ใช้ ira ของคุณเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

สารบัญ

• IRA ที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์
• มันคืออะไรและไม่ใช่ของคุณ
• ทำการซื้อใน IRA
• เป็นเจ้าของทรัพย์สินใน IRA
• ขายทรัพย์สินใน IRA
• ข้อดีข้อเสียของทรัพย์สินใน IRA
• บรรทัดล่าง

เมื่อกล่าวถึง IRAs สินทรัพย์ทางการเงิน - หุ้นพันธบัตรและกองทุนรวมหรือกองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยน (ETFs) - เป็นผู้ต้องสงสัยการลงทุนตามปกติ ยังคงเป็นไปได้ที่จะถืออสังหาริมทรัพย์ใน Roth IRA ของคุณภายใต้เงื่อนไขบางประการ คุณสามารถซื้อบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดอาคารอพาร์ตเมนต์คุณสมบัติเชิงพาณิชย์เช่นร้านค้าปลีกโรงแรมหรืออาคารสำนักงานที่ดินเปล่าและอื่น ๆ และแม้กระทั่งสลิปเรือ

แม้ว่ามันจะไม่ง่ายเท่ากับซื้อหุ้นไม่กี่ร้อยหุ้น หากคุณต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่าน IRA ที่กำกับตัวเองของคุณคุณจำเป็นต้องรู้กฎ - และมีอยู่มากมาย

ประเด็นที่สำคัญ

• คุณสามารถถืออสังหาริมทรัพย์ในไออาร์เอของคุณได้ แต่คุณจะต้องมีไออาร์เอที่กำกับตนเองด้วยตนเองอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่คุณซื้อจะต้องมีจุดประสงค์เพื่อการลงทุนอย่างเคร่งครัด: คุณและสมาชิกในครอบครัวไม่สามารถใช้งานได้ IRA มักจะต้องจ่ายเป็นเงินสดและค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของทั้งหมดจะต้องจ่ายโดย IRA.Holding อสังหาริมทรัพย์ในไออาร์เอของคุณอาจเป็นเรื่องยุ่งยากด้วยปัญหาภาษีและเทปสีแดง แต่ในทางกลับกันสถานที่ให้บริการสามารถให้อัตราผลตอบแทนที่ดี (หรือยอดเยี่ยม) และกระจายพอร์ตการลงทุนของคุณ

IRA ที่เหมาะสมสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ก่อนอื่น IRA ของคุณต้องกำกับตนเอง คำว่า "กำกับตนเอง" หมายถึงการลงทุนทางเลือกได้รับการยอมรับหรือเสนอโดย IRA custodian สถาบันการเงินหรือ บริษัท ที่รับผิดชอบในการเก็บบันทึกและข้อกำหนดการรายงาน IRS IRA ที่กำกับตนเองนั้นเป็นอิสระจาก บริษัท นายหน้าธนาคารหรือ บริษัท การลงทุนใด ๆ ที่จะทำการตัดสินใจสำหรับคุณ (บัญชีนายหน้าส่วนใหญ่ไม่อนุญาตให้มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์)

ในการซื้อและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผ่าน IRA ของคุณคุณจะต้องมีผู้ดูแลซึ่งเป็นนิติบุคคลที่เชี่ยวชาญในการควบคุมบัญชีที่จะจัดการธุรกรรมเอกสารที่เกี่ยวข้องและการรายงานทางการเงิน ทุกอย่างต้องผ่านผู้ดูแลเพื่อป้องกันไม่ให้คุณละเมิดกฎที่เข้มงวดเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้

ตามที่คุณคาดไว้ผู้ดูแลจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับบริการ อย่างไรก็ตามจะไม่แนะนำวิธีการจัดโครงสร้างการถือครองของคุณให้ดีที่สุด งานของผู้ดูแลนี้คือการจัดการงานแบ็คออฟฟิศ

ก่อนที่เราจะดูกฎส่วนที่เหลือให้ทำความเข้าใจข้อเท็จจริงพื้นฐานนี้: คุณและไออาร์เอของคุณเป็นสองหน่วยงานที่แยกจากกัน IRA ของคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ - คุณไม่ต้องการ ในความเป็นจริงชื่อเรื่องของทรัพย์สินจะอ่าน“ IRA XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA”

มันคืออะไรและไม่ใช่ของคุณ

อสังหาริมทรัพย์ของคุณต้องเป็นการลงทุนอย่างแท้จริง คุณไม่สามารถใช้เป็นบ้านพักตากอากาศเป็นสถานที่สำหรับให้ลูก ๆ ของคุณอาศัยอยู่บ้านหลังที่สองหรือสำนักงานสำหรับธุรกิจของคุณ กฎเหล่านี้มีผลกับคุณและกับคนที่กรมสรรพากรเห็นว่า“ ถูกตัดสิทธิ” ดังนั้นใครที่ถือว่าเป็นผู้ที่ถูกตัดสิทธิ์?

• คู่สมรสของคุณพ่อแม่ปู่ย่าตายายและปู่ย่าตายายลูก ๆ ของคุณและคู่สมรสหลานและผู้ให้บริการยอดเยี่ยมของหน่วยงาน IRAA ใด ๆ ของคุณที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 50%

คุณยังไม่สามารถซื้อทรัพย์สินจากบุคคลที่ถูกตัดสิทธิ์เหล่านี้ - ซึ่งเรียกว่าการทำธุรกรรมด้วยตนเอง - และ IRA ไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่คุณเป็นเจ้าของอยู่แล้ว คุณสามารถเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับธุรกรรมที่ต้องห้ามได้ในหัวข้อ 4.72.11.2.1 ของคู่มือสรรพากร

ทำการสั่งซื้อ

ยอดคงเหลือใน IRA ของคุณจะต้องสูงมากเนื่องจากการจำนองเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใน IRA นั้นไม่ใช่เรื่องง่าย คุณอาจจะต้องจ่ายเป็นเงินสดซึ่งไม่เพียง แต่จะทำให้คุณถูกกัดออกจากบัญชีเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่ออัตราผลตอบแทนของคุณด้วย

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มักจะวางจำนวนเล็กน้อยและใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำเพื่อใช้ประโยชน์จากการซื้อการหาว่าพวกเขาสามารถทำเงินได้มากกว่าที่พวกเขาจะจ่ายดอกเบี้ย หากคุณไม่สามารถจัดหาเงินทุนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์คุณจะสูญเสียโอกาสในการได้รับผลตอบแทนการลงทุน (ROI) ที่สำคัญ

ธนาคารบางแห่งจะพิจารณาสินเชื่อสำหรับธุรกรรมประเภทนี้ แต่มีปัญหาอื่น: รายได้จากอสังหาริมทรัพย์อาจถูกพิจารณาว่าเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้อง (UBTI) คุณสามารถเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ UBTI ได้จากมาตรา 511 404 ของ IRS Internal Revenue Code (IRC)

เป็นเจ้าของทรัพย์สิน

เนื่องจาก IRA ของคุณไม่จ่ายภาษีคุณไม่สามารถใช้ประโยชน์จากการหักเงินที่มาพร้อมกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากคุณจ่ายเงินสดจึงไม่มีการหักดอกเบี้ยจากการจำนอง คุณไม่ได้รับประโยชน์จากการหักหรือลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน หากสถานที่ให้บริการของคุณสร้างรายได้ค่าเช่าทุก ๆ ส่วนก็จะกลับเข้าสู่ IRA ของคุณทันที ในขณะที่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินคุณไม่สามารถพกพารายได้ใด ๆ (แน่นอนคุณจะได้รับเงินในที่สุดเมื่อคุณทำการถอนออกจากบัญชีเมื่อเกษียณอายุ)

ในด้านที่สดใสไม่มีค่าบำรุงรักษาหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ออกมาจากกระเป๋าของคุณ IRA จ่ายทุกอย่าง อย่างไรก็ตามนี่ไม่ใช่ข้อบกพร่อง เงินดอลล่าร์ที่ออกมาจาก IRA ของคุณทุกดอลลาร์เป็นดอลล่าร์ที่ไม่ได้รับอีกสองสามทศวรรษที่จะชื่นชมในคุณค่าของปลอดภาษี

ความเสี่ยงอย่างใหญ่หลวง: ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่ทำให้เงินสดของไออาร์เอเสียไปและนำไปสู่การลงโทษที่มีราคาแพงหากคุณ "บริจาคเงิน" เพื่อปกป้องบัญชี

และจะเกิดอะไรขึ้นถ้าสถานที่ให้บริการเกิดค่าใช้จ่ายจำนวนมากที่ผลักดันยอดคงเหลือของ IRA ให้ต่ำว่าบัญชีไม่มีเงินเพียงพอที่จะจ่าย โปรดจำไว้ว่าคุณไม่สามารถชำระค่าใช้จ่ายใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับสถานที่ให้บริการนี้จากกระเป๋าของคุณเองและการบริจาคของ IRA มี จำกัด: คุณสามารถฝาก 6, 000 - 7, 000 เหรียญสหรัฐหากคุณมีอายุ 50 ปีขึ้นไป - ในปี 2020

หากยังไม่ครอบคลุมการซ่อมแซมและคุณต้องฝากเงินเพิ่มคุณกำลังตกอยู่ในความผิดที่เกี่ยวข้องกับการมีส่วนร่วมมากเกินไป นี่เป็นความเสี่ยงที่สำคัญเนื่องจากสถานที่ให้บริการอาจต้องการการดูแลรักษาที่แพงและรายได้ที่คุณได้รับจากการเช่าอาจไม่ครอบคลุมสิ่งที่คุณต้องการใช้ในปีที่มีการบำรุงรักษาสูง

ขายทรัพย์สินใน IRA

ในการขายทรัพย์สินของคุณให้คิดราคาขายเช่นเดียวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เมื่อทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องกับราคาและเงื่อนไขขอให้ผู้ดูแลทรัพย์สินของคุณขายอสังหาริมทรัพย์ในนามของ IRA ของคุณ เงินทั้งหมดจะกลับเข้าสู่ IRA ของคุณไม่ว่าจะรอภาษีหรือปลอดภาษีทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการแต่งหน้าของ IRA ของคุณ

การพิจารณาสุดท้าย: สภาพคล่อง มันง่ายแค่ไหนที่คุณจะออกจากการลงทุน? ด้วยหุ้นมันค่อนข้างง่าย บางครั้งคุณสามารถมีเงินคืนในไม่กี่วินาที ในทางตรงกันข้ามอสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนที่มีสภาพคล่องต่ำ อาจใช้เวลานานในการถอนการลงทุนและคุณอาจสูญเสียเงินไปพร้อมกัน เมื่อคนแปดล้านเรียนรู้ใน Great Recession ของปี 2008 คุณจะพบว่าตัวคุณเองมีสินทรัพย์ที่มีค่าน้อยกว่าจำนวนเงินที่คุณติดอยู่

ข้อดีข้อเสียของทรัพย์สินใน IRA

เราได้กล่าวถึงความยุ่งยากและข้อเสียมากมายคุณอาจสงสัยว่า ณ จุดนี้หากมีจุดใดที่จะวางทรัพย์สินใน IRA ในอดีตอสังหาริมทรัพย์ ได้ รับการลงทุนระยะยาวที่ดีเนื่องจากมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปและการแข็งค่าในระยะยาวจะเข้ามาจับมือกับขอบเขตการลงทุนระยะยาวของบัญชีเกษียณอายุ ในระยะสั้นรายได้ใด ๆ ของทรัพย์สินที่สร้างขึ้นจะได้รับการคุ้มครองทางภาษีภายใน IRA ในที่สุดในฐานะสินทรัพย์ที่ยากอสังหาริมทรัพย์ช่วยกระจายพอร์ตการลงทุนในหลักทรัพย์และหลักทรัพย์อื่น ๆ ไม่ใช่ความคิดที่เลวร้ายที่สุดในโลก

ข้อดี

• อสังหาริมทรัพย์ช่วยกระจายพอร์ตการลงทุนซึ่งมักจะย้ายไปที่ตลาดการเงิน

• อสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมในอดีตเมื่อเวลาผ่านไปเหมาะสำหรับการลงทุนระยะยาวของ IRA

• ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างกระแสรายได้ที่มั่นคงจากค่าเช่าและรายได้ค่าเช่าที่คุณเก็บได้เติบโตขึ้นปลอดภาษีภายใน IRA

• คุณสามารถซื้อขายพลิกและสะสมคุณสมบัติ

จุดด้อย

• คุณต้องตั้งค่า IRA กำกับตนเองกับผู้ดูแล

• คุณไม่สามารถเรียกร้องการหักภาษีภาษีทรัพย์สินดอกเบี้ยจำนองค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

• ค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมและค่าบำรุงรักษาทั้งหมดจะต้องชำระด้วยเงินของ IRA และคุณต้องจ่ายเงินให้คนอื่นเพื่อดำเนินการและจัดการทรัพย์สิน

• คุณและญาติของคุณไม่สามารถอยู่ในหรือทำธุรกิจนอกสถานที่ได้

บรรทัดล่าง

การใช้ IRA เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นไม่ได้มีไว้สำหรับคนที่ใจอ่อนและไม่เหมาะสำหรับทุกคนที่ไม่คุ้นเคยกับบัญชีเกษียณอายุประเภทต่างๆ การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทนั้นค่อนข้างมีความเสี่ยงหรือการบำรุงรักษาที่ดีที่สุด สำหรับ IRA แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวเลือกที่มีความเสี่ยงสูงเป็นพิเศษ ไม่เพียง แต่ค่าคุณสมบัติจะลดลงแทนที่จะเพิ่มขึ้นเท่านั้น หนึ่งปีของค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่สำคัญอาจส่งผลให้คุณต้องถูกปรับหากรายได้ของคุณและขีด จำกัด การบริจาค IRA ไม่ครอบคลุมการซ่อมแซมคุณไม่สามารถเพิกเฉยได้

นอกจากว่าคุณจะมีทั้งเวลาและความเชี่ยวชาญในการจัดการอสังหาริมทรัพย์คุณอาจจะดีที่สุดด้วยกลยุทธ์หลัก ๆ สำหรับ IRA ของคุณ หรือพิจารณาตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีความปลอดภัยสูงเช่นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หรือกองทุนรวมและอีทีเอฟที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สิ่งเหล่านี้เป็นรูปแบบของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินทางอ้อม แต่เป็นข้อเสนอที่ง่ายกว่าและเป็นของเหลวมากขึ้น