สิ่งที่คุณควรรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับความพยายามที่หลากหลายรวมถึงการจัดหาเงินทุนรายชื่อการขายการวิเคราะห์การลงทุนการประกันภัยทรัพย์สินและภาษีอากร แต่สำหรับคนส่วนใหญ่การกำหนดราคาขอหรือซื้อชิ้นส่วนอสังหาริมทรัพย์เป็นแอปพลิเคชั่นที่มีประโยชน์ที่สุดในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ บทความนี้จะให้ข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับแนวคิดพื้นฐานและวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เกี่ยวข้องกับการขาย

การประเมินอสังหาริมทรัพย์: สิ่งที่คุณควรรู้

แนวคิดการประเมินค่าพื้นฐาน

ราคา

เทคนิคการพูดมูลค่าของทรัพย์สินถูกกำหนดให้เป็นมูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์ในอนาคตที่เกิดจากการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แตกต่างจากสินค้าอุปโภคบริโภคจำนวนมากที่ใช้งานได้อย่างรวดเร็วประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะรับรู้ในระยะเวลานาน ดังนั้นการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะต้องคำนึงถึงแนวโน้มทางเศรษฐกิจและสังคมรวมถึงการควบคุมหรือกฎระเบียบของรัฐและสภาพแวดล้อมที่อาจมีอิทธิพลต่อองค์ประกอบทั้งสี่ของมูลค่า:

มูลค่าเมื่อเทียบกับต้นทุนและราคา

ค่าไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาหรือราคา ต้นทุนหมายถึงค่าใช้จ่ายตามจริง - ตัวอย่างเช่นวัสดุหรือค่าแรง ในทางกลับกันราคาคือจำนวนที่บางคนจ่ายสำหรับบางสิ่ง แม้ว่าต้นทุนและราคาจะ มีผลต่อ มูลค่า แต่ไม่ได้ กำหนด มูลค่า ราคาขายของบ้านอาจอยู่ที่ $ 150, 000 แต่มูลค่าอาจสูงหรือต่ำกว่ามาก ตัวอย่างเช่นหากเจ้าของใหม่พบข้อบกพร่องร้ายแรงในบ้านเช่นรากฐานที่ผิดพลาดมูลค่าของบ้านอาจต่ำกว่าราคา

มูลค่าตลาด

การประเมินคือความเห็นหรือการประเมินเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สินเฉพาะ ณ วันที่เฉพาะเจาะจง รายงานการประเมินราคาถูกใช้โดยธุรกิจหน่วยงานราชการบุคคลนักลงทุนและ บริษัท จำนองเมื่อทำการตัดสินใจเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายของการประเมินคือการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินซึ่งเป็นราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่อสังหาริมทรัพย์จะนำมาซึ่งการแข่งขันและการเปิดตลาด

ราคาตลาดราคาตลาดซึ่งทรัพย์สินที่ขายจริงอาจไม่ได้เป็นตัวแทนของมูลค่าตลาด ตัวอย่างเช่นหากผู้ขายอยู่ภายใต้การข่มขู่เนื่องจากการคุกคามของการยึดสังหาริมทรัพย์หรือหากมีการขายส่วนตัวทรัพย์สินอาจขายต่ำกว่ามูลค่าตลาด

วิธีการประเมินราคา

การประเมินที่ถูกต้องขึ้นอยู่กับการรวบรวมข้อมูลอย่างเป็นระบบ ข้อมูลเฉพาะครอบคลุมรายละเอียดเกี่ยวกับสถานที่ให้บริการเฉพาะและข้อมูลทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับประเทศภูมิภาคเมืองและพื้นที่ใกล้เคียงที่ทรัพย์สินตั้งอยู่จะถูกรวบรวมและวิเคราะห์เพื่อให้ได้มาซึ่งคุณค่า การประเมินราคาใช้วิธีการพื้นฐานสามวิธีในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน

วิธีที่ 1: วิธีเปรียบเทียบการขาย

วิธีการเปรียบเทียบการขายมักใช้ในการประเมินมูลค่าบ้านและที่ดินสำหรับครอบครัวเดี่ยว บางครั้งเรียกว่าวิธีการข้อมูลตลาดมันเป็นการประเมินมูลค่าที่ได้จากการเปรียบเทียบคุณสมบัติกับคุณสมบัติที่ขายล่าสุดที่มีลักษณะคล้ายกัน คุณสมบัติที่คล้ายกันเหล่านี้เรียกว่าการเปรียบเทียบและเพื่อให้การเปรียบเทียบที่ถูกต้องแต่ละรายการจะต้อง:

• มีความคล้ายคลึงกับทรัพย์สินที่เป็นไปได้มีการขายภายในปีที่แล้วในตลาดที่เปิดกว้างและแข่งขันได้ถูกขายภายใต้สภาวะตลาดปกติ

ควรมีการเปรียบเทียบอย่างน้อยสามหรือสี่รายการในกระบวนการประเมิน ปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่ต้องพิจารณาเมื่อเลือกเปรียบเทียบคือขนาดคุณสมบัติที่สามารถเปรียบเทียบได้และ - อาจเป็นที่ตั้งของสถานที่ทั้งหมดซึ่งอาจมีผลอย่างมากต่อมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์

คุณสมบัติเปรียบเทียบ

เนื่องจากไม่มีสถานที่ให้บริการสองแห่งที่เหมือนกันอย่างแน่นอนการปรับราคาขายเปรียบเทียบจะถูกพิจารณาเพื่อพิจารณาคุณสมบัติที่แตกต่างกันและปัจจัยอื่น ๆ ที่มีผลต่อมูลค่ารวมถึง:

• อายุและสภาพของอาคารวันที่ขายถ้าการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นระหว่างวันที่ขายของเปรียบเทียบและวันที่ของการประเมินข้อกำหนดและเงื่อนไขของการขายเช่นถ้าผู้ขายของทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้การข่มขู่หรือถ้าทรัพย์สินถูกขายระหว่างญาติ ราคาลดพิเศษ) สถานที่ตั้งเนื่องจากคุณสมบัติที่คล้ายกันอาจแตกต่างจากราคาในละแวกใกล้เคียงคุณสมบัติทางกายภาพรวมถึงขนาดล็อตการจัดสวนประเภทและคุณภาพของการก่อสร้างจำนวนและประเภทของห้องพักพื้นที่ใช้สอยตารางฟุตพื้นไม้เนื้อแข็งโรงจอดรถห้องครัว การอัพเกรดเตาผิงเตาผิงสระว่ายน้ำกลางอากาศ ฯลฯ

การประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินภายใต้เงื่อนไขจะอยู่ในช่วงที่เกิดขึ้นจากราคาขายที่ปรับปรุงของสิ่งเปรียบเทียบ เนื่องจากการปรับเปลี่ยนบางอย่างที่ทำกับราคาขายของการเปรียบเทียบจะเป็นอัตวิสัยมากกว่าผู้อื่นการพิจารณาแบบถ่วงน้ำหนักจึงมักจะมอบให้กับการเปรียบเทียบเหล่านั้นที่มีการปรับจำนวนน้อยที่สุด

วิธีที่ 2: วิธีต้นทุน

วิธีราคาทุนสามารถใช้ในการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินที่ได้รับการปรับปรุงโดยอาคารหนึ่งแห่งขึ้นไป วิธีนี้เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าแยกต่างหากสำหรับอาคารและที่ดินโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา การประมาณจะถูกรวมเข้าด้วยกันเพื่อคำนวณค่าของคุณสมบัติที่ปรับปรุงใหม่ทั้งหมด วิธีราคาทุนทำให้สมมติฐานว่าผู้ซื้อที่สมเหตุสมผลจะไม่จ่ายเงินเพิ่มสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับปรุงแล้วที่มีอยู่กว่าราคาซื้อจำนวนมากที่เทียบเคียงได้และสร้างอาคารเทียบเคียง วิธีนี้มีประโยชน์เมื่อทรัพย์สินที่ถูกประเมินเป็นประเภทที่ไม่ได้ขายบ่อยและไม่สร้างรายได้ ตัวอย่างเช่นโรงเรียนโบสถ์โรงพยาบาลและอาคารของรัฐ

สามารถประมาณค่าใช้จ่ายในอาคารได้หลายวิธีรวมถึงวิธีตารางฟุตซึ่งราคาต่อตารางฟุตของอาคารที่สร้างขึ้นเมื่อไม่นานมานี้คูณด้วยจำนวนตารางฟุตในอาคารหัวเรื่อง วิธีหน่วยในสถานที่ซึ่งประมาณการต้นทุนตามต้นทุนการก่อสร้างต่อหน่วยของการวัดองค์ประกอบของแต่ละอาคารรวมถึงค่าแรงและวัสดุ และวิธีการสำรวจเชิงปริมาณซึ่งประมาณปริมาณของวัตถุดิบที่จะต้องใช้ในการสร้างอาคารทดแทนพร้อมราคาปัจจุบันของวัสดุและค่าติดตั้งที่เกี่ยวข้อง

การเสื่อมราคา

สำหรับวัตถุประสงค์ในการประเมินค่าเสื่อมราคาหมายถึงเงื่อนไขใด ๆ ที่ส่งผลเสียต่อมูลค่าของการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์และคำนึงถึง:

• การเสื่อมสภาพทางกายภาพรวมถึงการเสื่อมสภาพที่รักษาได้เช่นการทาสีและการเปลี่ยนหลังคาและการเสื่อมสภาพที่ไม่สามารถรักษาได้เช่นปัญหาโครงสร้างการล้าสมัยโดยใช้ฟังก์ชั่นซึ่งหมายถึงคุณสมบัติทางกายภาพหรือการออกแบบ หรือบ้านที่มีสี่ห้องนอน แต่มีห้องน้ำเพียงห้องเดียวล้าสมัยทางเศรษฐกิจที่เกิดจากปัจจัยภายนอกสถานที่ให้บริการเช่นการตั้งอยู่ใกล้กับสนามบินที่มีเสียงดังหรือโรงงานที่ก่อมลพิษ

ระเบียบวิธี

• ประมาณมูลค่าของที่ดินราวกับว่าว่างเปล่าและพร้อมที่จะนำไปใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบการขายเนื่องจากที่ดินไม่สามารถคิดค่าเสื่อมราคาได้ประเมินต้นทุนปัจจุบันของการสร้างอาคารและการปรับปรุงไซต์ จำนวนของค่าเสื่อมราคาของการปรับปรุงที่เกิดจากการเสื่อมสภาพ, ล้าสมัยการทำงานหรือล้าสมัยทางเศรษฐกิจลดค่าเสื่อมราคาจากต้นทุนการก่อสร้างโดยประมาณเพิ่มมูลค่าโดยประมาณของที่ดินเพื่อค่าเสื่อมราคาของอาคารและการปรับปรุงเว็บไซต์เพื่อกำหนดทั้งหมด มูลค่าทรัพย์สิน

วิธีที่ 3: วิธีการโอนเป็นทุนของรายได้

มักเรียกว่าเพียงวิธีรายได้วิธีนี้ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างอัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการและรายได้สุทธิที่อสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้น มันถูกใช้เพื่อประเมินมูลค่าของคุณสมบัติการผลิตรายได้เช่นอาคารอพาร์ตเมนต์อาคารสำนักงานและศูนย์การค้า การประเมินราคาโดยใช้วิธีการโอนเป็นรายได้สามารถทำได้ค่อนข้างตรงไปตรงมาเมื่อทรัพย์สินที่คาดว่าจะสร้างรายได้ในอนาคตและเมื่อค่าใช้จ่ายที่คาดการณ์ได้และมั่นคง

การโอนเป็นทุนโดยตรง

ผู้ประเมินราคาจะดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้เมื่อใช้วิธีการโอนเป็นทุนโดยตรง:

• ประมาณรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นประจำปีพิจารณาความว่างและการสูญเสียการเรียกเก็บค่าเช่าเพื่อกำหนดรายได้ขั้นต้นที่มีประสิทธิภาพลดค่าใช้จ่ายประจำปีเพื่อคำนวณรายได้สุทธิจากการดำเนินงานประจำปีประเมินราคาที่นักลงทุนทั่วไปจะจ่าย ประเภทและคลาสของคุณสมบัติ สิ่งนี้สามารถทำได้โดยการประเมินอัตราผลตอบแทนหรืออัตราการเป็นทุนใช้อัตราการใช้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่กับรายได้สุทธิจากการดำเนินงานประจำปีของอสังหาริมทรัพย์เพื่อประเมินมูลค่าของทรัพย์สิน

ตัวคูณรายรับรวม

วิธีรายได้รวมตัวคูณ (GIM) สามารถนำมาใช้เพื่อประเมินคุณสมบัติอื่น ๆ ที่มักจะไม่ได้ซื้อเป็นคุณสมบัติรายได้ แต่สามารถเช่าได้เช่นบ้านหนึ่งและสองครอบครัว วิธีการ GRM เกี่ยวข้องกับราคาขายของอสังหาริมทรัพย์กับรายได้ค่าเช่าที่คาดหวัง (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดู "4 วิธีในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์")

สำหรับคุณสมบัติที่อยู่อาศัยรายได้รวมต่อเดือนโดยปกติจะใช้ สำหรับคุณสมบัติเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมจะใช้รายได้รวมประจำปี วิธีตัวคูณรายได้รวมสามารถคำนวณได้ดังนี้:

ราคาขาย÷รายได้ค่าเช่า = ตัวคูณรายได้รวม

ข้อมูลการขายและการเช่าล่าสุดจากคุณสมบัติที่คล้ายกันอย่างน้อยสามแห่งสามารถใช้เพื่อสร้าง GIM ที่ถูกต้อง GIM นั้นสามารถนำไปใช้กับการประเมินมูลค่าตลาดโดยประมาณของทรัพย์สินเพื่อประเมินมูลค่าตลาดซึ่งสามารถคำนวณได้ดังนี้

รายได้ค่าเช่า x GIM = มูลค่าตลาดโดยประมาณ

บรรทัดล่าง

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ให้กู้จำนองนักลงทุนผู้ประกันตนและผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่การประเมินราคาจะดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญที่มีทักษะทุกคนที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมจริงจะได้รับประโยชน์จากการได้รับความเข้าใจพื้นฐานของวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน