สินเชื่อที่อยู่อาศัยชื่นชมร่วมกัน (SAM) คืออะไร?
การจำนองการแข็งค่าที่ใช้ร่วมกัน (SAM) คือเมื่อผู้กู้หรือผู้ซื้อบ้านแชร์อัตราร้อยละของการแข็งค่าของบ้านกับผู้ให้ เพื่อเป็นการตอบแทนสำหรับการชดเชยเพิ่มเติมนี้ผู้ให้กู้ตกลงที่จะเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยตลาดในขณะนั้น
ทำความเข้าใจเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยชื่นชม
การแข็งค่าขึ้นของการจำนอง (SAM) แตกต่างจากการจำนองปกติในระหว่างการขายคืนทรัพย์สิน ด้วยการจำนองมาตรฐานผู้กู้จ่ายผู้ให้กู้เงินต้นที่ค้างชำระกับเงินกู้พร้อมดอกเบี้ยในจำนวนปีที่กำหนด เมื่อผู้กู้ขายบ้านเงินที่ได้จากการขายจะถูกใช้เพื่อชำระจำนองหากยังมียอดเงินคงเหลืออยู่กับธนาคาร
ตัวอย่างเช่นสมมติว่าเจ้าของบ้านได้รับเงินทุน $ 300, 000 และในตอนท้ายของการจำนองผู้กู้ได้ชำระเงินกู้ สมมติว่ามูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นจาก $ 300, 000 เป็น $ 360, 000 หรือ 20% ผู้กู้จะได้รับผลกำไร 20% เช่นเดียวกับเงินที่ได้จากการขาย
ด้วย SAM ผู้ยืมตกลงที่จะให้ส่วนหนึ่งของมูลค่าบ้านที่มีคุณค่าแก่ผู้ให้ยืมเมื่อผู้กู้ขายบ้านรวมทั้งชำระค่าจำนอง จำนวนเงินที่ชื่นชมที่จ่ายให้กับธนาคารเรียกว่าดอกเบี้ยที่อาจเกิดขึ้นเพราะคุณให้ดอกเบี้ยแก่ผู้ให้ยืมในมูลค่าที่น่าพอใจของอสังหาริมทรัพย์ ดอกเบี้ยที่อาจเกิดขึ้นได้ตกลงกันล่วงหน้าและเป็นเพราะผู้ให้กู้เมื่อขายทรัพย์สิน ธนาคารมักจะเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสำหรับ SAM
จากตัวอย่างก่อนหน้าของเราสมมติว่าผู้กู้ทำสัญญาจำนองที่มีความชื่นชมร่วมกันกับธนาคารซึ่งมีส่วนที่อาจเกิดขึ้น 25% หากคุณจำได้ว่ามูลค่าของบ้านนั้นมีมูลค่าตั้งแต่ $ 300, 000 ถึง $ 360, 000 สำหรับมูลค่าที่เพิ่มขึ้น $ 60, 000 ภายใต้หลักเกณฑ์ SAM เจ้าของบ้านจะจ่ายให้ธนาคาร 25% หรือ 15, 000 ดอลลาร์ของมูลค่าที่เพิ่มขึ้น 60, 000 ดอลลาร์
ประเด็นที่สำคัญ
- การจำนองการแข็งค่าที่ใช้ร่วมกัน (SAM) คือเมื่อผู้กู้หรือผู้ซื้อบ้านแชร์อัตราร้อยละของการแข็งค่าของบ้านกับผู้ให้กู้ในทางกลับกันสำหรับการชดเชยเพิ่มเติมนี้ผู้ให้กู้ตกลงที่จะเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยซึ่งต่ำกว่าอัตราแลกเปลี่ยน อัตราดอกเบี้ยในตลาดการจดจำนองที่ชื่นชมร่วมกันนั้นสามารถแบ่งประโยคได้เป็นระยะ ๆ หลังจากจำนวนปีที่กำหนด
รูปแบบของการจำนองที่ชื่นชมที่ใช้ร่วมกัน
การจำนองที่ขึ้นราคาร่วมกันอาจมีภาระผูกพันต่าง ๆ ติดตั้งอยู่ภายใน SAM อาจรวมถึงประโยคที่แบ่งเป็นระยะซึ่งมันสามารถยกเลิกได้ทั้งหมดหรือลดเปอร์เซ็นต์ที่จ่ายให้กับผู้ให้กู้เมื่อเวลาผ่านไป ข้อสนับสนุนให้เจ้าของไม่ขายทรัพย์สินและชำระคืนเงินกู้จำนอง ด้วยคำสั่งบางส่วนดอกเบี้ยที่อาจเกิดขึ้นอาจสิ้นสุดลงอย่างสมบูรณ์โดยที่เจ้าของบ้านไม่มีหนี้อะไรในเวลาที่ขาย
อีกรูปแบบหนึ่งของการเลิกใช้ประโยคนี้สามารถกำหนดได้ว่าผู้กู้จะจ่ายค่าเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้านเฉพาะในกรณีที่ขายบ้านภายในสองสามปีแรก คำที่ใช้หมดระยะเวลาโดยทั่วไปจะกำหนดว่า 25% ของมูลค่าการแข็งค่าจะจ่ายให้กับผู้ให้กู้หากผู้กู้ขายภายในห้าปี
สถานการณ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับผู้กู้คือการรักษาบ้านไว้ห้าปีและหากมีมูลค่าเพิ่มขึ้นให้ขายมันหลังจากปีที่ห้าเนื่องจากผู้กู้จะเก็บราคาที่เพิ่มขึ้นทั้งหมด อย่างไรก็ตามอาจมีความเสี่ยงต่อผู้ยืม หากผู้กู้ไม่ได้ขายบ้านและถือครองอสังหาริมทรัพย์จนกว่าการจำนองจะสิ้นสุดพวกเขาอาจยังต้องจ่ายเงินให้ธนาคารตามมูลค่าที่ได้รับการชื่นชมถ้าไม่มีเงื่อนไขการเลิกสัญญา
ในทางกลับกัน SAMs ช่วยให้ผู้ให้กู้ชดใช้ดอกเบี้ยที่หายไปหากผู้กู้ขายทรัพย์สินก่อนชำระหนี้ ธนาคารสร้างรายได้จากดอกเบี้ยที่คิดจากสินเชื่อจำนองและหากผู้ซื้อขายบ้านธนาคารจะเสียดอกเบี้ยในอนาคต การจดจำนองที่ใช้ร่วมกันช่วยชดเชยการสูญเสียดอกเบี้ยบางส่วนจากการขายอสังหาริมทรัพย์
การชื่นชมในการจำนองร่วมกัน
บางครั้งใช้ร่วมกับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และบ้านเรือน Flippers เป็นนักลงทุนที่ซื้อและปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์โดยหวังผลกำไร SAM สำหรับครีบมักจะทำงานได้ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตามสินเชื่อบ้านประเภทนี้มักจะมีเวลา จำกัด ในการชำระยอดคงเหลือ คุณสมบัติที่ไม่ได้ขายตามกำหนดเวลามักจะมีการรีไฟแนนซ์ยอดเงินคงเหลือในอัตราตลาดในขณะนั้น
อีกวิธีหนึ่งสำหรับการจำนองความชื่นชมที่ใช้ร่วมกันคือเมื่อเงินกู้จำนองเกินมูลค่าของบ้านหรือใต้น้ำ การจำนองใต้น้ำสามารถเกิดขึ้นได้หากตลาดที่อยู่อาศัยลดลงหลังจากการซื้อบ้าน ธนาคารอาจเสนอการปรับเปลี่ยนเงินกู้เพื่อลดหนี้จำนองให้ตรงกับมูลค่าตลาดที่ลดลงของบ้าน ในทางกลับกันธนาคารอาจขอให้เงินกู้ถูกปรับเปลี่ยนเป็นการจำนองที่มีความชื่นชมร่วมกัน
อย่างไรก็ตามอาจมีปัญหาด้านภาษีต่าง ๆ กับ SAMs โดยที่ผู้ให้กู้อาจไม่ได้รับการปฏิบัติทางภาษีแบบเดียวกันกับกำไรที่ชื่นชมในฐานะผู้กู้ ด้วยเหตุนี้จึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องติดต่อที่ปรึกษาด้านภาษีหรือนักบัญชีเพื่อช่วยในการแยกแยะว่าการติดตามการจดจำนองที่มีมูลค่าเพิ่มนั้นคุ้มค่าไหม
