วิธีการเปรียบเทียบการขายเป็นวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์กับอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มีลักษณะคล้ายกันซึ่งขายไปเมื่อเร็ว ๆ นี้ วิธีนี้จะพิจารณาถึงผลกระทบที่คุณสมบัติแต่ละอย่างมีต่อค่าคุณสมบัติโดยรวม กล่าวอีกนัยหนึ่งมูลค่ารวมของทรัพย์สินคือผลรวมของมูลค่าของคุณสมบัติทั้งหมด ตัวแทนและผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบการขายเมื่อทำการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
ทำความเข้าใจกับวิธีการเปรียบเทียบการขาย (SCA)
วิธีการเปรียบเทียบการขายช่วยให้ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อพิจารณาว่าราคาของบ้านมีความยุติธรรมและเทียบเคียงกับตลาดในปัจจุบัน
วิธีการดังกล่าวใช้เป็นแกนหลักสำหรับการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบซึ่งเป็นการวิเคราะห์ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งขายไปซึ่งมีลักษณะใกล้เคียงกันและอยู่ในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์เดียวกัน กล่าวอีกนัยหนึ่งวิธีการมักจะเกี่ยวข้องกับการดูคุณสมบัติในท้องถิ่นเพื่อดูสิ่งที่พวกเขามีเหมือนกัน จากจุดนั้นผู้ประเมินสามารถกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ตามคุณสมบัติของมัน โดยการตรวจสอบคุณสมบัติภายในสถานที่เดียวกันจะหลีกเลี่ยงการใช้วิธีการที่เชื่อถือได้น้อยลงเช่นการเปรียบเทียบการขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่กว้างขึ้น
ใช้วิธีการเปรียบเทียบการขาย
แม้ว่าจะมีหลายขั้นตอนที่ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินการในการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินที่ระบุไว้ด้านล่างเป็นบางส่วนที่พบมากที่สุด สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าวิธีการเปรียบเทียบการขายไม่ใช่การประเมินราคาอย่างเป็นทางการและหากเป็นทรัพย์สินที่ไม่ซ้ำใครอาจต้องมีการประเมินราคาอย่างเป็นทางการ
ที่ตั้งและพื้นที่ใกล้เคียง
ภูมิศาสตร์ที่ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่และสภาพภูมิประเทศท้องถิ่นอาจส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าที่กำหนดให้กับคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้ทั้งหมด ตัวอย่างเช่นแถวบ้านที่อยู่ใกล้สนามบินทุกคนจะมีปัญหาเรื่องเสียงซึ่งจะเป็นส่วนหนึ่งของการเปรียบเทียบยอดขายของพวกเขา หากบ้านหลังเดียวกันตั้งอยู่ในส่วนที่เงียบสงบของเมืองการประเมินจะแตกต่างกัน
มันจะเหมาะสมกว่าที่จะเปรียบเทียบบ้านที่ตั้งอยู่ในย่านเดียวกันกว่าบ้านในส่วนอื่นของเมืองแม้ว่าพวกเขาจะมีการออกแบบสถาปัตยกรรมร่วมกัน ปัจจัยบางประการที่ต้องระวังในการประเมินพื้นที่ใกล้เคียง ได้แก่
- ตั้งอยู่ใกล้กับโรงเรียนใกล้เคียงหากมีน้ำทะเลสาบหรือชายหาดสวนสาธารณะหรือพื้นที่ส่วนกลางตั้งอยู่ใกล้กับทางหลวงหรือสะพานลอยอาคารที่เชื่อมต่อรางรถไฟอาคารอุตสาหกรรม
ปัจจัยภายนอกอื่น ๆ อาจเข้ามาเกี่ยวข้องกับการประเมินเช่นระดับมลภาวะต่อทรัพย์สินและพื้นที่โดยรอบ
รายชื่อที่ขายล่าสุด
ตรวจสอบมูลค่าทรัพย์สินของบ้านและค่าใช้จ่ายต่อตารางฟุต รายการขายล่าสุดสามารถช่วยเป็นจุดเริ่มต้นสำหรับมูลค่าของบ้านในพื้นที่ แม้ว่าบ้านจะขายในราคาที่แตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับคุณสมบัติและตลาดของพวกเขาในเวลาที่ขาย แต่การตรวจสอบมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และยอดขายล่าสุดจะให้จุดเริ่มต้นหรือหมายเลขพื้นฐานที่ดี
คุณสมบัติของบ้านสำหรับขายพร้อมคนที่คล้ายกัน
ควรเปรียบเทียบบ้านกับทรัพย์สินที่มีห้องนอนโรงรถและห้องน้ำจำนวนเท่ากัน การเปรียบเทียบควรรวมถึงที่อยู่อาศัยของวิดีโอสแควร์เดียวกันเกี่ยวกับผืนดินที่มีขนาดเท่ากัน
อายุและสภาพของบ้าน
เปรียบเทียบบ้านกับบ้านที่มีอายุใกล้เคียงกันและหากบ้านเก่าไม่ว่าจะต้องการอัพเกรด สภาพโดยรวมของบ้านอย่างมีนัยสำคัญสามารถมีอิทธิพลต่อการประเมิน ตัวอย่างเช่นบ้านสองหลังอาจมีการออกแบบเดียวกันโดยมีจำนวนห้องเท่ากัน แต่บ้านหลังหนึ่งอาจต้องได้รับการซ่อมแซม อาจมีความเสียหายจากปลวกปัญหาเกี่ยวกับท่อประปาหรือหลังคาที่ต้องเปลี่ยนหรือแก้ไข การปรับปรุงใด ๆ ที่จำเป็นต้องมีผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินโดยไม่คำนึงถึงการมีคุณสมบัติเทียบเท่า
คำนวณราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุต
เมื่อบ้านที่มีคุณสมบัติอายุและภูมิประเทศที่คล้ายคลึงกันได้รับการรวบรวมแล้วนำราคาขายของแต่ละบ้านมาหารด้วยตารางฟุต ผลลัพธ์จะให้ต้นทุนต่อตารางฟุตตามบ้านในการวิเคราะห์เปรียบเทียบการขาย ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อตารางฟุตสำหรับบ้านที่เปรียบเทียบกันทั้งหมดและคูณจำนวนนั้นด้วยตารางฟุตของบ้านที่ถูกประเมิน
ตัวอย่างเช่นลองดูที่บ้านในพื้นที่เดียวกันและคำนวณพื้นที่เป็นตารางฟุตเฉลี่ย บ้านสามหลังในพื้นที่ที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้และมีการระบุไว้ดังนี้:
- $ 300, 000 พร้อม 3, 500 ตารางฟุตและราคาต่อตารางฟุตของ $ 85.70 (300, 000 / 3, 500) $ 285, 000 พร้อม 2, 800 ตารางฟุตและราคาต่อตารางฟุตวิดีโอของ $ 101.78 $ 232, 000 กับ 2, 500 ตารางฟุตและราคาต่อตารางฟุต $ 92.80 ราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุต วิดีโอสแควร์สำหรับคุณสมบัติทั้งสามคือ $ 93.42 หรือ ((85.70 + 101.78 + 92.80 = $ 280.28) / 3)
บ้านที่ถูกประเมินมีพื้นที่เป็นสี่เหลี่ยมจัตุรัสเท่ากับ 2, 600 และเมื่อเราคูณพื้นที่เป็นตารางฟุตเฉลี่ยสำหรับบ้านที่เปรียบเทียบกันเราก็มาถึงราคาประเมินที่ $ 242, 892 หรือ ($ 93.42 * 2, 600) การวิเคราะห์ควรให้ค่าที่เหมาะสมสำหรับบ้าน
แน่นอนคุณสมบัติอื่น ๆ อาจเพิ่มมูลค่าของบ้าน อย่างไรก็ตามการวิเคราะห์การเปรียบเทียบการขายไม่ใช่วิทยาศาสตร์ที่แน่นอนเนื่องจากค่าของบ้านค่อนข้างเป็นส่วนตัวซึ่งหมายความว่าครอบครัวหนึ่งอาจพบคุณค่ามากกว่านั้นในบ้านอื่นและเพิ่มข้อเสนอของพวกเขา ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้ปัจจัยภายนอกเช่นสภาพเศรษฐกิจตลาดงานและสถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ล้วนมีบทบาทอย่างมากในการขายบ้านหรือราคาบ้านตั้งอยู่ในตลาดนานเท่าใด
