยตามทฤษฎี
การประมาณราคาที่น่าชื่นชม
ผู้ซื้อบ้านมากเกินไปใช้ประสิทธิภาพของราคาล่าสุดเป็นเกณฑ์มาตรฐานสำหรับสิ่งที่พวกเขาคาดหวังในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า จากการประมาณการที่ไม่สมจริงพวกเขารับความเสี่ยงมากเกินไป ความเสี่ยงที่มากเกินไปนี้มักเกี่ยวข้องกับทางเลือกของการจำนองและขนาดหรือต้นทุนของบ้านที่ผู้บริโภคซื้อ มีผลิตภัณฑ์จำนองหลายอย่างที่มีการวางตลาดให้กับผู้บริโภคอย่างมากและออกแบบมาเพื่อให้เป็นเงินกู้ระยะสั้น ผู้กู้เลือกการจำนองเหล่านี้ตามความคาดหวังที่พวกเขาจะรีไฟแนนซ์จากการจำนองภายในระยะเวลาหลายปีและจะสามารถทำได้เพราะส่วนของพวกเขาจะมีในบ้านของพวกเขา ณ จุดนั้น
ประสิทธิภาพราคาบ้านล่าสุดโดยทั่วไปไม่ได้เป็นการทำนายที่ดีเกี่ยวกับประสิทธิภาพของราคาบ้านในอนาคต ผู้ซื้อบ้านควรมองไปที่อัตราการแข็งค่าของราคาบ้านในระยะยาวและพิจารณาหลักการทางการเงินของการพลิกกลับค่าเฉลี่ยเมื่อทำการตัดสินใจทางการเงินที่สำคัญ นักเก็งกำไรควรทำเช่นเดียวกัน
ในขณะที่การรับความเสี่ยงนั้นไม่ได้เลวร้ายอย่างแท้จริงและในบางครั้งการรับความเสี่ยงนั้นจำเป็นและแนะนำให้เลือกกุญแจสำคัญในการตัดสินใจบนพื้นฐานความเสี่ยงที่ดีคือการทำความเข้าใจและวัดความเสี่ยงโดยการประมาณการทางการเงินที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการตัดสินใจทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดและสำคัญที่สุดที่คนส่วนใหญ่ทำ - การซื้อและจัดหาเงินทุนของบ้าน
บรรทัดล่าง
หลักการทางการเงินที่เรียบง่ายและสำคัญคือการพลิกกลับหมายถึง ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ขึ้นอยู่กับฟองสบู่ในบางตลาด แต่ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ ค่าเฉลี่ยระยะยาวเป็นตัวบ่งชี้ที่ดีว่าราคาจะเป็นอย่างไรในที่สุดในช่วงที่มีการแข็งค่าอย่างรวดเร็วตามด้วยราคาที่ซบเซา เช่นเดียวกับช่วงเวลาที่ราคาต่ำกว่าค่าเฉลี่ย
