ในเวอร์ชันของแผนภูมิผลตอบแทนการลงทุนเป็นงวดโดย MFS Investments สำหรับปี 2541 ถึง 2560 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นกลุ่มสินทรัพย์ที่มีผลการดำเนินงานดีที่สุดในรอบหกปี นอกจากนี้ในช่วงเวลานั้น REITs ซึ่งแสดงโดยดัชนี NITIT Equity REIT ได้รวบรวมผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ 8.67% ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ดีที่สุดเป็นอันดับสองในช่วงเวลาเดียวกันหลังจากสินทรัพย์ขนาดกลางขนาดเล็กที่มีผลตอบแทนเฉลี่ยรายปี จาก 9.12%
ประสิทธิภาพที่ผ่านมาไม่รับประกันผลตอบแทนในอนาคต ดังนั้นในสภาพแวดล้อมปัจจุบัน REITs ยังคงลงทุนได้ดีสำหรับนักลงทุนรายบุคคลรวมถึงที่ปรึกษาทางการเงินและลูกค้าของพวกเขาหรือไม่? (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องโปรดดูที่: กองทุนอีทีเอฟของ REIT มีเสถียรภาพ)
อัตราดอกเบี้ย + REITS
ตามที่ Yahoo! Finance, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX) ซึ่งติดตามดัชนี MSCI US REIT มีอัตราผลตอบแทนปัจจุบันที่ 4.3% ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำในปัจจุบันนี้น่าดึงดูดนักลงทุนจำนวนมากอย่างแน่นอน โดยทั่วไปแล้วอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะเป็นปัจจัยลบต่อกองทรัสต์ การไหลออกของพวกเขาเพิ่มขึ้นเนื่องจากการจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นซึ่งจะช่วยลดเงินสดที่พวกเขามีให้เพื่อจ่ายเงินปันผลให้กับนักลงทุน
REITs ที่มีหนี้ส่วนเกินหรือผู้ที่จำเป็นต้องรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาอันใกล้นั้นมีความอ่อนไหวต่อการขึ้นอัตราดอกเบี้ยมากกว่าผู้อื่น
ในปี 2018 ราคาของอีทีเอฟกองหน้ากอง VITQ (VNQ) ลดลงมากกว่า 12% จากที่สูงในเดือนมกราคมของปี 2015 ส่วนหนึ่งเนื่องจากความไม่แน่นอนเกี่ยวกับเวลาของเฟดและความเต็มใจที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย
ผลงานที่ผ่านมาของ REIT
Cohen & Steers ผู้จัดการการลงทุนที่เสนอกองทุน REIT จำนวนหนึ่งอ้างถึงการดำเนินนโยบายคุมเข้มของเฟดครั้งล่าสุดระหว่างเดือนมิถุนายน 2547 ถึงเดือนมิถุนายน 2549 ซึ่งเป็นตัวอย่างที่ว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในตอนแรกส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพของ REITs แต่เมื่อเวลาผ่านไปเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งก็ช่วยเพิ่มผลตอบแทนให้แก่ REIT
ผลตอบแทนสะสมของ REIT ในช่วงเวลานี้คือ 57.9% ซึ่งเปรียบเทียบกับ 15.5% สำหรับหุ้นและ 5.9% สำหรับพันธบัตรตามที่ บริษัท ระบุ
บริษัท กล่าวในบทความบนเว็บไซต์ของ บริษัท:“ เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นและปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งการปรับฐานผลตอบแทนได้นำเสนอโอกาสในการซื้อที่น่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนระยะยาวในอดีต เนื่องจากประโยชน์ของการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชัดเจนยิ่งขึ้นการประเมินมูลค่ามีแนวโน้มที่จะกลับมาเป็นปกติ เราเชื่อว่านักลงทุนที่ปรับตัวเพื่อใช้ประโยชน์จากโอกาสเหล่านี้อาจได้รับผลตอบแทนในระยะยาว”
ข้อเสนอการกระจายความเสี่ยงของ REIT
REIT ไม่ได้เป็นผู้กระจายการลงทุนที่ดีจากหลักฐานโดยประมาณ 78% มีความสัมพันธ์กับหุ้นอ้างอิงจากการเปรียบเทียบดัชนี S&P 500 และดัชนี NAREIT Equity REIT ในช่วง 10 ปีจนถึงสิ้นปี 2015 อย่างไรก็ตาม REITs ให้ผลตอบแทนที่ดี การกระจายการลงทุนในแง่ของความสัมพันธ์ต่ำหรือเชิงลบต่อพันธบัตรหลักสินค้าโภคภัณฑ์และสกุลเงิน
นอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ยผลการดำเนินงานของ REIT จะขึ้นอยู่กับว่าเศรษฐกิจและค่าโดยสารในตลาดหุ้นเป็นอย่างไร ในบทความล่าสุดของ CNBC โจเซฟสมิ ธ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุนของ CBRE Clarion Securities ซึ่งบริหารสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 22 พันล้านเหรียญกล่าวว่า“ ตลอดปีที่ผ่านมาความคาดหวังของการเติบโตทางเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ย ความไม่แน่นอนนั้นก่อให้เกิดความผันผวนและในช่วงเวลาของความผันผวนความสัมพันธ์ของ REIT กับการลงทุนในตลาดหุ้นในวงกว้างจะเพิ่มขึ้น " คำกล่าวของนายสมิ ธ ทำในปลายปี 2558 (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดูที่: การ ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง )
ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อทรัสต์รายบุคคล
เช่นเดียวกับกองทุนรวมหรืออีทีเอฟมีกองทุนอ้างอิงอยู่ในกองทุนเหล่านี้ กองทรัสต์รายบุคคลอาจรวมถึงกองทรัสต์ที่มีผลงานต้นแบบของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและโรงแรมหรือรีสอร์ท นอกจากนี้ยังมีการสัมผัสกับภาคที่เฉพาะเจาะจงเช่นการดูแลสุขภาพและพื้นที่พิเศษเช่นไม้และ REITs จำนอง
ประเด็นตรงนี้คือประสิทธิภาพของ REIT เหล่านี้บางส่วนจะเชื่อมโยงกับประสิทธิภาพของตลาดหุ้นและภาคธุรกิจที่เชื่อมโยง ซึ่งหมายความว่าผลการดำเนินงานของกอง REIT เหล่านี้มีมากกว่าประสิทธิภาพของตลาดหุ้นโดยรวมและ / หรือเศรษฐกิจ สิ่งนี้ไม่เหมือนกับภาษิตของอสังหาริมทรัพย์ที่อ้างอิงว่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดเป็นของท้องถิ่นหรือไม่
REIT ส่วนบุคคลนั้นได้รับอิทธิพลจากบุคคลที่จัดการด้วยเช่นกัน เช่นเดียวกับหุ้นอื่น ๆ หรือตราสารที่คล้ายกันการจัดการเป็นสิ่งสำคัญ ประสบการณ์ของพวกเขาคืออะไร? พวกเขาเป็นผู้ถือหุ้นเป็นศูนย์กลาง? พวกเขามีเงินของตัวเองลงทุนเคียงข้างคุณหรือไม่?
พระราชบัญญัติลดภาษีและงานประจำปี 2560 เป็นข้อได้เปรียบสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงบางอย่างที่รวมอยู่ในกฎหมายภาษีใหม่ส่งผลกระทบต่อ REIT ตัวอย่างเช่น REITs ได้รับประโยชน์จากการหัก 20% ของรายได้นิติบุคคลผ่าน
บรรทัดล่าง
เช่นเดียวกับการลงทุนอื่น ๆ ในปัจจุบัน REIT อาจได้รับผลกระทบอย่างน้อยในระยะแรกจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ย REIT ที่ได้รับประโยชน์อย่างมากและผู้ที่อาจจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์หนี้ในขณะที่อัตราการเพิ่มขึ้นอาจมีความเสี่ยงมากกว่าคนอื่น ๆ ผู้ที่มองหา REIT รายบุคคลจะต้องดูที่การจัดการของ บริษัท และพอร์ตการลงทุนพื้นฐาน มีกองทุนรวมจำนวนมากและอีทีเอฟที่ให้ความแข็งแกร่งกับพื้นที่นี้เช่นกัน เมื่อเวลาผ่านไป REITs ได้พิสูจน์แล้วว่าเป็นองค์ประกอบที่แข็งแกร่งของพอร์ตการลงทุนจำนวนมากและอาจยังคงเดินหน้าต่อไป (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องโปรดดู: REITs 5 ประเภทและวิธีลงทุนในพวกเขา )
