คุณกำลังมองหาที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่อยู่อาศัย? แนวคิดนี้อาจเป็นอันตรายสำหรับนักลงทุนครั้งแรก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ยากลำบากและทุ่งนาเต็มไปด้วยทุ่นระเบิดที่สามารถทำลายผลตอบแทนของคุณได้ นี่คือสิ่งที่สำคัญที่สุดที่ต้องพิจารณาในขณะที่ซื้อทรัพย์สินรายได้
เริ่มต้นการค้นหาของคุณ
คุณ อาจต้องการตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยให้การซื้อเสร็จสมบูรณ์ แต่คุณควรเริ่มค้นหาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเอง ตัวแทนสามารถสร้างแรงกดดันที่ไม่จำเป็นให้คุณซื้อก่อนที่คุณจะพบการลงทุนที่เหมาะกับคุณที่สุด และพบว่าการลงทุนนั้นต้องใช้ทักษะที่ยอดเยี่ยมและรองเท้าหนัง
ประเด็นที่สำคัญ
- ตรวจสอบพื้นที่ใกล้เคียงอย่างละเอียด ความมีชีวิตและสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นกุญแจสำคัญอัตราว่างของพื้นที่ใกล้เคียงสูงหรือไม่ นั่นไม่ใช่สัญญาณที่ดีตรวจสอบราคาขายในท้องถิ่นเพื่อรับความรู้สึกถึงมูลค่าตลาดในท้องถิ่นค้นหาค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่และทำงานจากที่นั่นเพื่อตรวจสอบว่าเป็นไปได้ทางการเงินหรือไม่
ช่วงของคุณจะถูก จำกัด โดยไม่ว่าคุณตั้งใจจะจัดการทรัพย์สินหรือจ้างคนอื่นมาจัดการมัน หากคุณตั้งใจจะจัดการอย่างแข็งขันคุณไม่ต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ไกลจากที่คุณอาศัยอยู่ หากคุณกำลังจะได้รับ บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อดูแลความใกล้ชิดมีปัญหาน้อยกว่า
ลองดูที่ 10 อันดับแรกที่คุณควรพิจารณาเมื่อค้นหาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่เหมาะสม
คุณสมบัติ 10 อันดับแรกของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่สร้างกำไร
1. พื้นที่ใกล้เคียง พื้นที่ใกล้เคียงที่คุณซื้อจะกำหนดประเภทของผู้เช่าที่คุณดึงดูดและอัตราว่างของคุณ หากคุณซื้อใกล้มหาวิทยาลัยโอกาสที่นักเรียนจะครอบงำกลุ่มผู้เช่าที่มีศักยภาพและคุณจะต้องดิ้นรนเพื่อเติมเต็มตำแหน่งว่างทุกฤดูร้อน โปรดทราบว่าบางเมืองพยายามกีดกันการเช่าโดยกำหนดค่าธรรมเนียมใบอนุญาตที่สูงเกินไปและซ้อนทับบนเทปสีแดง
2. ภาษีทรัพย์สิน ภาษีทรัพย์สินมีแนวโน้มที่จะแตกต่างกันอย่างกว้างขวางในพื้นที่เป้าหมายของคุณและคุณต้องการที่จะทราบว่าคุณจะสูญเสียพวกเขาไปเท่าไหร่ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ระดับสูงนั้นไม่ใช่สิ่งที่ไม่ดีเสมอไปในบริเวณใกล้เคียงที่ดึงดูดผู้เช่าระยะยาว แต่มีสถานที่ที่มีหมัดที่มีภาษีสูงเช่นกัน สำนักงานประเมินของเทศบาลจะมีข้อมูลภาษีทั้งหมดในไฟล์หรือคุณสามารถพูดคุยกับเจ้าของบ้านในชุมชน นอกจากนี้ยังควรทราบว่าการเพิ่มภาษีอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มในอนาคตอันใกล้หรือไม่ เมืองที่มีปัญหาทางการเงินอาจปรับขึ้นภาษีได้มากกว่าสิ่งที่เจ้าของบ้านสามารถเรียกเก็บค่าเช่าตามความเป็นจริง
3. โรงเรียน หากคุณกำลังจัดการกับบ้านขนาดครอบครัวให้พิจารณาคุณภาพของโรงเรียนในท้องถิ่น แม้ว่าส่วนใหญ่คุณจะกังวลเกี่ยวกับกระแสเงินสดรายเดือนมูลค่าโดยรวมของทรัพย์สินให้เช่าของคุณเข้ามาเล่นเมื่อคุณขายมันในที่สุด หากไม่มีโรงเรียนที่ดีในบริเวณใกล้เคียงอาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าการลงทุนของคุณ
4. อาชญากรรม ไม่มีใครอยากอยู่ใกล้กับจุดที่น่าสนใจสำหรับกิจกรรมทางอาญา ตำรวจท้องที่หรือห้องสมุดประชาชนควรมีสถิติอาชญากรรมที่ถูกต้องสำหรับละแวกใกล้เคียง ตรวจสอบอัตราการก่อกวนการก่ออาชญากรรมที่ร้ายแรงและการก่ออาชญากรรมย่อยและสังเกตว่ากิจกรรมความผิดทางอาญากำลังเคลื่อนไหวขึ้นหรือลง คุณอาจต้องการสอบถามเกี่ยวกับความถี่ของการปรากฏตัวของตำรวจในละแวกของคุณ
5. ตลาดงาน สถานที่ที่มีโอกาสการจ้างงานเพิ่มขึ้นดึงดูดผู้เช่ามากขึ้น หากต้องการทราบว่าอัตราพื้นที่ว่างสำหรับงานว่างให้ตรวจสอบกับสำนักงานสถิติแรงงานแห่งสหรัฐอเมริกาหรือไปที่ห้องสมุดท้องถิ่น หากคุณเห็นประกาศเกี่ยวกับ บริษัท ยักษ์ใหญ่ที่ย้ายเข้ามาในพื้นที่คุณสามารถมั่นใจได้ว่าคนงานที่ค้นหาสถานที่อยู่อาศัยจะแห่กันไปที่พื้นที่นั้น สิ่งนี้อาจทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นหรือลดลงขึ้นอยู่กับประเภทของธุรกิจที่ย้ายเข้ามาคุณสามารถสันนิษฐานได้ว่าหากคุณต้องการ บริษัท ที่อยู่ในสนามหลังบ้านของคุณ
6. สิ่งอำนวยความสะดวก เที่ยวชมพื้นที่ใกล้เคียงและตรวจสอบสวนสาธารณะร้านอาหารโรงยิมโรงภาพยนตร์ลิงค์ระบบขนส่งสาธารณะและสิทธิพิเศษอื่น ๆ ทั้งหมดที่ดึงดูดผู้เช่า ศาลาว่าการอาจมีวรรณกรรมส่งเสริมการขายที่จะทำให้คุณมีความคิดว่าการผสมผสานที่ดีที่สุดของสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะและทรัพย์สินส่วนตัวสามารถพบได้
7. การพัฒนาในอนาคต ฝ่ายวางแผนเทศบาลจะมีข้อมูลเกี่ยวกับการพัฒนาใหม่ที่กำลังจะมาถึงหรือได้รับการจัดทำขึ้นในพื้นที่ หากมีการก่อสร้างจำนวนมากเกิดขึ้นอาจเป็นพื้นที่การเติบโตที่ดี ระวังการพัฒนาใหม่ที่อาจส่งผลกระทบต่อราคาของอสังหาริมทรัพย์โดยรอบ ที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มเติมสามารถแข่งขันกับอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้
8. จำนวนรายชื่อและตำแหน่งงานว่าง หากละแวกใกล้เคียงมีจำนวนรายการที่สูงผิดปกติก็สามารถส่งสัญญาณวงจรตามฤดูกาลหรือละแวกใกล้เคียงลดลง คุณต้องค้นหาว่ามันคืออะไร ไม่ว่าในกรณีใดอัตราว่างที่สูงจะบังคับให้เจ้าของบ้านเช่าต่ำกว่าเพื่อดึงดูดผู้เช่า อัตราว่างที่ต่ำทำให้เจ้าของที่ดินสามารถขึ้นอัตราค่าเช่าได้
9. ค่าเช่าเฉลี่ย รายได้ค่าเช่าจะเป็นขนมปังและเนยของคุณดังนั้นคุณต้องรู้ว่าค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่คืออะไร ตรวจสอบให้แน่ใจว่าทรัพย์สินใด ๆ ที่คุณพิจารณามีค่าเช่าเพียงพอที่จะชำระค่าภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ วิจัยพื้นที่ดีพอที่จะวัดว่าจะมุ่งหน้าไปอีกในห้าปีข้างหน้า หากคุณสามารถซื้อพื้นที่ได้ในขณะนี้ แต่คาดว่าจะเพิ่มภาษีทรัพย์สินที่ราคาไม่แพงในวันนี้อาจหมายถึงการล้มละลายในภายหลัง
10. ภัยธรรมชาติ การประกันภัยเป็นอีกค่าใช้จ่ายที่คุณจะต้องลบออกจากผลตอบแทนของคุณดังนั้นคุณจำเป็นต้องรู้ว่ามันจะมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ หากพื้นที่มีแนวโน้มที่จะเกิดแผ่นดินไหวหรือน้ำท่วมค่าใช้จ่ายความคุ้มครองสามารถกินได้ในรายได้ค่าเช่าของคุณ
การรับข้อมูล
แหล่งข้อมูลอย่างเป็นทางการนั้นยอดเยี่ยม แต่พูดคุยกับเพื่อนบ้านเพื่อรับของจริง พูดคุยกับผู้เช่าเช่นเดียวกับเจ้าของบ้าน ผู้เช่าจะซื่อสัตย์มากขึ้นเกี่ยวกับแง่ลบเพราะพวกเขาไม่มีการลงทุน เยี่ยมชมพื้นที่ในช่วงเวลาที่แตกต่างกันในแต่ละวันของสัปดาห์เพื่อดูการทำงานของเพื่อนบ้านในอนาคตของคุณ
การเลือกอสังหาริมทรัพย์
โดยทั่วไปอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับผู้เริ่มต้นคือบ้านพักอาศัยครอบครัวเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียม คอนโดมีการบำรุงรักษาน้อยเนื่องจากสมาคมคอนโดดูแลการซ่อมภายนอกทำให้คุณกังวลเกี่ยวกับการตกแต่งภายในเท่านั้น อย่างไรก็ตามคอนโดมีแนวโน้มที่จะเก็บค่าเช่าที่ต่ำกว่าและชื่นชมช้ากว่าบ้านครอบครัวเดี่ยว
บ้านครอบครัวเดี่ยวมีแนวโน้มที่จะดึงดูดผู้เช่าระยะยาว โดยทั่วไปแล้วครอบครัวหรือคู่รักมักจะเช่าดีกว่าคนโสดเพราะพวกเขามีแนวโน้มที่จะมีความมั่นคงทางการเงินและจ่ายค่าเช่าเป็นประจำ
เมื่อคุณมีพื้นที่ใกล้เคียงแคบลงให้มองหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการแข็งค่าและกระแสเงินสดที่คาดการณ์ได้ดี ตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาแพงกว่าที่คุณสามารถจ่ายได้เช่นเดียวกับที่อยู่ในอุ้งมือของคุณ อสังหาริมทรัพย์มักจะขายต่ำกว่าราคาในรายการ
ดูราคาในรายการอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ และขอให้ผู้ซื้อทราบเกี่ยวกับราคาขายสุดท้ายเพื่อรับทราบว่ามูลค่าตลาดเป็นอย่างไรในพื้นที่ใกล้เคียง
สำหรับการเพิ่มศักยภาพคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนแปลงเครื่องสำอางและการปรับปรุงบางอย่างจะดึงดูดผู้เช่าที่ยินดีจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้น นี่จะเป็นการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินถ้าคุณเลือกที่จะขายหลังจากนั้นไม่กี่ปี
แน่นอนขั้นตอนสำคัญในการสร้างความมั่นใจในความพยายามที่ทำกำไรคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสมเหตุสมผล คำแนะนำสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าคือจ่ายไม่เกิน 12 เท่าของค่าเช่ารายปีที่คุณคาดว่าจะได้รับ
การตั้งค่าเช่า
ดังนั้นค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นจะถูกกำหนดอย่างไร คุณจะต้องคาดเดาข้อมูล อย่าหลงไปกับสมมติฐานในแง่ดีเกินไป ตั้งค่าเช่าสูงเกินไปและสิ้นสุดด้วยหน่วยว่างเปล่าสำหรับชิปรายเดือนที่กำไรโดยรวมรีบ
เริ่มต้นด้วยค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่ใกล้เคียงและทำงานจากที่นั่น พิจารณาว่าสถานที่ของคุณมีค่ามากกว่าหรือน้อยกว่าและทำไม
หากต้องการทราบว่าหมายเลขค่าเช่าเหมาะกับคุณในฐานะนักลงทุนหรือไม่ให้คิดว่าสถานที่ดังกล่าวจะเสียค่าใช้จ่ายเท่าใด ลบการชำระเงินจำนองรายเดือนที่คาดหวังภาษีทรัพย์สินหารด้วย 12 เดือนค่าประกันหารด้วย 12 และค่าเผื่อเผื่อเผื่อสำหรับการบำรุงรักษาและซ่อมแซม
อย่าดูถูกดูแคลนค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ขึ้นอยู่กับอายุของทรัพย์สินและจำนวนเงินที่คุณวางแผนจะทำด้วยตัวเอง อาคารที่ใหม่กว่าอาจต้องใช้อาคารน้อยกว่าอาคารเก่า อพาร์ทเมนต์ในคอมเพล็กซ์สำหรับผู้สูงอายุไม่น่าจะได้รับความเสียหายเท่ากันกับที่อยู่อาศัยนอกมหาวิทยาลัย
การซ่อมแซมซ่อมแซมด้วยตัวเองจะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้อย่างมาก แต่ก็หมายถึงการโทรหา 24/7 ในกรณีฉุกเฉิน อีกทางเลือกหนึ่งคือการจ้าง บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์ บริษัท จัดการทุกอย่างตั้งแต่ห้องสุขาที่แตกหักไปจนถึงการเก็บค่าเช่าในแต่ละเดือน คาดว่าจะจ่ายประมาณ 10% ของรายได้ค่าเช่ารวมสำหรับบริการนี้
หากตัวเลขเหล่านี้ออกมาดีขึ้นหรือดีขึ้นเหลือน้อยคุณสามารถขอให้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณยื่นข้อเสนอได้
ทำการสั่งซื้อ
ธนาคารมีความต้องการที่เข้มงวดในการให้สินเชื่อเพื่อการลงทุนมากกว่าที่อยู่อาศัยหลัก พวกเขาคิดว่าหากเวลาผ่านไปได้ยากผู้คนมักจะเสี่ยงต่อการอยู่อาศัยมากกว่าทรัพย์สินทางธุรกิจ เตรียมพร้อมที่จะชำระอย่างน้อย 20% ถึง 30% สำหรับการชำระเงินดาวน์รวมถึงต้นทุนการปิด มีการตรวจสอบสถานที่ให้บริการอย่างละเอียดโดยมืออาชีพและมีทนายความตรวจสอบทุกอย่างก่อนเซ็น
อย่าลืมประกันเจ้าของบ้าน การประกันของผู้เช่าครอบคลุมทรัพย์สินของผู้เช่า แต่ตัวอาคารเองเป็นความรับผิดชอบของผู้ให้เช่าและการประกันภัยอาจมีราคาแพงกว่าสำหรับบ้านที่มีผู้ครอบครองคล้ายกัน การจำนองการประกันภัยและค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีได้ในจำนวนที่แน่นอน
บรรทัดล่าง
ทุกรัฐมีเมืองที่ดีทุกเมืองมีย่านที่ดีและทุกย่านมีคุณสมบัติที่ดี ต้องใช้เท้าและการวิจัยจำนวนมากในการจัดเรียงทั้งสาม
เมื่อคุณพบสถานที่ให้เช่าในอุดมคติของคุณรักษาความคาดหวังของคุณให้เป็นจริงและตรวจสอบให้แน่ใจว่าการเงินของคุณมีสุขภาพที่ดีพอที่คุณสามารถรอให้สถานที่ให้บริการเพื่อเริ่มสร้างเงินสดแทนที่จะต้องการอย่างยิ่ง
