ขายโดยเจ้าของหรือใช้ตัวแทน: ไหนดีที่สุดสำหรับคุณ

สารบัญ

• 1. นายหน้าอาจไม่แสดง FSBO
• 2. ตัวแทนหลีกเลี่ยงการขายทางอารมณ์
• 3. อสังหาริมทรัพย์เป็นงานเต็มเวลา
• 4. ตัวแทนเข้าถึงเครือข่ายขนาดใหญ่
• 5. การกำจัดผู้ซื้อที่ไม่มีคุณสมบัติ
• 6. การเจรจาต่อรองราคาใช้ทักษะ
• 7. คุณไม่สนใจข้อบกพร่องของบ้าน
• 8. การสัมผัสกับความเสี่ยงทางกฎหมาย
• บรรทัดล่าง

วิธีการ“ ขายโดยเจ้าของ” (FSBO) เป็นวิธีที่ดีในการประหยัดเงินหลายพันดอลลาร์เมื่อคุณขายบ้าน ท้ายที่สุดค่านายหน้าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มาตรฐานคือ 6% นั่นคือ $ 15, 000 ในบ้าน $ 250, 000 ด้วยขนาดของค่าธรรมเนียมนี้คุณอาจคิดว่าการทำหน้าที่เป็นตัวแทนขายของคุณจะคุ้มค่ากับการออมอย่างแน่นอน นี่คือเหตุผลแปดข้อที่คุณควรคิดอีกครั้ง

ประเด็นที่สำคัญ

• คุณอาจถูกล่อลวงให้หลีกเลี่ยงตัวแทนอสังหาริมทรัพย์บันทึกค่าคอมมิชชันและเพียงแค่ขายบ้านของคุณเองหรือที่เรียกว่า“ ขายโดยเจ้าของ” (FSBO) ในขณะที่การล่อลวงความเสี่ยงของการทำธุรกิจเพียงอย่างเดียว กรณีส่วนใหญ่ความเสี่ยงรวมถึงการมีผู้ซื้อที่มีศักยภาพเพียงไม่กี่คน - ให้ผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติเหมาะสมตัดสินใจทางอารมณ์โดยไม่รู้วิธีเจรจาต่อรองอย่างเหมาะสมและไม่มีเวลาเพียงพอที่จะอุทิศเพื่อหาผู้ซื้อหนึ่งในความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดของการขาย ประสบการณ์หรือความเชี่ยวชาญเพื่อนำทางข้อกำหนดทางกฎหมายและข้อบังคับทั้งหมดที่มาพร้อมกับการขายบ้าน

1. นายหน้าอาจไม่แสดง FSBO

ในข้อตกลงขายโดยเจ้าของตัวแทนของผู้ซื้อรู้ว่าจะไม่มีเพื่อนร่วมงานมืออาชีพในส่วนอื่น ๆ ของการทำธุรกรรม แม้ว่าลูกค้ายืนยันที่จะเห็นบ้านของคุณตัวแทนอาจกีดกันการทำข้อเสนออ้างถึงความยุ่งยากและความเสี่ยงในการพยายามปิดการซื้อขายโดยไม่ต้องมีตัวแทนมืออาชีพเป็นตัวแทนขายและไม่มีค่านายหน้ารับประกัน

“ มีเหตุผลเพียงสองข้อที่ทำให้ฉันแสดง FSBO: ไม่มีสินค้าคงคลังอื่น ๆ หรือราคาต่ำอย่างน่าขัน” Bruce Ailion นายหน้าจาก RE / MAX Greater Atlanta กล่าว โดยทั่วไปแล้วโบรกเกอร์ที่มีประสบการณ์มักถูกไฟไหม้โดยธุรกรรม FSBO ซึ่งผู้ขายไม่ได้จ่ายค่านายหน้าตามที่ตกลงกันอย่างเต็มรูปแบบหรือค่านายหน้าใด ๆ ให้กับตัวแทนที่นำผู้ซื้อมาให้ “ ผู้ขาย FSBO ถูกมองว่าเป็นผู้ขายที่ไม่สมจริงไร้เหตุผลและยากซึ่งนายหน้ามืออาชีพปฏิเสธ "เขากล่าว

แต่มีตัวแทนของผู้ซื้อที่จะแสดงทรัพย์สินของคุณภายใต้เงื่อนไขที่เหมาะสม realtor เดนิสบารอนเดนิสบารอนของ Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach กล่าวว่าตราบใดที่เธอมีข้อตกลงของผู้ซื้อที่ลงนามระบุว่าเมื่อเธอแสดงบ้าน FSBO หน่วยงานของเธอได้รับเงินเธอมั่นใจ

“ ฉันยังมีข้อตกลงที่ลงนามล่วงหน้าโดยเจ้าของที่ขายทรัพย์สินหรือบ้านของตนเอง” บารอนกล่าว ข้อตกลงระบุสิ่งที่ร้อยละค่าธรรมเนียมผู้ขายจะจ่ายตัวแทน (ตัวแทนอาจระบุค่าคอมมิชชัน 6% โดยพยายามจับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายแทนเจรจาค่าคอมมิชชันทั้งหมดให้สมเหตุสมผลมากกว่า 2% ถึง 3%) ข้อตกลงดังกล่าวชี้แจงว่าบารอนทำงานในนามของ ผู้ซื้อและในฐานะตัวแทนของผู้ซื้อเธอมีหน้าที่เปิดเผยข้อมูลทั้งหมดที่ผู้ขายให้แก่ลูกค้าเช่นความต้องการขายภายในวันที่กำหนด

2. ตัวแทนหลีกเลี่ยงการขายทางอารมณ์

การขายบ้านของคุณมักเป็นกระบวนการทางอารมณ์ การมีตัวแทนช่วยให้คุณนำขั้นตอนเดียวออกและทำให้คุณมีโอกาสน้อยที่จะทำผิดพลาดโง่ ๆ เช่นราคาบ้านของคุณปฏิเสธที่จะตอบโต้ข้อเสนอราคาต่ำเพราะคุณไม่พอใจหรือขายง่ายเกินไปเมื่อคุณมีกำหนดขาย “ นายหน้าสามารถติดตามได้โดยไม่ต้องรู้สึกถึงความกระตือรือร้นหรือสิ้นคิด การติดตามคืองานของพวกเขา” เอเลียนกล่าว "เมื่อผู้ขายตรวจสอบซ้ำแล้วซ้ำอีกมันจะส่งสัญญาณไม่ว่าจะถูกหรือผิดความตั้งใจที่จะยอมรับราคาที่ต่ำกว่า"

ตัวแทนสามารถนำออกมาจากการปฏิเสธและหมุนไปทางบวกกับความคิดเห็นเชิงลบใด ๆ “ มันเป็นเรื่องยากสำหรับการเก็บอารมณ์ของพวกเขาออกจากการขายเพราะไม่มีบุคคลที่สามที่จะกระเด็นอะไรออกจาก” นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ Jesse Gonzalez เจ้าของ Archer เรียลตี้ใน Santa Rosa, Calif กล่าวว่า“ ตัวอย่างเช่นถ้าทรัพย์สิน ตั้งอยู่ในตลาดเจ้าของบ้านไม่รู้เหตุผลที่บ้านไม่ขาย"

“ อารมณ์จะอยู่ที่นั่นเสมอสำหรับผู้ขาย” กอนซาเลซกล่าวเสริม แต่การวิจารณ์เชิงสร้างสรรค์สามารถย่อยง่ายสำหรับผู้ขายเมื่อมันมาจากนายหน้าที่อยู่ข้างพวกเขาพยายามทำให้ดีที่สุดสำหรับพวกเขา”

3. อสังหาริมทรัพย์เป็นงานเต็มเวลา

คุณสามารถรีบกลับบ้านจากที่ทำงานทุกครั้งที่มีคนต้องการเห็นบ้านของคุณหรือไม่? คุณสามารถยกโทษให้ตัวเองจากการประชุมทุกครั้งที่โทรศัพท์ของคุณดังขึ้นด้วยผู้ซื้อที่มีศักยภาพ? ในตอนท้ายของวันทำงานที่ยาวนานคุณมีพลังที่จะใช้ประโยชน์จากโอกาสที่เป็นไปได้ทั้งหมดในการทำตลาดที่บ้านของคุณหรือไม่? คุณเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดบ้านหรือไม่?

คุณมีประสบการณ์ในการทำเช่นนั้นหรือไม่? คำตอบของคุณสำหรับคำถามเหล่านี้ทั้งหมดอาจเป็น“ ไม่” คำตอบของตัวแทนสำหรับคำถามเหล่านี้ทั้งหมดคือ“ ใช่” นอกจากนี้เมื่อผ่านตัวแทนคุณจะได้รับล็อกบ็อกซ์สำหรับประตูหน้าของคุณที่อนุญาตให้ตัวแทนแสดง บ้านของคุณแม้ในขณะที่คุณไม่ว่าง

4. ตัวแทนเข้าถึงเครือข่ายขนาดใหญ่

ใช่คุณสามารถแสดงรายการบ้านของคุณเองได้ที่ Zillow, Redfin, Craigslist และแม้กระทั่ง Multiple Listing Service (MLS) ที่ตัวแทนใช้ แต่นั่นจะเพียงพอหรือไม่ แม้ว่าคุณจะมีเครือข่ายส่วนตัวหรือเครือข่ายขนาดใหญ่ แต่คนเหล่านั้นอาจมีความสนใจเพียงเล็กน้อยในการเผยแพร่คำว่าบ้านของคุณเพื่อขาย คุณไม่มีความสัมพันธ์กับลูกค้าตัวแทนอื่น ๆ หรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพมาที่บ้านของคุณ กลุ่มผู้ซื้อรายย่อยที่มีขนาดเล็กหมายถึงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ของคุณลดลงซึ่งสามารถแปลได้ว่าต้องรออีกต่อไปเพื่อขายบ้านของคุณ

“ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีควรมีชื่อและข้อมูลการติดต่อของ Rolodex เพื่อให้เขาหรือเธอสามารถเผยแพร่คำศัพท์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาเพิ่งจดทะเบียนได้อย่างรวดเร็ว” Pej Barlavi ซีอีโอของ Barlavi Realty ในนครนิวยอร์กกล่าว “ ฉันมีรายชื่อผู้ติดต่อกว่า 3, 500 รายที่ได้รับอีเมลระเบิดจากฉันภายใน 48 ชั่วโมงที่เราแสดงรายการอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นฉันก็เริ่มทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทุกเว็บไซต์ที่มี MLS และเว็บไซต์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อรักษาโมเมนตัมและการแสดงอย่างต่อเนื่อง”

5. การกำจัดผู้ซื้อที่ไม่มีคุณสมบัติ

ตัวแทนสามารถทราบได้ว่าใครบางคนที่ต้องการดูบ้านของคุณเป็นผู้ซื้อที่ผ่านการรับรองหรือเป็นเพียงผู้ฝันหรือเพื่อนบ้านที่อยากรู้อยากเห็น มันเป็นงานจำนวนมากและมีการหยุดชะงักครั้งใหญ่ทุกครั้งที่คุณต้องหยุดชีวิตทำให้บ้านของคุณดูสมบูรณ์แบบและแสดงบ้านของคุณ คุณต้องการ จำกัด ความยุ่งยากเหล่านั้นไว้ที่การจัดแสดงที่น่าจะทำให้เกิดการขายมากที่สุด

“ นายหน้าได้รับการฝึกฝนให้ถามคำถามที่มีคุณสมบัติเพื่อกำหนดความจริงจังคุณสมบัติและแรงจูงใจของโอกาส” Ailion กล่าว นายหน้ายังได้รับการฝึกฝนให้ถามคำถามปิดเกี่ยวกับระยะเวลาของผู้ซื้อที่กำลังมองหาไม่ว่าพวกเขาจะได้เห็นบ้านอื่น ๆ ที่จะทำงานให้ตรงกับความต้องการของพวกเขาหากพวกเขาจ่ายเงินสดหรือได้รับการคัดเลือกมาก่อน บน. พวกเขาสามารถย้ายคนที่มีคุณสมบัติและมีแรงบันดาลใจไปยังจุดที่ซื้อ ผู้ขายของ FSBO ขาดชุดฝึกอบรมและทักษะนี้เขากล่าว

นอกจากนี้ยังเป็นที่น่าอึดอัดใจที่ผู้ซื้อจะต้องมีผู้ขายอยู่แทนที่จะเป็นตัวแทนของผู้ขายเมื่อพวกเขาเดินทางไปที่บ้าน “ เมื่อแสดงบ้านเจ้าของไม่ควรอยู่ด้วย” Kean กล่าว “ ไม่มีอะไรทำให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพรู้สึกอึดอัดกว่าเจ้าของปัจจุบันที่อยู่ในบ้าน เมื่อผู้ขายปรากฏตัวผู้ซื้อส่วนใหญ่จะรีบเข้าไปในบ้านและจะไม่สังเกตเห็นหรือจดจำมากเกี่ยวกับสิ่งที่พวกเขาเห็น

6. การเจรจาต่อรองราคาใช้ทักษะ

แม้ว่าคุณจะมีประสบการณ์ด้านการขายคุณก็ไม่มีประสบการณ์พิเศษในการเจรจาการขายบ้าน ตัวแทนของผู้ซื้อทำดังนั้นเขาหรือเธอมีแนวโน้มที่จะประสบความสำเร็จในการเจรจาซึ่งหมายถึงเงินในกระเป๋าของคุณน้อยลง “ ตัวแทนขายที่มีประสบการณ์อาจเจรจาซื้อบ้านหลายร้อยรายการ” Kean กล่าว “ เรารู้ทุกเกมสัญญาณเตือนของผู้ซื้อที่กระวนกระวายใจหรือไม่พอใจ”

ไม่เพียง แต่คุณไม่มีประสบการณ์ แต่คุณยังมีแนวโน้มที่จะมีอารมณ์เกี่ยวกับกระบวนการและ - โดยไม่มีตัวแทนของคุณเองที่จะชี้ให้เห็นเมื่อคุณไม่มีเหตุผล - คุณมีแนวโน้มที่จะตัดสินใจไม่ดี ตาม Kean แทนที่จะเป็นผู้ขายที่กระทำผิดกฎหมายทำให้เกิดการตอบสนองต่อผู้ซื้อที่ไม่เหมาะสมทางอารมณ์ตัวแทนจะเสนอสิ่งที่เป็นมืออาชีพมากขึ้นเช่น“ ผู้ขายปฏิเสธคำขอเริ่มต้นของคุณ แต่ได้ทำข้อเสนอต่อไปนี้แล้ว”

ผู้ขายที่ไปเดี่ยวก็ไม่คุ้นเคยกับประเพณีท้องถิ่นหรือสภาวะตลาด “ ตัวแทนรู้ถึงชีพจรของตลาดและความต้องการในการขับเคลื่อนซึ่งทำให้พวกเขาได้เปรียบโดยการรู้ว่าเงื่อนไขอะไรที่คุ้มค่าต่อรองและสิ่งที่คุ้มค่าที่จะให้พรรคอื่นชนะ” ร็อบแมคการ์ตี้ผู้ร่วมก่อตั้ง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีสำนักงานใหญ่ในซีแอตเทิล

ยิ่งไปกว่านั้นกอนซาเลซกล่าวว่าตัวแทนรู้ว่าศุลกากรในท้องถิ่นสำหรับการขายบ้านเช่นว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายมักจะจ่ายค่าธรรมเนียมเช่นภาษีการโอนและค่าใช้จ่ายในการปิด

7. คุณไม่สนใจข้อบกพร่องของบ้าน

ตัวแทนเป็นผู้เชี่ยวชาญในสิ่งที่ทำให้บ้านขาย พวกเขาสามารถเดินผ่านบ้านของคุณกับคุณและชี้ให้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่คุณต้องทำเพื่อดึงดูดผู้ซื้อและรับข้อเสนอที่ดีที่สุด พวกเขาสามารถเห็นข้อบกพร่องที่คุณลืมได้เพราะคุณเห็นพวกเขาทุกวันหรือเพราะคุณไม่ได้มองว่าเป็นข้อบกพร่อง พวกเขายังสามารถช่วยให้คุณกำหนดว่าข้อเสนอแนะจากผู้ซื้อที่มีศักยภาพที่คุณควรดำเนินการหลังจากที่คุณวางตลาดในตลาดเพื่อปรับปรุงโอกาสในการขาย

“ ใครก็ตามที่มุ่งมั่นที่จะขายบ้านของตัวเองควรจ้างนักออกแบบตกแต่งภายในหรือนักแสดงอสังหาริมทรัพย์เพื่อประเมินสภาพปัจจุบันและการดึงดูดตลาดของบ้าน” Kean กล่าว “ ผู้ขายทุกคนต้องจ้างบริการทำความสะอาดแบบมืออาชีพเพื่อทำความสะอาดบ้านให้ลึกก่อนที่จะวางขายในตลาด การทำความสะอาดที่ดีจะช่วยกำจัดกลิ่นที่แตกต่างออกไปเช่นสัตว์เลี้ยงซึ่งผู้อยู่อาศัยไม่สามารถดมกลิ่นได้ตั้งแต่อยู่กับพวกเขาทุกวัน”

8. การสัมผัสกับความเสี่ยงทางกฎหมาย

เอกสารทางกฎหมายจำนวนมากมีส่วนร่วมในการขายบ้านและจำเป็นต้องกรอกให้ถูกต้องโดยผู้เชี่ยวชาญ หนึ่งในสิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเปิดเผยข้อมูลของผู้ขาย Matthew Reischer ทนายความและซีอีโอของ LegalAdvice.com กล่าวว่า“ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ยืนยันที่จะเปิดเผยความจริงใด ๆ ที่มีผลกระทบต่อมูลค่าหรือความต้องการของทรัพย์สิน” ผู้ขายสามารถรับผิดชอบต่อการฉ้อโกงการประมาทเลินเล่อหรือการผิดสัญญาหากเขาหรือเธอไม่เปิดเผยอย่างถูกต้อง “ ประเด็นที่ว่าข้อเท็จจริงนั้นเป็นสาระสำคัญหรือไม่เป็นที่ยอมรับกันโดยทั่วไปในกรณีกฎหมายของรัฐที่คุณอาศัยอยู่” Reischer กล่าว

ตัวแทนของคุณอาจรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับกฎหมายการเปิดเผยข้อมูลยกเว้นว่าคุณเป็นทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ หากคุณไม่เปิดเผยอันตรายความรำคาญหรือข้อบกพร่อง - และผู้ซื้อกลับมาหาคุณหลังจากย้ายเข้ามาและพบปัญหา - ผู้ซื้อสามารถฟ้องคุณได้ ตัวแทนสามารถทำผิดด้วยเช่นกัน แต่พวกเขามีประกันข้อผิดพลาดและการละเว้นมืออาชีพเพื่อป้องกันตัวเองและเพื่อให้การขอความช่วยเหลือผู้ซื้อดังนั้นผู้ซื้ออาจไม่จำเป็นต้องติดตามผู้ขายสำหรับความเสียหาย

บรรทัดล่าง

การขายบ้านของคุณอาจเป็นหนึ่งในธุรกรรมที่ใหญ่ที่สุดในชีวิตของคุณ คุณสามารถลองทำคนเดียวเพื่อประหยัดเงิน แต่การจ้างตัวแทนมีข้อดีหลายประการ ตัวแทนจะได้รับการเปิดเผยที่กว้างขึ้นสำหรับทรัพย์สินของคุณช่วยให้คุณเจรจาต่อรองข้อตกลงที่ดีกว่าอุทิศเวลามากขึ้นในการขายของคุณและช่วยป้องกันอารมณ์ของคุณจากการก่อวินาศกรรม ตัวแทนนำความเชี่ยวชาญซึ่งผู้ขายบ้านไม่กี่รายมีธุรกรรมที่ซับซ้อนที่มีข้อผิดพลาดทางการเงินและทางกฎหมายมากมาย